Từ 01/8/2024, giấy mua bán đất nông nghiệp chỉ viết tay, không công chứng hoặc chứng thực, thường không có giá trị pháp lý và không dùng để sang tên sổ đỏ. Cách làm đúng là soạn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu bên dưới, rồi công chứng hoặc chứng thực, nộp thuế và đăng ký biến động tại cơ quan đất đai.
Tóm tắt nhanh
- Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau phải được công chứng hoặc chứng thực (Luật Đất đai 2024).
- Bạn vẫn có thể tự soạn nội dung bằng tay hoặc đánh máy, nhưng phải đem đi công chứng/chứng thực mới có giá trị.
- Chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã nơi có đất; công chứng thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng.
- Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng; lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%.
- Quyền sử dụng đất chỉ chuyển sang người mua sau khi đăng ký biến động vào sổ địa chính.
Giấy mua bán đất nông nghiệp viết tay có giá trị pháp lý không?
Pháp luật không cấm bạn tự viết nội dung thỏa thuận. Vấn đề nằm ở hình thức: theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngoại lệ chỉ áp dụng khi một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Hai cá nhân mua bán đất nông nghiệp với nhau không thuộc ngoại lệ này.
Nếu giao dịch lập từ 01/8/2024 trở đi mà chỉ có giấy viết tay, hợp đồng có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức. Khi đó, hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, và người mua có thể mất đất lẫn phải chịu thiệt hại phát sinh do chênh lệch giá. Ngoài ra, giấy viết tay không đủ điều kiện để làm thủ tục đăng ký biến động, nên bạn không sang tên được sổ đỏ.
Lưu ý về dự thảo sửa đổi: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (lấy ý kiến đến 10/8/2026) từng đề xuất bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực. Đây mới là dự thảo, chưa được Quốc hội thông qua và chưa có hiệu lực. Chính phủ cũng đã yêu cầu tiếp tục hoàn thiện theo hướng giữ công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến tháng 10/2026, bạn vẫn phải áp dụng Luật Đất đai 2024.
Điều kiện trước khi mua bán đất nông nghiệp
Điều kiện đối với bên bán
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng), trừ một số trường hợp luật cho phép như thừa kế.
- Đất không có tranh chấp (hoặc tranh chấp đã được giải quyết).
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Đất còn thời hạn sử dụng.
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Điều kiện đối với bên mua
Cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bị giới hạn bởi hạn mức: không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp đối với mỗi loại đất (khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024). Theo cách tính này, đất trồng cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối được nhận không quá 45 ha mỗi loại ở các tỉnh, thành thuộc Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long, và không quá 30 ha mỗi loại ở nơi khác. Đất trồng cây lâu năm không quá 150 ha ở xã, phường đồng bằng và 450 ha ở xã, phường trung du, miền núi. UBND cấp tỉnh quy định cụ thể hạn mức phù hợp địa phương, nên bạn cần kiểm tra quy định của tỉnh nơi có đất.
Với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, pháp luật có điều kiện riêng về đối tượng được nhận chuyển nhượng. Bạn nên hỏi UBND cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai trước khi đặt cọc.
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp để sao chép
Bạn có thể điền tay hoặc đánh máy mẫu dưới đây, sau đó mang đến công chứng hoặc UBND cấp xã để chứng thực. Công chứng viên hoặc người chứng thực có thể đề nghị chỉnh sửa câu chữ cho phù hợp hồ sơ cụ thể của bạn.
MẪU HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Hôm nay, ngày …… tháng …… năm ……, tại ………………………………………, chúng tôi gồm có:
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (gọi tắt là Bên A):
Ông/bà: ……………………………… Sinh năm: …………
Số định danh cá nhân/CCCD/thẻ căn cước: ……………… cấp ngày ……/……/…… tại ………………
Nơi cư trú: ………………………………………………
Tình trạng hôn nhân: ……………… (Nếu đã kết hôn, ghi thêm thông tin của vợ/chồng: ………………)
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (gọi tắt là Bên B):
Ông/bà: ……………………………… Sinh năm: …………
Số định danh cá nhân/CCCD/thẻ căn cước: ……………… cấp ngày ……/……/…… tại ………………
Nơi cư trú: ………………………………………………
Tình trạng hôn nhân: ………………
Hai bên tự nguyện thỏa thuận lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các điều khoản sau:
Điều 1. Thông tin về thửa đất chuyển nhượng
1.1. Bên A là người có quyền sử dụng thửa đất theo Giấy chứng nhận số ……………… do ……………………… cấp ngày ……/……/……, số vào sổ cấp GCN: ………………
1.2. Đặc điểm thửa đất:
– Thửa đất số: ………; Tờ bản đồ số: ………
– Địa chỉ thửa đất: xã/phường ………………, tỉnh/thành phố ………………
– Diện tích: ………… m² (bằng chữ: ………………………………)
– Hình thức sử dụng: riêng/chung ………… m²
– Mục đích sử dụng: ……………… (ví dụ: đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác, đất trồng cây lâu năm…)
