Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành có tên đầy đủ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”, ban hành theo Mẫu số 04/ĐK-GCN kèm Thông tư 10/2024/TT-BTNMT. Với thửa đất của hộ gia đình, Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất, hoặc ghi tên người đại diện nếu các thành viên có nhu cầu.
Tóm tắt nhanh
- Mẫu “sổ đỏ” mới áp dụng từ 01/08/2024: một tờ, hai trang, nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, khổ 210 x 297 mm, có mã QR.
- Giấy chứng nhận đã cấp trước đây (sổ đỏ, sổ hồng cũ) vẫn có giá trị pháp lý, không bắt buộc đổi sang mẫu mới.
- Hộ gia đình: cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất; không còn ghi chữ “Hộ ông/bà” như trước.
- Các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm về việc ai được ghi tên trên Giấy chứng nhận.
- Hồ sơ cấp lần đầu nộp tại Bộ phận một cửa cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực; không còn cấp huyện.
Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành trông như thế nào?
Từ 01/08/2024, cùng thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, mẫu Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT. Phôi giấy gồm một tờ, hai trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, kích thước 210 mm x 297 mm. Trên phôi có Quốc huy, Quốc hiệu, số phát hành (số seri) gồm 02 chữ cái và 08 chữ số, cùng dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”.
Mỗi Giấy chứng nhận còn có mã Giấy chứng nhận gồm 12 ký tự chữ và số, đặt ở góc trên bên phải trang 1, ngay dưới mã QR. Hai ký tự đầu của mã thể hiện thẩm quyền cấp.
Bố cục hai trang của mẫu 04/ĐK-GCN
| Vị trí | Nội dung chính |
|---|---|
| Trang 1 (đầu) | Quốc huy, Quốc hiệu; tên giấy “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” in màu đỏ; mã QR; mã Giấy chứng nhận |
| Mục 1 | Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (họ tên, giấy tờ nhân thân, địa chỉ) |
| Mục 2 | Thông tin thửa đất (số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, hình thức và mục đích sử dụng, thời hạn, nguồn gốc) |
| Mục 3 | Thông tin tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm… nếu có) |
| Trang 2 | Mục 4 sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất; mục 5 ghi chú; mục 6 những thay đổi sau khi cấp; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; nội dung lưu ý đối với người được cấp |
Lưu ý: Giấy chứng nhận là ấn chỉ do cơ quan nhà nước phát hành trên phôi riêng, không phải biểu mẫu tự soạn. Bài này mô tả bố cục để bạn đọc hiểu và kiểm tra thông tin trên giấy; biểu mẫu bạn tự điền là đơn đăng ký và văn bản thỏa thuận ở các phần dưới.
Các loại giấy chứng nhận đã cấp trước đây còn giá trị không?
Còn. Luật Đất đai quy định các loại giấy chứng nhận đã cấp theo pháp luật trước đây vẫn có giá trị pháp lý và được tiếp tục sử dụng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp theo luật liên quan cũng có giá trị pháp lý tương đương mẫu mới.
Thực tế bạn có thể gặp ba nhóm giấy cũ:
- “Sổ đỏ” bìa đỏ, cấp theo mẫu giai đoạn 2004 (Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT).
- “Sổ hồng” cấp cho nhà ở và đất ở đô thị, và mẫu thống nhất chung giai đoạn 2009.
- Mẫu cấp theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, dùng đến khi chuyển sang phôi mới.
Theo quy định chuyển tiếp, phôi mẫu cũ chỉ còn được sử dụng để cấp đến hết 31/12/2024. Từ 01/01/2025, khi cấp mới, cấp đổi, cấp lại, người dân được cấp theo mẫu mới.
Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình ghi tên ai?
Đây là điểm khác biệt lớn nhất giữa giấy cũ và giấy mới, cũng là lý do nhiều người tìm “mẫu giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình”.
Trước đây
Theo Luật Đất đai 2013, với đất của hộ gia đình, Giấy chứng nhận thường ghi chữ “Hộ ông/bà” cùng họ tên, năm sinh, giấy tờ nhân thân của người đại diện (thường là chủ hộ, có thể kèm vợ hoặc chồng). Các thành viên còn lại không có tên trên giấy.
