Có, sang tên sổ đỏ cho con vẫn mất một số khoản phí, nhưng không mất thuế. Khi bố mẹ tặng cho đất cho con, bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Bạn vẫn phải trả phí công chứng (hoặc chứng thực), phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận do tỉnh quy định. Tổng chi phí thường chỉ từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng.
Tóm tắt nhanh
- Tặng cho giữa cha mẹ đẻ và con đẻ: miễn thuế TNCN, miễn lệ phí trước bạ.
- Vẫn phải nộp: phí công chứng hợp đồng, thù lao soạn thảo, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận (mức do từng tỉnh quy định).
- Nếu “chuyển nhượng” (bán) đất cho con: thuế TNCN vẫn được miễn khi đúng quan hệ, nhưng lệ phí trước bạ 0,5% thì không được miễn.
- Điều kiện: chứng minh được quan hệ cha mẹ – con và kê khai đúng hồ sơ thuế.
- Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Sang tên sổ đỏ cho con gồm những khoản tiền nào?
“Sang tên sổ đỏ” là cách gọi quen thuộc của thủ tục đăng ký biến động đất đai sau khi nhận tặng cho, thừa kế hoặc chuyển nhượng. Với trường hợp bố mẹ tặng đất cho con, bảng dưới đây cho bạn thấy khoản nào được miễn, khoản nào vẫn phải nộp.
| Khoản tiền | Tặng cho (cha mẹ đẻ – con đẻ) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Được miễn | Vẫn phải nộp tờ khai kèm giấy tờ chứng minh quan hệ |
| Lệ phí trước bạ | Được miễn | Mức 0,5% chỉ áp dụng khi không thuộc diện miễn |
| Phí công chứng hợp đồng tặng cho | Phải nộp | Tính theo giá trị đất, theo biểu lũy tiến |
| Thù lao công chứng (soạn thảo, in ấn…) | Phải nộp | Do hai bên thỏa thuận, không vượt trần của địa phương |
| Phí thẩm định hồ sơ | Thường phải nộp | Do HĐND tỉnh, thành phố quy định, mỗi nơi một mức |
| Lệ phí cấp giấy chứng nhận | Phải nộp nếu cấp giấy mới | Thường dưới 100.000 đồng/giấy, tùy tỉnh |
Tặng đất cho con được miễn thuế và lệ phí nào?
Miễn thuế thu nhập cá nhân
Thu nhập từ việc nhận tặng cho bất động sản giữa người thân được miễn thuế thu nhập cá nhân. Trước ngày 01/07/2026, quy định này nằm trong Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (đã sửa đổi) và Thông tư 111/2013/TT-BTC. Từ ngày 01/07/2026, chính sách miễn thuế được giữ trong Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15.
Nếu không thuộc diện miễn, người nhận phải nộp thuế 10% giá trị quà tặng. Vì vậy việc xác định đúng đối tượng rất quan trọng.
Miễn lệ phí trước bạ
Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ 01/07/2025) miễn lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa những người thân. Điều kiện là người nhận được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
Ai thuộc diện được miễn?
- Vợ với chồng.
- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.
- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể.
- Ông bà nội, ông bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại.
- Anh, chị, em ruột với nhau.
Lưu ý: Cha mẹ kế (không có quan hệ cha mẹ nuôi – con nuôi hợp pháp) hoặc họ hàng xa không thuộc danh sách trên. Khi đó người nhận có thể phải nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ như người ngoài.
Các khoản phí vẫn phải nộp và mức thu
Phí công chứng hợp đồng tặng cho
Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC), phí công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tính trên giá trị quyền sử dụng đất. Nếu thửa đất có nhà hoặc công trình, giá trị này gồm cả tài sản gắn liền với đất. Biểu phí như sau:
| Giá trị tài sản/hợp đồng | Mức thu |
|---|---|
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| Từ 50 đến 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| Trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị |
| Trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng | 1 triệu đồng + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Trên 3 tỷ đến 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
| Trên 10 tỷ đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% phần vượt 10 tỷ |
Ví dụ: thửa đất trị giá 2 tỷ đồng có phí công chứng khoảng 1 triệu + 0,06% × 1 tỷ = 1,6 triệu đồng. Thửa đất 800 triệu đồng thì phí khoảng 0,1% × 800 triệu = 800.000 đồng.
Ngoài phí công chứng còn có thù lao công chứng (soạn thảo hợp đồng, in ấn, lưu trữ…). Khoản này do bạn thỏa thuận với tổ chức hành nghề công chứng, trong mức trần do địa phương quy định. Nếu bạn tự soạn hợp đồng và được công chứng viên chấp nhận thì khoản này có thể giảm.
Chứng thực thay cho công chứng
Luật Đất đai 2024 yêu cầu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực. Bạn có thể chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chứng thực tại UBND cấp xã có thẩm quyền. Phí chứng thực hợp đồng thường thấp hơn phí công chứng. Nên hỏi trước bộ phận một cửa về mức thu và hồ sơ cần mang theo. Về việc chứng thực nói chung, bạn có thể xem thêm cơ quan có thẩm quyền chứng thực hiện nay.
Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận
- Phí thẩm định hồ sơ: do HĐND cấp tỉnh quy định nên mỗi nơi khác nhau. Thực tế thường nằm trong khoảng vài trăm nghìn đến vài triệu đồng, tùy diện tích và mức độ phức tạp của hồ sơ.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận: chỉ phải nộp khi bạn được cấp giấy mới, thường dưới 100.000 đồng/giấy. Một số địa phương miễn hoặc giảm lệ phí, ví dụ miễn khi nộp hồ sơ qua dịch vụ công trực tuyến. Thành phố Đà Nẵng có nghị quyết riêng áp dụng từ tháng 6/2026.
Lưu ý: Sau sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025, nhiều tỉnh đang ban hành nghị quyết mới về phí, lệ phí đất đai. Bạn nên xem mức thu hiện hành trên cổng dịch vụ công của tỉnh nơi có đất trước khi nộp hồ sơ.
Bố mẹ chuyển nhượng (bán) đất cho con có mất tiền không?
Nhiều người dùng từ “chuyển nhượng” để chỉ việc bố mẹ cho con đất. Về pháp lý, chuyển nhượng là mua bán có giá, còn tặng cho là không lấy tiền. Hai hình thức có chi phí khác nhau:
| Khoản | Tặng cho | Chuyển nhượng (bán) giữa cha mẹ đẻ và con đẻ |
|---|---|---|
| Thuế TNCN | Miễn | Được miễn nếu chứng minh đúng quan hệ cha mẹ – con |
| Lệ phí trước bạ | Miễn | Không được miễn, mức 0,5% |
| Phí công chứng, thẩm định, lệ phí cấp sổ | Phải nộp | Phải nộp |
Khi chuyển nhượng, lệ phí trước bạ tính 0,5% trên giá tính lệ phí. Giá này là giá trong hợp đồng hoặc giá trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, tùy giá nào cao hơn. Ví dụ đất có giá tính lệ phí 2 tỷ đồng thì lệ phí trước bạ là 10 triệu đồng.
Nếu gia đình thực sự không có ý định bán, tặng cho thường tiết kiệm hơn. Ngược lại, bạn không nên ghi “mua bán” trên giấy tờ nhưng thực tế là cho tặng. Hợp đồng không phản ánh đúng bản chất giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu và gây rủi ro về sau. Về mặt giấy tờ, giao dịch mua bán đất chỉ viết tay không được công nhận khi đăng ký, bạn có thể tham khảo thêm quy định về giấy tờ mua bán đất viết tay.
Thủ tục và hồ sơ sang tên sổ đỏ cho con
- Bước 1 – Lập hợp đồng tặng cho: hai bên ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã. Mang bản gốc sổ đỏ và giấy tờ tùy thân.
- Bước 2 – Nộp hồ sơ đăng ký biến động: nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh nơi có đất. Bạn cũng có thể nộp tại bộ phận một cửa của UBND xã, phường hoặc qua Cổng dịch vụ công của tỉnh, tùy địa phương.
- Bước 3 – Kê khai thuế, lệ phí: nộp tờ khai thuế TNCN và tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu hiện hành, kèm giấy tờ chứng minh quan hệ để được miễn. Cơ quan thuế xác nhận miễn và thông báo các khoản còn phải nộp.
- Bước 4 – Nộp các khoản phí, lệ phí còn lại: phí thẩm định, lệ phí cấp giấy chứng nhận theo thông báo.
- Bước 5 – Nhận kết quả: Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật tên người nhận trên giấy chứng nhận hoặc cấp giấy mới. Thời gian thường khoảng 8–10 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Hãy xem ngày hẹn cụ thể trên giấy tiếp nhận.
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
- Hợp đồng tặng cho đã công chứng hoặc chứng thực.
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng).
- Giấy tờ tùy thân của bên tặng cho và bên nhận (căn cước hoặc căn cước công dân còn hạn). Nếu cần làm lại giấy tờ, xem hướng dẫn đăng ký làm thẻ căn cước online.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con, thường là giấy khai sinh của con. Trước đây nhiều nơi dùng sổ hộ khẩu, nhưng sổ hộ khẩu đã hết giá trị từ 01/01/2023, nay dùng giấy khai sinh hoặc thông tin cư trú xác nhận qua dữ liệu dân cư.
- Tờ khai thuế TNCN, tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu hiện hành.
Người nhận tặng cho thường cần mã số thuế cá nhân để kê khai. Từ 01/07/2025, số định danh cá nhân được dùng làm mã số thuế. Nếu cần tra cứu hoặc đăng ký, bạn xem thêm quy định về mã số thuế cá nhân và cách đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng.
