Phí sử dụng hạ tầng khu công nghiệp là khoản phí dịch vụ doanh nghiệp thuê đất trả cho chủ đầu tư hạ tầng. Bên thuê ghi nhận khoản này vào chi phí sản xuất, kinh doanh theo kỳ, hoặc qua tài khoản 242 nếu trả trước nhiều kỳ. Chủ đầu tư ghi nhận doanh thu cung cấp dịch vụ và nộp thuế GTGT theo số tiền thu. Từ năm tài chính 2026, doanh nghiệp áp dụng Thông tư 99/2025/TT-BTC.
Tóm tắt nhanh
- Phí sử dụng hạ tầng là khoản thu định kỳ, khác với tiền thuê lại đất (thường trả một lần hoặc hằng năm theo hợp đồng).
- Từ 01/01/2026, chế độ kế toán doanh nghiệp theo Thông tư 99/2025/TT-BTC, thay Thông tư 200/2014/TT-BTC; TK 242 đổi tên thành “Chi phí chờ phân bổ”.
- Bên thuê: trả theo kỳ thì ghi thẳng vào chi phí; trả trước nhiều kỳ thì ghi Nợ TK 242 rồi phân bổ dần.
- Chủ đầu tư hạ tầng: ghi doanh thu dịch vụ, tính thuế GTGT trên số tiền thu hằng năm của phí hạ tầng.
- Muốn được trừ khi tính thuế TNDN: có hóa đơn, chứng từ hợp lệ; khoản từ 5 triệu đồng trở lên phải thanh toán không dùng tiền mặt.
Phí sử dụng hạ tầng khu công nghiệp là gì?
Theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, phí sử dụng hạ tầng là phí dịch vụ sử dụng có trả tiền các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và công trình dịch vụ. Đó là hệ thống đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý nước thải, chất thải và các tiện ích công cộng khác trong khu.
Nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng tự định giá thuê, giá thuê lại đất và các loại phí sử dụng hạ tầng. Họ phải đăng ký khung giá và các loại phí này với Ban quản lý khu công nghiệp. Nếu muốn tăng trên 10% so với mức đã đăng ký, chủ đầu tư phải giải trình và có thể bị thẩm định lại. Vì vậy, mức phí thực tế khác nhau giữa các khu.
Phí sử dụng hạ tầng khác gì tiền thuê lại đất?
Hai khoản này có bản chất khác nhau nên hạch toán và tính thuế khác nhau:
| Tiêu chí | Tiền thuê lại đất (đã có hạ tầng) | Phí sử dụng hạ tầng |
|---|---|---|
| Bản chất | Giá thuê quyền sử dụng đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật | Phí dịch vụ duy trì, vận hành hạ tầng dùng chung |
| Cách thu | Một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu hằng năm, tùy hợp đồng | Thường thu định kỳ (tháng, quý, năm) |
| Hạch toán bên thuê | Thường qua TK 242 và phân bổ dần suốt thời gian thuê nếu trả trước | Chi phí theo kỳ; trả trước nhiều kỳ thì qua TK 242 |
| Thuế GTGT bên cho thuê | Tính trên số tiền thu theo cách trả (một lần hoặc từng kỳ), theo hướng dẫn thuế | Tính trên số tiền thu hằng năm |
Lưu ý: Hợp đồng quản lý, vận hành hạ tầng dùng chung thường được ký riêng với hợp đồng thuê lại đất. Bạn nên tách hai hợp đồng, hai nội dung trên hóa đơn và hai dòng hạch toán để tránh nhầm lẫn khi quyết toán.
Chế độ kế toán áp dụng từ năm 2026
Thông tư 99/2025/TT-BTC được ban hành ngày 27/10/2025, có hiệu lực từ 01/01/2026 và áp dụng cho năm tài chính bắt đầu từ hoặc sau ngày này. Văn bản này thay thế Thông tư 200/2014/TT-BTC. Các hướng dẫn cũ viện dẫn “khoản 3b Điều 47 Thông tư 200” nay chỉ còn giá trị tham khảo cho số liệu trước năm 2026.
