Mẫu giấy cho tặng đất chưa có sổ đỏ mới nhất 2026

Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất thường phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ) mới được tặng cho quyền sử dụng đất. Đất chưa có sổ đỏ chỉ được tặng cho khi thuộc trường hợp luật cho phép. Hợp đồng tặng cho phải được công chứng hoặc chứng thực. “Giấy cho tặng” viết tay thông thường không đủ giá trị để sang tên.

Đất chưa có sổ đỏ có được tặng cho không?

Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi đáp ứng đủ điều kiện. Với bên tặng cho, các điều kiện chính gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng), trừ một số trường hợp luật quy định riêng.
• Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền, Tòa án, Trọng tài giải quyết bằng quyết định, bản án đã có hiệu lực.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hay áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng.

Các trường hợp không bắt buộc có sổ đỏ gồm: thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư, và các trường hợp tại khoản 7 Điều 124, điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

Với người dân, trường hợp liên quan nhiều nhất là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp theo luật. Bạn cần hỏi cơ quan đăng ký đất đai về tình trạng hồ sơ của thửa đất trước khi lập hợp đồng. Nếu đất không có giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp ngoại lệ, giao dịch không đủ điều kiện, công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực có quyền từ chối.

Nên làm gì khi đất chưa có sổ đỏ mà muốn tặng cho?

Cách an toàn và phổ biến nhất là làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho người đang sử dụng đất, sau đó mới lập hợp đồng tặng cho. Việc cấp sổ được hướng dẫn tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Hồ sơ thường gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo mẫu.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có (nếu có), giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
• Giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất.

Từ 01/7/2025, chính quyền địa phương hai cấp, nên hồ sơ thường nộp tại bộ phận tiếp nhận của UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc chi nhánh) theo hướng dẫn của UBND tỉnh. Bạn nên hỏi trực tiếp nơi tiếp nhận để biết đầu mối cụ thể ở địa phương mình.

Ví dụ: Ông A đã sử dụng ổn định một thửa đất từ nhiều năm do cha mẹ để lại nhưng chưa làm sổ. Ông muốn tặng cho con trai. Ông A nên làm thủ tục cấp sổ đỏ đứng tên mình trước. Sau đó hai cha con ký hợp đồng tặng cho có công chứng và đăng ký biến động sang tên con. Trường hợp đất đó là thừa kế từ người đã mất, các đồng thừa kế cũng nên thỏa thuận về việc phân chia thừa kế trước khi tặng cho.

Nếu giao dịch trước đây bạn đã làm bằng giấy tờ viết tay, hãy xem thêm bài cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật để hiểu hướng hợp thức hóa.

Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Mẫu dưới đây dùng để tham khảo, áp dụng khi thửa đất đủ điều kiện tặng cho (đã có sổ hoặc thuộc trường hợp ngoại lệ nêu trên). Bạn có thể sao chép và điều chỉnh theo thực tế. Các bên nên để tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã rà soát trước khi ký.

Hướng dẫn điền mẫu và lưu ý

• Thông tin các bên: ghi đúng như trên thẻ căn cước/CCCD. Cách ghi số định danh, nơi cấp xem thêm bài cách ghi nơi cấp căn cước công dân trong hồ sơ.
• Thông tin thửa đất: lấy từ sổ đỏ, trích lục bản đồ, hoặc xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai nếu chưa có sổ.
• Điều 1.2: chỉ chọn phương án (b) khi đã xác định rõ căn cứ pháp lý được thực hiện quyền khi chưa có sổ. Không tự ý điền để “lách” điều kiện; thông tin sai có thể khiến hợp đồng bị vô hiệu.
• Tài sản chung: nếu đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình, các đồng sở hữu phải cùng ký hoặc có văn bản đồng ý đã công chứng/chứng thực.
• Người nhận tặng cho: một số đối tượng (ví dụ nhận đất trồng lúa) có hạn chế riêng; hãy kiểm tra trước khi ký.
• Tình huống đặc biệt: nếu người nhận tặng cho là người chưa thành niên hoặc người mất/hạn chế năng lực hành vi dân sự, cần có người đại diện theo pháp luật tham gia.

