Hợp đồng xây dựng nhà ở là văn bản thỏa thuận giữa chủ nhà (bên giao thầu) và nhà thầu hoặc thợ xây (bên nhận thầu) về công việc, giá, tiến độ, chất lượng, bảo hành và trách nhiệm hai bên. Nên lập bằng văn bản, ký trước khi khởi công. Bài này có mẫu nguyên văn để sao chép, hướng dẫn điền và các điểm cần chú ý theo quy định áp dụng từ 01/07/2026.
Tóm tắt nhanh
- Xây nhà nên ký hợp đồng bằng văn bản, nêu rõ phạm vi việc, giá, tiến độ, nghiệm thu, bảo hành và phạt vi phạm.
- Từ 01/07/2026, Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP thay Nghị định 37/2015 và 50/2021 về hợp đồng xây dựng.
- Hợp đồng ký trước 01/07/2026 vẫn thực hiện theo quy định cũ và nội dung đã ký.
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, sàn dưới 500 m² ở nhiều khu vực được miễn giấy phép xây dựng, nhưng vẫn phải đúng điều kiện khu vực và quy định an toàn.
- Không nên trả tiền một lần; chia đợt thanh toán gắn với khối lượng đã nghiệm thu.
Hợp đồng xây dựng nhà ở là gì và khi nào cần ký?
Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được lập bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc xây dựng. Với nhà ở riêng lẻ, bên giao thầu thường là chủ nhà; bên nhận thầu có thể là doanh nghiệp xây dựng, tổ đội hoặc thợ chính nhận khoán.
Bạn nên ký hợp đồng trong mọi trường hợp: xây mới, nâng tầng, cải tạo lớn hoặc chỉ thuê nhân công. Văn bản là chứng cứ để đòi bảo hành, yêu cầu bồi thường hoặc khởi kiện khi có tranh chấp. Thỏa thuận miệng rất khó chứng minh về giá, vật liệu và tiến độ.
Hợp đồng xây nhà điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, Luật Xây dựng và các nghị định hướng dẫn. Khi hai bên đều thể hiện ý chí tự nguyện, nội dung không trái luật và không trái đạo đức xã hội thì hợp đồng có hiệu lực ràng buộc.
Quy định mới cần biết từ 01/07/2026
Văn bản nào đang điều chỉnh hợp đồng xây dựng?
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/07/2026, một số điều khoản (trong đó có khoản 2, khoản 3 Điều 43 về miễn giấy phép) có hiệu lực sớm từ 01/01/2026. Nghị định 210/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026 hướng dẫn về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ 01/07/2026 và thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP cùng Nghị định 50/2021/NĐ-CP.
Nếu bạn đã ký hợp đồng trước 01/07/2026, hợp đồng đó tiếp tục thực hiện theo quy định cũ và nội dung đã ký. Với dự án ngoài đầu tư công, các bên có thể thỏa thuận áp dụng quy định mới; không thỏa thuận được thì giữ quy định cũ.
Xây nhà có phải xin giấy phép xây dựng không?
Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép nếu không thuộc các khu vực loại trừ (như khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung; khu vực có quy chế quản lý kiến trúc…). Công trình không thuộc diện miễn vẫn phải xin phép. Trước khi ký hợp đồng, bạn nên hỏi UBND cấp xã nơi có đất để xác định vị trí nhà thuộc diện nào.
Chủ nhà phải làm gì theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP?
- Nhà dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m², cao dưới 12 m thì chủ nhà được tự tổ chức thiết kế. Các nhà còn lại phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định thiết kế.
- Chủ nhà tổ chức thi công, giám sát thi công và chịu trách nhiệm về an toàn trong thi công, an toàn cho công trình lân cận và môi trường.
- Chủ nhà lắp biển báo công trình tại cổng ra vào công trường.
- Việc xây dựng phải tuân thủ pháp luật về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và pháp luật liên quan.
Vì vậy hợp đồng nên ghi rõ ai chịu trách nhiệm về an toàn lao động, che chắn, thiết bị giàn giáo và thiệt hại đối với nhà liền kề.
