Pháp luật hiện hành không có một sắc thuế riêng gọi là “thuế xây dựng nhà ở”. Hộ gia đình, cá nhân tự mua vật liệu, tự thuê thợ lẻ để xây nhà ở cho mình thì không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN cho hoạt động xây dựng. Thuế chỉ phát sinh ở phía bên nhận thầu khi doanh thu vượt ngưỡng; chủ nhà còn có thể phải nộp một số khoản phí, lệ phí.
Tóm tắt nhanh
- Tự xây nhà để ở (tự mua vật tư, thuê thợ lẻ, không ký hợp đồng nhận thầu): chủ nhà không thuộc đối tượng nộp thuế GTGT, TNCN, TNDN cho việc xây dựng.
- Thuê nhà thầu: nhà thầu là người kê khai, nộp thuế. Từ 01/01/2026, cá nhân, hộ kinh doanh có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT và TNCN (Nghị định 141/2026/NĐ-CP).
- Nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập được miễn lệ phí trước bạ; nhà ở, đất ở của hộ nghèo và vùng khó khăn cũng được miễn.
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² (ngoài các khu vực bị loại trừ) được miễn giấy phép xây dựng.
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản riêng, đánh vào quyền sử dụng đất chứ không phải việc xây nhà.
“Thuế xây dựng nhà ở” thực chất gồm những khoản nào?
Trước đây, người dân quen gọi các khoản tiền phải nộp khi xây nhà là “thuế xây dựng tư nhân”. Hiện nay, cách gọi này không phải tên một loại thuế trong luật. Khi xây nhà ở, bạn có thể gặp bốn nhóm nghĩa vụ khác nhau:
- Thuế GTGT, thuế TNCN đánh trên doanh thu của người nhận thầu xây dựng (thợ chính, đội thợ, nhà thầu), không đánh trên chủ nhà tự xây.
- Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.
- Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nếu công trình thuộc diện phải xin phép.
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nộp hằng năm đối với đất ở.
Vì vậy, muốn biết mình có được miễn hay không, bạn cần xác định khoản nào đang được hỏi tới.
Các trường hợp không phải nộp thuế khi xây nhà ở
Hộ gia đình tự xây nhà để ở
Theo hướng dẫn của cơ quan thuế từ trước đến nay, hộ gia đình tự mua vật liệu và tự xây dựng nhà ở cho mình thì không thuộc đối tượng nộp thuế GTGT, thuế TNCN, thuế TNDN. Lý do: chủ nhà không cung cấp dịch vụ xây dựng cho người khác, nên không phát sinh doanh thu hay thu nhập chịu thuế.
Điều kiện thường được xem xét gồm:
- Chủ nhà tự mua vật tư, tự tổ chức thi công.
- Chỉ thuê nhân công lẻ theo ngày hoặc theo việc, không giao khoán trọn gói cho một cá nhân, đội thợ.
- Không ký hợp đồng nhận thầu, không xuất hóa đơn, không thu tiền thi công của ai.
Lưu ý: nếu cơ quan thuế phối hợp chính quyền địa phương xác minh và phát hiện người thi công không phải người nhà mà là chủ thầu, chủ nhà có trách nhiệm cung cấp thông tin để cơ quan thuế đôn đốc chủ thầu kê khai, nộp thuế. Chủ nhà không phải nộp thay chỉ vì thuê thợ.
Thuê nhà thầu có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống
Nếu bạn thuê một cá nhân, hộ kinh doanh nhận thầu, người nộp thuế là bên nhận thầu. Từ 01/01/2026, theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có tổng doanh thu cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Mức này trước đó là 500 triệu đồng theo luật mới, và từng chỉ là 100 triệu đồng khi còn áp dụng thuế khoán.
Điều này không có nghĩa nhà thầu hoàn toàn “vô can”. Họ vẫn phải thông báo doanh thu thực tế với cơ quan thuế. Ngưỡng 1 tỷ tính trên toàn bộ doanh thu kinh doanh của cả năm, không chỉ riêng công trình nhà của bạn.
| Tình huống | Ai nộp thuế GTGT, TNCN? | Chủ nhà có phải nộp? |
|---|---|---|
| Tự mua vật tư, thuê thợ lẻ theo ngày, không hợp đồng nhận thầu | Không phát sinh | Không |
| Thuê cá nhân, hộ kinh doanh nhận thầu, doanh thu cả năm ≤ 1 tỷ đồng | Được miễn theo ngưỡng, vẫn phải thông báo doanh thu | Không |
| Thuê nhà thầu, doanh thu cả năm > 1 tỷ đồng | Nhà thầu kê khai, nộp | Không (có thể cần cung cấp hợp đồng, chứng từ) |
| Thuê doanh nghiệp xây dựng trọn gói | Doanh nghiệp xuất hóa đơn, kê khai, nộp | Không |
Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nhà ở
Lệ phí trước bạ nhà, đất áp dụng mức thu 0,5%. Tuy nhiên, Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ 01/07/2025) quy định nhiều trường hợp được miễn. Liên quan trực tiếp đến việc xây nhà gồm:
- Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo Luật Nhà ở 2023 (tức tự xây nhà ở riêng lẻ trên đất của mình).
