Hợp đồng xây nhà trọn gói là thỏa thuận bằng văn bản giữa chủ nhà và nhà thầu, trong đó nhà thầu thi công toàn bộ công việc đã thống nhất với một mức giá cố định. Giá này chỉ thay đổi khi bất khả kháng hoặc khi hai bên đổi phạm vi công việc. Từ 01/07/2026, loại hợp đồng này chịu điều chỉnh của Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
Tóm tắt nhanh
- Hợp đồng xây dựng hiện do Luật Xây dựng 2025 (Luật 135/2025/QH15) và Nghị định 210/2026/NĐ-CP điều chỉnh. Nghị định này thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP.
- Hợp đồng nên lập bằng văn bản, ghi rõ phạm vi công việc, vật tư, giá, tiến độ, nghiệm thu, bảo hành, phạt vi phạm và cách xử lý phát sinh.
- Mức tạm ứng theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP không vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết. Với nhà ở tư nhân, bạn nên coi đây là mốc tham khảo an toàn.
- Bài có mẫu hợp đồng đầy đủ để sao chép và chỉnh sửa theo công trình của bạn.
Hợp đồng xây nhà trọn gói là gì?
“Trọn gói” nói về cách tính giá. Hai bên chốt một tổng giá cho toàn bộ phạm vi công việc ghi trong hợp đồng và hồ sơ kèm theo (bản vẽ, bảng khối lượng, danh mục vật tư). Trong quá trình thi công, giá không tăng giảm theo biến động khối lượng nhỏ hay giá vật liệu. Giá chỉ đổi khi có bất khả kháng hoặc khi chủ nhà yêu cầu thêm, bớt công việc theo thỏa thuận.
Ngoài đời, “trọn gói” thường được gọi theo ba cách. Bạn cần hỏi rõ nhà thầu đang chào kiểu nào:
| Hình thức | Nhà thầu làm gì | Chủ nhà lo gì |
|---|---|---|
| Trọn gói nhân công (phần thô) | Chỉ cung cấp nhân công và máy móc thi công phần thô | Tự mua vật tư, chịu rủi ro hao hụt và giá vật tư |
| Trọn gói phần thô (nhân công + vật tư thô) | Cung cấp vật tư và nhân công đến hết phần kết cấu, xây tô | Vật tư hoàn thiện, nội thất |
| Trọn gói chìa khóa trao tay | Thi công và hoàn thiện đến khi bàn giao sử dụng | Kiểm tra, nghiệm thu, thanh toán theo tiến độ |
Hợp đồng càng trọn gói thì danh mục vật tư và tiêu chuẩn hoàn thiện càng phải ghi chi tiết. Phần này quyết định bạn có bị “phát sinh” ngoài dự kiến hay không.
Quy định hiện hành từ 01/07/2026
Trước đây, hợp đồng xây dựng được hướng dẫn bởi Nghị định 37/2015/NĐ-CP (hợp nhất bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP). Hiện nay, Nghị định 210/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026 có hiệu lực từ 01/07/2026 và thay thế hai văn bản trên. Nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng 2025 về phân loại, nội dung, giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán, điều chỉnh hợp đồng và giải quyết tranh chấp.
Điểm đáng chú ý với chủ nhà:
- Phạm vi áp dụng rộng hơn. Nghị định áp dụng với bên giao thầu, bên nhận thầu và các tổ chức, cá nhân liên quan đến việc giao kết, quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng nói chung. Trước đây nhiều quy định chỉ bắt buộc với dự án vốn nhà nước.
- Tạm ứng. Tạm ứng là khoản bên giao thầu ứng trước không lãi suất cho bên nhận thầu. Mức tạm ứng không vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết. Với hợp đồng thi công, việc tạm ứng còn gắn với việc đã có mặt bằng để thi công.
- Chậm thanh toán. Nếu bên giao thầu không thanh toán đủ cho giai đoạn đã thống nhất quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán, bên nhận thầu có thể tạm dừng thi công, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
- Tạm dừng hợp đồng. Một bên được tạm dừng khi bên kia không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng.