Các loại hợp đồng xây nhà phổ biến
| Loại hợp đồng | Nội dung | Phù hợp khi |
|---|---|---|
| Trọn gói (vật tư + nhân công) | Nhà thầu lo toàn bộ vật liệu, nhân công, máy móc; giá cố định theo phạm vi và bản vẽ | Chủ nhà bận, muốn khoán gọn, bản vẽ và vật liệu đã chốt |
| Nhân công (chủ nhà mua vật tư) | Nhà thầu chỉ lấy tiền công theo m² sàn hoặc theo hạng mục | Chủ nhà có thể kiểm soát vật tư và muốn tiết kiệm chi phí |
| Theo đơn giá | Thanh toán theo khối lượng thực tế nghiệm thu nhân đơn giá đã thỏa thuận | Khối lượng chưa chắc chắn, nhà cải tạo |
| Thiết kế và thi công | Một bên làm cả thiết kế và thi công | Muốn một đầu mối chịu trách nhiệm |
Mẫu dưới đây viết theo hướng thi công trọn gói, có ô lựa chọn để chuyển sang hình thức nhân công hoặc đơn giá.
Mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở
MẪU HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở
Số: ……/……/HĐTC
Hôm nay, ngày …… tháng …… năm ……, tại ……………………………, chúng tôi gồm:
BÊN GIAO THẦU (gọi tắt là Bên A):
Ông/Bà: ……………………………… Sinh năm: ……………
Số định danh cá nhân/CCCD/thẻ căn cước: ……………… Cấp ngày: …………… Nơi cấp: ………………
Nơi cư trú: …………………………………………………
Điện thoại: ……………… Tài khoản ngân hàng (nếu có): ………………
BÊN NHẬN THẦU (gọi tắt là Bên B):
Tên đơn vị/cá nhân: ………………………………………
Mã số doanh nghiệp/mã số thuế (nếu có): ………………
Người đại diện: ……………… Chức vụ: ………………
Số định danh cá nhân/CCCD/thẻ căn cước: ……………… Cấp ngày: …………… Nơi cấp: ………………
Địa chỉ: …………………………………………………
Điện thoại: ……………… Tài khoản ngân hàng: ………………………
Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Xây dựng số 135/2025/QH15; Nghị định số 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng; Nghị định số 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; và nhu cầu, khả năng của hai bên.
Hai bên thống nhất ký kết hợp đồng với các điều khoản sau:
Điều 1. Nội dung và phạm vi công việc
1.1. Bên B nhận thi công xây dựng công trình nhà ở tại địa chỉ: ………………………………………, thửa đất số ……, tờ bản đồ số ……, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ………… (nếu có).
1.2. Quy mô: …… tầng, diện tích xây dựng ……… m², tổng diện tích sàn ……… m².
1.3. Hình thức nhận thầu: [ ] Trọn gói (vật tư + nhân công) [ ] Nhân công [ ] Theo đơn giá.
1.4. Phạm vi công việc: phần móng, phần thân, phần hoàn thiện, điện nước, … theo hồ sơ thiết kế và bảng khối lượng, vật liệu tại Phụ lục 01.
1.5. Những công việc không thuộc hợp đồng: ………………………………………
Điều 2. Hồ sơ hợp đồng
Hồ sơ gồm: (1) Hợp đồng này; (2) Bản vẽ thiết kế đã được hai bên xác nhận; (3) Bảng dự toán, khối lượng và danh mục vật liệu (Phụ lục 01); (4) Tiến độ và đợt thanh toán (Phụ lục 02); (5) Giấy phép xây dựng hoặc tài liệu chứng minh công trình thuộc diện miễn giấy phép (nếu có). Khi có mâu thuẫn, thứ tự ưu tiên là: hợp đồng, phụ lục, bản vẽ, dự toán.
Điều 3. Giá hợp đồng
3.1. Tổng giá trị hợp đồng: ……………………… đồng (bằng chữ: ………………………………………).
3.2. Giá trên đã/chưa bao gồm: thuế, phí, vật tư, nhân công, máy móc, chi phí che chắn, vệ sinh, điện nước thi công (gạch bỏ mục không áp dụng).
3.3. Hình thức giá: [ ] Trọn gói, không đổi trừ trường hợp thay đổi phạm vi công việc hoặc bất khả kháng [ ] Theo đơn giá: đơn giá …… đồng/m² hoặc theo Phụ lục 01.
3.4. Khối lượng phát sinh: chỉ được thực hiện khi hai bên thống nhất bằng văn bản (hoặc tin nhắn/email có xác nhận) về nội dung, khối lượng, đơn giá và thời gian trước khi thi công.
