Theo Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở bắt buộc lập thành văn bản nhưng không bắt buộc công chứng hay chứng thực, trừ khi hai bên có nhu cầu. Nếu chọn công chứng, bạn cần chuẩn bị giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh quyền cho thuê nhà và dự thảo hợp đồng, rồi nộp tại tổ chức hành nghề công chứng.
Tóm tắt nhanh
- Thuê nhà ở: không bắt buộc công chứng, chứng thực; hợp đồng bắt buộc bằng văn bản.
- Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm hai bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì từ lúc ký.
- Nên công chứng khi thuê dài hạn, giá trị lớn, thuê để kinh doanh hoặc bên cho thuê là người được ủy quyền.
- Phí công chứng hợp đồng thuê tính theo tổng tiền thuê, thấp nhất 40.000 đồng/hợp đồng, cộng thù lao soạn thảo (nếu nhờ soạn).
- Luật Công chứng 2024 (từ 01/07/2025) bỏ phiếu yêu cầu công chứng, cho phép công chứng điện tử và yêu cầu chụp ảnh lúc ký.
Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không?
Không. Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/08/2024) quy định hợp đồng thuê nhà ở do các bên thỏa thuận và phải lập thành văn bản. Các giao dịch như mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải công chứng hoặc chứng thực. Riêng thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Điều đó có nghĩa là một hợp đồng thuê nhà viết tay hoặc đánh máy, có chữ ký của cả hai bên và nội dung hợp pháp vẫn có giá trị pháp lý. Khi tranh chấp, tòa án vẫn xem xét theo nội dung hợp đồng đã ký, không phụ thuộc vào việc đã công chứng hay chưa.
Lưu ý: Trước đây, theo Luật Nhà ở 2005, hợp đồng thuê nhà từ 6 tháng trở lên phải công chứng hoặc chứng thực. Quy định này không còn áp dụng. Nếu bạn còn nghe “thuê trên 6 tháng bắt buộc công chứng” thì đó là thông tin đã cũ.
Khi nào nên công chứng hợp đồng thuê nhà?
Dù không bắt buộc, công chứng vẫn hữu ích vì văn bản công chứng có giá trị chứng cứ cao, công chứng viên kiểm tra tư cách chủ thể và giấy tờ nhà. Bạn nên cân nhắc công chứng trong các tình huống sau:
- Thuê dài hạn hoặc giá trị lớn: ví dụ thuê nhà nguyên căn 5–10 năm, tiền cọc cao.
- Thuê để mở cửa hàng, văn phòng, kinh doanh: cần hợp đồng chắc chắn để làm thủ tục đăng ký kinh doanh, vay vốn.
- Bên cho thuê không phải chủ sở hữu trực tiếp: người được ủy quyền, người quản lý nhà hộ, nhà thuộc sở hữu chung của nhiều người.
- Hai bên chưa tin tưởng nhau hoàn toàn: công chứng giúp hạn chế việc phủ nhận chữ ký hoặc nội dung sau này.
- Cơ quan, đối tác yêu cầu: một số tổ chức tín dụng, cơ quan thủ tục có thể yêu cầu hợp đồng thuê có công chứng.
Với thuê phòng trọ ngắn hạn, giá thấp, hợp đồng viết rõ ràng, có biên bản bàn giao tài sản thường là đủ.
Công chứng hợp đồng thuê nhà cần những giấy tờ gì?
Hồ sơ cụ thể có thể khác nhau tùy từng trường hợp, nhưng thường gồm:
Giấy tờ của bên cho thuê
- Căn cước (hoặc căn cước công dân còn hạn, hoặc tài khoản định danh điện tử mức 2 theo yêu cầu của công chứng viên); nếu là tổ chức thì giấy đăng ký doanh nghiệp và giấy tờ của người đại diện.
- Giấy tờ chứng minh quyền cho thuê: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) hoặc giấy tờ hợp pháp tương đương.