- Nhà ở, đất ở của hộ nghèo, cùng nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo pháp luật về đầu tư. Phạm vi này đã được mở rộng từ 01/07/2025.
- Nhà, đất được bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi.
Lưu ý: miễn lệ phí trước bạ đối với nhà tự xây không đồng nghĩa mọi giao dịch đều được miễn. Nếu bạn mua mảnh đất để xây nhà, việc nhận chuyển nhượng đất vẫn có thể phát sinh lệ phí trước bạ theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Cách xác định giá và mức thu tương tự nguyên tắc ở bài cách tính lệ phí trước bạ, chỉ khác tài sản và tỷ lệ.
Trước khi nhận đất, bạn nên xem kỹ giấy tờ giao dịch. Bài cách làm giấy tờ mua bán đất giải thích những điều cần chú ý.
Miễn giấy phép xây dựng và lệ phí cấp phép
Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ một số trường hợp. Với nhà ở, ngoại lệ quan trọng là công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và không thuộc một số khu vực như khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố, hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. So với luật cũ, điều kiện diện tích sàn dưới 500 m² là điểm bổ sung.
Khi công trình được miễn giấy phép, bạn không phải nộp lệ phí cấp phép. Nếu thuộc diện phải xin phép, lệ phí do cơ quan có thẩm quyền ở địa phương quy định, thường không lớn so với tổng chi phí xây nhà.
Cảnh báo: được miễn giấy phép không có nghĩa được xây tùy ý. Bạn vẫn phải bảo đảm đúng mục đích sử dụng đất, quy hoạch, chỉ giới xây dựng và các điều kiện khởi công. Xây sai vẫn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
Miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, vì vậy vẫn phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm theo Luật số 48/2010/QH12 và Nghị định 53/2011/NĐ-CP. Thuế này gắn với quyền sử dụng đất, không phụ thuộc bạn tự xây hay thuê thầu.
Các trường hợp được xem xét miễn, giảm gồm:
- Hộ nghèo và một số đối tượng chính sách theo luật.
- Người nộp thuế gặp sự kiện bất khả kháng gây thiệt hại về nhà, đất; thiệt hại trên 50% giá trị thì được xem xét miễn thuế.
- Hộ gia đình, cá nhân có số thuế phải nộp hằng năm từ 50.000 đồng trở xuống được miễn tiền thuế.
Nếu cùng thửa đất vừa thuộc diện miễn vừa thuộc diện giảm thì được miễn. Người nộp thuế đất ở chỉ được miễn hoặc giảm tại một nơi do mình lựa chọn, trừ một số ngoại lệ.
Về thủ tục, hồ sơ miễn, giảm nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp tỉnh, cấp xã (trực tiếp) hoặc qua Cổng dịch vụ công quốc gia. Hồ sơ gồm bản sao giấy tờ về thửa đất (giấy chứng nhận, quyết định giao đất…) và giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn, giảm. Việc chuyển sang chính quyền hai cấp từ 01/07/2025 khiến nhiều thủ tục không còn nộp ở cấp huyện như trước.
Những trường hợp vẫn phải nộp thuế
- Chủ nhà đứng ra nhận thầu hoặc có hoạt động xây dựng cho người khác: thuộc đối tượng kê khai, nộp thuế như người kinh doanh khi doanh thu vượt ngưỡng.
- Nhà thầu có doanh thu năm trên 1 tỷ đồng: phải nộp thuế GTGT, TNCN theo phương pháp quy định cho hộ kinh doanh. Tỷ lệ phụ thuộc việc có bao thầu nguyên vật liệu hay không (xây dựng không bao thầu vật liệu thường áp dụng tỷ lệ cao hơn trường hợp bao thầu), nên bạn cần đối chiếu hướng dẫn mới nhất của cơ quan thuế.
- Không chứng minh được việc thuê thầu: theo hướng dẫn trước đây của cơ quan thuế, nếu chủ nhà thuê người xây nhưng không có hợp đồng, chứng từ, cơ quan thuế có thể yêu cầu chủ nhà phối hợp kê khai.
- Thuê doanh nghiệp xây dựng: doanh nghiệp xuất hóa đơn. Bạn thanh toán theo hợp đồng, nên giữ hóa đơn và biên bản nghiệm thu. Khi cần tìm hiểu hình thức hóa đơn bán lẻ, xem thêm mẫu hóa đơn bán lẻ hợp lệ.