Điều 4. Tạm ứng, thanh toán
4.1. Tạm ứng: Bên A tạm ứng cho Bên B …… đồng (bằng ……% giá trị hợp đồng) trong vòng …… ngày kể từ ngày ký.
4.2. Các đợt thanh toán tiếp theo:
– Đợt 2: ……% sau khi hoàn thành và nghiệm thu phần móng.
– Đợt 3: ……% sau khi hoàn thành và nghiệm thu phần thân/đổ mái.
– Đợt 4: ……% sau khi hoàn thành phần xây, tô, điện nước âm.
– Đợt 5: ……% sau khi hoàn thiện, nghiệm thu và bàn giao.
– Giữ lại ……% giá trị hợp đồng để bảo hành, hoàn trả khi hết thời hạn bảo hành.
4.3. Hình thức thanh toán: tiền mặt/chuyển khoản vào tài khoản ghi ở phần đầu hợp đồng; mỗi lần thanh toán có biên nhận hoặc chứng từ chuyển khoản.
4.4. Bên B cung cấp hóa đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định (nếu thuộc đối tượng phải xuất hóa đơn).
Điều 5. Thời gian và tiến độ thi công
5.1. Ngày khởi công: …/…/……; ngày hoàn thành: …/…/…… (tổng thời gian …… ngày).
5.2. Tiến độ chi tiết theo Phụ lục 02.
5.3. Thời gian ngừng thi công do mưa bão, cắt điện nước, Bên A chậm bàn giao mặt bằng, chậm thanh toán hoặc thay đổi thiết kế sẽ được cộng vào thời hạn hoàn thành tương ứng.
Điều 6. Vật tư, thiết bị
6.1. Vật tư do Bên B cung cấp phải đúng chủng loại, xuất xứ, quy cách ghi tại Phụ lục 01 và có chứng từ nguồn gốc khi Bên A yêu cầu. Không tự ý thay thế khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A.
6.2. Vật tư do Bên A cung cấp (nếu có): Bên A giao đủ, đúng tiến độ; Bên B kiểm tra, bảo quản và chịu trách nhiệm hao hụt vượt định mức.
6.3. Vật liệu không đạt yêu cầu phải được đưa ra khỏi công trường và thay thế bằng chi phí của bên có lỗi.
Điều 7. Chất lượng, giám sát và nghiệm thu
7.1. Bên B thi công đúng thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng và quy định pháp luật.
7.2. Bên A hoặc người được Bên A ủy quyền giám sát có quyền kiểm tra vật liệu, biện pháp thi công và yêu cầu khắc phục sai sót; Bên B tạo điều kiện kiểm tra.
7.3. Các công việc bị che khuất (cốt thép, móng, ống âm tường…) phải được Bên A nghiệm thu và lập biên bản trước khi lấp, đổ hoặc trát che.
7.4. Nghiệm thu giai đoạn và nghiệm thu hoàn thành: lập biên bản có chữ ký hai bên; Bên A có …… ngày để nghiệm thu kể từ khi nhận thông báo hoàn thành.
Điều 8. An toàn lao động, vệ sinh môi trường
8.1. Bên B chịu trách nhiệm về an toàn lao động, trang bị bảo hộ, giàn giáo, che chắn và an toàn cho người lao động của mình.
8.2. Bên B có biện pháp bảo vệ công trình liền kề, giữ gìn vệ sinh và hạn chế tiếng ồn, bụi theo quy định. Thiệt hại do thi công gây ra cho người thứ ba do Bên B bồi thường, trừ khi lỗi thuộc về Bên A.
8.3. Bên A có trách nhiệm lắp biển báo công trình tại cổng ra vào công trường và phối hợp bảo đảm an toàn.
Điều 9. Bảo hành
9.1. Thời hạn bảo hành: …… tháng kể từ ngày nghiệm thu bàn giao (phần kết cấu: …… tháng; phần chống thấm, hoàn thiện: …… tháng).
9.2. Trong thời hạn bảo hành, Bên B sửa chữa miễn phí các hư hỏng, khiếm khuyết do lỗi thi công hoặc vật liệu do Bên B cung cấp, trong vòng …… ngày kể từ khi nhận thông báo.
9.3. Bên A giữ lại số tiền bảo hành theo Khoản 4.2 và hoàn trả khi hết thời hạn bảo hành, sau khi Bên B hoàn thành nghĩa vụ bảo hành. Nếu Bên B không sửa chữa, Bên A có quyền thuê đơn vị khác và trừ chi phí vào tiền bảo hành.
