Văn bản đồng ý cho thuê nhà của ngân hàng: quy định và mẫu 2026

Theo Bộ luật Dân sự 2015, chủ nhà đang thế chấp tại ngân hàng vẫn được cho thuê. Pháp luật chỉ bắt buộc bạn thông báo cho người thuê và thông báo cho ngân hàng, không bắt buộc ngân hàng phải đồng ý. Tuy nhiên, nếu hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng tín dụng ghi rõ “phải có văn bản chấp thuận của ngân hàng” thì bạn phải xin văn bản đó trước khi cho thuê.

Nhà đang thế chấp ngân hàng có được cho thuê không?

Có. Thế chấp không làm bạn mất quyền sử dụng nhà. Bạn vẫn là chủ sở hữu, chỉ bị hạn chế một số quyền định đoạt như bán, tặng cho, chuyển nhượng.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp, nhưng phải làm hai việc:

• Thông báo cho bên thuê biết nhà đang được dùng để thế chấp;
• Thông báo cho bên nhận thế chấp (ngân hàng) biết về việc cho thuê.

Bộ Tư pháp dẫn quy định này tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015. Điểm cần nhớ: luật dùng từ “thông báo”, không dùng từ “được sự đồng ý”. Đây khác với việc bán, tặng cho hay chuyển nhượng tài sản thế chấp, vốn phải được bên nhận thế chấp đồng ý.

Ngược lại, nếu nhà đang cho thuê rồi mới đem đi thế chấp, Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ nhà thế chấp nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước và thông báo cho ngân hàng biết nhà đang cho thuê. Người thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ khi các bên thỏa thuận khác. Kể cả khi ngân hàng xử lý tài sản, người thuê vẫn được thuê tiếp đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp vi phạm theo luật hoặc có thỏa thuận khác.

Khi nào cần văn bản đồng ý cho thuê nhà của ngân hàng?

Về nguyên tắc luật, bạn không cần. Nhưng có ba tình huống bạn nên, hoặc buộc phải, có văn bản của ngân hàng.

1. Hợp đồng thế chấp có điều khoản hạn chế cho thuê

Nhiều hợp đồng thế chấp mẫu ghi bên thế chấp không được cho thuê, chuyển nhượng hoặc giao dịch liên quan đến tài sản nếu chưa có biện pháp bảo đảm thay thế hoặc chưa được ngân hàng chấp thuận bằng văn bản. Đây là thỏa thuận dân sự. Bạn đã ký thì phải thực hiện, nếu không có thể bị coi là vi phạm hợp đồng tín dụng.

Với điều khoản dạng hợp đồng theo mẫu, Bộ Tư pháp nhắc rằng pháp luật có nguyên tắc giải thích hợp đồng khi điều khoản không rõ ràng hoặc bất lợi cho một bên. Việc xác định quyền lợi các bên cuối cùng thuộc thẩm quyền của Tòa án. Vì vậy cách an toàn là xin chấp thuận trước.

2. Người thuê hoặc nơi công chứng yêu cầu

Dù luật không bắt buộc, trên thực tế bên thuê (nhất là doanh nghiệp thuê dài hạn) thường đòi văn bản chấp thuận của ngân hàng. Một số tổ chức hành nghề công chứng cũng yêu cầu văn bản thông báo gửi ngân hàng kèm văn bản phản hồi khi công chứng hợp đồng thuê nhà. Hợp đồng thuê nhà ở thường không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên muốn công chứng để tăng độ an toàn.

3. Cho thuê nhà vào mục đích khác hoặc thay đổi hiện trạng

Nếu việc thuê kéo theo sửa chữa lớn, cải tạo hoặc đổi mục đích sử dụng (ví dụ nhà ở chuyển thành văn phòng, cửa hàng), bạn nên xin ý kiến ngân hàng vì việc này có thể ảnh hưởng giá trị tài sản bảo đảm.

Văn bản đồng ý của ngân hàng gồm những nội dung gì?

Pháp luật không có mẫu bắt buộc. Mỗi ngân hàng có mẫu riêng, nhưng văn bản đồng ý thường có các nội dung sau:

• Thông tin ngân hàng (bên nhận thế chấp) và bên thế chấp (chủ nhà);
• Số hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng, ngày ký;
• Mô tả tài sản: địa chỉ, số giấy chứng nhận, diện tích;
• Thông tin bên thuê, mục đích thuê, thời hạn, giá thuê;
• Cam kết của chủ nhà: vẫn trả nợ đúng hạn, không làm giảm giá trị tài sản, thông báo cho bên thuê về việc thế chấp;
• Điều kiện ngân hàng đặt ra: ví dụ chuyển tiền thuê vào tài khoản tại ngân hàng, hoặc bên thuê giao nhà khi ngân hàng xử lý tài sản theo thỏa thuận;
• Chữ ký, đóng dấu của đại diện có thẩm quyền của ngân hàng.

Mẫu đề nghị ngân hàng chấp thuận cho thuê nhà

Bạn có thể dùng mẫu dưới đây làm văn bản thông báo, đồng thời đề nghị ngân hàng chấp thuận bằng văn bản. Điền thông tin theo hợp đồng thực tế.

Nếu cần ký thay hoặc có nhiều đồng sở hữu, mọi người đứng tên trên giấy chứng nhận đều phải ký. Việc đóng dấu, ký giáp lai trên các văn bản nhiều trang có thể tham khảo thêm bài cách đóng dấu giáp lai.