Điểm cần nhớ khi hạch toán phí hạ tầng:
- Số hiệu TK 242 giữ nguyên nhưng tên đổi từ “Chi phí trả trước” thành “Chi phí chờ phân bổ”.
- TK 242 phản ánh cả chi phí thuê cơ sở hạ tầng, thuê hoạt động tài sản cố định (quyền sử dụng đất, nhà xưởng, kho bãi…) liên quan đến nhiều kỳ kế toán.
- Doanh nghiệp được chủ động thiết kế biểu mẫu chứng từ và mở thêm tài khoản chi tiết, nhưng phải có quy chế nội bộ và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Cảnh báo: Trường hợp trong năm 2026 doanh nghiệp vẫn dùng sổ sách theo Thông tư 200 hoặc Thông tư 133 (nếu thuộc diện được áp dụng chế độ riêng), bạn cần rà soát việc chuyển đổi và đối chiếu tài khoản trước khi khóa sổ, tránh lệch số liệu đầu kỳ.
Bên thuê đất hạch toán phí hạ tầng thế nào?
Doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp là bên trả phí. Có ba tình huống thường gặp.
Trường hợp 1: Trả phí theo kỳ (tháng, quý, năm)
Khoản phí thuộc kỳ nào thì tính vào chi phí kỳ đó. Khi nhận hóa đơn của chủ đầu tư:
- Nợ TK 627 (nếu phục vụ nhà xưởng sản xuất) hoặc tài khoản chi phí quản lý tương ứng theo hệ thống tài khoản doanh nghiệp đang áp dụng: số tiền chưa thuế.
- Nợ TK 133: thuế GTGT được khấu trừ (nếu đủ điều kiện).
- Có TK 331 (nếu chưa trả) hoặc Có TK 111, 112 (nếu trả ngay).
Trường hợp 2: Trả trước cho nhiều kỳ
Khi trả trước phí hạ tầng cho nhiều tháng hoặc nhiều năm, đây là chi phí phục vụ nhiều kỳ kế toán nên ghi nhận như sau:
- Bước 1 – Khi trả tiền: Nợ TK 242 (số tiền chưa thuế); Nợ TK 133 (nếu có); Có TK 111/112.
- Bước 2 – Xác định kỳ phân bổ: theo thời gian mà khoản phí đã trả trước bao phủ, ghi trong hợp đồng hoặc phụ lục.
- Bước 3 – Định kỳ phân bổ: Nợ TK 627 hoặc tài khoản chi phí quản lý tương ứng; Có TK 242.
- Bước 4 – Cuối kỳ: kiểm tra số dư TK 242 còn lại, bảo đảm không phân bổ vượt kỳ hạn.
Thuế GTGT đầu vào của hóa đơn được ghi nhận vào TK 133 theo quy định thuế, không phải phân bổ theo thời gian thuê.
Trường hợp 3: Đã sử dụng hạ tầng nhưng chưa nhận hóa đơn
Cuối kỳ, nếu chắc chắn đã phát sinh phí nhưng chủ đầu tư chưa xuất hóa đơn, bạn ghi nhận chi phí theo ước tính hợp lý: Nợ TK 627 (hoặc chi phí quản lý), Có TK 335. Khi nhận hóa đơn, bạn điều chỉnh chênh lệch (nếu có) và ghi nhận thuế GTGT đầu vào.
Còn tiền thuê lại đất trả một lần thì sao?
Hướng dẫn của Bộ Tài chính (theo Thông tư 200 trước đây) coi tiền thuê cơ sở hạ tầng và thuê đất trả trước một lần cho cả thời gian thuê là chi phí trả trước, phân bổ dần vào chi phí sản xuất kinh doanh phù hợp với mục đích sử dụng đất. Từ năm 2026, nguyên tắc này được thể hiện ở TK 242 theo Thông tư 99. Tuy nhiên, nếu hợp đồng và hồ sơ đất đáp ứng điều kiện ghi nhận tài sản cố định vô hình thì cách hạch toán có thể khác. Bạn cần đối chiếu hợp đồng thuê lại đất, giấy chứng nhận và chính sách kế toán của doanh nghiệp.
