Chi phí làm sổ đỏ lần đầu gồm các khoản chính: tiền sử dụng đất (nếu thuộc diện phải nộp), lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị đất tính theo bảng giá đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ (chỉ một số địa phương thu). Khoản lớn nhất thường là tiền sử dụng đất; nhiều hồ sơ chỉ mất vài triệu đồng nếu không phải nộp khoản này.
Tóm tắt nhanh
- Lệ phí trước bạ: 0,5% x (giá đất theo bảng giá đất x diện tích). Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, cập nhật hằng năm từ 01/01/2026.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận: do HĐND tỉnh quy định, với hộ gia đình, cá nhân thường từ vài chục nghìn đến khoảng 100.000 đồng/giấy; nộp hồ sơ trực tuyến có nơi thu 0 đồng.
- Phí thẩm định hồ sơ: không phải tỉnh nào cũng thu; nơi thu có thể từ vài trăm nghìn đến trên 1 triệu đồng/hồ sơ.
- Tiền sử dụng đất: chỉ phải nộp khi thuộc trường hợp luật quy định (ví dụ phần đất ở vượt hạn mức công nhận), có trường hợp được miễn.
- Nơi nộp hồ sơ: Chủ tịch UBND cấp xã cấp sổ lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình; không còn UBND cấp huyện.
Làm sổ đỏ lần đầu phải nộp những khoản nào?
“Sổ đỏ” là cách gọi quen thuộc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi được cấp lần đầu, bạn có thể phải nộp các khoản dưới đây. Không phải hồ sơ nào cũng có đủ tất cả.
| Khoản tiền | Có bắt buộc không? | Cách xác định |
|---|---|---|
| Tiền sử dụng đất | Tùy trường hợp | Theo nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, hạn mức và bảng giá đất |
| Lệ phí trước bạ | Có (trừ khi được miễn) | 0,5% x giá trị đất tính theo bảng giá đất |
| Lệ phí cấp giấy chứng nhận | Có (có nơi miễn nếu nộp trực tuyến) | Theo nghị quyết HĐND từng tỉnh, thành phố |
| Phí thẩm định hồ sơ | Chỉ ở địa phương có quy định thu | Theo nghị quyết HĐND từng tỉnh, thành phố |
| Phí đo đạc, trích đo (nếu có) | Khi thửa đất chưa có bản đồ, hồ sơ đo đạc | Theo đơn giá của đơn vị đo đạc, địa phương |
Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu
Khi nào không phải nộp tiền sử dụng đất?
Với đất ở đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 (và không có tranh chấp), nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức đó và không phải nộp tiền sử dụng đất. Hạn mức công nhận đất ở do UBND cấp tỉnh quy định theo điều kiện, tập quán địa phương (Luật Đất đai 2024). Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức, bạn cũng được công nhận theo diện tích thực tế mà không phải nộp khoản này.
Khi nào phải nộp?
Phần diện tích đất ở đã xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống nhưng vượt hạn mức công nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất. Với đất sử dụng ổn định trước 15/10/1993, công thức thường áp dụng là: diện tích vượt hạn mức x giá đất ở trong bảng giá đất x 40%. Với đất sử dụng sau mốc này, đất được giao không đúng thẩm quyền hoặc đất vườn, ao trong cùng thửa có nhà ở, tỷ lệ thu và cách tính khác nhau tùy thời điểm, nguồn gốc (xem Nghị định 103/2024/NĐ-CP).
Lưu ý: Từ 01/01/2026, bảng giá đất được ban hành và điều chỉnh hằng năm, dùng để tính tiền sử dụng đất. Giá đất tăng so với trước đây thì khoản tiền này cũng có thể tăng. Bạn nên tra bảng giá đất hiện hành của tỉnh, thành phố nơi có thửa đất trước khi nộp hồ sơ.
Lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ
Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% (Nghị định 10/2022/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ 01/07/2025). Khi cấp sổ lần đầu, công thức là:
CÔNG THỨC TÍNH LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ ĐẤT
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 1m² đất trong bảng giá đất x Diện tích thửa đất)
Giá đất lấy theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Diện tích tính là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và chuyển cho cơ quan thuế. Nếu trên đất có nhà ở thì phải tính thêm lệ phí trước bạ đối với nhà theo diện tích sàn, đơn giá xây dựng và tỷ lệ chất lượng còn lại.
Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất khác với xe cộ. Nếu bạn cũng đang tìm hiểu khoản này với phương tiện, xem thêm bài cách tính lệ phí trước bạ xe máy.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ
Hai khoản này do HĐND cấp tỉnh quy định nên mỗi nơi một mức. Một số ví dụ gần đây:
- Đà Nẵng (Nghị quyết 36/2026/NQ-HĐND): cá nhân tại các phường nộp 25.000 đồng khi cấp lần đầu giấy chỉ có đất và 100.000 đồng khi có cả tài sản gắn liền với đất; cá nhân tại xã, đặc khu nộp bằng 50% mức ở phường.
- Đồng Nai (Nghị quyết 08/2026 và 09/2026/NQ-HĐND, hiệu lực từ 20/07/2026): hồ sơ nộp trực tuyến có lệ phí 0 đồng; phí thẩm định hồ sơ với hộ gia đình, cá nhân là 1.205.000 đồng/hồ sơ nếu cấp giấy chỉ về đất và 1.758.000 đồng/hồ sơ nếu cấp cả đất và tài sản gắn liền với đất.
Vì vậy, bạn cần hỏi bộ phận một cửa của UBND cấp xã hoặc tra nghị quyết của tỉnh, thành phố nơi có đất để biết mức chính xác. Không nên lấy mức của địa phương khác làm căn cứ.
Cảnh báo: Chỉ nộp tiền theo thông báo nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế và nộp qua kênh thu chính thức (kho bạc, ngân hàng, cổng dịch vụ công), giữ biên lai. Không đưa tiền “chạy hồ sơ” cho người không có thẩm quyền.
Các chi phí phát sinh khác
- Đo đạc, trích đo địa chính: cần khi thửa đất chưa có hồ sơ đo đạc hoặc ranh giới thay đổi. Chi phí phụ thuộc diện tích và đơn giá tại địa phương.
- Sao y, chứng thực giấy tờ: bản sao giấy tờ về đất, giấy tờ tùy thân. Hiện nay chứng thực bản sao không phụ thuộc nơi cư trú (Nghị định 280/2025/NĐ-CP).
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: không nộp khi cấp sổ, mà nộp hằng năm sau khi có sổ và phát sinh nghĩa vụ.
Hồ sơ cần giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất. Bạn có thể xem cách tra số thẻ căn cước công dân online khi cần số định danh để điền tờ khai. Với kê khai nghĩa vụ tài chính, số định danh cá nhân hiện được dùng làm mã số thuế, tham khảo thêm cách đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng.
Ví dụ tính tổng chi phí
Các số liệu dưới đây chỉ là giả định để minh họa cách tính, không phải mức áp dụng cho địa phương cụ thể.
Tình huống: Gia đình bạn dùng ổn định thửa đất ở 100m² từ trước năm 1993, đã có nhà, hạn mức công nhận đất ở của địa phương là 100m². Giá đất ở trong bảng giá đất là 20 triệu đồng/m².
| Khoản | Cách tính | Số tiền (giả định) |
|---|---|---|
| Tiền sử dụng đất | Diện tích không vượt hạn mức | 0 đồng |
| Lệ phí trước bạ đất | 0,5% x 20.000.000 x 100m² | 10.000.000 đồng |
| Lệ phí cấp giấy chứng nhận | Theo nghị quyết HĐND tỉnh | Khoảng 25.000 – 100.000 đồng |
| Phí thẩm định (nếu địa phương thu) | Theo nghị quyết HĐND tỉnh | Tùy nơi |
Nếu cùng thửa đất đó có 150m² đất ở đã xây nhà và hạn mức công nhận là 100m², phần vượt 50m² phải nộp tiền sử dụng đất. Với giá đất ở 20 triệu đồng/m² và tỷ lệ 40%, khoản này là 50 x 20.000.000 x 40% = 400 triệu đồng, chưa kể lệ phí trước bạ tính trên cả 150m². Đây là lý do cùng “làm sổ đỏ” nhưng chi phí có thể chênh nhau rất xa.
Trường hợp được miễn, giảm
- Tiền sử dụng đất: được miễn hoặc giảm với một số đối tượng như hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng khó khăn, người có công với cách mạng… theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Hồ sơ cần giấy tờ chứng minh đối tượng.