Các bước xin văn bản đồng ý của ngân hàng

1. Bước 1: Đọc hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng để xem có điều khoản hạn chế cho thuê, yêu cầu chấp thuận bằng văn bản hay không.
2. Bước 2: Thỏa thuận sơ bộ với bên thuê về thời hạn, giá thuê, mục đích; thông báo rõ nhà đang thế chấp.
3. Bước 3: Soạn đơn đề nghị (theo mẫu trên hoặc mẫu của ngân hàng), kèm hợp đồng thuê dự kiến và giấy tờ của bên thuê.
4. Bước 4: Nộp trực tiếp tại chi nhánh nơi vay hoặc gửi qua kênh ngân hàng chỉ định; giữ lại bằng chứng đã gửi (biên nhận, email, bản có dấu nhận).
5. Bước 5: Nhận văn bản trả lời của ngân hàng, rồi ký hợp đồng thuê. Nên ghi vào hợp đồng thuê việc nhà đang thế chấp và các điều kiện của ngân hàng.

Hợp đồng thuê nên có đủ thông tin các bên, thời hạn, giá, đặt cọc, trách nhiệm khi ngân hàng xử lý tài sản. Với những giấy tờ viết tay đơn giản liên quan đến tiền bạc, bạn có thể tham khảo thêm mẫu giấy ghi nợ viết tay để hiểu cách ghi nội dung cho rõ ràng.

Người thuê cần kiểm tra gì khi thuê nhà đang thế chấp?

Thuê nhà đang thế chấp không bị cấm, nhưng người thuê nên tự bảo vệ mình:

• Yêu cầu xem giấy chứng nhận và hỏi chủ nhà nhà có đang thế chấp không;
• Yêu cầu bản sao văn bản thông báo hoặc chấp thuận của ngân hàng, nhất là khi thuê dài hạn, đặt cọc lớn hoặc đầu tư sửa chữa;
• Ghi vào hợp đồng điều khoản chủ nhà cam kết hoàn trả tiền cọc và bồi thường nếu ngân hàng xử lý tài sản làm người thuê bị thiệt hại;
• Lập hợp đồng bằng văn bản, ghi đầy đủ thông tin và giữ biên nhận mỗi lần trả tiền thuê.

Trên giấy tờ thuê nhà, cách ghi thông tin thẻ căn cước cũng cần chính xác; bạn có thể xem cách ghi nơi cấp căn cước công dân trong hồ sơ.

Rủi ro khi cho thuê mà không có văn bản của ngân hàng

Nếu hợp đồng thế chấp yêu cầu chấp thuận bằng văn bản mà bạn tự ý cho thuê, bạn có thể gặp:

• Ngân hàng coi là vi phạm nghĩa vụ, yêu cầu khắc phục, thậm chí đòi trả nợ trước hạn hoặc xử lý tài sản theo thỏa thuận;
• Tranh chấp giữa chủ nhà, người thuê và ngân hàng, nhất là khi ngân hàng yêu cầu giao nhà để xử lý;
• Người thuê phải chuyển đi sớm, đòi bồi thường tiền cọc và chi phí sửa chữa.

Việc hợp đồng thuê có bị vô hiệu hay không phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận và đánh giá của Tòa án. Không phải trường hợp nào thiếu văn bản chấp thuận cũng đương nhiên vô hiệu, nhưng rủi ro tranh chấp là có thật.

Thuế khi cho thuê nhà đang thế chấp

Nhà đang thế chấp hay không thì nghĩa vụ thuế vẫn như nhau. Từ năm 2026, hộ, cá nhân cho thuê nhà được quản lý thuế theo chính sách đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (Nghị định 68/2026/NĐ-CP). Nghị định 141/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 01/01/2026, đã nâng ngưỡng doanh thu năm không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN từ 500 triệu lên 1 tỷ đồng.

• Doanh thu cho thuê trong năm từ 1 tỷ đồng trở xuống: không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN. Người cho thuê vẫn phải thực hiện đăng ký, kê khai theo hướng dẫn của cơ quan thuế.
• Doanh thu trên ngưỡng: phải kê khai, nộp thuế. Cho thuê bất động sản chịu thuế GTGT 5% trên doanh thu; thuế TNCN tính 5% theo phương pháp trên doanh thu vượt ngưỡng.
• Doanh thu tính trên tổng các hợp đồng cho thuê trong năm, kể cả nhà ở nhiều địa phương.
• Các bên có thể thỏa thuận bên thuê là tổ chức kê khai, nộp thuế thay cho người cho thuê.

Người cho thuê dùng số định danh cá nhân làm mã số thuế. Bạn có thể xem thêm mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành và cách đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng. Mức thuế cụ thể có thể được hướng dẫn thêm, nên hãy đối chiếu với cơ quan thuế quản lý trực tiếp khi kê khai.

Câu hỏi thường gặp

Tóm lại, nhà đang thế chấp vẫn cho thuê được, và quy định chung chỉ đòi bạn thông báo cho người thuê và ngân hàng. Văn bản đồng ý của ngân hàng trở thành bắt buộc khi hợp đồng thế chấp quy định như vậy, và nên có khi thuê dài hạn hoặc giá trị lớn. Hãy đọc kỹ hợp đồng, gửi thông báo bằng văn bản, lưu bằng chứng và kê khai thuế đầy đủ để tránh tranh chấp về sau.