9.4. Không bảo hành đối với hư hỏng do Bên A tự ý sửa chữa, sử dụng sai công năng hoặc sự kiện bất khả kháng.
Điều 10. Quyền và nghĩa vụ của Bên A
a) Bàn giao mặt bằng sạch, đủ điều kiện thi công đúng thời hạn; cung cấp hồ sơ thiết kế, giấy phép (nếu có).
b) Thanh toán đúng hạn, đủ số tiền theo hợp đồng.
c) Giám sát, kiểm tra, nghiệm thu; yêu cầu Bên B sửa chữa sai sót, tạm dừng thi công nếu vi phạm an toàn hoặc chất lượng.
d) Không can thiệp trái phép vào biện pháp thi công của Bên B khi biện pháp đó đúng quy định.
Điều 11. Quyền và nghĩa vụ của Bên B
a) Thi công đúng thiết kế, tiến độ, chất lượng; không giao thầu lại toàn bộ hợp đồng cho bên thứ ba khi chưa có chấp thuận của Bên A.
b) Bố trí đủ nhân lực có tay nghề, chịu trách nhiệm về người lao động và các khoản chế độ của người lao động do mình thuê.
c) Được thanh toán đúng hạn; từ chối chỉ dẫn trái thiết kế hoặc có nguy cơ mất an toàn.
d) Bảo quản công trình, vật tư đến khi bàn giao; sửa chữa sai sót; thực hiện bảo hành.
Điều 12. Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại
12.1. Bên B chậm tiến độ do lỗi của mình: phạt …… % giá trị phần việc chậm cho mỗi ngày chậm, tổng mức phạt không quá …… % giá trị hợp đồng.
12.2. Bên A chậm thanh toán: trả lãi chậm trả …… %/năm trên số tiền chậm, tính theo số ngày chậm.
12.3. Bên vi phạm gây thiệt hại phải bồi thường phần thiệt hại thực tế, có chứng cứ, ngoài khoản phạt (nếu hai bên thỏa thuận phạt và bồi thường cùng áp dụng).
Điều 13. Sự kiện bất khả kháng
Thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… làm một bên không thể thực hiện hợp đồng dù đã áp dụng biện pháp cần thiết thì không bị coi là vi phạm. Bên bị ảnh hưởng thông báo cho bên kia trong vòng …… ngày, kèm chứng cứ; hai bên bàn bạc điều chỉnh tiến độ, giá hoặc chấm dứt hợp đồng.
Điều 14. Tạm dừng, chấm dứt và thanh lý hợp đồng
14.1. Mỗi bên có quyền tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng, sau khi thông báo bằng văn bản và đã cho thời hạn khắc phục …… ngày mà không được khắc phục.
14.2. Khi chấm dứt, hai bên kiểm kê khối lượng đã thực hiện, quyết toán phần việc đạt chất lượng và xử lý vật tư, tạm ứng còn lại.
14.3. Hợp đồng được thanh lý khi hai bên hoàn thành nghĩa vụ hoặc khi hợp đồng bị chấm dứt; thời hạn hoàn tất thủ tục thanh lý là …… ngày kể từ ngày nghiệm thu bàn giao hoặc thông báo chấm dứt.
Điều 15. Giải quyết tranh chấp
Hai bên ưu tiên thương lượng, hòa giải. Nếu không thỏa thuận được trong …… ngày, một bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền nơi có công trình (hoặc đưa ra Trọng tài thương mại nếu hai bên có thỏa thuận trọng tài). Trong thời gian giải quyết tranh chấp, hai bên tiếp tục thực hiện các phần việc không bị ảnh hưởng bởi tranh chấp.
Điều 16. Điều khoản chung
16.1. Mọi sửa đổi, bổ sung phải lập thành văn bản có chữ ký hai bên.
16.2. Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký đến khi hai bên hoàn thành nghĩa vụ, bao gồm cả bảo hành.
16.3. Hợp đồng gồm …… trang, kèm …… phụ lục, lập thành …… bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ …… bản.
| ĐẠI DIỆN BÊN A (Ký, ghi rõ họ tên) |
ĐẠI DIỆN BÊN B (Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu có) |
PHỤ LỤC 01: Bảng khối lượng, vật liệu và đơn giá (hạng mục – đơn vị – khối lượng – đơn giá – thành tiền – chủng loại/nhãn hiệu vật liệu).