- Nhà thuộc sở hữu chung hoặc tài sản chung vợ chồng: văn bản đồng ý của các đồng sở hữu hoặc chữ ký của cả vợ và chồng, kèm giấy tờ chứng minh quan hệ khi cần.
- Trường hợp ủy quyền: văn bản ủy quyền hợp lệ, trong đó có nội dung được phép cho thuê.
Giấy tờ của bên thuê
- Căn cước hoặc căn cước công dân; hộ chiếu nếu là người nước ngoài.
- Nếu thuê cho doanh nghiệp: giấy đăng ký doanh nghiệp, giấy tờ chứng minh thẩm quyền ký.
Hồ sơ hợp đồng
- Dự thảo hợp đồng thuê nhà (hai bên tự soạn) hoặc thông tin để công chứng viên soạn thảo.
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu của công chứng viên.
Lưu ý: Từ 01/07/2025, Luật Công chứng 2024 đã bỏ “phiếu yêu cầu công chứng” khỏi thành phần hồ sơ, nên bạn không phải điền loại phiếu này như trước. Bạn nên mang bản chính để đối chiếu; ghi nơi cấp giấy tờ đúng hiện trạng, xem hướng dẫn tại bài cách ghi nơi cấp căn cước công dân trong hồ sơ.
Nếu giấy tờ cá nhân của bạn còn là CMND hoặc CCCD sắp hết hạn, hãy làm thẻ căn cước trước để tránh bị từ chối hồ sơ. Bạn có thể xem hướng dẫn đăng ký làm thẻ căn cước online.
Thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà từng bước
- Bước 1 – Thỏa thuận nội dung: hai bên thống nhất giá thuê, thời hạn, tiền cọc, trách nhiệm sửa chữa, điều kiện chấm dứt. Có thể tự soạn hoặc nhờ công chứng viên soạn.
- Bước 2 – Chọn tổ chức hành nghề công chứng: công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại phòng hoặc văn phòng công chứng. Bạn nên chọn nơi thuận tiện, có niêm yết phí rõ ràng.
- Bước 3 – Nộp hồ sơ: công chứng viên kiểm tra giấy tờ, năng lực hành vi dân sự và tình trạng pháp lý của căn nhà, giải thích quyền, nghĩa vụ cho hai bên.
- Bước 4 – Ký hợp đồng trước công chứng viên: các bên ký từng trang văn bản trước sự chứng kiến trực tiếp của công chứng viên; việc ký được chụp ảnh và lưu vào hồ sơ công chứng theo Luật Công chứng 2024.
- Bước 5 – Nộp phí, nhận hợp đồng: công chứng viên ký, đóng dấu; bạn nộp phí công chứng, thù lao và nhận bản chính hợp đồng.
Về thời gian, công chứng thông thường hoàn thành trong thời hạn ngắn (đa số trong ngày hoặc vài ngày làm việc). Luật Công chứng 2024 cũng cho phép người yêu cầu thỏa thuận với tổ chức công chứng về thời hạn trong một số trường hợp cụ thể.
Từ 01/07/2025, pháp luật còn cho phép công chứng điện tử: các bên không cần có mặt tại cùng một địa điểm mà giao kết qua phương tiện trực tuyến trước sự chứng kiến của công chứng viên. Tuy vậy, việc triển khai phụ thuộc vào từng tổ chức công chứng, bạn nên hỏi trước.
Phí công chứng hợp đồng thuê nhà
Phí công chứng hợp đồng thuê nhà ở được tính trên tổng số tiền thuê (giá thuê một kỳ nhân với toàn bộ thời hạn thuê), theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC):
| Tổng số tiền thuê | Mức phí (đồng/trường hợp) |
|---|---|
| Dưới 50 triệu đồng | 40.000 |
| Từ 50 triệu đến 100 triệu đồng | 80.000 |
| Trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng | 0,08% tổng số tiền thuê |
| Trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng | 800.000 + 0,06% phần vượt quá 1 tỷ |
| Trên 3 tỷ đến 5 tỷ đồng | 2 triệu + 0,05% phần vượt quá 3 tỷ |
Ví dụ: Bạn thuê nhà 12 triệu đồng/tháng trong 5 năm, tổng tiền thuê là 720 triệu đồng. Phí công chứng = 720 triệu × 0,08% = 576.000 đồng. Nếu nhờ công chứng viên soạn thảo hợp đồng, bạn trả thêm thù lao soạn thảo.