Với công trình nhà ở riêng lẻ, Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/07/2026) quy định thêm về quản lý chất lượng, thi công, giám sát và bảo trì. Bộ luật Dân sự 2015 vẫn là nền tảng chung về giao kết, thực hiện hợp đồng và trách nhiệm do vi phạm.
Lưu ý: Một số quy định của Nghị định 210/2026/NĐ-CP được thiết kế cho dự án đầu tư công và PPP. Với nhà ở tư nhân, các bên có nhiều quyền tự thỏa thuận hơn, nhưng thỏa thuận không được trái luật. Khi có quy định bắt buộc về an toàn, chất lượng, các bên phải tuân thủ.
Việc cần làm trước khi ký hợp đồng
Xây nhà có cần giấy phép xây dựng không?
Luật Xây dựng 2025 cho phép miễn giấy phép với công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², nếu không thuộc các khu vực bị loại trừ theo luật (như khu vực có quy hoạch đô thị, khu chức năng, khu vực có quy chế quản lý kiến trúc…). Quy định về các trường hợp phải xin phép có hiệu lực từ 01/01/2026; luật có hiệu lực toàn bộ từ 01/07/2026. Nếu nhà bạn thuộc khu vực không được miễn thì phải có giấy phép trước khi khởi công. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ hiện nay do địa phương quy định sau khi chuyển sang chính quyền hai cấp, nên bạn hỏi UBND xã, phường nơi có đất để biết đầu mối cụ thể.
Đất xây nhà phải hợp pháp. Nếu bạn mới nhận chuyển nhượng, hãy kiểm tra giấy tờ trước, tham khảo thêm cách làm giấy tờ mua bán đất theo quy định pháp luật.
Ai được thiết kế, ai phải giám sát?
Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chủ nhà được tự tổ chức thiết kế khi công trình đồng thời dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và cao dưới 12 m. Nhà dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm (ngoài trường hợp trên) phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định thiết kế. Nhà từ 7 tầng hoặc từ 2 tầng hầm trở lên có yêu cầu chặt chẽ hơn. Chủ sở hữu tổ chức thi công, giám sát và chịu trách nhiệm về an toàn thi công, công trình lân cận và môi trường; nghị định khuyến khích tổ chức giám sát, lập và lưu trữ hồ sơ công trình, và bắt buộc với một số nhóm công trình theo quy định.
Kiểm tra nhà thầu
- Nhà thầu là doanh nghiệp: kiểm tra đăng ký kinh doanh, người đại diện theo pháp luật, ngành nghề xây dựng.
- Nhà thầu là cá nhân/tổ đội: kiểm tra căn cước, địa chỉ cư trú, kinh nghiệm công trình tương tự. Ghi thông tin giấy tờ tùy thân đúng theo thẻ, bạn có thể xem cách ghi nơi cấp căn cước công dân trong hồ sơ.
- Yêu cầu xem công trình đã thi công, hỏi chủ nhà trước về chất lượng, tiến độ, phát sinh.
- Nhà thầu cá nhân có thu nhập từ thi công cần hiểu nghĩa vụ thuế của họ; bạn có thể tham khảo mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành.
Hợp đồng xây nhà trọn gói cần có nội dung gì?
Luật Xây dựng giao cho hai bên thỏa thuận nội dung hợp đồng, nhưng một hợp đồng đủ chặt chẽ cho nhà ở thường gồm:
- Thông tin hai bên: họ tên hoặc tên doanh nghiệp, giấy tờ, địa chỉ, người đại diện, tài khoản ngân hàng.
- Công trình: địa điểm, thửa đất, số tầng, diện tích xây dựng, diện tích sàn, thông tin giấy phép (nếu có).
- Phạm vi công việc: làm từ hạng mục nào đến hạng mục nào, có gồm phá dỡ, ép cọc, điện nước, chống thấm, sơn, thiết bị vệ sinh hay không.
- Hồ sơ hợp đồng: bản vẽ thiết kế, bảng khối lượng, danh mục vật tư (chủng loại, thương hiệu, quy cách) là phụ lục không tách rời.
