Pháp luật hiện hành không quy định mức hoa hồng cố định cho người môi giới thuê nhà. Khoản tiền này do các bên tự thỏa thuận và không phụ thuộc vào giá trị giao dịch. Trên thị trường, phí môi giới cho thuê thường tính bằng 50%–100% tiền thuê một tháng (đôi khi cao hơn với hợp đồng dài hạn), đây chỉ là thông lệ tham khảo, không phải mức bắt buộc.
Tóm tắt nhanh
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023: thù lao, hoa hồng môi giới do các bên thỏa thuận, không phụ thuộc giá trị giao dịch; không có mức trần hay mức sàn.
- Thông lệ cho thuê: thường tính theo số tháng tiền thuê (khoảng 50%–200% tiền thuê 1 tháng tùy loại nhà và thời hạn hợp đồng), không tính theo % giá trị hợp đồng như mua bán.
- Từ 01/01/2025, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ và làm việc trong doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản; hoa hồng nhận từ doanh nghiệp đó.
- Hoa hồng là thu nhập chịu thuế; cách tính thuế phụ thuộc bạn là nhân viên, cộng tác viên hay cá nhân kinh doanh.
- Nên ghi rõ mức phí, thời điểm trả và bên trả vào văn bản trước khi môi giới.
Pháp luật quy định thế nào về hoa hồng môi giới?
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 định nghĩa môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Như vậy, môi giới thuê nhà thuộc phạm vi điều chỉnh của luật này.
Về thù lao, luật có ba điểm cần nhớ:
- Cá nhân hành nghề môi giới được hưởng thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi mình làm việc.
- Mức thù lao, hoa hồng do các bên thỏa thuận.
- Mức này không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. Quy định nhằm tránh việc môi giới cố đẩy giá lên để hưởng nhiều hơn.
Nói cách khác, không có văn bản nào quy định “môi giới thuê nhà được hưởng tối đa bao nhiêu phần trăm”. Mọi bảng giá bạn thấy trên thị trường chỉ là thông lệ.
Hoa hồng môi giới thuê nhà phổ biến bao nhiêu?
Khác với mua bán (thường 1%–3% giá trị giao dịch), phí môi giới cho thuê thường tính theo số tháng tiền thuê. Bảng dưới đây là mức tham khảo theo thông lệ thị trường, từng khu vực và từng đơn vị có thể khác.
| Thời hạn hợp đồng thuê | Căn hộ chung cư | Nhà riêng lẻ, văn phòng, biệt thự |
|---|---|---|
| 6 tháng | Khoảng 50% tiền thuê 1 tháng | Thường không áp dụng |
| 12 tháng | Khoảng 100% tiền thuê 1 tháng | Khoảng 50% tiền thuê 1 tháng |
| Từ 24 tháng | Khoảng 150%–200% tiền thuê 1 tháng | Khoảng 100% tiền thuê 1 tháng |
Ví dụ: chị Lan thuê căn hộ chung cư giá 10 triệu đồng/tháng, ký hợp đồng 12 tháng qua một môi giới. Theo thông lệ, phí môi giới khoảng 10 triệu đồng. Nếu hợp đồng chỉ 6 tháng, mức này có thể là khoảng 5 triệu đồng. Với nhà phòng trọ giá rẻ, nhiều nơi thỏa thuận mức thấp hơn hoặc một khoản cố định.
Lưu ý: bảng trên không phải quy định pháp luật. Bạn hoàn toàn có thể thương lượng thấp hơn hoặc cao hơn, miễn hai bên đồng ý bằng văn bản.
Ai là người trả hoa hồng, trả khi nào?
Luật không chỉ định bên nào phải trả phí môi giới cho khách hàng. Tùy thỏa thuận trong hợp đồng môi giới hoặc phiếu ký gửi, có ba cách phổ biến:
- Chủ nhà trả: phổ biến khi chủ nhà ký gửi cho môi giới hoặc sàn.
- Người thuê trả: thường gặp khi người thuê nhờ môi giới tìm nhà theo yêu cầu riêng.
- Hai bên cùng trả: mỗi bên một phần theo tỷ lệ thỏa thuận.
Về thời điểm, hoa hồng thường chỉ phát sinh khi hợp đồng thuê được ký thành công hoặc khi khách đã đặt cọc theo đúng cam kết. Nên ghi rõ mốc này để tránh tranh cãi khi khách đổi ý. Nhiều thỏa thuận còn quy định môi giới được hưởng một phần tiền cọc nếu một bên tự hủy giao dịch, nhưng tỷ lệ này hoàn toàn do các bên tự thỏa thuận.
