Hợp đồng cho thuê nhà chấm dứt khi hết hạn, khi hai bên thỏa thuận kết thúc, hoặc khi một bên đơn phương chấm dứt vì bên kia vi phạm theo luật. Với nhà ở, bên đơn phương chấm dứt phải báo trước ít nhất 30 ngày, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Hợp đồng không xác định thời hạn thì chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày chủ nhà thông báo.
Tóm tắt nhanh
- Nhà ở thuê giữa cá nhân với cá nhân chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/08/2024) và Bộ luật Dân sự 2015.
- Có 3 cách kết thúc phổ biến: hết hạn, thỏa thuận chấm dứt, đơn phương chấm dứt khi bên kia vi phạm.
- Đơn phương chấm dứt phải báo trước ít nhất 30 ngày (nên bằng văn bản), nếu không có thể phải bồi thường.
- Chủ nhà không được tự ý lấy lại nhà trước hạn chỉ vì muốn bán nhà hoặc cho thuê giá cao hơn.
- Cuối cùng cần lập biên bản bàn giao nhà và quyết toán tiền cọc, điện nước, tiền thuê.
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà
Với nhà ở không thuộc tài sản công, Luật Nhà ở 2023 (Điều 171 và Điều 172) cho phép chấm dứt hợp đồng thuê trong các trường hợp sau:
| Trường hợp | Lưu ý |
|---|---|
| Hợp đồng hết hạn | Nếu hợp đồng không ghi thời hạn thì chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê. |
| Hai bên thỏa thuận chấm dứt | Nên lập văn bản, ghi rõ ngày bàn giao và việc hoàn trả tiền cọc. |
| Nhà cho thuê không còn | Ví dụ nhà bị cháy, sập hoàn toàn. |
| Bên thuê là cá nhân chết hoặc bị Tòa án tuyên bố mất tích | Áp dụng khi không còn ai đang cùng chung sống trong nhà. |
| Bên thuê là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động | Căn cứ theo tình trạng pháp lý của tổ chức thuê. |
| Nhà hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ; thuộc diện thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ; bị trưng mua, trưng dụng | Bên cho thuê phải báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc có thỏa thuận khác. |
| Một bên đơn phương chấm dứt theo Điều 172 | Chỉ được thực hiện khi bên kia vi phạm thuộc các trường hợp luật liệt kê. |
Lưu ý: Trước đây, nội dung này nằm ở Điều 132 Luật Nhà ở 2014. Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 01/08/2024 đã thay thế, nên hiện nay bạn viện dẫn Điều 172 (đơn phương chấm dứt) và Điều 171 (các trường hợp chấm dứt nói chung).
Khi nào chủ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà?
Trong thời hạn thuê đã thỏa thuận, chủ nhà không được tự ý chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà, trừ các trường hợp luật cho phép. Theo khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt khi người thuê:
- không trả đủ tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận (ví dụ thuê để ở nhưng dùng để sản xuất, kinh doanh);
- tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo hoặc phá dỡ nhà đang thuê;
- chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại mà không được chủ nhà đồng ý;
- làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của người xung quanh, dù đã được nhắc nhở, lập biên bản mà vẫn tái phạm.
Các lý do như muốn bán nhà, cho người thân ở hay cho thuê giá cao hơn không phải căn cứ để đơn phương chấm dứt nếu hợp đồng chưa hết hạn và hai bên chưa thỏa thuận. Chủ nhà làm trái có thể phải bồi thường thiệt hại cho người thuê.
Khi nào người thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng?
Theo khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt khi chủ nhà:
- không sửa chữa nhà khi có hư hỏng nặng;
- tăng giá thuê bất hợp lý, hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận;
- làm hạn chế quyền sử dụng nhà của người thuê, ví dụ do tranh chấp với bên thứ ba;
- vi phạm các điều khoản hai bên đã thỏa thuận cho phép chấm dứt trong hợp đồng.
Ngoài ra, Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép một bên đơn phương chấm dứt và không phải bồi thường khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng, hoặc khi các bên có thỏa thuận hay pháp luật có quy định.
Lưu ý: Nếu hợp đồng của bạn có điều khoản “được chấm dứt trước hạn nếu báo trước X ngày” thì đó cũng là căn cứ hợp pháp. Hãy đọc lại hợp đồng trước khi gửi thông báo.