- Giá và phương thức thanh toán: tổng giá, đã gồm thuế hay chưa, các đợt thanh toán gắn với khối lượng hoàn thành, tạm ứng, giữ lại tiền bảo hành.
- Tiến độ: ngày khởi công, ngày hoàn thành, mốc từng giai đoạn, trường hợp được gia hạn.
- Chất lượng, nghiệm thu, giám sát: quy trình nghiệm thu từng công việc, người giám sát, quy chuẩn áp dụng.
- Phát sinh, thay đổi: chỉ thực hiện khi có xác nhận bằng văn bản và thống nhất đơn giá.
- Bảo hành: thời hạn theo từng hạng mục, tiền giữ lại, trách nhiệm sửa chữa.
- An toàn lao động, vệ sinh môi trường, bồi thường cho nhà liền kề nếu thi công gây thiệt hại.
- Thưởng, phạt, bồi thường; bất khả kháng; tạm dừng, chấm dứt; giải quyết tranh chấp.
Cảnh báo: Hợp đồng chỉ ghi “xây nhà trọn gói” kèm một con số, không có bản vẽ và danh mục vật tư, là nguyên nhân phổ biến của tranh chấp. Khi có tranh chấp, bên yêu cầu sẽ khó chứng minh nhà thầu phải làm gì.
Mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói
Bạn có thể sao chép mẫu dưới đây và điều chỉnh theo thực tế. Các chỗ trong ngoặc vuông […] cần điền hoặc xóa.
MẪU HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở TRỌN GÓI
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở TRỌN GÓI
Số: […]/HĐXD
– Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015;
– Căn cứ Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng;
– Căn cứ Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng;
– Căn cứ nhu cầu và khả năng của hai bên.
Hôm nay, ngày […] tháng […] năm […], tại [địa điểm], chúng tôi gồm:
BÊN A – BÊN GIAO THẦU (CHỦ NHÀ):
Ông/Bà: [họ tên]
Sinh năm: […]
Số định danh cá nhân/Căn cước: […] cấp ngày […] tại [cơ quan cấp]
Địa chỉ thường trú: […]
Điện thoại: […]
Tài khoản: [số tài khoản – ngân hàng]
BÊN B – BÊN NHẬN THẦU:
Ông/Bà/Công ty: [họ tên hoặc tên doanh nghiệp]
Người đại diện: […] Chức vụ: […]
Giấy tờ tùy thân/Mã số doanh nghiệp: […]
Địa chỉ: […]
Điện thoại: […]
Tài khoản: [số tài khoản – ngân hàng]
Hai bên thống nhất ký hợp đồng với các điều khoản sau:
Điều 1. Công trình và phạm vi công việc
1.1. Công trình: nhà ở riêng lẻ [số] tầng [có/không] tầng hầm, tầng lửng, sân thượng; diện tích xây dựng […] m²; tổng diện tích sàn […] m².
1.2. Địa điểm xây dựng: [địa chỉ, số thửa, tờ bản đồ].
1.3. Giấy phép xây dựng: số […] ngày […] [hoặc: công trình thuộc diện miễn giấy phép xây dựng].
1.4. Bên B thi công trọn gói các hạng mục: [phá dỡ/ép cọc/móng/phần thân/mái/điện nước/chống thấm/tô trát/sơn/ốp lát/cửa/thiết bị vệ sinh…] theo hồ sơ thiết kế và phụ lục kèm theo.
1.5. Các hạng mục không thuộc hợp đồng: [liệt kê, ví dụ: nội thất rời, thang máy, hồ bơi…].
Điều 2. Hồ sơ hợp đồng
Hồ sơ hợp đồng gồm: (1) Hợp đồng này; (2) Phụ lục 1 – Bản vẽ thiết kế đã được hai bên ký xác nhận; (3) Phụ lục 2 – Bảng khối lượng và danh mục vật tư (chủng loại, quy cách, xuất xứ/thương hiệu); (4) Phụ lục 3 – Tiến độ thi công; (5) Các văn bản thỏa thuận bổ sung. Khi có mâu thuẫn, thứ tự ưu tiên là: thỏa thuận bổ sung sau cùng, hợp đồng, bản vẽ, bảng khối lượng và danh mục vật tư.