Hồ sơ và thủ tục tặng cho đất

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (Điều 27 Luật Đất đai 2024, Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015). Công chứng thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng theo Luật Công chứng 2024 (hiệu lực từ 01/7/2025); chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã. Hiện không còn cấp huyện nên bạn không nộp hồ sơ chứng thực ở UBND quận/huyện như trước đây.

1. Bước 1: Xác minh tình trạng thửa đất: có sổ chưa, có tranh chấp, kê biên, quy hoạch, thu hồi không. Nếu chưa có sổ mà đủ điều kiện, làm thủ tục cấp sổ trước hoặc xin ý kiến cơ quan đăng ký đất đai.
2. Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ: phiếu yêu cầu công chứng/chứng thực, dự thảo hợp đồng (nếu có), giấy tờ nhân thân hai bên, giấy chứng nhận hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quan hệ (giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn…). Nếu bạn cần giấy tờ chứng minh nhân thân, có thể tham khảo mẫu giấy xác nhận nhân thân.
3. Bước 3: Ký hợp đồng trước mặt công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực của UBND cấp xã. Hai bên phải xuất trình giấy tờ gốc để đối chiếu; xem thêm hướng dẫn về nơi chứng thực giấy tờ theo quy định hiện hành.
4. Bước 4: Kê khai nghĩa vụ tài chính (thuế TNCN, lệ phí trước bạ nếu thuộc diện phải nộp hoặc kê khai miễn). Bạn cần số định danh cá nhân làm mã số thuế; xem mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành.
5. Bước 5: Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc chi nhánh) hoặc nơi tiếp nhận theo quy định của UBND tỉnh, để được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên người nhận.

Tặng cho đất có phải nộp thuế, lệ phí không?

Có hai khoản thường gặp:

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản thông thường chịu thuế 10% giá trị. Tuy nhiên, tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ – con (kể cả cha mẹ nuôi, cha mẹ chồng/vợ với con dâu, con rể), ông bà – cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột được miễn thuế. Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026 tiếp tục duy trì chính sách miễn này.
• Lệ phí trước bạ: mức thu với nhà, đất là 0,5% giá trị theo bảng giá đất; nhà, đất là quà tặng giữa các đối tượng thân thích nêu trên được miễn lệ phí trước bạ (theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và văn bản sửa đổi).

Để được miễn, bạn cần nộp giấy tờ chứng minh quan hệ (giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn, xác nhận…). Nếu tặng cho cô, dì, chú, bác với cháu, anh chị em họ hoặc người không có quan hệ thân thích theo luật định, người nhận vẫn phải nộp thuế TNCN 10% và lệ phí trước bạ.

Ngoài ra còn lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí công chứng/chứng thực theo mức do địa phương hoặc cơ quan có thẩm quyền quy định.

Giấy tặng cho đất viết tay có giá trị không?

Hợp đồng tặng cho bất động sản phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực. Giấy viết tay không công chứng, không chứng thực thường không đủ điều kiện để đăng ký sang tên và có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức nếu có tranh chấp.

Nếu hai bên đã ký hợp đồng có công chứng, chứng thực nhưng không đăng ký biến động, bên nhận có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai theo quy định hiện hành. Hãy làm thủ tục sang tên đúng hạn sau khi hợp đồng có hiệu lực.

Câu hỏi thường gặp

Tóm lại, không có mẫu giấy nào giúp “hợp thức hóa” việc tặng cho đất chưa có sổ nếu thửa đất chưa đủ điều kiện. Bạn nên xác định đúng tình trạng pháp lý, ưu tiên làm sổ trước, rồi lập hợp đồng tặng cho có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký sang tên. Mẫu hợp đồng trong bài giúp bạn chuẩn bị nội dung trước khi làm việc với cơ quan có thẩm quyền.