Ngoài phí, tổ chức công chứng có thể thu thù lao soạn thảo, đánh máy, sao chụp theo mức do UBND cấp tỉnh quy định. Sau đợt sắp xếp còn 34 tỉnh, thành phố, mức thù lao cụ thể có thể được điều chỉnh, vì vậy bạn nên xem bảng niêm yết tại nơi công chứng trước khi làm.
Chứng thực hợp đồng thuê nhà ở UBND cấp xã
Ngoài công chứng, hai bên có thể chọn chứng thực hợp đồng thuê nhà tại UBND cấp xã nơi có nhà. Từ 01/07/2025, chính quyền địa phương hai cấp nên không còn UBND cấp huyện; thủ tục trước đây ở cấp huyện nay do cấp xã hoặc cấp tỉnh thực hiện theo phân cấp.
Lưu ý chứng thực hợp đồng khác với chứng thực chữ ký hoặc bản sao. Công chứng viên chịu trách nhiệm về nội dung, tính hợp pháp của hợp đồng; còn chứng thực chữ ký chỉ xác nhận chữ ký là của người ký. Về chứng thực giấy tờ khác, bạn có thể xem thêm thẩm quyền chứng thực hiện hành.
Nội dung cần có trong hợp đồng thuê nhà
Dù có công chứng hay không, hợp đồng nên có đủ các nội dung sau:
- Họ tên, địa chỉ, số định danh của hai bên.
- Mô tả nhà: địa chỉ, diện tích, hiện trạng, trang thiết bị (nên kèm biên bản bàn giao và hình ảnh).
- Mục đích sử dụng: để ở hay kinh doanh. Không dùng nhà cho thuê vào việc trái pháp luật.
- Giá thuê, phương thức và thời hạn thanh toán, tiền đặt cọc, cách xử lý tiền cọc khi kết thúc hợp đồng.
- Thời hạn thuê, điều kiện gia hạn.
- Quyền, nghĩa vụ mỗi bên: sửa chữa, bảo trì, điện nước, phí quản lý.
- Điều kiện đơn phương chấm dứt, trách nhiệm bồi thường, cách giải quyết tranh chấp.
Cảnh báo: Bên cho thuê phải là người có quyền cho thuê (chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp pháp). Nếu cho thuê nhà không có quyền, hợp đồng có thể bị vô hiệu và người thuê chịu rủi ro mất tiền cọc, phải rời nhà đột ngột. Hãy yêu cầu xem bản chính giấy chứng nhận trước khi ký.
Thuế cho thuê nhà và đăng ký tạm trú
Người cho thuê nhà có phải nộp thuế không?
Từ kỳ tính thuế 2026, cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN, nhưng vẫn phải thực hiện kê khai theo hướng dẫn của cơ quan thuế. Khi doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm:
- Thuế GTGT: 5% trên toàn bộ doanh thu cho thuê.
- Thuế TNCN: 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.
Ví dụ doanh thu cho thuê 600 triệu đồng/năm: thuế GTGT là 30 triệu đồng và thuế TNCN là (600 − 500) × 5% = 5 triệu đồng. Hoạt động kinh doanh lưu trú (nhà nghỉ, khách sạn…) được tính theo quy định khác. Người cho thuê cần có mã số thuế; từ 01/07/2025 mã số thuế cá nhân là số định danh cá nhân, xem thêm mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành.
Người thuê có phải đăng ký tạm trú không?