Hiện nay
Theo khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024, thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất và trao cho người đại diện. Nếu các thành viên có nhu cầu, cơ quan có thẩm quyền cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình và trao cho người đại diện. Giấy chứng nhận không còn ghi chữ “hộ”.
Việc xác định những ai là thành viên có chung quyền sử dụng đất để ghi tên do chính các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Cơ quan đăng ký không xác nhận thay cho gia đình.
Lưu ý: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được đề xuất ghi đầy đủ tên mọi thành viên có chung quyền trên Giấy chứng nhận. Tại thời điểm tháng 10/2026, dự thảo này chưa được thông qua nên bạn vẫn áp dụng Luật Đất đai 2024.
Ví dụ: Gia đình ông A có vợ chồng và hai con đã thành niên cùng sống chung trên một thửa đất được giao ổn định. Cả bốn người thống nhất ghi tên cả bốn trên Giấy chứng nhận. Sau này muốn chuyển nhượng hay thế chấp thì phải có sự đồng ý của tất cả người có tên. Nếu chỉ ghi tên ông A là người đại diện, các thành viên phải có thỏa thuận rõ về quyền của từng người để tránh tranh chấp sau này.
Nếu tài sản là của vợ chồng, nguyên tắc vẫn là ghi tên cả hai. Trường hợp ly hôn và chia tài sản, bạn có thể tham khảo thủ tục ly hôn cần giấy tờ gì và nộp ở đâu để biết cách xử lý quyền sử dụng đất chung.
Mẫu văn bản thỏa thuận thành viên hộ gia đình (tham khảo)
Luật chỉ yêu cầu các thành viên tự thỏa thuận. Bạn có thể dùng mẫu dưới đây để thống nhất danh sách người được ghi tên. Đây là mẫu tham khảo do Ban biên tập soạn, không phải mẫu bắt buộc của Nhà nước. Hãy hỏi Bộ phận một cửa nơi nộp hồ sơ xem có yêu cầu thêm về chứng thực chữ ký hay không.
MẪU VĂN BẢN THỎA THUẬN XÁC ĐỊNH THÀNH VIÊN CÓ CHUNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
VĂN BẢN THỎA THUẬN
Về việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Hôm nay, ngày … tháng … năm …, tại …………………………………….., chúng tôi gồm:
1. Ông/Bà: ………………………………. Sinh năm: …….. Số định danh cá nhân/CCCD: ………………………………. Quan hệ với chủ hộ: …………..
2. Ông/Bà: ………………………………. Sinh năm: …….. Số định danh cá nhân/CCCD: ………………………………. Quan hệ với chủ hộ: …………..
3. Ông/Bà: ………………………………. Sinh năm: …….. Số định danh cá nhân/CCCD: ………………………………. Quan hệ với chủ hộ: …………..
Cùng có địa chỉ thường trú/nơi ở: …………………………………………………………………….
Chúng tôi là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang có quyền sử dụng chung thửa đất sau đây:
Thửa đất số: …….. Tờ bản đồ số: …….. Địa chỉ thửa đất: ………………………………. Diện tích: …….. m². Nguồn gốc sử dụng: ……………………………….
Điều 1. Chúng tôi thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất nêu trên theo phương án sau (chọn một):
☐ Ghi đầy đủ tên các thành viên nêu trên và trao cho người đại diện là ông/bà: ……………………………….
☐ Ghi tên một người đại diện hộ gia đình là ông/bà: ………………………………. (các thành viên còn lại đồng ý và không yêu cầu ghi tên).
Điều 2. Chúng tôi cam kết các thông tin trên là đúng sự thật, không có thành viên nào khác có chung quyền sử dụng đất bị bỏ sót, thửa đất không có tranh chấp. Chúng tôi tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung đã thỏa thuận.
Điều 3. Văn bản được lập thành … bản, mỗi người giữ 01 bản và 01 bản nộp kèm hồ sơ đăng ký.
Các thành viên ký, ghi rõ họ tên:
1. ………………………………. 2. ………………………………. 3. ……………………………….