Điều 3. Giá hợp đồng
3.1. Giá hợp đồng trọn gói là [số tiền] đồng (bằng chữ: […]), [đã/chưa] bao gồm thuế giá trị gia tăng.
3.2. Giá này là giá cố định, bao gồm toàn bộ chi phí nhân công, vật tư, máy móc, vận chuyển, vệ sinh công trình, bảo hiểm (nếu có) và chi phí khác để hoàn thành công việc tại Điều 1.
3.3. Giá hợp đồng chỉ được điều chỉnh khi: (a) bất khả kháng theo Điều 12; (b) Bên A yêu cầu thay đổi, bổ sung công việc và hai bên đã ký xác nhận bằng văn bản về khối lượng, đơn giá và thời gian; (c) trường hợp khác do pháp luật quy định.
Điều 4. Tạm ứng và thanh toán
4.1. Tạm ứng: Bên A tạm ứng cho Bên B […]% giá hợp đồng, tương đương [số tiền] đồng, trong vòng […] ngày kể từ khi ký hợp đồng và bàn giao mặt bằng. Khoản tạm ứng được thu hồi dần qua các đợt thanh toán.
4.2. Các đợt thanh toán (ví dụ):
– Đợt 1: […]% khi hoàn thành phần móng và được nghiệm thu;
– Đợt 2: […]% khi hoàn thành phần thân đến mái và được nghiệm thu;
– Đợt 3: […]% khi hoàn thành tô trát, cán nền, chống thấm và được nghiệm thu;
– Đợt 4: […]% khi hoàn thiện, bàn giao đưa vào sử dụng;
– Giữ lại […]% giá hợp đồng để bảo hành, hoàn trả khi hết thời hạn bảo hành.
4.3. Hình thức thanh toán: chuyển khoản vào tài khoản của Bên B [hoặc tiền mặt có biên nhận]. Mỗi lần thanh toán lập biên bản xác nhận khối lượng và biên nhận.
4.4. Thời hạn thanh toán: trong […] ngày kể từ khi có biên bản nghiệm thu giai đoạn.
Điều 5. Tiến độ thi công
5.1. Ngày khởi công: […]. Ngày hoàn thành và bàn giao: […] (tổng thời gian […] ngày, đã/chưa trừ ngày mưa lớn, lễ, Tết).
5.2. Tiến độ chi tiết theo Phụ lục 3. Thời gian được gia hạn tương ứng nếu: Bên A chậm bàn giao mặt bằng, chậm thanh toán, thay đổi thiết kế; hoặc có bất khả kháng.
Điều 6. Vật tư, thiết bị
6.1. Bên B sử dụng vật tư đúng chủng loại, quy cách, xuất xứ tại Phụ lục 2. Vật tư phải có nguồn gốc rõ ràng, đạt tiêu chuẩn.
6.2. Bên B phải báo Bên A kiểm tra mẫu vật tư trước khi sử dụng. Muốn thay thế vật tư phải có chấp thuận bằng văn bản và vật tư thay thế có chất lượng tương đương hoặc cao hơn.
6.3. Vật tư do Bên A cung cấp (nếu có): [liệt kê]; Bên B chịu trách nhiệm bảo quản sau khi nhận và chịu hao hụt trong định mức.
Điều 7. Chất lượng, giám sát và nghiệm thu
7.1. Bên B thi công đúng thiết kế, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và quy định pháp luật.
7.2. Bên A [tự giám sát/thuê đơn vị hoặc cá nhân giám sát là […]]. Người giám sát có quyền kiểm tra, yêu cầu làm lại phần không đạt.
7.3. Bên B thông báo nghiệm thu công việc, bộ phận bị che khuất trước khi che lấp. Bên A nghiệm thu trong […] giờ/ngày kể từ khi nhận thông báo; nếu không đồng ý phải nêu lý do bằng văn bản.