PHỤ LỤC 02: Tiến độ thi công và các đợt thanh toán (giai đoạn – ngày hoàn thành dự kiến – tỷ lệ/số tiền thanh toán – điều kiện nghiệm thu).
Hướng dẫn điền mẫu hợp đồng
- Bước 1 – Thông tin các bên: ghi đúng họ tên, số định danh cá nhân hoặc thẻ căn cước/CCCD, địa chỉ cư trú hiện nay. Nếu bên nhận thầu là doanh nghiệp, ghi tên, mã số doanh nghiệp và người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền (kèm giấy ủy quyền). Cách ghi thông tin giấy tờ tùy thân xem thêm tại hướng dẫn ghi nơi cấp căn cước công dân.
- Bước 2 – Phạm vi công việc: gắn kèm bản vẽ, bảng khối lượng, danh mục vật liệu có nhãn hiệu, xuất xứ. Phạm vi càng cụ thể, càng ít phát sinh tranh cãi.
- Bước 3 – Giá và thanh toán: chọn rõ trọn gói hay đơn giá; nêu những gì đã và chưa gồm trong giá; chia đợt theo giai đoạn đã nghiệm thu, không theo ngày tháng cố định.
- Bước 4 – Tiến độ, bảo hành, phạt vi phạm: điền số ngày, tỷ lệ cụ thể. Không để trống các ô “……”.
- Bước 5 – Ký và đóng dấu giáp lai: hợp đồng nhiều trang nên ký nháy từng trang hoặc đóng dấu giáp lai (nếu bên nhận thầu là doanh nghiệp có con dấu). Cách thực hiện xem tại hướng dẫn đóng dấu giáp lai.
Lưu ý để tránh tranh chấp khi xây nhà
Kiểm tra tư cách nhận thầu
Hỏi rõ bên nhận thầu là doanh nghiệp hay cá nhân; xem giấy đăng ký doanh nghiệp, hồ sơ năng lực, người trực tiếp chỉ huy công trường. Nếu thuê đơn vị thiết kế hoặc giám sát, hãy ký riêng hợp đồng tư vấn với họ; đừng để nhà thầu thi công tự thiết kế và tự giám sát chính mình khi nhà có quy mô lớn.
Tạm ứng và giữ lại tiền bảo hành
Nghị định 210/2026/NĐ-CP tiếp tục kế thừa nguyên tắc mức tạm ứng không vượt 30% giá hợp đồng tại thời điểm ký (quy định này bắt buộc với dự án công, còn với nhà dân là mức tham khảo hợp lý). Bạn không nên tạm ứng quá cao khi chưa có vật tư vào công trường. Về bảo hành, quy định tại Nghị định 207/2026/NĐ-CP với công trình dùng vốn khác chỉ mang tính tham khảo: thời hạn tối thiểu 12 tháng đối với công trình thông thường và mức giữ lại tham khảo khoảng 5% giá trị hợp đồng. Hai bên có thể thỏa thuận cao hơn trong hợp đồng.
Lưu ý: Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình thường áp dụng chủ yếu Bộ luật Dân sự và thỏa thuận của hai bên; Nghị định 210/2026/NĐ-CP là khung tham chiếu về nội dung, tạm ứng, thanh toán, điều chỉnh, thanh lý. Nếu nhà thầu là doanh nghiệp, các quy định về hóa đơn, chứng từ và thuế vẫn áp dụng bình thường; xem thêm mẫu hóa đơn bán lẻ hợp lệ.
Lưu giữ bằng chứng
- Chụp ảnh, ghi nhật ký công trình; lập biên bản nghiệm thu cho các phần bị che khuất.
- Mỗi lần trả tiền đều có biên nhận hoặc chuyển khoản ghi rõ nội dung; thỏa thuận vay mượn giữa hai bên (nếu có) nên lập riêng, xem mẫu giấy ghi nợ viết tay.
- Mọi thay đổi vật liệu, thiết kế, khối lượng phát sinh phải được xác nhận bằng văn bản.
Cảnh báo: Không xây dựng trên đất chưa đủ điều kiện (đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích, đất tranh chấp, đất thuộc diện quy hoạch…). Hợp đồng thi công vẫn có thể bị tranh chấp, còn công trình có thể bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ. Nếu mảnh đất mới mua bằng giấy tờ viết tay, hãy xem cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định trước khi xây.
