Để cho tặng đất giữa anh em ruột, hai bên lập hợp đồng tặng cho bằng văn bản và công chứng hoặc chứng thực, sau đó bên nhận tặng cho nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai để được cập nhật, cấp Giấy chứng nhận mới. Giao dịch này được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu bạn chứng minh được quan hệ anh chị em ruột.
Tóm tắt nhanh
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ không có hiệu lực.
- Bên nhận tặng cho nộp hồ sơ đăng ký biến động (đơn Mẫu số 18 theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP) tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh, thường qua bộ phận một cửa.
- Anh chị em ruột tặng cho nhau bất động sản được miễn thuế TNCN (Luật Thuế TNCN 2025, hiệu lực từ 01/07/2026) và miễn lệ phí trước bạ.
- Anh chị em họ, anh chị em kế hoặc người không có quan hệ ruột thịt không thuộc diện miễn.
- Vẫn phải trả phí công chứng, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và các khoản phí dịch vụ khác.
Điều kiện để anh em ruột tặng cho đất cho nhau
Tặng cho quyền sử dụng đất là việc bên tặng chuyển đất cho bên nhận mà không đòi tiền hay vật chất tương ứng. Pháp luật không cấm anh chị em ruột tặng cho nhau, nhưng thửa đất và các bên phải đáp ứng điều kiện sau.
Điều kiện với thửa đất
- Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng). Một số trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép không cần sổ, nhưng tặng cho giữa anh em thông thường phải có sổ.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Đây là các điều kiện chung khi thực hiện quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 (Điều 45). Đất nông nghiệp, đất rừng hoặc đất có điều kiện riêng có thể phát sinh thêm yêu cầu, bạn nên hỏi trước tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất.
Điều kiện với người tặng và người nhận
- Cả hai bên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, tự nguyện, không bị lừa dối hay ép buộc.
- Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc đứng tên nhiều người, tất cả những người có quyền đều phải đồng ý và ký tên.
- Nếu thửa đất đang thế chấp ngân hàng, phải có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc giải chấp trước.
Lưu ý: “Anh chị em ruột” là những người có chung cha, chung mẹ hoặc cùng cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha. Anh chị em họ (con chú, bác, cô, cậu, dì) và anh chị em kế không phải anh chị em ruột nên không được miễn thuế theo diện này.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Hồ sơ công chứng, chứng thực hợp đồng
- Phiếu yêu cầu công chứng hoặc chứng thực.
- Dự thảo hợp đồng tặng cho (nếu bạn tự soạn; hoặc nhờ công chứng viên soạn).
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao để lưu hồ sơ).
- Thẻ căn cước hoặc căn cước công dân của bên tặng và bên nhận. Nếu cần tra cứu số thẻ, bạn xem thêm hướng dẫn tra số căn cước công dân online.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân hoặc tài sản chung (nếu đất là tài sản chung vợ chồng).
- Giấy tờ chứng minh quan hệ anh chị em ruột: giấy khai sinh của cả hai bên (cùng ghi tên cha, mẹ) hoặc giấy tờ hộ tịch tương đương.
Lưu ý: Sổ hộ khẩu giấy đã hết giá trị sử dụng từ 01/01/2023. Hiện nay quan hệ nhân thân được chứng minh bằng giấy khai sinh, giấy tờ hộ tịch hoặc thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
Hồ sơ đăng ký biến động (sang tên)
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP (thay cho mẫu cũ ở Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
- Hợp đồng tặng cho đã công chứng hoặc chứng thực.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất và tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 03/BĐS-TNCN) để đề nghị miễn.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ anh chị em ruột.
- Bản vẽ tách thửa (Mẫu số 22) nếu chỉ tặng một phần thửa đất.
Khi kê khai thuế bạn cần mã số thuế của mình. Từ 01/07/2025 số định danh cá nhân được dùng làm mã số thuế; bạn có thể xem thêm bài về mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành.
Các bước thực hiện thủ tục
- Bước 1 – Soạn hợp đồng tặng cho: ghi rõ thông tin hai bên, thửa đất (số thửa, tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ, số Giấy chứng nhận), việc tặng cho không có đền bù, quyền và nghĩa vụ của các bên. Cách soạn văn bản giao dịch đất đúng pháp luật có thể tham khảo thêm tại bài cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật.