7.4. Nghiệm thu giai đoạn và nghiệm thu hoàn thành đều lập biên bản có chữ ký hai bên.
Điều 8. Phát sinh và thay đổi
Mọi thay đổi, bổ sung công việc phải được lập bằng văn bản, ghi rõ khối lượng, đơn giá, thành tiền và thời gian tăng thêm, có chữ ký của hai bên trước khi thi công. Bên B thi công phần phát sinh khi chưa có xác nhận thì không được yêu cầu thanh toán phần đó, trừ trường hợp khẩn cấp để bảo đảm an toàn.
Điều 9. Bảo hành
9.1. Thời hạn bảo hành kể từ ngày nghiệm thu bàn giao: kết cấu chịu lực […] tháng; chống thấm […] tháng; điện nước […] tháng; hoàn thiện (sơn, ốp lát, cửa…) […] tháng; thiết bị theo bảo hành của nhà sản xuất.
9.2. Trong vòng […] ngày kể từ khi nhận thông báo, Bên B phải khắc phục lỗi thuộc trách nhiệm của mình bằng chi phí của Bên B. Quá thời hạn mà Bên B không sửa, Bên A được thuê đơn vị khác và trừ chi phí vào tiền bảo hành, phần thiếu Bên B hoàn trả.
9.3. Tiền giữ lại bảo hành tại Điều 4 được trả cho Bên B sau khi hết thời hạn bảo hành và hoàn thành nghĩa vụ sửa chữa.
Điều 10. An toàn lao động, môi trường và công trình lân cận
10.1. Bên B bảo đảm an toàn lao động, phòng cháy chữa cháy, che chắn công trình; chịu trách nhiệm với người lao động của mình, kể cả tai nạn lao động.
10.2. Bên B có biện pháp bảo vệ nhà liền kề, vệ sinh, hạn chế tiếng ồn, bụi. Thiệt hại do lỗi của Bên B gây ra cho bên thứ ba do Bên B bồi thường.
10.3. Bên A chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của đất và giấy tờ xây dựng, và phối hợp với chính quyền địa phương khi cần.
Điều 11. Quyền và nghĩa vụ của các bên
11.1. Bên A: bàn giao mặt bằng đúng hạn; cung cấp hồ sơ, thiết kế; thanh toán đúng hạn; kiểm tra, giám sát, nghiệm thu; không can thiệp trái hợp đồng vào việc thi công của Bên B.
11.2. Bên B: thi công đúng hồ sơ, tiến độ, chất lượng; bố trí nhân lực đủ năng lực; báo cáo tiến độ; bảo hành; không giao thầu lại toàn bộ hợp đồng cho bên thứ ba khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A.
Điều 12. Bất khả kháng
Bất khả kháng là sự kiện khách quan không thể lường trước và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết (thiên tai, dịch bệnh, quyết định của cơ quan có thẩm quyền…). Bên bị ảnh hưởng thông báo cho bên kia trong […] ngày và gửi chứng cứ. Hai bên thỏa thuận gia hạn tiến độ, điều chỉnh giá (nếu cần) tương ứng.
Điều 13. Phạt vi phạm và bồi thường
13.1. Bên B chậm tiến độ do lỗi của Bên B: phạt […]% giá trị phần công việc chậm cho mỗi ngày chậm, tổng mức phạt không quá […]% giá hợp đồng.
13.2. Bên A chậm thanh toán: trả lãi chậm trả theo mức […]%/năm trên số tiền chậm, tính từ ngày hết hạn thanh toán.
13.3. Bên vi phạm gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại thực tế, có chứng cứ.
Điều 14. Tạm dừng, chấm dứt hợp đồng
14.1. Một bên được tạm dừng thực hiện hợp đồng khi bên kia vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng, sau khi thông báo bằng văn bản trước […] ngày. Bên B được tạm dừng thi công nếu Bên A chậm thanh toán đủ giá trị giai đoạn đã nghiệm thu quá […] ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán.
14.2. Hợp đồng chấm dứt khi hoàn thành nghĩa vụ, khi hai bên thỏa thuận chấm dứt, hoặc khi một bên đơn phương chấm dứt theo quy định pháp luật và hợp đồng. Khi chấm dứt, hai bên lập biên bản xác nhận khối lượng đã làm và quyết toán.