Cảnh báo: Theo Bộ luật Dân sự 2015, tặng cho bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Chỉ có hợp đồng đã công chứng mà chưa đăng ký biến động thì quyền sử dụng đất chưa chính thức thuộc về con. Theo Luật Đất đai 2024, bạn nên đăng ký biến động trong vòng 30 ngày kể từ ngày có biến động để tránh bị xử phạt hoặc phát sinh rắc rối khi giao dịch tiếp.
Những trường hợp dễ phát sinh thêm chi phí
- Chỉ tặng một phần thửa đất: phải tách thửa, cần trích đo địa chính và nộp thêm chi phí đo đạc. Cách làm này cũng phải đáp ứng điều kiện, diện tích tối thiểu tách thửa của tỉnh.
- Đất là tài sản chung của vợ chồng: cả hai vợ chồng đều phải ký hợp đồng tặng cho. Thiếu một người ký thì hợp đồng có thể bị từ chối công chứng.
- Đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình: cần văn bản đồng ý của các thành viên có quyền sử dụng đất.
- Đất đang thế chấp ngân hàng: cần văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc phải giải chấp trước.
- Người nhận không thuộc diện miễn: phải nộp thuế TNCN 10% và lệ phí trước bạ 0,5% theo giá đất tính thuế.
- Hồ sơ sai, thiếu giấy tờ chứng minh quan hệ: bị yêu cầu bổ sung, kéo dài thời gian và có thể phát sinh lệ phí lặp lại.
- Đất nông nghiệp (đặc biệt đất trồng lúa, đất rừng): có thể có điều kiện riêng về đối tượng nhận. Nên hỏi trước Văn phòng đăng ký đất đai.
Ví dụ tình huống
Ông A có thửa đất ở trị giá 2 tỷ đồng theo bảng giá của tỉnh và muốn tặng cho con trai. Hai cha con ký hợp đồng tặng cho tại văn phòng công chứng và nộp hồ sơ biến động, kèm giấy khai sinh của con. Họ không phải nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ (nếu hồ sơ khai đúng diện miễn). Các khoản phải trả gồm phí công chứng khoảng 1,6 triệu đồng, thù lao soạn thảo theo thỏa thuận, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận theo quy định của tỉnh. Nếu ông A bán lại đất cho con với giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá, lệ phí trước bạ vẫn tính 0,5% theo giá đất của tỉnh, tức khoảng 10 triệu đồng.
Tóm lại, sang tên sổ đỏ cho con theo hình thức tặng cho là cách tiết kiệm nhất vì được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ, bạn chỉ trả phí công chứng và các lệ phí hành chính. Điều quan trọng là xác định đúng quan hệ cha mẹ – con, lập hợp đồng đúng bản chất và đăng ký biến động đúng hạn. Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015 (quy định về hợp đồng tặng cho tài sản).
- Luật Đất đai 2024 (hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đăng ký biến động).
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP (thủ tục đăng ký đất đai, mẫu đơn đăng ký biến động).
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/07/2026); Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi và Thông tư 111/2013/TT-BTC (áp dụng trước thời điểm này).
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP.
- Luật Công chứng 2024; Thông tư 257/2016/TT-BTC sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC về phí công chứng, chứng thực.
- Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực, sửa đổi bởi Nghị định 280/2025/NĐ-CP.
- Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh về phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Câu hỏi thường gặp
Sang tên sổ đỏ cho con có phải đóng thuế không?
Nếu là cha mẹ đẻ tặng cho con đẻ thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Bạn vẫn phải kê khai và nộp giấy tờ chứng minh quan hệ để cơ quan thuế xác nhận miễn.
Tổng chi phí sang tên sổ đỏ cho con khoảng bao nhiêu?
Chi phí gồm phí công chứng theo giá trị đất, thù lao soạn thảo, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận. Với thửa đất vài tỷ đồng, tổng cộng thường chỉ vài triệu đồng, và mức cụ thể khác nhau giữa các tỉnh.
Bố mẹ bán đất cho con thì có được miễn lệ phí trước bạ không?
Không. Lệ phí trước bạ chỉ được miễn với trường hợp thừa kế hoặc tặng cho. Chuyển nhượng (mua bán) giữa cha mẹ và con vẫn chịu lệ phí trước bạ 0,5%, dù thuế TNCN được miễn khi đúng quan hệ.
Bố mẹ tặng đất cho con dâu, con rể có được miễn thuế không?
Có. Cha chồng, mẹ chồng với con dâu và cha vợ, mẹ vợ với con rể thuộc diện được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ khi tặng cho nhà, đất. Bạn cần giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân và quan hệ cha mẹ – con.
Hợp đồng tặng cho đất có bắt buộc công chứng không?
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Bạn chọn một trong hai hình thức. Không đáp ứng yêu cầu này thì không thể đăng ký biến động sang tên.
Sang tên sổ đỏ cho con nộp hồ sơ ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Bạn nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh nơi có đất, hoặc tại bộ phận một cửa của UBND xã, phường, hoặc qua Cổng dịch vụ công của tỉnh. Địa điểm cụ thể do từng địa phương hướng dẫn.
