Hợp đồng thuê đất: mẫu ngắn gọn, mới nhất 2026

Hợp đồng thuê đất là văn bản thỏa thuận để bên cho thuê giao quyền sử dụng một thửa đất cho bên thuê dùng trong thời hạn nhất định và nhận tiền thuê. Hợp đồng nên lập bằng văn bản, ghi rõ thửa đất, mục đích, thời hạn, giá thuê. Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc công chứng, nhưng nên công chứng hoặc chứng thực để hạn chế tranh chấp.

Hợp đồng thuê đất là gì? Phân biệt hai loại hợp đồng

Cụm từ “hợp đồng thuê đất” thường chỉ hai quan hệ khác nhau. Bạn cần xác định đúng loại trước khi chọn mẫu.

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các bên với nhau

Đây là hợp đồng dân sự. Người đang có quyền sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức) cho người khác thuê để canh tác, kinh doanh, làm kho bãi, trông xe… Hợp đồng thuộc nhóm hợp đồng thuê tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015, kết hợp với quy định riêng của Luật Đất đai 2024. Mẫu trong bài này dành cho loại hợp đồng này.

Hợp đồng thuê đất với Nhà nước

Khi Nhà nước cho thuê đất (ví dụ doanh nghiệp thuê đất làm dự án), hợp đồng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký sau khi có quyết định cho thuê đất. Từ khi chính quyền địa phương hai cấp vận hành (01/07/2025), thẩm quyền ký thuộc cơ quan cấp tỉnh hoặc UBND cấp xã tùy trường hợp và phân cấp tại địa phương. Hợp đồng này có tiền thuê, thời hạn và nghĩa vụ tài chính theo luật đất đai, bạn không tự soạn mà làm việc với cơ quan quản lý đất đai.

Hợp đồng thuê đất cần có những nội dung gì?

Pháp luật dân sự cho phép các bên tự thỏa thuận, nhưng một hợp đồng thuê đất đủ chặt chẽ nên có các phần sau:

• Thông tin các bên: họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân (ghi trên thẻ căn cước hoặc CCCD), địa chỉ liên hệ; với tổ chức thì tên, mã số thuế, người đại diện.
• Thông tin thửa đất: số Giấy chứng nhận, số thửa, tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ, loại đất, hình thức sử dụng.
• Mục đích thuê: phải đúng mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận.
• Thời hạn thuê: do các bên thỏa thuận, nhưng không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại.
• Giá thuê, phương thức và thời điểm thanh toán, điều chỉnh giá (nếu có), tiền đặt cọc.
• Bàn giao và trả lại đất, hiện trạng đất và tài sản trên đất.
• Quyền, nghĩa vụ của mỗi bên, việc cho thuê lại, xây dựng, cải tạo.
• Chấm dứt hợp đồng, phạt vi phạm, giải quyết tranh chấp.

Mẫu hợp đồng thuê đất ngắn gọn

Bạn có thể sao chép mẫu dưới đây, thay các chỗ trống bằng thông tin thực tế và bổ sung điều khoản riêng nếu cần.

Hướng dẫn điền mẫu hợp đồng

1. Bước 1 – Kiểm tra giấy tờ đất: yêu cầu bên cho thuê xuất trình bản gốc Giấy chứng nhận, đối chiếu tên, số thửa, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng. Có thể tra cứu thêm tình trạng quy hoạch, tranh chấp tại cơ quan quản lý đất đai ở địa phương.
2. Bước 2 – Điền thông tin các bên: ghi đúng như trên thẻ căn cước/CCCD. Muốn biết cách ghi mục “nơi cấp”, xem hướng dẫn tại bài cách ghi nơi cấp căn cước công dân trong hồ sơ. Địa chỉ nên ghi theo tên đơn vị hành chính hiện hành (xã/phường, tỉnh/thành phố) sau sắp xếp năm 2025, đồng thời có thể ghi chú địa danh cũ trong ngoặc để dễ đối chiếu với Giấy chứng nhận cấp trước đây.
3. Bước 3 – Ghi rõ thời hạn và giá thuê: ghi cả số và chữ; nêu rõ kỳ thanh toán, tài khoản nhận tiền, cách điều chỉnh giá. Giá thuê càng cụ thể, càng ít tranh chấp.
4. Bước 4 – Thỏa thuận về công trình trên đất: nếu bên thuê dự định dựng nhà tạm, mái che, trồng cây lâu năm, hãy ghi ai sở hữu và xử lý ra sao khi hết hợp đồng.
5. Bước 5 – Ký và hoàn thiện: các bên ký từng trang hoặc đóng dấu giáp lai nếu hợp đồng nhiều trang; tham khảo cách đóng dấu giáp lai. Lập biên bản bàn giao đất kèm ảnh hiện trạng.