– Thời hạn sử dụng: ……………
– Nguồn gốc sử dụng: ………………………
1.3. Tài sản gắn liền với đất (nếu có): ……………………… (cây trồng, công trình, hệ thống tưới…).
Điều 2. Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán
2.1. Giá chuyển nhượng: …………………… đồng (bằng chữ: ……………………………………).
2.2. Phương thức thanh toán: ……………… (chuyển khoản/tiền mặt), chia thành các đợt:
– Đợt 1: …………… đồng, thanh toán ngày ……/……/…… (đã đặt cọc/ký hợp đồng).
– Đợt 2: …………… đồng, thanh toán khi ………………………………
2.3. Việc thanh toán được hai bên ghi nhận bằng chứng từ chuyển khoản hoặc biên nhận có chữ ký của Bên A.
Điều 3. Bàn giao đất
3.1. Bên A bàn giao đất và bản chính Giấy chứng nhận cho Bên B vào ngày ……/……/…… (hoặc sau khi Bên B thanh toán đợt …).
3.2. Hai bên lập biên bản bàn giao (nếu cần), xác định ranh giới, mốc giới thực địa.
Điều 4. Nghĩa vụ tài chính
Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng/chứng thực, phí đo đạc, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và các khoản khác do ………………… chịu (hai bên tự thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì theo quy định của pháp luật).
Điều 5. Cam đoan của các bên
5.1. Bên A cam đoan:
– Thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên A, chưa chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê hay thế chấp cho người khác;
– Đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, còn thời hạn sử dụng;
– Đất không thuộc diện đã có thông báo thu hồi;
– Việc chuyển nhượng đã được sự đồng ý của vợ/chồng/các thành viên có quyền sử dụng chung (nếu có);
– Thông tin, giấy tờ cung cấp là đúng sự thật.
5.2. Bên B cam đoan:
– Đã xem xét kỹ hiện trạng thửa đất, giấy tờ pháp lý và tự nguyện nhận chuyển nhượng;
– Đủ điều kiện nhận chuyển nhượng và không vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định;
– Thanh toán đầy đủ, đúng hạn theo Điều 2.
Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên
6.1. Bên A có quyền nhận đủ tiền; có nghĩa vụ giao đất, giao giấy tờ, phối hợp làm thủ tục đăng ký biến động.
6.2. Bên B có quyền yêu cầu giao đất, giấy tờ đúng thỏa thuận; có nghĩa vụ thanh toán, nộp các khoản thuế, phí theo Điều 4 và đăng ký biến động theo quy định.
Điều 7. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng
Bên nào vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại thực tế cho bên kia và chịu phạt vi phạm …… % giá trị hợp đồng (nếu hai bên thỏa thuận). Nếu hợp đồng bị vô hiệu do lỗi của một bên, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Điều 8. Giải quyết tranh chấp
Mọi tranh chấp phát sinh được giải quyết bằng thương lượng, hòa giải. Nếu không thành, một trong các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Điều 9. Điều khoản chung
9.1. Hai bên đã đọc lại, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của hợp đồng này.
9.2. Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng/chứng thực; quyền sử dụng đất chuyển cho Bên B khi hoàn tất đăng ký biến động theo quy định.
9.3. Hợp đồng gồm …… trang, được lập thành …… bản có giá trị như nhau; mỗi bên giữ …… bản, …… bản lưu tại cơ quan công chứng/chứng thực và …… bản nộp cơ quan đăng ký đất đai.
BÊN A (ký, ghi rõ họ tên) ………………………… BÊN B (ký, ghi rõ họ tên) …………………………
LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN/NGƯỜI CHỨNG THỰC (do cơ quan có thẩm quyền ghi)
Hướng dẫn điền mẫu
- Thông tin nhân thân: ghi đúng như trên giấy tờ tùy thân còn hiệu lực (căn cước, CCCD còn hạn hoặc thẻ căn cước). Nơi cư trú ghi theo địa danh hiện hành (xã/phường, tỉnh/thành phố). Nếu bạn gặp thắc mắc về giấy tờ, xem thêm bài tra cứu số thẻ căn cước công dân online.