Người nhận thầu thường cần mã số thuế để kê khai. Từ 01/07/2025 mã số thuế cá nhân là số định danh cá nhân; bạn có thể xem thêm quy định về mã số thuế cá nhân và cách đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng.
Cách tránh rủi ro khi xây nhà
Tình huống: anh Minh có đất ở tại một xã thuộc tỉnh mới sáp nhập, muốn xây nhà hai tầng, sàn khoảng 200 m². Anh tự mua xi măng, sắt thép, gạch và thuê thợ theo ngày công. Trường hợp này anh không phải nộp thuế GTGT, TNCN cho việc xây dựng, nhà tự xây của anh được miễn lệ phí trước bạ, và nếu công trình không nằm trong khu vực bị loại trừ thì cũng được miễn giấy phép. Anh chỉ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm theo thông báo (nếu có phát sinh).
- Bước 1: Xác định hình thức xây: tự làm, thuê thợ lẻ, giao thầu cho cá nhân hay giao trọn gói cho doanh nghiệp.
- Bước 2: Kiểm tra công trình có thuộc diện miễn giấy phép không (số tầng, tổng diện tích sàn, khu vực). Nếu cần giấy phép, nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền ở địa phương.
- Bước 3: Lưu hợp đồng thuê thầu (nếu có), bảng chấm công, hóa đơn mua vật tư để chứng minh khi cơ quan thuế hỏi.
- Bước 4: Khi hoàn thành, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; kiểm tra điều kiện miễn lệ phí trước bạ.
- Bước 5: Nếu thuộc diện hộ nghèo, người có công hoặc gặp thiệt hại bất khả kháng, nộp hồ sơ xin miễn, giảm thuế sử dụng đất theo hướng dẫn.
Lưu ý: nếu bạn là người đi làm thợ xây hưởng lương, thu nhập của bạn có thể chịu thuế TNCN như mọi khoản thu nhập từ tiền công khác, tùy mức thu nhập và giảm trừ gia cảnh. Xem thêm mức giảm trừ gia cảnh mới để biết cách tính.
Căn cứ pháp lý
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và Luật Thuế giá trị gia tăng 2024.
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Nghị định 141/2026/NĐ-CP về chính sách thuế, quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
- Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15.
- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12; Nghị định 53/2011/NĐ-CP.
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, được sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP.
- Luật Xây dựng 2025; Luật Nhà ở 2023; Luật Đất đai 2024.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Khi có văn bản mới, vui lòng đối chiếu bản hiện hành.
Câu hỏi thường gặp
Tự xây nhà ở có phải nộp thuế không?
Nếu bạn tự mua vật liệu, thuê thợ lẻ và không nhận thầu cho ai, bạn không phải nộp thuế GTGT, TNCN cho việc xây dựng. Bạn vẫn có thể phải nộp lệ phí trước bạ (nếu không thuộc diện miễn), lệ phí cấp phép (nếu phải xin phép) và thuế sử dụng đất hằng năm.
Thuê thợ xây theo ngày công thì ai nộp thuế?
Nếu chỉ thuê nhân công lẻ theo ngày hoặc theo việc, không giao khoán trọn gói, chủ nhà không phát sinh nghĩa vụ thuế xây dựng. Nếu người thợ thực chất là chủ thầu nhận khoán cả công trình, chính họ là người kê khai khi doanh thu vượt ngưỡng.
Có cần làm đơn xin miễn thuế xây dựng nhà ở không?
Trường hợp tự xây nhà ở, bạn không thuộc đối tượng nộp thuế nên thường không có thủ tục xin miễn riêng. Đơn miễn, giảm chỉ áp dụng cho thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với hồ sơ chứng minh đối tượng được miễn, giảm.
Nhà ở riêng lẻ tự xây có phải nộp lệ phí trước bạ không?
Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo Luật Nhà ở 2023 được miễn lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP sửa đổi. Phần đất nhận chuyển nhượng có thể vẫn chịu lệ phí trước bạ.
Xây nhà dưới 500 m² sàn có cần xin giấy phép không?
Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và không thuộc các khu vực bị loại trừ thì được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2025. Nếu nằm trong khu chức năng, khu vực phát triển đô thị hoặc nơi đã có quy chế quản lý kiến trúc, bạn cần kiểm tra lại với cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương.
Tóm lại, “thuế xây dựng nhà ở” không phải một sắc thuế độc lập. Chủ nhà tự xây để ở thường không phải nộp thuế GTGT, TNCN, còn nhà thầu được miễn nếu doanh thu cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống. Việc cần làm là giữ đủ chứng từ, xác định đúng hình thức thi công và kiểm tra các khoản miễn về lệ phí trước bạ, giấy phép, thuế đất.