Chủ đầu tư hạ tầng hạch toán doanh thu ra sao?
Doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp thu phí từ các doanh nghiệp thứ cấp để duy tu, vận hành hạ tầng dùng chung. Về nguyên tắc, đây là doanh thu cung cấp dịch vụ, ghi nhận theo kỳ cung cấp dịch vụ:
- Khi xuất hóa đơn: Nợ TK 131 (hoặc 111, 112); Có TK 511 (doanh thu dịch vụ); Có TK 3331 (thuế GTGT đầu ra).
- Nếu khách hàng ứng trước phí cho nhiều kỳ: ghi nhận khoản nhận trước vào tài khoản doanh thu chờ thực hiện hoặc tài khoản phù hợp theo Thông tư 99, rồi kết chuyển dần theo kỳ cung cấp dịch vụ.
- Chi phí duy tu, bảo trì, vận hành hạ tầng: tập hợp vào giá vốn dịch vụ hoặc chi phí quản lý tương ứng.
Chủ đầu tư cần theo dõi riêng doanh thu phí hạ tầng và doanh thu cho thuê lại đất. Hai khoản này có thể khác về thời điểm ghi nhận doanh thu, về chi phí đối ứng và về cách kê khai thuế.
Thuế GTGT, hóa đơn và chi phí được trừ
Phí sử dụng hạ tầng có chịu thuế GTGT không?
Có. Cơ quan thuế từng hướng dẫn: với chủ đầu tư thu tiền thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê và thu phí sử dụng hạ tầng hằng năm, thuế GTGT của phí hạ tầng tính theo số tiền thu hằng năm. Thuế suất áp dụng theo Luật Thuế GTGT hiện hành và các nghị quyết, nghị định về giảm thuế còn hiệu lực tại thời điểm lập hóa đơn. Bạn nên kiểm tra thuế suất ghi trên hóa đơn, nhất là khi nhóm dịch vụ có thể thuộc hoặc không thuộc diện giảm thuế.
Hóa đơn
Từ 01/07/2026, hóa đơn thực hiện theo Nghị định 254/2026/NĐ-CP, thay Nghị định 123/2020/NĐ-CP và Nghị định 70/2025/NĐ-CP. Nội dung hóa đơn nên ghi rõ “phí sử dụng hạ tầng”, kỳ thu, diện tích tính phí và mức phí theo hợp đồng. Nếu bạn cần ôn lại cách kiểm tra hóa đơn, tham khảo bài mẫu hóa đơn bán lẻ hợp lệ.
Chi phí được trừ khi tính thuế TNDN
Theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế TNDN, khoản chi được trừ khi đáp ứng đồng thời các điều kiện chính:
- Là khoản chi thực tế phát sinh, liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh.
- Có hóa đơn, chứng từ theo quy định về kế toán, hóa đơn, chứng từ.
- Khoản mua hàng hóa, dịch vụ từ 5 triệu đồng trở lên có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.
Trường hợp đến thời điểm ghi nhận chi phí bạn chưa thanh toán, vẫn được tạm tính vào chi phí được trừ. Nhưng nếu sau đó thanh toán bằng tiền mặt, bạn phải điều chỉnh giảm chi phí ở kỳ thanh toán. Phí hạ tầng thường có giá trị lớn, nên hãy chuyển khoản vào đúng tài khoản của chủ đầu tư ghi trên hợp đồng và hóa đơn.
Lưu ý: Hợp đồng thuê lại đất và hợp đồng dịch vụ hạ tầng là chứng từ quan trọng khi cơ quan thuế kiểm tra. Bạn nên đóng dấu giáp lai đầy đủ, xem hướng dẫn tại bài cách đóng dấu giáp lai.