- Bước 2 – Công chứng hoặc chứng thực: theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất (từ 01/07/2025 không còn cấp huyện). Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ 01/07/2025. Khi công chứng, hai bên đến cùng lúc, mang bản chính giấy tờ để đối chiếu.
- Bước 3 – Nộp hồ sơ đăng ký biến động: bên nhận tặng cho nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; có thể nộp qua Trung tâm phục vụ hành chính công cấp tỉnh, bộ phận một cửa cấp xã hoặc dịch vụ công trực tuyến, tùy địa phương.
- Bước 4 – Xác định nghĩa vụ tài chính: cơ quan đăng ký đất đai chuyển thông tin sang cơ quan thuế. Với anh em ruột, cơ quan thuế xác nhận thuộc diện miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ khi hồ sơ chứng minh quan hệ đầy đủ.
- Bước 5 – Nhận kết quả: bạn nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận (nếu có) và nhận Giấy chứng nhận đã cập nhật tên người nhận tặng cho.
Cảnh báo: Chỉ viết giấy tay “cho đất” mà không công chứng, chứng thực thì không đủ điều kiện sang tên và có nguy cơ bị tuyên vô hiệu khi phát sinh tranh chấp. Bạn cũng nên đăng ký biến động trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, vì chậm đăng ký có thể bị xử phạt hành chính.
Thuế, lệ phí khi tặng cho đất giữa anh em ruột
Anh em ruột tặng cho đất có phải nộp thuế TNCN không?
Không. Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (Luật số 109/2025/QH15, hiệu lực từ 01/07/2026) tiếp tục miễn thuế đối với thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu và anh, chị, em ruột. Trước ngày 01/07/2026, quy định miễn thuế này nằm trong Luật Thuế TNCN cũ và có nội dung tương tự.
Có phải nộp lệ phí trước bạ không?
Không. Nhà, đất nhận quà tặng giữa anh, chị, em ruột được miễn lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP). Nếu không thuộc diện miễn, mức thường là 0,5% giá trị đất tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Lệ phí trước bạ với tài sản khác như xe máy có cách tính riêng, bạn xem tại bài cách tính lệ phí trước bạ xe máy.
| Khoản phải nộp | Anh chị em ruột | Anh chị em họ / người khác |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Miễn (phải kê khai để được xác nhận miễn) | Không được miễn, phải nộp theo quy định |
| Lệ phí trước bạ | Miễn | Thông thường 0,5% giá trị đất theo bảng giá |
| Phí công chứng/chứng thực | Phải nộp | Phải nộp |
| Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ | Phải nộp theo mức của từng tỉnh | Phải nộp theo mức của từng tỉnh |
Lưu ý: Được miễn không có nghĩa là không phải kê khai. Bạn vẫn nộp tờ khai và giấy tờ chứng minh quan hệ để cơ quan thuế xác nhận. Nếu không chứng minh được quan hệ ruột thịt, hồ sơ sẽ bị xem là không thuộc diện miễn.
Thời gian và chi phí thực tế
- Công chứng: thường trong 02 ngày làm việc, hồ sơ phức tạp có thể dài hơn.
- Đăng ký biến động: thời hạn giải quyết do Nghị định 151/2025/NĐ-CP và quy trình công bố tại từng địa phương quy định, thường khoảng 08–10 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, chưa kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bạn nên xem thời hạn cụ thể trong biên nhận khi nộp hồ sơ.
- Chi phí: phí công chứng tính theo giá trị tài sản, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND từng tỉnh quy định, ngoài ra có thể có phí đo đạc nếu cần tách thửa. Tổng chi phí khác nhau theo địa phương và giá trị đất.
Các trường hợp dễ vướng mắc
Tặng cho một phần thửa đất
Bạn phải làm thủ tục tách thửa trước hoặc đồng thời, kèm bản vẽ tách thửa. Diện tích thửa mới còn phải đáp ứng diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định, vì vậy cần hỏi địa phương trước khi ký hợp đồng.
Đất đứng tên chung nhiều người
Mọi đồng sở hữu phải ký hợp đồng. Nếu chỉ một người tặng phần của mình, hợp đồng phải xác định rõ phần quyền của người đó.
