Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015). Với đất đai, người dân không có quyền sở hữu mà có quyền sử dụng đất. Quyền này được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn khi đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024.
Tóm tắt nhanh
- Quyền sử dụng là một trong ba quyền của chủ sở hữu (chiếm hữu – sử dụng – định đoạt), nhưng có thể được chuyển giao cho người khác.
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất và được Nhà nước bảo hộ.
- Các hình thức thực hiện quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
- “Kinh doanh quyền sử dụng đất” theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ áp dụng với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hiện phải công chứng hoặc chứng thực.
Quyền sử dụng là gì?
Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Ví dụ: chủ nhà ở trong căn nhà của mình, hoặc cho thuê để thu tiền thuê; chủ vườn thu hoạch quả trên cây.
Bộ luật Dân sự ghi nhận quyền sở hữu gồm ba quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: nắm giữ, chi phối tài sản của mình.
- Quyền sử dụng: khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức.
- Quyền định đoạt: chuyển giao quyền sở hữu, từ bỏ, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.
Điểm quan trọng: quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Vì vậy người không phải chủ sở hữu vẫn có thể được sử dụng tài sản, ví dụ người thuê nhà, người mượn xe, theo thỏa thuận với chủ sở hữu.
Quyền sử dụng đất là gì, khác quyền sở hữu thế nào?
Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân và tổ chức thông qua giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Nghị quyết 21-NQ/TW xác định quyền sử dụng đất là loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải quyền sở hữu, đồng thời được pháp luật bảo hộ.
| Tiêu chí | Quyền sở hữu tài sản thông thường | Quyền sử dụng đất |
|---|---|---|
| Chủ sở hữu | Cá nhân, tổ chức | Toàn dân, Nhà nước đại diện |
| Quyền của người nắm giữ | Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt | Sử dụng và thực hiện các quyền giao dịch theo Luật Đất đai |
| Giới hạn | Theo quy định chung của pháp luật | Theo mục đích, thời hạn, quy hoạch, điều kiện từng loại đất |
| Giấy tờ | Tùy loại tài sản | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất |
Luật Đất đai 2024 định nghĩa “chuyển quyền sử dụng đất” là việc chuyển giao quyền này từ người này sang người khác qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cho thuê, thế chấp không làm thay đổi người sử dụng đất nên không thuộc định nghĩa này, nhưng vẫn là những quyền của người sử dụng đất.
Các hình thức thực hiện quyền sử dụng đất
Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền sau, theo Luật Đất đai và luật khác có liên quan:
| Hình thức | Bản chất | Có thu lợi nhuận không? |
|---|---|---|
| Chuyển đổi | Hai bên đổi đất nông nghiệp cho nhau, thường khi dồn điền, đổi thửa | Thường không |
| Chuyển nhượng | Chuyển quyền sử dụng đất cho người khác, nhận tiền | Có thể |
| Cho thuê, cho thuê lại | Giao đất cho người khác sử dụng có thời hạn, nhận tiền thuê | Có |
| Thừa kế | Chuyển quyền khi người sử dụng đất chết (theo di chúc hoặc theo pháp luật) | Không |
| Tặng cho | Chuyển quyền không có đền bù | Không |
| Thế chấp | Dùng quyền sử dụng đất bảo đảm khoản vay, vẫn giữ quyền sử dụng | Không trực tiếp |
| Góp vốn | Dùng quyền sử dụng đất làm vốn góp để hợp tác, lập doanh nghiệp | Có thể (chia lợi nhuận) |
Ngoài ra, công dân còn có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Kinh doanh quyền sử dụng đất theo luật hiện hành
Trước đây và hiện nay khác nhau thế nào?
Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép kinh doanh quyền sử dụng đất khá rộng, gần như mọi loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê. Từ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực 01/8/2024), phạm vi này thu hẹp: chỉ được kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Theo luật hiện hành, hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm cả hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Hoạt động này là một trong những loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, bên cạnh nhà ở, công trình xây dựng, sàn xây dựng trong công trình và dự án bất động sản.