Thủ tục chấm dứt hợp đồng thuê nhà từng bước
Pháp luật không quy định phải đến cơ quan nhà nước để “đăng ký chấm dứt” hợp đồng thuê nhà giữa cá nhân với nhau. Thủ tục chủ yếu là các bước thông báo, thỏa thuận và bàn giao:
- Bước 1 – Xác định căn cứ chấm dứt: hết hạn, thỏa thuận hay đơn phương. Đọc lại điều khoản về thời hạn, báo trước, phạt vi phạm và tiền cọc trong hợp đồng.
- Bước 2 – Thông báo cho bên kia: với đơn phương chấm dứt, phải báo trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản hoặc hình thức khác đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nên gửi bản giấy có ký nhận, hoặc gửi qua bưu điện có biên nhận để có chứng cứ về ngày bắt đầu tính thời hạn.
- Bước 3 – Thỏa thuận phương án chấm dứt: nếu hai bên đồng ý kết thúc sớm, lập văn bản thỏa thuận chấm dứt (xem mẫu bên dưới).
- Bước 4 – Kiểm kê và bàn giao nhà: lập biên bản bàn giao, ghi hiện trạng nhà, thiết bị, chỉ số điện, nước, chìa khóa.
- Bước 5 – Quyết toán tài chính: thanh toán tiền thuê còn thiếu, tiền điện nước, internet, phí quản lý; trừ chi phí hư hỏng (nếu có) rồi hoàn trả tiền cọc.
- Bước 6 – Lưu hồ sơ: mỗi bên giữ một bản văn bản chấm dứt, biên bản bàn giao và chứng từ thanh toán.
Nếu hợp đồng thuê trước đây đã được công chứng hoặc chứng thực, bạn vẫn có thể lập văn bản thỏa thuận chấm dứt bằng giấy viết tay có chữ ký hai bên. Muốn tăng giá trị chứng cứ, bạn có thể yêu cầu công chứng hoặc chứng thực chữ ký. Với văn bản nhiều trang, hai bên nên ký nháy từng trang hoặc đóng dấu giáp lai, bạn có thể xem thêm cách đóng dấu giáp lai.
Cảnh báo: Chủ nhà không nên tự ý khóa cửa, cắt điện nước hoặc giữ tài sản của người thuê để gây áp lực. Hành vi này có thể bị xem là vi phạm pháp luật và làm phát sinh trách nhiệm bồi thường. Nếu người thuê không chịu trả nhà, hãy dùng thông báo bằng văn bản, hòa giải hoặc khởi kiện.
Tiền đặt cọc và bồi thường khi chấm dứt trước hạn
Đơn phương chấm dứt đúng luật có mất cọc không?
Nếu bên đơn phương chấm dứt có căn cứ theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, đã báo trước đủ 30 ngày thì không phải bồi thường vì việc chấm dứt. Người thuê vẫn được nhận lại tiền cọc sau khi trừ các khoản nợ và chi phí hư hỏng có thật.
Chấm dứt trái luật hoặc không báo trước thì sao?
Bên đơn phương chấm dứt không có căn cứ, hoặc không báo trước đủ thời hạn mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Mức bồi thường, phạt vi phạm và việc mất cọc phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng và thiệt hại thực tế. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hay thực hiện hợp đồng thì mất cọc, còn bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tiền tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.
Ví dụ: anh A thuê phòng 12 tháng, đã cọc 1 tháng tiền thuê. Tháng thứ 5, anh chuyển công tác và báo chủ nhà trước 10 ngày. Hợp đồng không có điều khoản cho phép trả nhà sớm. Trường hợp này anh A có thể bị tính là chấm dứt không đúng thủ tục, nên cần thương lượng với chủ nhà. Nếu anh báo trước đủ 30 ngày và hợp đồng có điều khoản trả nhà trước hạn thì việc chấm dứt hợp pháp hơn nhiều.
Mẫu văn bản chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Bạn có thể sao chép và chỉnh sửa hai mẫu dưới đây cho phù hợp. Khi điền thông tin cá nhân, hãy ghi đúng số định danh cá nhân và nơi cấp, bạn có thể tham khảo cách ghi nơi cấp căn cước công dân trong hồ sơ.