(Chữ ký có thể được chứng thực tại UBND cấp xã nếu cơ quan tiếp nhận yêu cầu.)
Hướng dẫn điền
- Liệt kê đúng những người thực sự có quyền sử dụng chung tại thời điểm đất được giao, công nhận, nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho.
- Thông tin thửa đất ghi đúng như giấy tờ về đất hoặc trích lục bản đồ địa chính.
- Thành viên chưa đủ 18 tuổi do cha mẹ hoặc người đại diện hợp pháp ký thay.
- Người ở xa có thể ủy quyền bằng văn bản theo quy định của pháp luật dân sự.
Hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu và nơi nộp
Nếu hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định mà chưa có giấy chứng nhận, bạn đăng ký đất đai lần đầu và đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Từ 01/07/2025, Việt Nam vận hành chính quyền địa phương hai cấp, không còn cấp huyện. Các hướng dẫn cũ ghi “UBND huyện” hoặc “Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện” nay được hiểu là UBND cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực.
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Gồm đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu dành cho hộ gia đình, cá nhân (Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP), giấy tờ về quyền sử dụng đất nếu có, giấy tờ nhân thân của người đề nghị và văn bản thỏa thuận thành viên hộ gia đình ở trên. Nếu có tài sản gắn liền với đất, bổ sung giấy tờ liên quan.
- Bước 2: Nộp hồ sơ. Nộp tại Bộ phận một cửa của UBND cấp xã nơi có đất, hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực theo hướng dẫn của UBND tỉnh. Bạn cũng có thể nộp qua bưu chính hoặc cổng dịch vụ công khi địa phương hỗ trợ.
- Bước 3: Cơ quan thẩm tra. Cơ quan đăng ký kiểm tra hồ sơ địa chính, xác định điều kiện cấp, nguồn gốc đất và nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Bước 4: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Giấy chứng nhận chỉ được cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không phải nộp, được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định.
- Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận. Nhận tại nơi nộp hồ sơ. Kiểm tra ngay họ tên, số giấy tờ nhân thân, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng.
Ai ký cấp Giấy chứng nhận?
Theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP (áp dụng từ 31/01/2026), thẩm quyền cấp gắn với cơ quan có thẩm quyền quyết định về đất đai. Trường hợp thuộc quyết định của cấp tỉnh thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cấp. Trường hợp thuộc thẩm quyền cấp xã thì Chủ tịch UBND cấp xã cấp. Các trường hợp còn lại do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.
Thời gian giải quyết
Theo hướng dẫn hiện hành, đăng ký đất đai lần đầu không quá 17 ngày làm việc và cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 03 ngày làm việc. Thời gian này không tính ngày nghỉ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, đo đạc, giám định hoặc bổ sung hồ sơ. Vùng miền núi, hải đảo, vùng khó khăn có thể kéo dài hơn.
Cảnh báo: Không nhờ người lạ “chạy sổ”, không nộp giấy tờ gốc cho người không rõ danh tính và không dùng giấy tờ giả để làm hồ sơ. Làm giả, sử dụng giấy chứng nhận giả có thể bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Hãy nộp trực tiếp hoặc qua cổng dịch vụ công chính thức.
Giấy tờ nhân thân trong hồ sơ nay là thẻ căn cước hoặc CCCD còn hạn. Nếu bạn chưa có, xem làm căn cước công dân ở đâu theo quy định. Sổ hộ khẩu giấy đã hết giá trị từ 01/01/2023, nên cơ quan thường kiểm tra thông tin cư trú qua cơ sở dữ liệu. Khi cần thông tin thuế, bạn có thể tham khảo mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành vì mã số thuế cá nhân nay là số định danh cá nhân.
Có phải đổi giấy chứng nhận cũ sang mẫu mới không?
Không bắt buộc. Giấy chứng nhận cũ vẫn có giá trị. Bạn chỉ làm thủ tục cấp đổi khi có nhu cầu hoặc khi thực hiện các giao dịch phải cấp mới như chuyển nhượng, tách thửa, thay đổi thông tin.