Tranh chấp hợp đồng xây dựng giải quyết thế nào?
Thứ tự thường gặp: (1) lập biên bản làm việc, gửi thông báo yêu cầu khắc phục bằng văn bản; (2) hòa giải với sự tham gia của người có uy tín, tổ hòa giải ở cơ sở; (3) thuê đơn vị giám định chất lượng độc lập nếu tranh cãi về kỹ thuật; (4) khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền hoặc Trọng tài nếu có thỏa thuận trọng tài. Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định các bên vẫn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ không bị ảnh hưởng trong lúc tranh chấp, và thời hạn thanh lý khi chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận, không quá 56 ngày kể từ ngày thông báo chấm dứt, trừ khi các bên thỏa thuận khác.
Ví dụ: anh Hùng thuê nhà thầu xây nhà 3 tầng, giá trọn gói. Sau khi đổ mái, nhà thầu đòi thêm tiền vì “tăng giá sắt thép” nhưng hợp đồng không có điều khoản điều chỉnh giá. Nhờ Phụ lục 01 ghi rõ vật liệu, đơn giá và Điều 3 nêu giá trọn gói chỉ đổi khi thay đổi phạm vi công việc, anh Hùng có cơ sở từ chối yêu cầu tăng giá và hai bên tiếp tục thi công.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015 (quy định chung về hợp đồng, đặt cọc, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại).
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/07/2026; một số điều khoản có hiệu lực từ 01/01/2026).
- Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026 quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng (hiệu lực từ 01/07/2026, thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP).
- Nghị định số 207/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026 về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng, trong đó có quy định quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ và bảo hành công trình.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Bài viết mang tính tham khảo phổ thông, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng vụ việc cụ thể.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng xây nhà có bắt buộc phải công chứng không?
Pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng thi công xây dựng nhà ở thông thường. Hợp đồng có hiệu lực khi hai bên ký kết. Tuy nhiên, hai bên có thể công chứng hoặc lập vi bằng để tăng độ tin cậy, nhất là khi giá trị lớn.
Hợp đồng xây nhà ký trước 01/07/2026 có phải làm lại theo Nghị định 210 không?
Không bắt buộc. Hợp đồng đã ký và đang thực hiện trước ngày này tiếp tục theo quy định cũ và nội dung đã ký. Với dự án ngoài đầu tư công, hai bên có thể thỏa thuận áp dụng quy định mới, nếu không thì giữ quy định cũ.
Hợp đồng xây dựng nhà ở phải có những nội dung gì?
Tối thiểu cần có: thông tin các bên, phạm vi công việc, chất lượng và nghiệm thu, thời gian thực hiện, giá và thanh toán, bảo hành, quyền nghĩa vụ hai bên, phạt vi phạm, bất khả kháng, giải quyết tranh chấp và hiệu lực. Nên kèm bản vẽ và bảng khối lượng.
Nhà thầu chậm tiến độ thì chủ nhà làm gì?
Bạn gửi thông báo bằng văn bản yêu cầu khắc phục, áp dụng mức phạt đã thỏa thuận, và trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng có thể chấm dứt hợp đồng theo điều khoản đã ghi. Chứng cứ về ngày bàn giao mặt bằng, tiến độ thực tế là rất quan trọng.
Xây nhà dưới 7 tầng có cần giấy phép xây dựng không?
Từ 2026, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép nếu không nằm trong các khu vực loại trừ nêu tại Luật Xây dựng 2025. Nếu thuộc khu vực loại trừ hoặc vượt quy mô, bạn vẫn phải xin giấy phép trước khi khởi công.
Thuê thợ nhân công không có tư cách pháp nhân thì có ký hợp đồng được không?
Được. Cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ có thể ký hợp đồng thi công hoặc hợp đồng khoán nhân công. Bạn nên ghi rõ số định danh cá nhân, địa chỉ, tài khoản nhận tiền và trách nhiệm về an toàn lao động của người nhận khoán.
Một hợp đồng xây nhà tốt không cần dài, nhưng phải rõ phạm vi, giá, đợt thanh toán, nghiệm thu và bảo hành. Hãy dùng mẫu trên làm khung, điền đủ các ô trống, kèm bản vẽ và bảng khối lượng, đồng thời đối chiếu quy định mới từ 01/07/2026 trước khi ký.