MẪU 1 – VĂN BẢN THỎA THUẬN CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
VĂN BẢN THỎA THUẬN CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
Hôm nay, ngày … tháng … năm …, tại ……………………………, chúng tôi gồm:
BÊN CHO THUÊ (Bên A): Ông/Bà …………………………; sinh năm ……..; số định danh cá nhân/CCCD: …………..; cấp ngày …….. tại …………..; nơi cư trú: …………………………; điện thoại: ……………
BÊN THUÊ (Bên B): Ông/Bà …………………………; sinh năm ……..; số định danh cá nhân/CCCD: …………..; cấp ngày …….. tại …………..; nơi cư trú: …………………………; điện thoại: ……………
Hai bên đã ký Hợp đồng thuê nhà số …….. ngày … tháng … năm …, đối với căn nhà tại địa chỉ: ……………………………………. (sau đây gọi là “Hợp đồng thuê nhà”).
Nay hai bên thống nhất chấm dứt Hợp đồng thuê nhà với các nội dung sau:
Điều 1. Chấm dứt hợp đồng. Hai bên đồng ý chấm dứt Hợp đồng thuê nhà kể từ ngày … tháng … năm … Lý do chấm dứt: ……………………………………….
Điều 2. Bàn giao nhà. Bên B bàn giao lại nhà, trang thiết bị và chìa khóa cho Bên A chậm nhất vào ngày … tháng … năm … Việc bàn giao được lập thành biên bản riêng, ghi rõ hiện trạng nhà và chỉ số điện, nước.
Điều 3. Thanh toán. (1) Tiền thuê nhà đến ngày chấm dứt: ……….. đồng. (2) Tiền điện, nước, internet, phí khác: ……….. đồng. (3) Tiền đặt cọc đã nhận: ……….. đồng; sau khi trừ các khoản tại (1), (2) và chi phí khắc phục hư hỏng (nếu có) ……….. đồng, Bên A hoàn trả Bên B số tiền ……….. đồng vào ngày … tháng … năm … bằng hình thức …………..
Điều 4. Cam kết. Sau khi hoàn tất Điều 2 và Điều 3, hai bên không còn quyền, nghĩa vụ nào khác phát sinh từ Hợp đồng thuê nhà, không khiếu nại, khởi kiện về nội dung đã thỏa thuận. Mọi vướng mắc phát sinh do hai bên thương lượng; nếu không thỏa thuận được thì đề nghị Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Điều 5. Hiệu lực. Văn bản được lập thành 02 bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 01 bản, có hiệu lực kể từ ngày ký.
BÊN A (ký, ghi rõ họ tên) …………………… BÊN B (ký, ghi rõ họ tên) ……………………
MẪU 2 – THÔNG BÁO ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
THÔNG BÁO ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
Kính gửi: Ông/Bà ………………………….. (Bên cho thuê/Bên thuê)
Địa chỉ: ………………………………………………….
Tôi là: …………………………..; số định danh cá nhân/CCCD: …………….; nơi cư trú: …………………………….; là Bên cho thuê/Bên thuê theo Hợp đồng thuê nhà số …….. ký ngày … tháng … năm … đối với căn nhà tại ……………………………………….
Do Ông/Bà đã có hành vi: ……………………………………………………. (nêu cụ thể hành vi vi phạm, thời gian, chứng cứ kèm theo như biên bản, tin nhắn, hình ảnh…), thuộc trường hợp quy định tại khoản … Điều 172 Luật Nhà ở 2023 và/hoặc Điều … của Hợp đồng thuê nhà.
Căn cứ quy định trên, tôi thông báo đơn phương chấm dứt thực hiện Hợp đồng thuê nhà nói trên. Thời điểm chấm dứt: ngày … tháng … năm … (tính từ ngày Ông/Bà nhận được thông báo này ít nhất 30 ngày).
Đề nghị Ông/Bà bàn giao nhà (hoặc nhận lại nhà), thanh toán các khoản còn nợ và phối hợp quyết toán tiền đặt cọc vào ngày … tháng … năm … tại ………………….
…………, ngày … tháng … năm …
NGƯỜI THÔNG BÁO (ký, ghi rõ họ tên)
Hướng dẫn điền mẫu
- Ghi chính xác thông tin trên căn cước hoặc giấy tờ tùy thân còn hiệu lực của cả hai bên.
- Trong mẫu 2, nêu hành vi vi phạm cụ thể, đối chiếu với điều khoản hợp đồng hoặc khoản 2, khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023.
- Nên lập thêm biên bản bàn giao nhà, có ảnh chụp hiện trạng và chỉ số điện, nước đi kèm.
- Ngày chấm dứt phải cách ngày bên kia nhận thông báo ít nhất 30 ngày nếu không có thỏa thuận khác.