- Lệ phí trước bạ: được miễn đối với nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn (Nghị định 10/2022/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP).
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận: một số địa phương miễn hoặc giảm khi nộp hồ sơ trực tuyến, hoặc với đối tượng chính sách.
Cần đối chiếu từng trường hợp với văn bản hiện hành và nghị quyết của địa phương, vì điều kiện miễn, giảm có thể khác nhau.
Nộp hồ sơ ở đâu, trong bao lâu?
Từ 01/07/2025, chính quyền địa phương hai cấp, không còn cấp huyện. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư. Từ 31/01/2026, các trường hợp đăng ký lần đầu không thuộc thẩm quyền trực tiếp của cấp tỉnh hoặc cấp xã do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.
- Bước 1: Chuẩn bị Đơn đăng ký (Mẫu số 15 kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP), giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất (nếu có), giấy tờ tùy thân.
- Bước 2: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa UBND cấp xã hoặc trực tuyến trên cổng dịch vụ công. Bạn được chọn nơi nộp trong phạm vi cấp tỉnh.
- Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính và chuyển cho cơ quan thuế ra thông báo.
- Bước 4: Nộp tiền theo thông báo và nhận giấy chứng nhận.
Theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời gian đăng ký đất đai lần đầu không quá 17 ngày làm việc, thời gian cấp giấy chứng nhận lần đầu không quá 03 ngày làm việc (chưa tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính). UBND cấp xã không phải thực hiện riêng việc xác nhận về quy hoạch, tranh chấp, đất sử dụng ổn định như trước.
Nếu đất chỉ có giấy mua bán viết tay, bạn nên xem thêm bài về giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật để biết giá trị pháp lý của loại giấy này khi làm hồ sơ.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (các điều về công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức công nhận đất ở, bảng giá đất).
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận (một số nội dung được sửa đổi, thay thế bởi văn bản mới).
- Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP; Thông tư 13/2022/TT-BTC sửa đổi bởi Thông tư 67/2025/TT-BTC.
- Thông tư 85/2019/TT-BTC về phí, lệ phí trong lĩnh vực đất đai và các nghị quyết HĐND cấp tỉnh về phí thẩm định, lệ phí cấp giấy chứng nhận.
- Nghị định 280/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Làm sổ đỏ lần đầu mất khoảng bao nhiêu tiền?
Không có mức cố định. Nếu không phải nộp tiền sử dụng đất, chi phí chủ yếu là lệ phí trước bạ 0,5% giá trị đất theo bảng giá đất, cộng lệ phí cấp giấy chứng nhận và phí thẩm định (nếu có). Nếu phải nộp tiền sử dụng đất, tổng chi phí có thể tăng lên hàng trăm triệu đồng.
Lệ phí cấp sổ đỏ lần đầu là bao nhiêu?
Do HĐND từng tỉnh, thành phố quy định. Với hộ gia đình, cá nhân thường chỉ từ vài chục nghìn đến khoảng 100.000 đồng mỗi giấy; có nơi thu 0 đồng khi nộp hồ sơ trực tuyến.
Có phải nộp lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ lần đầu không?
Có, mức 0,5% tính trên giá đất theo bảng giá đất nhân diện tích, trừ trường hợp được miễn như nhà ở, đất ở của hộ nghèo hoặc ở địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Đất sử dụng trước 1993 có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Phần đất ở trong hạn mức công nhận không phải nộp. Phần diện tích đất ở đã xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống vượt hạn mức phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Nộp hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Với cá nhân, hộ gia đình, bạn nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp xã hoặc nộp trực tuyến; Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền cấp. Một số trường hợp thuộc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan cấp tỉnh.
Phí đo đạc có bắt buộc không?
Chỉ phát sinh khi thửa đất cần đo đạc, trích đo để xác định diện tích, ranh giới. Nếu đã có bản đồ, hồ sơ đo đạc phù hợp thì thường không cần đo lại.
Tóm lại, chi phí làm sổ đỏ lần đầu phụ thuộc vào nguồn gốc đất, diện tích so với hạn mức và bảng giá đất của từng tỉnh. Bạn nên xác định trước thửa đất có thuộc diện nộp tiền sử dụng đất hay được miễn, giảm, rồi tra bảng giá đất và nghị quyết về phí, lệ phí của địa phương để ước tính khoản phải nộp.