- Thông tin thửa đất: chép chính xác từ Giấy chứng nhận (số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích, thời hạn). Không tự ý ghi khác với sổ đỏ.
- Chủ sử dụng chung: nếu đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc sổ đỏ còn ghi hộ gia đình, mọi người có quyền sử dụng đất phải cùng ký hoặc có văn bản đồng ý hợp lệ.
- Giá và thanh toán: ghi giá thực tế, chia đợt rõ ràng; ưu tiên chuyển khoản để có chứng cứ. Giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất của tỉnh thì cơ quan thuế vẫn có thể dùng bảng giá để tính thuế.
- Nhiều trang: ký nháy từng trang hoặc đóng dấu giáp lai nếu có; tham khảo cách đóng dấu giáp lai.
- Không ký trước: chỉ ký hợp đồng trước mặt công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực.
Cảnh báo: Đừng chỉ viết giấy tay rồi giao tiền, nhận đất. Nếu sổ đỏ chưa sang tên, về mặt pháp lý bên bán vẫn là người sử dụng đất, và bạn có thể bị người bán đòi lại đất, bán trùng cho người khác hoặc không đăng ký được quyền sử dụng đất.
Thủ tục sau khi ký: công chứng, nộp thuế, sang tên
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Gồm giấy tờ tùy thân của hai bên, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (nếu cần), bản chính Giấy chứng nhận và dự thảo hợp đồng. Thông tin về mã số thuế cá nhân cũng cần chuẩn bị khi kê khai thuế, bạn có thể xem hướng dẫn mã số thuế cá nhân và cách đăng ký mã số thuế cá nhân. Từ 01/7/2025, số định danh cá nhân được dùng làm mã số thuế cá nhân.
- Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực. Bạn chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất. Từ 01/11/2025, theo Nghị định 280/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 23/2015/NĐ-CP, thẩm quyền chứng thực tại cấp xã thuộc Chủ tịch UBND cấp xã (hoặc người được ủy quyền, phân công). Chứng thực giao dịch về đất thực hiện tại UBND cấp xã nơi có đất. Việc chứng thực thay vì công chứng không làm giảm giá trị pháp lý của hợp đồng.
- Bước 3: Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính. Nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí trước bạ theo hướng dẫn của cơ quan thuế/bộ phận một cửa.
- Bước 4: Đăng ký biến động. Bên nhận chuyển nhượng (hoặc bên được ủy quyền) nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất (bộ phận một cửa cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai theo hướng dẫn của địa phương). Thủ tục này có thể làm trực tuyến ở nhiều địa phương.
- Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận đã cập nhật. Từ thời điểm đăng ký, quyền sử dụng đất mới thật sự thuộc về bên mua.
Thuế, phí khi chuyển nhượng đất nông nghiệp
| Khoản | Mức | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% × giá chuyển nhượng | Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026), Nghị định 253/2026/NĐ-CP; một số trường hợp được miễn thuế theo luật |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% × giá tính lệ phí | Áp dụng với nhà, đất, kể cả đất nông nghiệp; giá tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành |
| Phí công chứng/chứng thực | Theo biểu phí hiện hành | Công chứng tính theo giá trị giao dịch; chứng thực tại UBND cấp xã có mức thu riêng |
| Lệ phí cấp, cập nhật Giấy chứng nhận | Do HĐND tỉnh quy định | Khác nhau giữa các tỉnh |
Ví dụ: ông Minh bán 5.000 m² đất trồng cây hằng năm cho anh Hải với giá 1,5 tỷ đồng, giá này không thấp hơn bảng giá đất. Thuế TNCN là 1,5 tỷ × 2% = 30 triệu đồng. Lệ phí trước bạ khoảng 1,5 tỷ × 0,5% = 7,5 triệu đồng. Hai bên thỏa thuận ai chịu khoản nào thì ghi vào Điều 4 của hợp đồng. Số tiền thực tế có thể khác nếu giá tính thuế theo bảng giá đất khác giá hợp đồng.
Giấy viết tay lập trước 01/8/2024 xử lý thế nào?
Đây là nhóm người dùng hay tìm kiếm cụm “giấy tay mua bán đất”. Pháp luật hiện hành có chính sách riêng để bảo vệ người đã nhận chuyển nhượng đất bằng giấy tờ viết tay trước 01/8/2024:
- Nếu thửa đất đã có Giấy chứng nhận và bạn có giấy tờ chuyển quyền đã lập với chữ ký của hai bên, bạn thường được nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận mà không phải làm lại hợp đồng.