Cách chia hoa hồng môi giới
Cụm từ “luật chia hoa hồng” mà nhiều người tìm kiếm thực chất không phải một đạo luật. Việc chia hoa hồng chủ yếu dựa trên thỏa thuận và quy chế nội bộ, theo các tình huống sau.
Chia giữa nhân viên môi giới và công ty
Tỷ lệ do hợp đồng lao động, hợp đồng cộng tác hoặc quy chế hoa hồng của doanh nghiệp quy định (ví dụ nhân viên hưởng một tỷ lệ nhất định, phần còn lại thuộc doanh nghiệp). Pháp luật không áp tỷ lệ chung. Bạn nên đọc kỹ điều khoản về thời điểm chi trả, trường hợp hợp đồng bị hủy và việc khấu trừ thuế.
Chia giữa hai môi giới (bên cho thuê và bên tìm khách)
Khi hai môi giới cùng hợp tác chốt một hợp đồng, thông lệ là chia theo tỷ lệ thỏa thuận trước, nhiều trường hợp chia đều. Hãy nhắn tin hoặc ký biên bản ghi rõ tỷ lệ trước khi dẫn khách xem nhà.
Trả “tiền cảm ơn” cho người giới thiệu
Nếu một người quen chỉ giới thiệu chủ nhà và người thuê một lần, không làm môi giới thường xuyên, khoản tiền này thường là thỏa thuận dân sự giữa các bên. Tuy nhiên, nếu bạn thường xuyên nhận tiền để kết nối giao dịch thì đó đã là hoạt động kinh doanh môi giới và phải tuân thủ điều kiện về doanh nghiệp, chứng chỉ ở mục dưới đây.
Điều kiện để được nhận hoa hồng hợp pháp
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết điều kiện đối với người làm môi giới. Từ 01/01/2025:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và đáp ứng các điều kiện theo luật (như có quy chế hoạt động, có người có chứng chỉ hành nghề).
- Cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và hành nghề trong doanh nghiệp sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp môi giới, không được hành nghề tự do.
- Nội dung môi giới gồm tìm kiếm đối tác phù hợp để đàm phán, ký kết hợp đồng; đại diện theo ủy quyền thực hiện thủ tục liên quan.
- Môi giới phải cung cấp thông tin trung thực về bất động sản. Nếu cung cấp sai lệch gây thiệt hại thì phải bồi thường theo luật.
Cảnh báo: nhận tiền môi giới nhưng cung cấp thông tin sai sự thật (nhà không thuộc quyền cho thuê, giá khác thực tế…) có thể phải hoàn tiền, bồi thường, thậm chí bị xử lý theo quy định về lừa đảo chiếm đoạt tài sản nếu có dấu hiệu tội phạm.
Hoa hồng môi giới có phải nộp thuế không?
Có. Hoa hồng môi giới là thu nhập của cá nhân nên thuộc diện tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Cách tính phụ thuộc vị trí của bạn:
Nhân viên có hợp đồng lao động
Hoa hồng được tính vào thu nhập từ tiền lương, tiền công, doanh nghiệp khấu trừ theo biểu thuế và giảm trừ gia cảnh. Từ kỳ tính thuế 2026, mức giảm trừ là 15,5 triệu đồng/tháng cho bản thân và 6,2 triệu đồng/tháng cho mỗi người phụ thuộc, bạn có thể xem thêm tại bài mức giảm trừ gia cảnh mới nhất.
Cộng tác viên không có hợp đồng lao động
Doanh nghiệp chi trả thường khấu trừ thuế TNCN tại nguồn khi chi trả hoa hồng, sau đó cấp chứng từ khấu trừ để bạn dùng khi quyết toán. Từ 01/07/2026, thuế TNCN thực hiện theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 cùng Nghị định 253/2026/NĐ-CP và Thông tư 87/2026/TT-BTC. Bạn cần đối chiếu mức khấu trừ cụ thể với hướng dẫn mới này hoặc hỏi cơ quan thuế quản lý, vì nhiều bài viết cũ vẫn ghi mức theo quy định trước đây.
Cá nhân kinh doanh (hộ kinh doanh)
Từ năm 2026, thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thực hiện theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP. Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN, nhưng vẫn phải thông báo doanh thu thực tế với cơ quan thuế theo quy định. Khi doanh thu vượt ngưỡng, thuế tính theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu hoặc phương pháp khác theo nghị định.
Lưu ý: dù thuộc diện nào, bạn nên có mã số thuế cá nhân để doanh nghiệp kê khai và để quyết toán. Từ 01/07/2025, số định danh cá nhân được dùng làm mã số thuế. Xem thêm quy định về mã số thuế cá nhân và cách đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng.