Điều 15. Giải quyết tranh chấp
Tranh chấp được ưu tiên giải quyết bằng thương lượng, hòa giải. Nếu không thành, mỗi bên có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật [hoặc: đưa ra Trọng tài thương mại […] nếu hai bên có thỏa thuận trọng tài].
Điều 16. Điều khoản chung
16.1. Hợp đồng có hiệu lực từ ngày ký. Mọi sửa đổi, bổ sung phải bằng văn bản có chữ ký hai bên.
16.2. Hợp đồng gồm […] trang và […] phụ lục, lập thành [02] bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ [01] bản.
ĐẠI DIỆN BÊN A (ký, ghi rõ họ tên) ĐẠI DIỆN BÊN B (ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu là doanh nghiệp)
Hướng dẫn điền mẫu
- Bước 1: Điền đúng thông tin hai bên theo giấy tờ gốc. Với thẻ căn cước, ghi số định danh cá nhân và nơi cấp theo thông tin in trên thẻ.
- Bước 2: Hoàn thiện phụ lục trước khi ký. Phụ lục bản vẽ, bảng khối lượng và danh mục vật tư phải có chữ ký hai bên ở từng trang hoặc đóng dấu giáp lai. Xem thêm cách đóng dấu giáp lai khi nhà thầu là doanh nghiệp.
- Bước 3: Chia đợt thanh toán gắn với khối lượng đã nghiệm thu, không gắn với mốc ngày tháng. Nếu có tạm ứng, nên giữ ở mức hợp lý, tham khảo trần 30% giá hợp đồng của Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
- Bước 4: Đặt thời hạn bảo hành theo từng hạng mục. Hạng mục chống thấm, kết cấu nên ghi riêng, dài hơn hạng mục hoàn thiện.
- Bước 5: Ký, mỗi bên giữ một bản. Chụp lại toàn bộ hợp đồng và phụ lục để lưu. Nếu cần xác nhận chữ ký, có thể chứng thực chữ ký theo quy định hiện hành, hiện không phụ thuộc nơi cư trú.
Lưu ý: Mẫu trên mang tính tham khảo cho nhà ở dân dụng thông thường. Công trình lớn, có tầng hầm, hoặc có yếu tố đặc thù nên bổ sung các điều khoản phù hợp và xin ý kiến người có chuyên môn pháp lý hoặc kỹ thuật.
Những điểm dễ tranh chấp và cách phòng tránh
Phát sinh ngoài hợp đồng
Ví dụ: anh Nam ký trọn gói nhà 3 tầng, nhưng danh mục vật tư chỉ ghi “gạch ốp lát loại tốt”. Khi thi công, nhà thầu báo gạch loại khác, đòi thêm tiền. Cách tránh: ghi chi tiết chủng loại, thương hiệu, giá tham chiếu, và quy định “thay đổi chỉ khi có văn bản”.
Thanh toán trước, thi công sau
Không nên chuyển phần lớn tiền khi chưa có khối lượng tương ứng. Mức tạm ứng quá cao làm bạn mất đòn bẩy khi nhà thầu chậm tiến độ. Mỗi đợt thanh toán đều nên có biên bản nghiệm thu giai đoạn.
Chậm tiến độ và phạt vi phạm
Mức phạt do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng, nên ghi tỷ lệ cụ thể và mức trần để tránh tranh cãi. Với công trình dự án đầu tư công, PPP, mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm; con số này là mốc tham khảo, không mặc nhiên áp dụng cho nhà ở tư nhân.
Bảo hành và sửa chữa
Nghị định 207/2026/NĐ-CP dẫn chiếu pháp luật về nhà ở cho nội dung, trách nhiệm và thời hạn bảo hành công trình nhà ở. Vì vậy, bạn nên ghi rõ thời hạn, phạm vi, thời gian phản hồi và việc giữ lại một tỷ lệ tiền bảo hành (ví dụ 3–5% giá hợp đồng, do hai bên thỏa thuận).
