Xin chào Luật sư X. Hiện nay tôi cần vốn làm ăn nên có thế chấp căn nhà của mình cho ngân hàng đã được một khoảng thời gian. Nay có người ngỏ ý muốn thuê lại căn nhà này để mở cửa hàng kinh doanh, tôi có thắc mắc rằng có được cho thuê nhà đang thế chấp ngân hàng hay không? Nếu được, quy định về văn bản đồng ý cho thuê nhà của ngân hàng như thế nào? Khi cho thuê như vậy thì tôi cần lưu ý điều gì để tránh vi phạm cũng như bảo vệ quyền lợi cho người thuê? Mong được Luật sư hỗ trợ, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều hữu ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Quy định về việc thế chấp tài sản hiện nay như thế nào?
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
3. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Nhà đang thế chấp ngân hàng có được cho thuê hay không?
Theo quy định tại điều 317 Bộ luật dân sự 2015 định nghĩa về thế chấp tài sản như sau:
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Theo định nghĩa trên, có thể hiểu đơn giản thế chấp tài sản việc một người đem tài sản của mình ra để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ nào đó. Theo đó bên thế chấp vẫn có quyền sử dụng; quản lý tài sản đã thế chấp trong thời gian thế chấp.
Trên thực tế trong những trường hợp thế chấp tài sản là nhà thì bên thế chấp vẫn có quyền sử dụng và quản lý trong thời gian này. Cũng theo quy định tại điều 146 Luật nhà ở 2014 tài sản đang cho thuê thì chủ sở hữu vẫn có quyền thế chấp căn nhà đó và phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.”
Ngược lại, nếu tài sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì bên thế chấp có thể cho người thứ 3 thuê nhà theo quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 nếu:
+ Thông báo cho bên thuê về tình trạng căn nhà đang được thế chấp
+ Thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc bên thế chấp cho thuê căn nhà đang thế chấp.
Quy định về văn bản đồng ý cho thuê nhà của ngân hàng
Đây là quan hệ pháp luật về thế chấp và nhận thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng và thế chấp tài sản nói chung. Các quy định về thế chấp, nhận thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên quy định tại Điều 342, 349, 350, 351… Bộ luật Dân sự. Nội dung chi tiết của các điều luật bạn tham khảo phần dưới của bài viết.
Theo các quy định này cụ thể là Khoản 5, Điều 349 Bộ luật Dân sự thì Bên thế chấp “Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”.
Trong văn bản này cần quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của các bên, cụ thể như sau:
Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản đó cho bên kia.
Như vậy, khi thế chấp thì căn nhà vẫn được bên thế chấp quản lý, sử dụng hoặc có thể giao cho người thứ ba giữ nên các bên có thỏa thuận.
Trường hợp 1: Thế chấp sau khi ký hợp đồng cho thuê nhà.
Căn cứ theo Điều 146 Luật nhà ở 2014, tài sản đang cho thuê thì chủ sở hữu vẫn có quyền thế chấp căn nhà đó và phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
Trường hợp 2: Thế chấp trước khi ký hợp đồng cho thuê nhà.
Nếu tài sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì bên thế chấp có thể cho người thứ 3 thuê nhà theo quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 khi:
+ Thông báo cho bên thuê về tình trạng căn nhà đang được thế chấp
+ Thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc bên thế chấp cho thuê căn nhà đang thế chấp
Bên cạnh đó, bên nhận thế chấp cũng có các quyền và nghĩa vụ sau:
+ Không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc bên thế chấp cho người khác thuê
+ Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc bên thuê phải giao căn nhà đó để xử lý
Quy định này được thể hiện cụ thể tại Điều 322, Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015.
Một số lưu ý cho người thuê khi thuê nhà đang thế chấp
Cũng như các loại nhà ở khác, người thuê nhà có thể thuê nhà đang thế chấp. Tuy nhiên, người thuê cần phải lưu ý một số điều sau để tránh khỏi những rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra khi thuê nhà đang thế chấp tại ngân hàng:
Thứ nhất, xét về mặt pháp lý, hợp đồng thuê nhà thế chấp thực chất vẫn là hợp đồng thuê nhà ở. Bởi vậy, khi thuê nhà thế chấp ngân hàng người thuê nên giao kết hợp đồng bằng văn bản với bên cho thuê và đọc kỹ hợp đồng trước khi ký để tự bảo vệ quyền lợi của mình, nhất là trong trường hợp có tranh chấp xảy ra.
Thứ hai, người thuê cũng cần lưu ý hợp đồng thuê nhà thế chấp ngân hàng không bắt buộc phải có công chứng nhưng để tránh rủi ro, các bên có thể công chứng hợp đồng thuê nhà tại Phòng công chứng Nhà nước hay Văn phòng công chứng nếu có thể.
Trong thời gian thuê nhà thế chấp ngân hàng, người thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đối với chủ nhà nếu có bất kỳ một hay tất cả các điều kiện sau: không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không báo trước theo thỏa thuận; quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Trong trường hợp người thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng đối với chủ nhà, người thuê phải báo trước cho chủ nhà ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác từ trước.
Theo đó, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi người thuê nhà có các hành vi sau: tự ý cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; sử dụng nhà ở không đúng mục đích; không trả tiền nhà từ 03 tháng mà không lý do chính đáng; làm mất trật tự, vệ sinh môi trường xung quanh… Và cũng như người thuê, chủ nhà cho thuê nhà thế chấp ngân hàng khi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng phải báo trước cho người thuê ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác từ trước.
Bởi vậy, trong khi làm hợp đồng thuê nhà thế chấp ngân hàng, cả bên cho thuê cũng như bên thuê phải làm rõ các điều khoản trách nhiệm, thanh toán của các bên khi có phát sinh. Tương tự, phải có điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên về đơn phương chấm dứt hợp đồng; xem xét và yêu cầu những giấy tờ kèm theo trước khi ký hợp đồng như bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Bản sao chứng thực hợp đồng vay tài sản của người cho thuê với ngân hàng. Bản sao chứng thực hợp đồng bảo đảm, bản sao chứng thực chứng minh thư nhân dân của bên cho thuê.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Có đòi lại được tiền cọc, tiền thuê nhà vì dịch Covid-19 hay không?
- Chủ nhà BẮT BUỘC phải giảm tiền thuê nhà vì NCOV?
Thông tin liên hệ:
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Quy định về văn bản đồng ý cho thuê nhà của ngân hàng năm 2023” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến thủ tục đơn phương ly hôn với người nước ngoài. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê nhà làm địa điểm kinh doanh sẽ cần đảm bảo các nội dung chính bao gồm:
Đối tượng của hợp đồng: Nhà cho thuê kinh doanh (tên địa chỉ cụ thể của nhà cho thuê)
Số lượng, chất lượng nhà cho thuê;
Giá, phương thức thanh toán;
Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
Quyền, nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê;
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
Phương thức giải quyết tranh chấp.
Giá thuê nhà: do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác
Đối với số tiền đặt cọc; nếu hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên thuê chấm dứt trước thời hạn vẫn được trả lại tiền cọc; thì bạn sẽ được nhận lại số tiền đó. Trường hợp không thỏa thuận trong hợp đồng; thì bạn sẽ không được nhận lại tiền cọc nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
