Hợp đồng thuê nhà là thỏa thuận bằng văn bản giữa chủ nhà và người thuê về giá thuê, thời hạn, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Theo Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản nhưng không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi hai bên có nhu cầu. Dưới đây là mẫu hợp đồng thuê nhà đầy đủ để bạn sao chép và chỉnh sửa.
Tóm tắt nhanh
- Hợp đồng thuê nhà bắt buộc lập bằng văn bản; công chứng/chứng thực chỉ khi các bên muốn.
- Nội dung tối thiểu: thông tin hai bên, đặc điểm nhà, giá thuê, thời hạn, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ, cam kết, giải quyết tranh chấp.
- Muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên chấm dứt phải báo trước ít nhất 30 ngày (trừ khi hai bên có thỏa thuận khác) và phải thuộc trường hợp luật cho phép.
- Người cho thuê có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và TNCN, nhưng vẫn phải thực hiện kê khai, thông báo theo hướng dẫn của cơ quan thuế.
- Người thuê ở thực tế cần đăng ký tạm trú để tránh bị phạt.
Quy định hiện hành về hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà ở chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015 (phần hợp đồng thuê tài sản) và Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 01/08/2024. Trước đây, theo Luật Nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà từ 6 tháng trở lên phải công chứng, chứng thực. Quy định đó không còn áp dụng.
Theo Luật Nhà ở 2023, các giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở mới bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Giao dịch cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ thì không bắt buộc. Hợp đồng cho thuê có hiệu lực vào thời điểm do các bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận, hợp đồng có hiệu lực từ lúc ký.
Bạn lưu ý, bài này nói về nhà ở của cá nhân, tổ chức không thuộc sở hữu nhà nước. Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ hay nhà thuộc tài sản công có quy định riêng về đối tượng, điều kiện và giá thuê.
Hợp đồng thuê nhà cần có những nội dung nào?
Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và lập thành văn bản. Với hợp đồng thuê nhà, bạn nên có đủ các nhóm nội dung sau:
- Thông tin các bên: họ tên, địa chỉ, số định danh cá nhân (số thẻ căn cước/CCCD) hoặc tên, người đại diện nếu là tổ chức.
- Đặc điểm nhà cho thuê: địa chỉ, diện tích, kết cấu, trang thiết bị đi kèm, tình trạng khi bàn giao, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu.
- Giá thuê và phương thức thanh toán: số tiền, kỳ thanh toán, hình thức chuyển khoản hay tiền mặt, cách tính điện nước, phí dịch vụ.
- Thời hạn thuê và thời điểm giao nhận nhà.
- Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, trong đó có việc sửa chữa, bảo trì và cho thuê lại.
- Cam kết, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, điều kiện chấm dứt và cách giải quyết tranh chấp.
- Ngày ký, chữ ký của các bên (tổ chức thì thêm chức danh và dấu nếu có).
Lưu ý: Số định danh cá nhân hiện nằm trên thẻ căn cước hoặc CCCD còn hạn. Nếu cần kiểm tra thông tin thẻ, bạn xem thêm bài tra cứu số thẻ căn cước công dân online.
Mẫu hợp đồng thuê nhà đầy đủ
Đây là mẫu hợp đồng thuê nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ, dùng cho cá nhân với cá nhân. Bạn thay phần dấu chấm bằng thông tin thực tế và điều chỉnh các điều khoản theo thỏa thuận.
MẪU HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
Số: ……/……
Hôm nay, ngày …… tháng …… năm ……, tại ……………………………, chúng tôi gồm:
BÊN CHO THUÊ (Bên A):
Ông/Bà: ……………………………… Sinh ngày: ……………………
Số định danh cá nhân/CCCD/thẻ căn cước: ……………… Cấp ngày: …………… Nơi cấp: ……………………
Nơi cư trú: ……………………………………………………………………
Điện thoại: ……………………… Tài khoản nhận tiền: ……………………
BÊN THUÊ (Bên B):
Ông/Bà: ……………………………… Sinh ngày: ……………………
Số định danh cá nhân/CCCD/thẻ căn cước: ……………… Cấp ngày: …………… Nơi cấp: ……………………
Nơi cư trú: ……………………………………………………………………
Điện thoại: ………………………
Hai bên cùng thống nhất ký hợp đồng thuê nhà với các điều khoản sau:
Điều 1. Nhà cho thuê
1.1. Bên A đồng ý cho Bên B thuê nhà tại địa chỉ: ……………………………………………………… (ghi theo giấy chứng nhận, địa chỉ hiện hành).
1.2. Thuộc quyền sở hữu của Bên A theo Giấy chứng nhận số ……………… do …………………… cấp ngày ……………
1.3. Diện tích sử dụng: …… m², gồm: …………………………………………
1.4. Trang thiết bị, đồ dùng kèm theo và tình trạng khi bàn giao: có Biên bản bàn giao kèm theo hợp đồng.
1.5. Mục đích thuê: để ở / để ở và kinh doanh …………… (ghi rõ).
Điều 2. Thời hạn thuê và bàn giao
2.1. Thời hạn thuê là …… tháng/năm, tính từ ngày …… tháng …… năm …… đến hết ngày …… tháng …… năm ……
2.2. Bên A bàn giao nhà cho Bên B vào ngày …… tháng …… năm …… Hai bên lập biên bản ghi nhận hiện trạng nhà, chỉ số điện, nước tại thời điểm bàn giao.
2.3. Khi hết hạn, nếu Bên B còn nhu cầu thuê, Bên B báo trước …… ngày để hai bên thỏa thuận gia hạn bằng phụ lục hợp đồng. Bên B được ưu tiên thuê tiếp với điều kiện ………………
Điều 3. Giá thuê và phương thức thanh toán
3.1. Giá thuê: ……………… đồng/tháng (bằng chữ: ………………………………).
3.2. Giá thuê chưa bao gồm / đã bao gồm: điện, nước, internet, phí quản lý, phí vệ sinh, gửi xe (ghi rõ khoản nào Bên B tự trả).
3.3. Thanh toán: thanh toán vào ngày …… hằng tháng/quý, bằng chuyển khoản / tiền mặt. Mỗi lần thanh toán, Bên A giao biên nhận hoặc xác nhận bằng tin nhắn.
3.4. Điều chỉnh giá thuê: giá thuê được giữ nguyên trong …… tháng. Nếu điều chỉnh, Bên A thông báo trước …… ngày bằng văn bản và mức tăng tối đa là …… %/lần.
3.5. Nghĩa vụ thuế: Thuế phát sinh từ việc cho thuê nhà (nếu có) do Bên … chịu trách nhiệm kê khai, nộp theo quy định pháp luật.
Điều 4. Tiền đặt cọc
4.1. Bên B đặt cọc cho Bên A số tiền ……………… đồng (bằng chữ: ………………) để bảo đảm thực hiện hợp đồng.
4.2. Khi hợp đồng hết hạn hoặc chấm dứt đúng quy định, Bên A hoàn trả tiền cọc trong vòng …… ngày, sau khi trừ các khoản Bên B còn nợ và chi phí khắc phục hư hỏng do lỗi của Bên B (nếu có).
4.3. Nếu Bên B tự ý chấm dứt hợp đồng trước hạn không đúng quy định thì mất tiền cọc. Nếu Bên A tự ý chấm dứt không đúng quy định thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản bằng số tiền cọc / ………………
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên A
5.1. Giao nhà đúng thời hạn, đúng hiện trạng đã thỏa thuận; bảo đảm việc cho thuê là hợp pháp và nhà không có tranh chấp.
5.2. Bảo đảm cho Bên B sử dụng ổn định trong thời hạn thuê; không tự ý vào nhà khi chưa báo trước, trừ trường hợp khẩn cấp.
5.3. Bảo trì, sửa chữa phần kết cấu, hệ thống điện nước cố định khi hư hỏng không do lỗi của Bên B.
5.4. Nhận tiền thuê đầy đủ, đúng hạn; yêu cầu Bên B bồi thường nếu làm hư hỏng tài sản.
5.5. Được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp pháp luật cho phép và phải báo trước theo Điều 8.
Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên B
6.1. Nhận nhà đúng hiện trạng, được sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận.
6.2. Trả tiền thuê và các khoản chi phí khác đầy đủ, đúng hạn.
6.3. Giữ gìn nhà và trang thiết bị; không tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, chuyển nhượng, cho mượn hoặc cho thuê lại khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A.
6.4. Tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy, trật tự, vệ sinh môi trường; thực hiện đăng ký tạm trú với cơ quan có thẩm quyền; không chứa chất cấm, vũ khí, chất nổ, chất cháy hoặc hoạt động trái pháp luật trong nhà thuê.
6.5. Trả nhà đúng hạn khi hết hợp đồng, trong tình trạng sử dụng bình thường (có tính hao mòn tự nhiên).
Điều 7. Sửa chữa, cải tạo
Hư hỏng do sử dụng thông thường thuộc trách nhiệm của Bên A. Hư hỏng do lỗi của Bên B thì Bên B tự khắc phục hoặc bồi thường. Mọi cải tạo phải có văn bản đồng ý của Bên A; việc xử lý phần cải tạo khi hết hợp đồng do hai bên thỏa thuận.
Điều 8. Chấm dứt hợp đồng
8.1. Hợp đồng chấm dứt khi: hết thời hạn thuê; hai bên thỏa thuận chấm dứt; nhà không còn hoặc bị thu hồi theo quy định pháp luật; một bên đơn phương chấm dứt đúng quy định.
8.2. Bên A được đơn phương chấm dứt khi Bên B: không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; sử dụng nhà sai mục đích; tự ý đục phá, cải tạo, cho thuê lại khi chưa được đồng ý; làm mất trật tự, vệ sinh, ảnh hưởng nghiêm trọng đến người xung quanh đã được nhắc nhở nhưng không khắc phục.
8.3. Bên B được đơn phương chấm dứt khi: Bên A không sửa chữa khi nhà hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc tăng giá không báo trước theo thỏa thuận; quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
8.4. Bên đơn phương chấm dứt phải thông báo bằng văn bản cho bên kia trước ít nhất 30 ngày, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác; gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Điều 9. Cam kết chung
9.1. Hai bên cam kết các thông tin trong hợp đồng là đúng sự thật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
9.2. Mọi sửa đổi, bổ sung phải lập thành văn bản (phụ lục) có chữ ký của cả hai bên.
9.3. Tranh chấp được giải quyết trước hết bằng thương lượng, hòa giải. Nếu không thành, một trong hai bên có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
9.4. Hợp đồng gồm …… trang, lập thành …… bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ …… bản, có hiệu lực kể từ ngày ký.
BÊN CHO THUÊ (Bên A) BÊN THUÊ (Bên B)
(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)
Phụ lục: Biên bản bàn giao nhà và tài sản; bản sao giấy tờ sở hữu và giấy tờ tùy thân của hai bên.
Hướng dẫn điền mẫu hợp đồng thuê nhà
- Bước 1: Xác minh chủ nhà. Yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân. Nếu người ký không phải chủ sở hữu thì cần giấy ủy quyền hợp lệ.
- Bước 2: Ghi đúng địa chỉ. Từ 01/07/2025 cả nước chỉ còn hai cấp chính quyền địa phương (tỉnh và xã/phường). Địa chỉ nhà và nơi cư trú nên ghi theo tên đơn vị hành chính hiện hành, nếu cần có thể ghi chú thêm địa chỉ cũ theo giấy chứng nhận.
- Bước 3: Ghi cụ thể tiền bạc. Ghi số tiền bằng số và bằng chữ, nêu rõ khoản nào đã bao gồm trong giá thuê, tài khoản nhận tiền và ngày thanh toán.
- Bước 4: Lập biên bản bàn giao. Liệt kê tài sản, chụp ảnh hiện trạng, ghi chỉ số điện nước và để cả hai bên ký xác nhận.
- Bước 5: Ký và giữ bản gốc. Mỗi bên giữ một bản. Với hợp đồng nhiều trang, hai bên ký nháy từng trang hoặc đóng dấu giáp lai nếu là tổ chức (xem thêm cách đóng dấu giáp lai).
Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không?
Không bắt buộc. Hợp đồng thuê nhà chỉ cần lập thành văn bản và có chữ ký của các bên là đã có hiệu lực, miễn là chủ thể đủ năng lực và nội dung không vi phạm điều cấm. Nếu có tranh chấp, hợp đồng vẫn được bảo vệ dù không công chứng.
Tuy vậy, bạn vẫn có thể công chứng hoặc chứng thực trong các trường hợp sau:
- Thuê dài hạn, giá trị lớn, thuê làm văn phòng, cửa hàng.
- Bên thuê cần hợp đồng có công chứng để làm thủ tục khác, ví dụ đăng ký địa điểm kinh doanh hoặc hồ sơ với tổ chức khác.
- Muốn tăng giá trị chứng cứ khi xảy ra tranh chấp.
Việc công chứng thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng nhà ở do UBND cấp xã nơi có nhà thực hiện. Bạn có thể tham khảo thêm về thẩm quyền chứng thực giấy tờ hiện nay.
Đặt cọc và chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Tiền đặt cọc thuê nhà được xử lý thế nào?
Đặt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328) nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện, tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào tiền thuê. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết thì mất cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối giao kết thì phải trả lại cọc và một khoản tiền tương đương, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Bạn nên ghi rõ cọc vào hợp đồng hoặc lập giấy đặt cọc riêng, kèm chứng từ chuyển khoản.
Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Trong thời hạn thuê, chủ nhà không được tự ý chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà, trừ các trường hợp Luật Nhà ở 2023 cho phép (Điều 172). Cụ thể:
| Bên | Trường hợp được đơn phương chấm dứt |
|---|---|
| Bên cho thuê | Bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên không có lý do chính đáng; dùng nhà sai mục đích; tự ý đục phá, cải tạo hoặc cho thuê lại; làm mất trật tự, vệ sinh nghiêm trọng đã được nhắc nhở; không thỏa thuận được giá thuê mới khi có điều chỉnh theo quy định. |
| Bên thuê | Chủ nhà không sửa chữa khi nhà hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc tăng giá mà không báo trước theo thỏa thuận; quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. |
Bên đơn phương chấm dứt phải thông báo bằng văn bản hoặc hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng, trước ít nhất 30 ngày, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm và gây thiệt hại thì phải bồi thường. Nếu hợp đồng không xác định thời hạn, hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo.
Cảnh báo: Chủ nhà tự ý khóa cửa, cắt điện nước hoặc dọn đồ của người thuê khi chưa đủ căn cứ chấm dứt hợp đồng có thể phải bồi thường thiệt hại và bị xử lý theo quy định pháp luật.
Thuế cho thuê nhà và đăng ký tạm trú
Cho thuê nhà có phải nộp thuế không?
Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP đã được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP (áp dụng từ 01/01/2026), cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không thuộc diện chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN. Doanh thu được tính trên tổng các hợp đồng cho thuê trong năm. Dưới ngưỡng này, người cho thuê vẫn phải tự xác định doanh thu và kê khai, thông báo cho cơ quan thuế theo hướng dẫn. Nếu doanh thu vượt ngưỡng, thuế suất là 5% đối với mỗi loại thuế; bạn nên kiểm tra cách tính cụ thể với cơ quan thuế quản lý.
Người cho thuê cần có mã số thuế. Từ 01/07/2025, số định danh cá nhân được dùng làm mã số thuế cá nhân. Bạn có thể xem quy định về mã số thuế cá nhân và cách đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng.
Người thuê có phải đăng ký tạm trú không?
Có. Người thuê nhà ở ngoài nơi thường trú theo quy định phải đăng ký tạm trú. Theo Nghị định 282/2025/NĐ-CP (hiệu lực 15/12/2025), không đăng ký tạm trú bị phạt từ 500.000 đến 1.000.000 đồng. Hợp đồng thuê nhà là giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp thường được yêu cầu khi đăng ký; chi tiết bạn xem tại bài đăng ký tạm trú online.
Lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà
- Kiểm tra pháp lý nhà: nhà không đang bị tranh chấp, kê biên hoặc thuộc diện giải tỏa. Chủ nhà phải bảo đảm quyền cho thuê hợp pháp.
- Ghi rõ điều khoản tăng giá: thời điểm, mức tăng, thời hạn báo trước để tránh tranh chấp.
- Quy định về cho thuê lại: mặc định không được cho thuê lại nếu chưa có sự đồng ý của chủ nhà.
- Lưu chứng từ: biên nhận thanh toán, chuyển khoản, ảnh hiện trạng nhà, biên bản bàn giao.
- Chủ sở hữu chung: nếu nhà thuộc sở hữu chung (ví dụ vợ chồng) cần có chữ ký hoặc ủy quyền của các đồng sở hữu.
- Không dùng sai mục đích: nhà thuê để ở không dùng để kinh doanh, lưu trú hay sản xuất nếu chưa thỏa thuận.
Lưu ý: Mẫu trên mang tính tham khảo cho trường hợp phổ biến. Nhà thuê làm cửa hàng, văn phòng, nhà trọ cho nhiều người hoặc thuê dài hạn giá trị lớn nên bổ sung điều khoản riêng về sửa chữa, phòng cháy chữa cháy, hoàn trả mặt bằng và phạt vi phạm.
Câu hỏi thường gặp
Mẫu hợp đồng thuê nhà viết tay có giá trị pháp lý không?
Có. Luật chỉ yêu cầu hợp đồng thuê nhà lập thành văn bản, không bắt buộc đánh máy hay công chứng. Hợp đồng viết tay vẫn có hiệu lực nếu có chữ ký của hai bên, chủ thể đủ năng lực và nội dung không trái pháp luật. Bạn nên ghi rõ thông tin định danh, giá thuê, thời hạn.
Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không?
Không bắt buộc theo Luật Nhà ở 2023. Hai bên chỉ công chứng hoặc chứng thực khi có nhu cầu, ví dụ để tăng giá trị chứng cứ hoặc để làm các thủ tục khác.
Thời hạn thuê nhà tối đa là bao lâu?
Thời hạn thuê do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Theo Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn thuê tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không xác định thời hạn thì hợp đồng thuê nhà chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo.
Chủ nhà đòi lại nhà trước hạn thì người thuê xử lý thế nào?
Chủ nhà chỉ được chấm dứt trước hạn nếu thuộc trường hợp luật cho phép và phải báo trước ít nhất 30 ngày. Nếu chủ nhà tự ý chấm dứt trái quy định, người thuê có quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại, và có thể thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Người cho thuê nhà có phải xuất hóa đơn không?
Cá nhân cho thuê nhà dưới ngưỡng doanh thu 1 tỷ đồng/năm không bắt buộc dùng hóa đơn điện tử, nhưng được đăng ký sử dụng nếu cần. Khi doanh thu vượt ngưỡng thì phải thực hiện theo hướng dẫn về hóa đơn điện tử hiện hành. Hai bên nên ghi rõ vấn đề này trong hợp đồng.
Cho thuê nhà dưới 1 tỷ đồng/năm có cần kê khai thuế không?
Có thể không phải nộp thuế nhưng vẫn phải kê khai, thông báo doanh thu và thông tin tài khoản với cơ quan thuế theo hướng dẫn hiện hành. Việc kê khai giúp chứng minh người cho thuê thuộc diện miễn thuế.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015 (các quy định về hợp đồng thuê tài sản, đặt cọc).
- Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/08/2024), đặc biệt các Điều 163, 164, 172.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở).
- Luật Cư trú 2020; Nghị định 282/2025/NĐ-CP (hiệu lực 15/12/2025).
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP (chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, hiệu lực 01/01/2026).
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15.
Một hợp đồng thuê nhà rõ ràng về giá thuê, thời hạn, đặt cọc và điều kiện chấm dứt sẽ giúp cả chủ nhà lẫn người thuê hạn chế tranh chấp. Dù không bắt buộc công chứng, bạn vẫn nên lưu đầy đủ chứng từ và biên bản bàn giao. Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