Hợp đồng thuê đất có cần công chứng không?

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực. Riêng hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Nghĩa là công chứng không bắt buộc để hợp đồng thuê đất có hiệu lực, nhưng bạn vẫn được phép làm.

Bạn nên công chứng hoặc chứng thực khi:

• Thời hạn thuê dài (nhiều năm) hoặc giá trị hợp đồng lớn.
• Bên thuê đầu tư xây dựng, cải tạo trên đất.
• Bên thuê cần bản hợp đồng có giá trị chứng cứ cao để làm việc với ngân hàng, cơ quan nhà nước.

Luật Công chứng 2024 (hiệu lực từ 01/07/2025) cho phép công chứng điện tử; văn bản công chứng có hiệu lực từ thời điểm công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu. Khi công chứng, bạn mang theo Giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân và giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân hoặc hộ gia đình (nếu có).

Cho thuê đất phải nộp thuế gì?

Tiền cho thuê đất của cá nhân là thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản. Từ kỳ tính thuế 2026, theo Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi (Luật 149/2025/QH15) và Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, cá nhân, hộ kinh doanh có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.

• Doanh thu cho thuê từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN, nhưng vẫn cần kê khai trung thực theo hướng dẫn của cơ quan thuế.
• Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: phát sinh nghĩa vụ thuế GTGT (5%) và thuế TNCN. Theo hướng dẫn phổ biến, thuế TNCN bằng 5% tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng. Ví dụ doanh thu 900 triệu đồng/năm thì thuế TNCN là (900 – 500) × 5% = 20 triệu đồng.

Cách xác định doanh thu, kỳ khai và cơ chế nộp thay (nếu bên thuê là doanh nghiệp) có thể được điều chỉnh bởi văn bản hướng dẫn mới, bạn nên đối chiếu với cơ quan thuế quản lý. Cá nhân đăng ký thuế dùng số định danh cá nhân; xem thêm mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành.

Lưu ý để tránh tranh chấp khi ký hợp đồng

Với bên thuê

• Chỉ thuê đất của người có quyền sử dụng hợp pháp, đất có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng.
• Không dựng công trình kiên cố trên đất nông nghiệp. Việc này có thể bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ, và bạn mất khoản đầu tư.
• Giữ biên lai, chứng từ chuyển khoản mỗi kỳ trả tiền thuê.
• Đất nông nghiệp thuê để làm kinh doanh phi nông nghiệp không đúng mục đích sử dụng thì hợp đồng có thể bị vô hiệu một phần.

Với bên cho thuê

• Ghi rõ mục đích thuê và cấm thay đổi mục đích nếu chưa được đồng ý.
• Thu tiền đặt cọc hợp lý; lập biên bản bàn giao đất có ảnh hiện trạng.
• Thỏa thuận cách xử lý công trình, cây trồng khi hết hạn.
• Nếu cần ghi nhận tiền đặt cọc, cam kết trả nợ riêng, có thể tham khảo cách lập văn bản ở bài mẫu giấy ghi nợ viết tay.

Đất thuê khi Nhà nước thu hồi hoặc quy hoạch

Nếu đất bị Nhà nước thu hồi trong thời hạn thuê, hợp đồng sẽ không thể tiếp tục thực hiện. Bạn nên ghi sẵn trong hợp đồng cách chia tiền bồi thường, hỗ trợ (nếu có) giữa chủ đất và bên thuê đối với phần tài sản, cây trồng do bên thuê đầu tư hợp pháp.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng thuê đất chặt chẽ cần có thông tin thửa đất chính xác, mục đích và thời hạn rõ ràng, giá thuê cụ thể và điều khoản chấm dứt, bồi thường. Công chứng không bắt buộc với hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất nhưng giúp tăng giá trị chứng cứ. Trước khi ký, hãy kiểm tra Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, quy hoạch và nghĩa vụ thuế.