Hợp đồng thế chấp tài sản: mẫu mới nhất 2026 và cách lập

Hợp đồng thế chấp tài sản là văn bản thỏa thuận, trong đó bên thế chấp dùng tài sản của mình bảo đảm nghĩa vụ với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản cho bên kia giữ. Nếu tài sản là đất hoặc nhà ở, hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Với tài sản khác như xe, máy móc, các bên có thể tự thỏa thuận hình thức.

Hợp đồng thế chấp tài sản là gì?

Theo Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với bên kia (bên nhận thế chấp) và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Điều này khác với cầm cố, nơi tài sản được chuyển giao cho bên nhận cầm cố giữ.

Hợp đồng thế chấp thường đi kèm một hợp đồng chính, ví dụ hợp đồng vay tiền, hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng mua bán trả chậm. Nếu bên vay không trả nợ đúng hạn, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận và quy định pháp luật để thu hồi nợ.

Nếu bạn chỉ vay mượn giữa người thân, chưa cần tài sản bảo đảm, có thể tham khảo mẫu giấy ghi nợ, giấy vay tiền viết tay. Khi khoản vay lớn hoặc cần bảo đảm chắc chắn, hợp đồng thế chấp là lựa chọn phù hợp hơn.

Hợp đồng thế chấp có phải công chứng không?

Không phải mọi hợp đồng thế chấp đều phải công chứng. Quy định phụ thuộc vào loại tài sản:

Nơi thực hiện: hợp đồng về nhà ở được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở. Từ 01/07/2025, theo Luật Công chứng 2024, công chứng viên chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở; hợp đồng thế chấp bất động sản vì vậy được công chứng tại địa phương nơi có bất động sản. Nếu tài sản đã thế chấp và tiếp tục thế chấp cho nghĩa vụ khác, các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải công chứng tại tổ chức đã công chứng hợp đồng lần đầu.

Mẫu hợp đồng thế chấp tài sản mới nhất 2026

Dưới đây là mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hai bên là cá nhân. Bạn có thể sao chép, thay thông tin trong dấu […] và điều chỉnh điều khoản cho phù hợp thỏa thuận thực tế. Mẫu mang tính tham khảo; nếu bên nhận thế chấp là ngân hàng, tổ chức tín dụng, hợp đồng sẽ theo mẫu riêng của tổ chức đó.

Hướng dẫn điền mẫu hợp đồng

Thông tin các bên

Ghi đúng họ tên, số định danh cá nhân và nơi cư trú như trên thẻ căn cước hoặc giấy tờ tùy thân còn giá trị. Thẻ căn cước đã thay thế CCCD từ 01/07/2024, nhưng CCCD còn hạn vẫn dùng được. Nếu cần thông tin về cách ghi cơ quan cấp, xem hướng dẫn cách ghi nơi cấp căn cước công dân trong hồ sơ.

Nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng, cả hai vợ chồng phải cùng tham gia ký hoặc có văn bản ủy quyền hợp lệ theo Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Nếu đất thuộc nhiều người đồng sử dụng, phải có sự đồng ý của tất cả những người có quyền.

Mô tả tài sản

Chép chính xác từ Giấy chứng nhận: số phát hành, số vào sổ, thửa đất, tờ bản đồ, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng. Địa chỉ thửa đất nên ghi theo đơn vị hành chính hiện hành (xã/phường, tỉnh/thành phố). Nếu địa danh đã thay đổi do sắp xếp đơn vị hành chính từ 01/07/2025, bạn nên ghi cả tên theo Giấy chứng nhận và tên hiện nay để tránh sai lệch khi đăng ký.

Nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn

Nêu rõ hợp đồng chính nào được bảo đảm, số tiền, lãi suất, thời hạn trả. Hợp đồng thế chấp không nên viết chung chung, vì phạm vi bảo đảm không rõ dễ dẫn tới tranh chấp khi xử lý tài sản. Với khoản vay tiền, bạn có thể lập hợp đồng vay riêng hoặc tham khảo mẫu giấy vay tiền rồi dẫn chiếu trong Điều 2.

Xử lý tài sản thế chấp

Đây là phần quan trọng nhất đối với bên cho vay. Hai bên nên thỏa thuận rõ trường hợp được xử lý, phương thức xử lý, thời hạn thông báo. Việc xử lý tài sản bảo đảm thực hiện theo Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn về biện pháp bảo đảm; bên nhận thế chấp không được tự ý chiếm giữ tài sản khi chưa có thỏa thuận hợp pháp.

Thế chấp xe, động sản: điều chỉnh mẫu thế nào?