Trường hợp chủ nhà là cá nhân cho thuê nhà, nghĩa vụ thuế của chủ nhà là vấn đề riêng, chịu điều chỉnh bởi cùng Nghị định 68/2026/NĐ-CP đã nêu. Phí môi giới chủ nhà trả cho doanh nghiệp môi giới nên được ghi nhận bằng chứng từ, hóa đơn hợp lệ, bạn có thể tham khảo mẫu hóa đơn bán lẻ hợp lệ để biết các nội dung cơ bản cần có trên hóa đơn.
Lưu ý để tránh tranh chấp
- Bước 1: Ký hợp đồng môi giới hoặc phiếu ký gửi bằng văn bản, ghi rõ mức phí (số tiền cụ thể hoặc số tháng tiền thuê), bên trả và thời điểm trả.
- Bước 2: Xác định điều kiện “thành công”: ký hợp đồng thuê, nhận cọc hay nhận nhà. Ghi rõ trường hợp khách hủy hoặc chủ nhà đổi ý.
- Bước 3: Kiểm tra tư cách người môi giới: làm việc cho doanh nghiệp nào, có chứng chỉ hành nghề không, và yêu cầu chứng từ khi thanh toán.
- Bước 4: Kiểm tra giấy tờ của chủ nhà (quyền sử dụng, quyền cho thuê) và ghi nhận việc đăng ký cư trú sau khi thuê, xem hướng dẫn đăng ký tạm trú online.
- Bước 5: Thanh toán qua tài khoản và lưu lại tin nhắn, biên nhận để làm bằng chứng khi cần.
Nếu có tranh chấp về hoa hồng, các bên ưu tiên thương lượng; không đạt được thì có thể yêu cầu hòa giải hoặc khởi kiện dân sự tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo quy định tố tụng dân sự.
Căn cứ pháp lý
- Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (các quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới, nội dung môi giới, thù lao, hoa hồng và trách nhiệm của người môi giới).
- Bộ luật Dân sự 2015 (hợp đồng dịch vụ, hợp đồng ủy quyền, bồi thường thiệt hại).
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/07/2026); Nghị định 253/2026/NĐ-CP; Thông tư 87/2026/TT-BTC.
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP; Thông tư 18/2026/TT-BTC.
- Nghị quyết 110/2025/UBTVQH15 về mức giảm trừ gia cảnh.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Hoa hồng cho người môi giới thuê nhà tối đa bao nhiêu?
Pháp luật không quy định mức tối đa hay tối thiểu. Mức hoa hồng do các bên thỏa thuận và không phụ thuộc vào giá trị giao dịch. Thông lệ thị trường thường là 50%–100% tiền thuê một tháng, có thể cao hơn với căn hộ thuê dài hạn.
Người thuê hay chủ nhà phải trả phí môi giới?
Không có quy định bắt buộc bên nào trả. Điều này tùy thỏa thuận trong hợp đồng môi giới: chủ nhà trả, người thuê trả hoặc chia đôi. Bạn nên thống nhất bằng văn bản trước khi môi giới dẫn xem nhà.
Môi giới làm tự do, không thuộc công ty có được nhận hoa hồng không?
Từ 01/01/2025, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ và hành nghề trong doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch, không được hành nghề tự do. Việc giới thiệu nhất thời giữa người quen với nhau là thỏa thuận dân sự, nhưng làm thường xuyên thì không còn thuộc trường hợp này.
Hoa hồng môi giới có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Có. Thu nhập từ hoa hồng môi giới là thu nhập chịu thuế TNCN. Doanh nghiệp chi trả có thể khấu trừ thuế tại nguồn hoặc bạn tự kê khai nếu là cá nhân kinh doanh. Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT và TNCN nhưng vẫn phải thông báo doanh thu.
Môi giới đã dẫn xem nhà nhưng khách tự thuê trực tiếp thì có được hoa hồng không?
Phụ thuộc vào nội dung hợp đồng môi giới. Nếu hợp đồng ghi rõ môi giới được hưởng phí khi giao dịch phát sinh từ thông tin do mình cung cấp, môi giới có cơ sở yêu cầu. Nếu chỉ thỏa thuận miệng, việc chứng minh thường khó khăn.
Tóm lại, hoa hồng cho người môi giới thuê nhà hoàn toàn dựa trên thỏa thuận, không có khung giá pháp lý. Điều quan trọng là xác định người môi giới có đủ điều kiện hành nghề hay không, ghi rõ mức phí và thời điểm trả bằng văn bản, đồng thời kê khai thuế đúng quy định hiện hành.