Tặng cho có điều kiện
Hai bên có thể thỏa thuận bên nhận phải thực hiện một nghĩa vụ (ví dụ chăm sóc cha mẹ chung). Điều kiện này phải ghi rõ trong hợp đồng và không trái luật, trái đạo đức xã hội.
Người nhận ở xa, không đến được
Các bên có thể ủy quyền cho người khác ký, nhưng giấy ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ. Giấy tờ cá nhân có thể kiểm tra, cập nhật tại cơ quan công an nơi bạn làm thẻ căn cước, xem thêm bài đi làm căn cước công dân ở đâu theo quy định.
Ví dụ tình huống
Anh Nam có thửa đất 150 m² đứng tên mình, muốn tặng em ruột là anh Bình. Hai anh em mang căn cước, sổ đỏ, giấy khai sinh của cả hai (cùng ghi tên cha mẹ) đến tổ chức hành nghề công chứng tại tỉnh nơi có đất để ký hợp đồng. Sau đó anh Bình nộp hồ sơ đăng ký biến động kèm tờ khai thuế và lệ phí trước bạ để xin miễn. Hai anh em chỉ trả phí công chứng và lệ phí cấp sổ, không phải nộp thuế TNCN hay lệ phí trước bạ.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015 (quy định về hợp đồng tặng cho tài sản, tặng cho bất động sản).
- Luật Đất đai 2024 (điều kiện thực hiện quyền, công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho, đăng ký biến động).
- Luật Công chứng 2024 (hiệu lực từ 01/07/2025).
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (Mẫu số 18, Mẫu số 22 và trình tự đăng ký biến động).
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (Luật số 109/2025/QH15, hiệu lực từ 01/07/2026).
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Mức phí, thời hạn và nơi tiếp nhận có thể khác theo từng tỉnh, bạn nên đối chiếu với thông báo của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.
Câu hỏi thường gặp
Anh em ruột tặng cho đất có mất thuế không?
Không mất thuế thu nhập cá nhân và không phải nộp lệ phí trước bạ nếu chứng minh được quan hệ anh chị em ruột. Bạn vẫn phải trả phí công chứng, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và các phí dịch vụ liên quan.
Tặng cho đất giữa anh em ruột có bắt buộc công chứng không?
Có. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024. Hợp đồng viết tay không công chứng, chứng thực không đủ điều kiện để sang tên.
Nộp hồ sơ sang tên đất tặng cho ở đâu hiện nay?
Bạn nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, thường thông qua bộ phận một cửa hoặc cổng dịch vụ công. Từ 01/07/2025 không còn cấp huyện nên bạn không nộp ở Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện như trước.
Anh chị em họ tặng đất cho nhau có được miễn thuế không?
Không. Chỉ anh chị em ruột mới thuộc diện miễn. Anh chị em họ hoặc anh chị em kế phải kê khai và nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ theo quy định.
Sau khi tặng cho, người tặng có đòi lại đất được không?
Nói chung, khi hợp đồng đã có hiệu lực và đã đăng ký sang tên thì người tặng không thể tự ý đòi lại. Chỉ trường hợp tặng cho có điều kiện mà điều kiện không được thực hiện, hoặc hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu, mới có căn cứ đòi lại.
Có thể chia đất cho em ruột thay vì tặng cho không?
Có thể, nhưng cần phân biệt tặng cho, thừa kế và thỏa thuận phân chia tài sản chung. Nếu đất là tài sản chung, hai bên có thể thỏa thuận phân chia bằng văn bản công chứng. Mỗi hình thức có hồ sơ và nghĩa vụ thuế khác nhau, nên cần xác định đúng bản chất giao dịch trước khi làm.
Tóm lại, thủ tục cho tặng đất giữa anh em ruột gồm ba việc chính: lập hợp đồng và công chứng hoặc chứng thực, nộp hồ sơ đăng ký biến động kèm giấy tờ chứng minh quan hệ ruột thịt, rồi nhận Giấy chứng nhận mới. Chuẩn bị đủ giấy tờ nhân thân và quan hệ gia đình từ đầu sẽ giúp bạn được miễn thuế TNCN, lệ phí trước bạ và tránh phải bổ sung hồ sơ nhiều lần.