Việc cá nhân, tổ chức chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh đất có hạ tầng không nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Những giao dịch này, ví dụ bán mảnh đất ở của gia đình, thực hiện theo Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự.
Ba hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án
- Chuyển nhượng: chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân (bao gồm cá nhân tự xây nhà ở ở những khu vực được phép).
- Cho thuê: chủ đầu tư cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để bên thuê sử dụng đúng mục đích.
- Cho thuê lại: chủ đầu tư cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, thường là đất thuê của Nhà nước trong khu công nghiệp, khu chức năng.
Điều kiện của bên kinh doanh
- Không đang trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng hoặc đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định có thẩm quyền.
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật và các văn bản của cơ quan có thẩm quyền theo luật.
- Công khai thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh, cập nhật khi có thay đổi.
- Ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng.
- Khi chuyển nhượng đất cho cá nhân tự xây nhà ở, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc đất đủ điều kiện chuyển nhượng.
Lưu ý: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết việc phân lô, bán nền đất ở tại các khu vực đô thị (kể cả phường thuộc đô thị loại III). Với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện địa phương để xác định nơi chủ đầu tư được chuyển nhượng đất có hạ tầng cho cá nhân tự xây nhà ở. Bạn nên kiểm tra quy định của tỉnh, thành phố nơi có đất trước khi giao dịch.
Luật không bắt buộc giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch, nhưng Nhà nước khuyến khích thực hiện qua sàn để minh bạch.
Điều kiện để được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn
Dù là cá nhân hay doanh nghiệp, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn khi đáp ứng các điều kiện chung dưới đây (Điều 45 Luật Đất đai 2024):
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận có tài sản gắn liền với đất). Riêng thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho trong một số trường hợp luật quy định có ngoại lệ.
- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền, Tòa án hoặc Trọng tài giải quyết bằng quyết định, bản án, phán quyết có hiệu lực.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự.
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
- Không đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Nếu người sử dụng đất được chậm thực hiện hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải hoàn thành nghĩa vụ này trước khi chuyển nhượng. Tổ chức kinh tế muốn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Chủ tịch UBND cấp xã chấp thuận.
Cảnh báo: Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đất trong diện này không thể đưa vào kinh doanh.
Công chứng và thủ tục thực hiện giao dịch
Hợp đồng nào bắt buộc công chứng?
Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 đang có hiệu lực:
- Bắt buộc công chứng hoặc chứng thực: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Chỉ công chứng, chứng thực khi các bên yêu cầu: hợp đồng cho thuê, cho thuê lại; hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Lưu ý: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 20/7/2026 từng đề xuất bỏ yêu cầu công chứng bắt buộc. Tuy nhiên, Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 của Chính phủ yêu cầu tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự án luật theo hướng thực hiện yêu cầu công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây mới là định hướng dự thảo, chưa phải luật. Hiện nay bạn vẫn áp dụng quy định của Luật Đất đai 2024.
Quy trình cơ bản khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Bước 1: Kiểm tra giấy chứng nhận, quy hoạch, tình trạng tranh chấp, kê biên, thế chấp của thửa đất.
- Bước 2: Thỏa thuận giá, phương thức thanh toán; các bên chuẩn bị giấy tờ tùy thân và giấy tờ về tài sản chung, riêng (nếu có). Bạn có thể xem cách ghi nơi cấp trong hồ sơ tại bài cách ghi nơi cấp căn cước công dân trong hồ sơ.
- Bước 3: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Từ khi áp dụng Nghị định 280/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/11/2025), việc chứng thực bản sao, chữ ký không phụ thuộc nơi cư trú; xem thêm thẩm quyền chứng thực theo quy định hiện hành.
- Bước 4: Kê khai, nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định.
- Bước 5: Đăng ký biến động để cập nhật người sử dụng đất trên giấy chứng nhận và cơ sở dữ liệu đất đai.
Từ 01/7/2025, khi chính quyền địa phương hoạt động theo mô hình hai cấp (tỉnh – xã), nhiều thẩm quyền về đất đai trước đây của cấp huyện được chuyển cho Chủ tịch UBND cấp xã. Nơi nộp hồ sơ đăng ký biến động cụ thể phụ thuộc hướng dẫn của từng tỉnh, thành phố; bạn nên hỏi bộ phận một cửa cấp xã nơi có đất.
Nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu thuế thu nhập cá nhân. Từ 01/7/2026, Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 vẫn quy định thuế bằng giá chuyển nhượng × thuế suất 2%. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là lúc hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo pháp luật hoặc lúc đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.
Để kê khai thuế, bạn cần có mã số thuế cá nhân, hiện là số định danh cá nhân. Tham khảo thêm mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành và cách đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng. Ngoài thuế, người nhận chuyển nhượng còn phải nộp lệ phí trước bạ (nếu thuộc diện chịu) và phí công chứng, phí đăng ký biến động.
Người nộp thuế chuyển nhượng bất động sản khai theo giá ghi trong hợp đồng và pháp luật yêu cầu ghi đúng giá thực tế. Việc ghi giá thấp hơn thực tế để giảm thuế là vi phạm.
Rủi ro thường gặp cần tránh
Ví dụ: Anh Minh mua lô đất 100 m² của một người quen, hai bên chỉ viết giấy tay và giao tiền. Một năm sau, chủ cũ bán tiếp lô đất cho người khác và người này đã sang tên. Anh Minh phải khởi kiện, mất nhiều thời gian và chi phí mới có thể đòi quyền lợi.
- Giao dịch bằng giấy viết tay: dễ vi phạm quy định về hình thức, có nguy cơ bị tuyên vô hiệu và không đăng ký biến động được. Xem thêm cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật.
- Mua đất chưa có giấy chứng nhận, đang tranh chấp hoặc bị kê biên: không đủ điều kiện chuyển nhượng.
- Đất nằm trong dự án phân lô, bán nền không đủ điều kiện: kiểm tra thông tin công khai của dự án và văn bản của cơ quan có thẩm quyền.
- Ủy quyền để che giấu giao dịch: thực tiễn xét xử cho thấy đây là nguồn tranh chấp phức tạp, bao gồm ủy quyền che giấu giao dịch vay.
Câu hỏi thường gặp
Quyền sử dụng là gì theo Bộ luật Dân sự?
Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền này có thể chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng đất có phải là quyền sở hữu đất không?
Không. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất có quyền sử dụng và các quyền giao dịch theo Luật Đất đai, nhưng không có quyền sở hữu đất.
Cá nhân có được kinh doanh mua bán quyền sử dụng đất không?
Cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình khi đủ điều kiện theo Luật Đất đai. Còn “kinh doanh quyền sử dụng đất” theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là hoạt động của chủ đầu tư dự án với đất đã có hạ tầng kỹ thuật, phải đáp ứng điều kiện riêng.
Cho thuê quyền sử dụng đất có bắt buộc công chứng không?
Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất chỉ cần công chứng hoặc chứng thực khi các bên có yêu cầu. Dù vậy, bạn nên lập hợp đồng bằng văn bản và công chứng để hạn chế tranh chấp.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế bao nhiêu?
Cá nhân chuyển nhượng bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng. Mức này vẫn giữ nguyên từ 01/7/2026 theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.
Luật Đất đai có thay đổi quy định công chứng không?
Hiện chưa. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) từng đề xuất bỏ công chứng bắt buộc, nhưng Chính phủ đã yêu cầu nghiên cứu giữ yêu cầu công chứng với giao dịch chuyển nhượng. Quy định đang áp dụng vẫn là Luật Đất đai 2024.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 189 và các quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng).
- Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) và các văn bản sửa đổi, bổ sung; Nghị quyết 254/2025/QH15 về tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15).
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (hiệu lực 01/7/2026) và Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
- Luật Công chứng 2024; Nghị định 23/2015/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 280/2025/NĐ-CP.
- Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 của Chính phủ về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026.
Tóm lại, quyền sử dụng là quyền khai thác, hưởng lợi từ tài sản và có thể chuyển giao; với đất đai, đó là quyền của người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ. Bạn chỉ nên chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hay góp vốn khi đất đủ điều kiện, giao dịch lập đúng hình thức và nghĩa vụ tài chính được thực hiện đầy đủ. Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