Ví dụ hạch toán cụ thể
Công ty A thuê lại 10.000 m² đất trong khu công nghiệp. Hợp đồng quy định phí sử dụng hạ tầng 8.000 đồng/m²/năm (chưa thuế GTGT). Để dễ tính, giả định thuế suất GTGT là 10%; thực tế bạn áp dụng theo thuế suất ghi trên hóa đơn.
Tình huống 1: Trả phí hằng năm
Phí một năm = 10.000 × 8.000 = 80.000.000 đồng; thuế GTGT 8.000.000 đồng; tổng thanh toán 88.000.000 đồng.
| Nghiệp vụ | Định khoản | Số tiền (đồng) |
|---|---|---|
| Nhận hóa đơn phí hạ tầng cả năm | Nợ TK 627 (hoặc chi phí quản lý) | 80.000.000 |
| Nợ TK 133 | 8.000.000 | |
| Có TK 331 | 88.000.000 | |
| Chuyển khoản thanh toán | Nợ TK 331 / Có TK 112 | 88.000.000 |
Nếu doanh nghiệp muốn phản ánh chi phí đều theo tháng thì nên ghi nhận qua TK 242 và phân bổ 12 tháng (xem tình huống 2) hoặc trích trước hằng tháng.
Tình huống 2: Trả trước 5 năm
Công ty A ký phụ lục trả trước 5 năm: 80.000.000 × 5 = 400.000.000 đồng (chưa thuế), thuế GTGT 40.000.000 đồng.
- Khi chuyển khoản: Nợ TK 242: 400.000.000; Nợ TK 133: 40.000.000; Có TK 112: 440.000.000.
- Phân bổ hằng tháng: 400.000.000 ÷ 60 tháng ≈ 6.666.667 đồng. Ghi Nợ TK 627 (hoặc chi phí quản lý), Có TK 242.
Nếu phần diện tích dùng cho văn phòng hoặc kho riêng, bạn có thể chia chi phí theo tiêu thức hợp lý (diện tích sử dụng) và ghi vào các tài khoản chi phí tương ứng.
Sai sót thường gặp khi hạch toán
- Gộp chung phí hạ tầng và tiền thuê lại đất trên một hóa đơn, không tách nội dung, gây khó khi phân bổ và giải trình.
- Ghi hết chi phí trả trước nhiều năm vào một kỳ, làm lợi nhuận kỳ đó thấp bất thường và có thể bị loại khoản chi phí vượt kỳ.
- Thanh toán tiền mặt cho hóa đơn từ 5 triệu đồng, dẫn đến nguy cơ bị loại chi phí khi tính thuế TNDN.
- Không đối chiếu mức phí với hợp đồng và khung giá đã đăng ký, nên khi chủ đầu tư điều chỉnh giá mà không có phụ lục, bạn thiếu căn cứ hạch toán.
- Dùng tên tài khoản cũ (TK 242 “Chi phí trả trước”) trong sổ và báo cáo năm 2026.
Nếu doanh nghiệp bạn còn vướng việc kê khai mã số thuế hoặc tra cứu thông tin người nộp thuế khi lập hồ sơ, bạn có thể xem thêm bài về mã số thuế theo quy định hiện hành. Khi cần lập hợp đồng thuê hoặc giấy tờ liên quan đất đai ngoài khu công nghiệp, bạn tham khảo bài giấy tờ mua bán đất theo quy định pháp luật để phân biệt với trường hợp thuê lại đất có hạ tầng.
Lưu ý: Từ ngày 15/09/2026, theo Nghị quyết 66.25/2026/NQ-CP, Bộ Công Thương thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về khu công nghiệp thay cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư ở một số điều của Nghị định 35/2022/NĐ-CP. Việc đăng ký khung giá, phí vẫn thực hiện với Ban quản lý khu công nghiệp hoặc cơ quan được UBND cấp tỉnh phân công; bạn nên xác nhận đầu mối cụ thể tại địa phương.