Thuế và giấy tờ cần lưu ý sau khi chấm dứt
Chủ nhà cần làm gì về thuế?
Cá nhân cho thuê nhà là hoạt động có thu nhập, nên có nghĩa vụ về thuế khi doanh thu đủ điều kiện. Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP đã được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/01/2026), hộ, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Tuy nhiên, vẫn phải thực hiện kê khai, thông báo doanh thu theo quy định. Khi chấm dứt hợp đồng, bạn nên kê khai doanh thu đến thời điểm chấm dứt và lưu chứng từ thu tiền thuê cuối cùng.
Nếu cần nắm lại mã số thuế khi kê khai, bạn xem hướng dẫn về mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành và cách đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng. Từ 01/07/2025, số định danh cá nhân được dùng làm mã số thuế của cá nhân.
Người thuê cần xử lý cư trú ra sao?
Nếu bạn đã đăng ký tạm trú tại nhà thuê, khi chuyển đi nên cập nhật nơi cư trú mới. Việc không đăng ký tạm trú khi đủ điều kiện có thể bị phạt hành chính theo Nghị định 282/2025/NĐ-CP (hiệu lực 15/12/2025). Hướng dẫn chi tiết có tại bài đăng ký tạm trú online.
Xảy ra tranh chấp thì giải quyết ở đâu?
Bạn nên thực hiện theo thứ tự sau: thương lượng trực tiếp; nhờ hòa giải tại cơ sở (thường qua UBND cấp xã, phường nơi có nhà); cuối cùng là khởi kiện ra Tòa án. Từ ngày 01/07/2025, tranh chấp về hợp đồng thuê nhà thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực (không còn Tòa án cấp huyện). Khi nộp đơn, bạn cần chuẩn bị hợp đồng thuê, thông báo chấm dứt, biên bản bàn giao, chứng từ thanh toán, tin nhắn và các tài liệu chứng minh thiệt hại.
Lưu ý: Hợp đồng thuê nhà ở giữa cá nhân không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Tuy vậy, có văn bản rõ ràng luôn là chứng cứ quan trọng nhất khi xảy ra tranh chấp.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015 (các quy định về hợp đồng thuê tài sản, đặt cọc, đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng – Điều 328, Điều 428).
- Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/08/2024), đặc biệt Điều 171, Điều 172.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
- Nghị định 282/2025/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự (cư trú).
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Bài viết mang tính tham khảo chung, không thay thế ý kiến tư vấn cho từng hồ sơ cụ thể.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà đòi lại nhà trước hạn có đúng luật không?
Chỉ đúng khi người thuê vi phạm thuộc các trường hợp luật cho phép (như nợ tiền thuê từ 3 tháng, dùng sai mục đích, tự ý cải tạo, cho thuê lại) hoặc hai bên đồng ý. Chủ nhà phải báo trước ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác.
Hợp đồng thuê nhà không ghi thời hạn thì chấm dứt khi nào?
Hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê về việc chấm dứt. Nên thông báo bằng văn bản để có căn cứ tính thời hạn.
Người thuê trả nhà trước hạn có bị mất cọc không?
Nếu không có căn cứ chấm dứt hợp pháp và hợp đồng quy định mất cọc hoặc phạt vi phạm thì có thể bị mất cọc hoặc phải bồi thường. Nếu có căn cứ theo Điều 172, đã báo trước đủ 30 ngày thì thường được nhận lại cọc sau khi trừ khoản nợ hợp lý.
Có bắt buộc công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?
Không bắt buộc. Hai bên có thể lập văn bản viết tay có chữ ký. Công chứng hoặc chứng thực chữ ký chỉ để tăng giá trị chứng cứ nếu muốn.
Người thuê chết thì hợp đồng thuê nhà có chấm dứt không?
Có, nếu người thuê là cá nhân chết (hoặc bị tuyên bố mất tích) mà không còn ai chung sống trong nhà. Nếu còn người đang sống cùng thì hợp đồng không đương nhiên chấm dứt vì lý do này.
Cho thuê nhà dưới 1 tỷ đồng/năm có phải kê khai thuế không?
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN nhưng vẫn phải kê khai, thông báo doanh thu theo hướng dẫn của cơ quan thuế.
Chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà đúng luật xoay quanh ba việc: có căn cứ hợp pháp, báo trước đúng thời hạn và có văn bản bàn giao rõ ràng. Hai bên làm đủ các bước này thì sẽ hạn chế tối đa tranh chấp về tiền cọc và bồi thường.