- Nếu thửa đất chưa có Giấy chứng nhận, bạn có thể làm thủ tục cấp giấy lần đầu nếu đủ điều kiện (không tranh chấp, phù hợp quy hoạch…), tùy từng trường hợp và thời điểm nhận chuyển nhượng.
- Hồ sơ của mỗi người khác nhau, nên bạn cần mang giấy tờ ra cơ quan đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa cấp xã để được hướng dẫn cụ thể.
Với giấy viết tay lập sau 01/8/2024, nếu bạn là bên mua và đã trả tiền, hai bên nên cùng ra công chứng hoặc chứng thực lại hợp đồng chính thức (có thể nêu rõ việc xác lập lại giao dịch). Nếu bên bán không hợp tác, bạn có thể thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
Lưu ý để tránh rủi ro
- Kiểm tra pháp lý: đối chiếu sổ đỏ với thực địa, tình trạng thế chấp, tranh chấp, kê khai quy hoạch.
- Đất có diện tích nhỏ: không công chứng, chứng thực được đối với trường hợp tự chia tách thửa không đúng quy định (diện tích tối thiểu tách thửa do UBND tỉnh quy định).
- Giấy đặt cọc: có thể viết riêng để giữ chỗ, nhưng chỉ nên dùng là thỏa thuận trước khi ký hợp đồng chính; ghi rõ thời hạn ký hợp đồng và xử lý tiền cọc.
- Thanh toán minh bạch: giữ chứng từ chuyển khoản, biên nhận có chữ ký.
- Không khai giá sai lệch: kê khai không đúng giá có thể ảnh hưởng nghĩa vụ thuế và quyền lợi khi bị tranh chấp.
Nếu bạn cần tìm hiểu thêm về hồ sơ giao dịch viết tay, đọc bài cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật. Với tài sản khác như xe máy, bạn có thể tham khảo mẫu giấy bán xe máy cá nhân.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015 (quy định về hình thức, hiệu lực và hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu).
- Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15): Điều 27 (công chứng, chứng thực), Điều 45 (điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng), Điều 177 (hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp).
- Luật Công chứng 2024.
- Nghị định 23/2015/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 280/2025/NĐ-CP (chứng thực, hiệu lực từ 01/11/2025).
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2026).
- Quy định hiện hành về lệ phí trước bạ đối với nhà, đất (mức 0,5%).
- Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Giấy mua bán đất nông nghiệp viết tay có sang tên sổ đỏ được không?
Thông thường là không, nếu giao dịch lập từ 01/8/2024. Hồ sơ đăng ký biến động cần hợp đồng đã công chứng hoặc chứng thực. Chỉ một số trường hợp nhận chuyển nhượng trước 01/8/2024 được xem xét làm thủ tục dựa trên giấy tờ viết tay.
Mua bán đất nông nghiệp chứng thực ở UBND xã được không?
Được. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất thay vì công chứng, và giá trị pháp lý tương đương. Bạn mang bản chính giấy tờ và ký trước mặt người thực hiện chứng thực.
Có cần công chứng khi chuyển đổi đất nông nghiệp với nhau không?
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ công chứng hoặc chứng thực khi các bên có yêu cầu. Còn hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) giữa cá nhân thì bắt buộc.
Một cá nhân được mua tối đa bao nhiêu đất nông nghiệp?
Không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp đối với mỗi loại đất. Con số cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp địa phương, nên bạn cần kiểm tra quy định của tỉnh nơi có đất.
Ai phải nộp thuế khi mua bán đất nông nghiệp?
Theo luật, người chuyển nhượng nộp thuế TNCN 2%. Trên thực tế hai bên thường thỏa thuận bên mua nộp thay, và nội dung này nên ghi trong hợp đồng. Lệ phí trước bạ do bên nhận chuyển nhượng nộp.
Bỏ công chứng khi mua bán đất đã có hiệu lực chưa?
Chưa. Đó mới là nội dung trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, chưa được Quốc hội thông qua. Hiện nay bạn vẫn phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2024.
Tóm lại, mẫu giấy mua bán đất nông nghiệp chỉ phát huy giá trị khi được công chứng hoặc chứng thực, rồi đi tiếp tới bước nộp thuế và đăng ký biến động. Bạn nên kiểm tra kỹ sổ đỏ, hạn mức nhận chuyển quyền và thanh toán minh bạch để quyền lợi được bảo vệ theo đúng quy định hiện hành.