Căn cứ pháp lý
- Thông tư 99/2025/TT-BTC ngày 27/10/2025 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp (hiệu lực từ 01/01/2026).
- Thông tư 200/2014/TT-BTC (hết hiệu lực từ 01/01/2026, chỉ áp dụng tham khảo cho số liệu kỳ trước).
- Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.
- Nghị quyết 66.25/2026/NQ-CP (hiệu lực từ 15/09/2026) về phân công quản lý nhà nước đối với khu công nghiệp.
- Luật Thuế giá trị gia tăng và các văn bản hướng dẫn hiện hành.
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 và Nghị định 320/2025/NĐ-CP.
- Nghị định 254/2026/NĐ-CP về hóa đơn, chứng từ (hiệu lực từ 01/07/2026).
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Nội dung mang tính tham khảo; việc hạch toán cụ thể phụ thuộc hợp đồng và chính sách kế toán của từng doanh nghiệp.
Câu hỏi thường gặp
Phí sử dụng hạ tầng khu công nghiệp hạch toán vào tài khoản nào?
Bên thuê ghi vào chi phí sản xuất chung (TK 627) hoặc chi phí quản lý tương ứng khi phí thuộc kỳ hiện tại. Nếu trả trước nhiều kỳ, ghi vào TK 242 rồi phân bổ dần. Chủ đầu tư ghi doanh thu dịch vụ vào TK 511.
Hạch toán tiền thuê lại đất và phí hạ tầng có giống nhau không?
Không hoàn toàn. Tiền thuê lại đất liên quan đến quyền sử dụng đất đã có hạ tầng, thường trả trước và phân bổ nhiều năm. Phí hạ tầng là phí dịch vụ định kỳ, chủ yếu tính vào chi phí theo kỳ. Hai khoản nên tách hợp đồng, hóa đơn và định khoản.
Phí sử dụng hạ tầng có được tính vào chi phí được trừ thuế TNDN không?
Được, nếu là khoản chi thực tế liên quan đến sản xuất, kinh doanh, có hóa đơn, chứng từ hợp lệ. Khoản từ 5 triệu đồng trở lên cần chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP.
Thông tư 99/2025 thay đổi gì về tài khoản 242?
Tên tài khoản đổi từ “Chi phí trả trước” thành “Chi phí chờ phân bổ”, số hiệu giữ nguyên. Tài khoản phản ánh cả khoản chi đã trả và chưa trả nhưng liên quan đến nhiều kỳ, trong đó có chi phí thuê cơ sở hạ tầng.
Chủ đầu tư tăng phí hạ tầng giữa chừng thì bên thuê hạch toán thế nào?
Bạn hạch toán theo mức phí ghi trên hợp đồng, phụ lục và hóa đơn của kỳ phát sinh. Chủ đầu tư tăng trên 10% so với khung đã đăng ký phải giải trình với Ban quản lý khu công nghiệp. Bạn nên lưu thông báo điều chỉnh và phụ lục hợp đồng làm căn cứ.
Doanh nghiệp nhỏ có phải đổi sổ sách theo Thông tư 99 không?
Thông tư 99/2025/TT-BTC áp dụng cho doanh nghiệp thuộc mọi lĩnh vực, mọi thành phần kinh tế, kể cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, từ năm tài chính 2026. Doanh nghiệp thuộc chế độ kế toán riêng thực hiện theo quy định chuyên ngành.
Hạch toán phí sử dụng hạ tầng khu công nghiệp đúng cần ba việc: phân biệt rõ phí hạ tầng với tiền thuê lại đất, chọn tài khoản theo kỳ thanh toán (chi phí theo kỳ hay TK 242), và giữ đủ hợp đồng, hóa đơn, chứng từ chuyển khoản. Với năm tài chính 2026 trở đi, bạn nên dùng hệ thống tài khoản của Thông tư 99/2025/TT-BTC làm chuẩn.