Với giấy cũ ghi “Hộ ông/bà”, Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn rằng khi cấp đổi để ghi tên các thành viên, việc xác định thành viên do các thành viên tự thỏa thuận và không cần xác nhận của cơ quan nhà nước về tư cách thành viên. Hồ sơ cấp đổi thường gồm đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK (Nghị định 101/2024/NĐ-CP), bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp và giấy tờ nhân thân. Cơ quan đăng ký sẽ thu hồi giấy cũ khi cấp giấy mới.
Lưu ý khi sử dụng, giao dịch bằng giấy chứng nhận
- Kiểm tra tên người có quyền: Giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp phải có sự đồng ý của tất cả người có tên hoặc có quyền chung theo giấy chứng nhận.
- Tra thông tin bằng mã QR: Mã QR trên giấy giúp đối chiếu thông tin chi tiết. Hãy đối chiếu với giấy tờ nhân thân thực tế.
- Không mua bán bằng giấy viết tay: Giấy tờ viết tay không thay thế được hợp đồng công chứng, chứng thực và đăng ký biến động. Xem thêm cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật để hiểu rủi ro.
- Ghi nhận thay đổi: Mọi thay đổi sau khi cấp được cập nhật ở mục 6 trang 2 hoặc cấp giấy mới.
- Mất, hư hỏng: Nộp hồ sơ xin cấp lại tại nơi tiếp nhận. Không tự sửa, tẩy xóa trên giấy.
Khi cần giấy xác nhận thông tin cá nhân trong hồ sơ, bạn có thể tham khảo mẫu giấy xác nhận nhân thân, nhưng chỉ nộp khi cơ quan tiếp nhận yêu cầu.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/08/2024), trong đó có Điều 135 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận.
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (kèm các mẫu đơn như 04/ĐK, 11/ĐK).
- Thông tư 10/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận (Điều 29, Mẫu số 04/ĐK-GCN).
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 49/2026/NĐ-CP, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận từ 31/01/2026.
- Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có màu gì?
Phôi in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, kích thước 210 x 297 mm, tên giấy in màu đỏ ở trang 1. Giấy gồm một tờ hai trang và có mã QR.
Sổ đỏ hộ gia đình hiện nay ghi tên ai?
Theo Luật Đất đai 2024, giấy ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất, hoặc ghi tên người đại diện nếu các thành viên có nhu cầu. Giấy không còn ghi chữ “hộ”.
Sổ đỏ cũ ghi “Hộ ông/bà” có hết giá trị không?
Không. Giấy đã cấp trước đây vẫn có giá trị pháp lý. Bạn chỉ cần cấp đổi khi có nhu cầu ghi tên thành viên hoặc khi thực hiện giao dịch phải cấp giấy mới.
Nộp hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Nộp tại Bộ phận một cửa của UBND cấp xã nơi có đất hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực. Địa phương có thể hướng dẫn thêm, nên hãy kiểm tra nơi tiếp nhận trước khi nộp.
Có tải được mẫu giấy chứng nhận để tự làm không?
Không. Giấy chứng nhận là ấn chỉ do cơ quan nhà nước phát hành. Tự in, tự làm hoặc chỉnh sửa là hành vi vi phạm pháp luật. Bạn chỉ tự điền đơn đăng ký và các văn bản thỏa thuận kèm theo.
Mất giấy chứng nhận thì làm thế nào?
Bạn nộp hồ sơ xin cấp lại cho cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất, dùng đơn đăng ký biến động (Mẫu số 11/ĐK). Nếu không còn thông tin về giấy đã cấp thì không kê khai phần đó, cơ quan sẽ tra từ hồ sơ địa chính.
Mẫu giấy chứng nhận hiện hành đã thống nhất theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT và giấy cũ vẫn có giá trị. Với hộ gia đình, điểm cần lưu tâm nhất là thỏa thuận danh sách thành viên được ghi tên trước khi nộp hồ sơ, vì danh sách này quyết định ai có quyền ký khi giao dịch về sau. Hãy chuẩn bị giấy tờ đầy đủ và nộp đúng nơi tiếp nhận theo mô hình chính quyền hai cấp.