Nhà liền kề bị nứt, lún
Chủ nhà là người tổ chức thi công và chịu trách nhiệm về an toàn công trình lân cận theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Trong hợp đồng, bạn nên quy định nhà thầu chịu trách nhiệm nếu lỗi biện pháp thi công gây thiệt hại. Trước khi đào móng, nên lập biên bản hiện trạng nhà liền kề, có chữ ký hoặc ảnh chụp có ngày.
Có cần xuất hóa đơn?
Nhà thầu là doanh nghiệp hoặc hộ, cá nhân kinh doanh có nghĩa vụ lập hóa đơn theo quy định về hóa đơn, chứng từ. Hãy ghi rõ trong hợp đồng giá đã gồm thuế hay chưa. Bạn có thể xem thêm mẫu hóa đơn bán lẻ hợp lệ để biết hóa đơn cần có thông tin gì.
Khi xảy ra tranh chấp
Thứ tự thường dùng: thương lượng, hòa giải, rồi khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền (từ 01/07/2025 là Tòa án nhân dân khu vực) hoặc trọng tài nếu hai bên có thỏa thuận trọng tài. Giữ lại hợp đồng, phụ lục, biên bản nghiệm thu, tin nhắn, ảnh chụp tiến độ và chứng từ chuyển tiền.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015.
- Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15).
- Nghị định 210/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng (hiệu lực 01/07/2026), thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng (hiệu lực 01/07/2026).
- Luật Nhà ở và các văn bản liên quan về bảo hành công trình nhà ở.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng xây nhà trọn gói có bắt buộc lập bằng văn bản không?
Luật không buộc mọi hợp đồng xây nhà tư nhân phải công chứng. Tuy nhiên bạn nên lập bằng văn bản, kèm phụ lục để có chứng cứ khi tranh chấp. Hợp đồng miệng rất khó chứng minh phạm vi công việc, giá và tiến độ.
Đã ký trọn gói thì nhà thầu có được đòi thêm tiền không?
Chỉ khi thuộc trường hợp hợp đồng cho phép điều chỉnh, như bất khả kháng hoặc chủ nhà yêu cầu thay đổi, bổ sung công việc. Nhà thầu không được tự ý tăng giá vì giá vật tư biến động, trừ khi hai bên đã thỏa thuận điều kiện điều chỉnh.
Tạm ứng bao nhiêu phần trăm là hợp lý?
Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định mức tạm ứng hợp đồng xây dựng không vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết. Với nhà ở tư nhân, bạn nên thỏa thuận mức thấp hơn, chia nhiều đợt theo khối lượng hoàn thành.
Nhà thầu chậm thanh toán hoặc chủ nhà chậm trả tiền thì sao?
Theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP, bên nhận thầu có thể tạm dừng thi công khi bên giao thầu chậm thanh toán đủ giai đoạn quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Bạn có thể ghi rõ thời hạn này và lãi chậm trả trong hợp đồng.
Xây nhà dưới 7 tầng có phải xin giấy phép xây dựng không?
Không phải trường hợp nào cũng phải xin. Luật Xây dựng 2025 miễn giấy phép với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, diện tích sàn dưới 500 m², nếu không thuộc các khu vực bị loại trừ. Bạn nên kiểm tra quy hoạch tại UBND xã, phường nơi có đất trước khi khởi công.
Hợp đồng ký từ năm 2022 hay trước 01/07/2026 thì áp dụng văn bản nào?
Hợp đồng đã ký có hiệu lực theo nội dung các bên thỏa thuận. Việc áp dụng văn bản mới hay cũ cho hợp đồng đang thực hiện còn phụ thuộc vào quy định chuyển tiếp của văn bản và nội dung hợp đồng. Với các điểm còn tranh chấp, bạn nên đối chiếu quy định chuyển tiếp của Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
Hợp đồng xây nhà trọn gói bảo vệ cả chủ nhà lẫn nhà thầu khi phạm vi công việc, giá, vật tư, tiến độ, nghiệm thu và bảo hành được ghi rõ ngay từ đầu. Hãy điền kỹ mẫu ở trên, kèm bản vẽ và danh mục vật tư, đồng thời đối chiếu với Nghị định 210/2026/NĐ-CP và Nghị định 207/2026/NĐ-CP trước khi ký.