Khi thế chấp xe ô tô, xe máy, máy móc, bạn vẫn dùng khung hợp đồng trên nhưng thay Điều 1 và Điều 3 như sau:

• Điều 1 (Tài sản thế chấp): ghi loại xe/thiết bị, nhãn hiệu, biển số đăng ký, số khung, số máy, màu sơn, năm sản xuất, số Giấy đăng ký xe, chủ sở hữu theo giấy đăng ký. Giá trị tài sản do hai bên thỏa thuận.
• Điều 3 (Giữ giấy tờ): ghi bên nào giữ bản chính giấy đăng ký xe. Xe vẫn do bên thế chấp sử dụng, nhưng không được bán, sang tên khi chưa trả hết nghĩa vụ.
• Công chứng: không bắt buộc, nhưng các bên có thể công chứng để tăng chứng cứ. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm bằng động sản giúp bảo vệ bên nhận thế chấp trước người thứ ba.

Lưu ý chủ xe phải là bên thế chấp trên giấy đăng ký. Nếu xe đã mua bán nhưng chưa sang tên, rủi ro pháp lý rất lớn; bạn nên xem giấy tờ cần có khi mua bán xe máy cũ và mẫu giấy bán xe máy cá nhân để hiểu rõ quyền sở hữu trước khi dùng xe làm tài sản bảo đảm.

Thủ tục công chứng và đăng ký thế chấp

1. Bước 1 – Chuẩn bị hồ sơ công chứng: dự thảo hợp đồng; giấy tờ tùy thân của các bên; Giấy chứng nhận (bản gốc để đối chiếu, bản sao); giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân hoặc văn bản đồng ý của vợ/chồng, các đồng sử dụng đất; hợp đồng chính (hợp đồng vay, tín dụng) nếu có.
2. Bước 2 – Công chứng hoặc chứng thực: các bên ký trước mặt công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực. Với nhà ở và đất, hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm hoàn thành công chứng, chứng thực (đối với nhà ở theo Luật Nhà ở 2023).
3. Bước 3 – Nộp hồ sơ đăng ký thế chấp: theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 18/2026/NĐ-CP), hồ sơ gồm phiếu yêu cầu đăng ký theo mẫu, hợp đồng thế chấp có công chứng/chứng thực và Giấy chứng nhận. Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh (thuộc cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh) hoặc qua bộ phận một cửa, Ủy ban nhân dân cấp xã nếu địa phương tiếp nhận.
4. Bước 4 – Nhận kết quả: cơ quan đăng ký ghi nội dung thế chấp vào sổ đăng ký và xác nhận trên Giấy chứng nhận (hoặc trên cơ sở dữ liệu theo hướng dẫn mới). Bên nhận thế chấp giữ bản gốc theo thỏa thuận.
5. Bước 5 – Xóa đăng ký khi tất toán: khi nghĩa vụ đã hoàn thành, hai bên nộp hồ sơ xóa đăng ký thế chấp để bên thế chấp được tự do giao dịch tài sản.

Phí đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên khác nhau giữa các địa phương; phí công chứng tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị giao dịch theo quy định hiện hành. Bạn nên hỏi trực tiếp tổ chức công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản để biết mức cụ thể.

Cần đóng dấu và giáp lai nhiều trang trong hợp đồng của tổ chức? Xem thêm cách đóng dấu giáp lai để thực hiện đúng.

Lưu ý để tránh rủi ro khi ký hợp đồng

• Kiểm tra tình trạng pháp lý tài sản: đất phải còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên thi hành án. Bên nhận thế chấp nên tra cứu thông tin tại cơ quan đăng ký trước khi ký.
• Người ký phải đúng chủ thể: chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp. Tài sản chung vợ chồng, hộ gia đình, đồng sở hữu cần đủ chữ ký.
• Đăng ký thế chấp: đăng ký giúp bên nhận thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi tài sản được thế chấp cho nhiều nghĩa vụ.
• Không chuyển giao quyền sở hữu thay cho thế chấp: thực tế có trường hợp ký hợp đồng chuyển nhượng, ủy quyền “ngầm” để thay thế thế chấp. Cách làm này tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, vô hiệu giao dịch giả tạo và mất tài sản.
• Lãi suất phải hợp pháp: các bên được thỏa thuận lãi suất nhưng không vượt mức tối đa Bộ luật Dân sự cho phép; phần lãi vượt có thể bị vô hiệu.
• Lưu giữ chứng cứ: giữ bản gốc hợp đồng, biên nhận giao tiền, chứng từ chuyển khoản, giấy xác nhận đăng ký thế chấp.

Nếu hợp đồng thế chấp đi kèm hồ sơ mua bán đất, bạn cũng nên xem cách lập giấy tờ mua bán đất theo quy định để hiểu giá trị pháp lý của giấy tay, vì giấy tay thường không đủ điều kiện làm tài sản thế chấp đăng ký.

Thông tin cập nhật tháng 10/2026.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng thế chấp càng rõ tài sản, nghĩa vụ và cách xử lý thì càng ít tranh chấp. Với đất và nhà ở, hãy công chứng hoặc chứng thực, sau đó đăng ký thế chấp; với xe và động sản, nên lập văn bản đầy đủ và đăng ký để có hiệu lực đối kháng với người thứ ba.