Có. Khi thuê nhà ở ngoài nơi thường trú, bạn thuộc diện đăng ký tạm trú theo Luật Cư trú 2020. Không đăng ký tạm trú có thể bị phạt hành chính theo Nghị định 282/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 15/12/2025), mức phạt từ 500.000 đến 1.000.000 đồng. Hợp đồng thuê nhà là một trong những giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp; bạn có thể đăng ký nhanh qua cổng dịch vụ công, xem hướng dẫn đăng ký tạm trú online.
Nếu cần tra cứu thông tin giấy tờ định danh để điền vào hợp đồng, bạn có thể xem cách tra cứu số thẻ căn cước online.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/08/2024), đặc biệt các quy định về hợp đồng thuê nhà ở và công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở.
- Luật Công chứng 2024 số 46/2024/QH15 (hiệu lực từ 01/07/2025) và Nghị định 104/2025/NĐ-CP hướng dẫn.
- Bộ luật Dân sự 2015 (quy định về hợp đồng thuê tài sản).
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
- Thông tư 257/2016/TT-BTC, sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC về phí công chứng, phí chứng thực.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 và văn bản hướng dẫn về thuế đối với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê bất động sản.
- Luật Cư trú 2020; Nghị định 282/2025/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, cư trú.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Quy định có thể thay đổi, bạn nên đối chiếu văn bản hiện hành khi thực hiện.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê nhà không công chứng có giá trị pháp lý không?
Có, nếu hợp đồng lập thành văn bản, hai bên có năng lực hành vi, tự nguyện và nội dung không trái pháp luật. Công chứng chỉ giúp tăng độ an toàn và giá trị chứng cứ, không phải điều kiện bắt buộc để hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực.
Công chứng hợp đồng thuê nhà ở đâu?
Bạn công chứng tại phòng hoặc văn phòng công chứng. Nếu chọn chứng thực thì làm tại UBND cấp xã nơi có nhà. Sau khi bỏ cấp huyện, các thủ tục này không còn thực hiện tại UBND quận, huyện.
Phí công chứng hợp đồng thuê nhà là bao nhiêu?
Tổng tiền thuê dưới 50 triệu đồng là 40.000 đồng; từ 50 đến 100 triệu đồng là 80.000 đồng; trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng là 0,08% tổng tiền thuê. Bạn trả thêm thù lao soạn thảo nếu nhờ công chứng viên soạn hợp đồng.
Chỉ một bên có mặt có công chứng được không?
Thông thường các bên phải trực tiếp ký trước công chứng viên. Luật Công chứng 2024 cho phép công chứng điện tử trong một số trường hợp, khi đó các bên có thể giao kết qua phương tiện trực tuyến với sự chứng kiến của công chứng viên. Bạn cần hỏi trước tổ chức công chứng.
Thuê nhà bao lâu thì nên công chứng?
Pháp luật hiện hành không quy định mốc thời gian bắt buộc. Với hợp đồng thuê từ vài năm trở lên hoặc giá trị lớn, bạn nên công chứng để giảm rủi ro tranh chấp về chữ ký, nội dung và quyền cho thuê.
Người thuê nhà có phải nộp thuế không?
Nghĩa vụ thuế từ hoạt động cho thuê thuộc về người cho thuê. Người thuê chỉ cần thanh toán đúng hợp đồng, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác về việc ai chịu thuế; thỏa thuận này không làm thay đổi nghĩa vụ nộp thuế của người cho thuê với cơ quan thuế.
Tóm lại, hợp đồng thuê nhà ở chỉ cần lập bằng văn bản là có giá trị, còn công chứng hoặc chứng thực là lựa chọn để tăng độ an toàn. Hãy kiểm tra kỹ giấy tờ nhà, thỏa thuận rõ giá, tiền cọc, thời hạn, đồng thời lưu ý nghĩa vụ thuế của bên cho thuê và đăng ký tạm trú của bên thuê.
