Hiện nay “phương án sử dụng đất” chủ yếu được hiểu theo hai trường hợp: phương án của công ty nông, lâm nghiệp (lập theo Mẫu số 11 kèm Nghị định 102/2024/NĐ-CP, do UBND cấp tỉnh phê duyệt) và phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích (theo Điều 218 Luật Đất đai 2024, thủ tục thực hiện ở cấp xã). Bài này có khung mẫu, nội dung cần có và thẩm quyền phê duyệt.
Tóm tắt nhanh
- Mẫu số 11 là “Văn bản đề nghị thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất” của công ty nông, lâm nghiệp, ban hành kèm Nghị định 102/2024/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/8/2024).
- Phương án của công ty nông, lâm nghiệp do UBND cấp tỉnh phê duyệt sau khi có Hội đồng thẩm định; hồ sơ gửi cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh.
- Phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích (đất nông nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ…) nộp tại cấp xã, dùng văn bản đề nghị theo mẫu mới của Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
- Không còn cấp huyện từ 01/07/2025: các việc trước đây giao UBND cấp huyện nay do cấp tỉnh hoặc cấp xã đảm nhiệm.
Phương án sử dụng đất là gì? Có mấy loại?
Pháp luật đất đai không có một “mẫu phương án sử dụng đất” duy nhất áp dụng cho mọi người. Tên gọi này xuất hiện ở các tình huống khác nhau, mỗi tình huống có mẫu, cơ quan duyệt và thủ tục riêng.
| Loại phương án | Ai lập | Cơ quan phê duyệt | Căn cứ chính |
|---|---|---|---|
| Phương án sử dụng đất của công ty nông, lâm nghiệp | Công ty nông, lâm nghiệp phối hợp cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh | UBND cấp tỉnh (sau Hội đồng thẩm định) | Điều 181 Luật Đất đai 2024; Điều 67, 68 Nghị định 102/2024/NĐ-CP |
| Phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích | Người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức) | Chủ tịch UBND cấp xã chấp thuận (theo thủ tục đã công bố sau 01/07/2025) | Điều 218 Luật Đất đai 2024; Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP; Nghị định 151/2025/NĐ-CP |
Ngoài ra, một số trường hợp đặc thù như cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hoặc sắp xếp lại nhà, đất của cơ quan nhà nước cũng có “phương án sử dụng đất” theo văn bản chuyên ngành riêng. Bài này tập trung vào hai loại phổ biến ở bảng trên, vì đây là nhóm có mẫu biểu cụ thể trong hệ thống văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024.
Mẫu phương án sử dụng đất (khung Mẫu số 11)
Mẫu số 11 thực chất là văn bản gửi cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh để đề nghị thẩm định, phê duyệt, trong đó tóm tắt các phần chính của phương án. Theo các nguồn đăng tải mẫu, cấu trúc gồm: thông tin tổ chức lập phương án, thành phần hồ sơ nộp và tóm tắt nội dung theo bốn phần (căn cứ pháp luật; tình hình quản lý, sử dụng đất; quá trình chuẩn bị; đề xuất phương án). Khung dưới đây bám theo cấu trúc đó để bạn soạn thảo.
KHUNG MẪU VĂN BẢN ĐỀ NGHỊ THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT PHƯƠNG ÁN SỬ DỤNG ĐẤT (theo cấu trúc Mẫu số 11)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
[Tên tổ chức lập phương án]
Số: …/…
V/v đề nghị thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất của …………
…………, ngày … tháng … năm …
Kính gửi: Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh/thành phố ………… (cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh)
1. Tên tổ chức lập phương án sử dụng đất: …………
2. Người đại diện: …………
3. Địa chỉ/trụ sở chính: …………
4. Địa chỉ liên hệ (điện thoại, email…): …………
5. Thành phần hồ sơ nộp (dạng giấy, dạng số): …………
6. Tóm tắt nội dung chính của phương án sử dụng đất:
Phần I. Căn cứ các quy định pháp luật hiện hành
– Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP, các văn bản liên quan và quyết định phê duyệt phương án sắp xếp, đổi mới công ty (nếu có).
Phần II. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại khu vực lập phương án
1. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất: …………
2. Nguồn gốc sử dụng đất: tình trạng hồ sơ quản lý đất đai; nguồn gốc qua các thời kỳ; Giấy chứng nhận đã cấp: …………
3. Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân: …………
Phần III. Quá trình chuẩn bị phương án sử dụng đất
1. Căn cứ xây dựng phương án: …………
2. Trình tự lập phương án (rà soát, đo đạc, lấy ý kiến…): …………
Phần IV. Đề xuất phương án sử dụng đất
1. Tổng diện tích và ranh giới sử dụng đất theo từng loại đất; bản đồ, sơ đồ kèm theo: …………
2. Vị trí, ranh giới, loại đất, hình thức sử dụng cho từng thửa, từng khu vực:
| Thửa đất số | Tờ bản đồ số | Diện tích (m²) | Mục đích sử dụng | Thời hạn sử dụng | Hình thức sử dụng (giao, thuê trả tiền hằng năm, thuê trả tiền một lần…) |
| … | … | … | … | … | … |
3. Xác định vị trí, ranh giới, loại đất đối với phần đất bàn giao về địa phương quản lý: …………
4. Bản đồ phương án sử dụng đất: …………
5. Các giải pháp tổ chức thực hiện phương án: …………
Đề nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường xem xét, thẩm định, trình UBND tỉnh/thành phố phê duyệt.
Nơi nhận: – Như trên; – Lưu: …
NGƯỜI ĐẠI DIỆN THEO PHÁP LUẬT
(Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu)
Lưu ý: Khung trên là bản rút gọn để bạn hình dung bố cục. Khi nộp hồ sơ chính thức, hãy đối chiếu với Mẫu số 11 trong Phụ lục Nghị định 102/2024/NĐ-CP (đăng trên Cổng thông tin của Chính phủ và cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật). Mẫu gốc ghi cơ quan nhận là Sở Tài nguyên và Môi trường; sau khi sắp xếp bộ máy, bạn ghi theo tên cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh hiện hành tại địa phương.
Nội dung phương án sử dụng đất gồm những gì?
Với công ty nông, lâm nghiệp, phương án sử dụng đất thường gồm các nội dung sau:
- Căn cứ lập phương án sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh.
- Định hướng sử dụng đất, phương hướng nhiệm vụ và phương án sản xuất, kinh doanh cụ thể.
- Xác định diện tích, ranh giới đất công ty đề nghị giữ lại, cơ cấu sử dụng đất theo nhóm đất phù hợp với phương án sắp xếp, đổi mới công ty đã được phê duyệt.
- Xác định vị trí, ranh giới, diện tích, hiện trạng đất bàn giao về địa phương để giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
- Đánh giá tác động đến kinh tế – xã hội, môi trường, quốc phòng, an ninh.
- Giải pháp tổ chức thực hiện đối với phần diện tích đất giữ lại.
- Thuyết minh phương án và bản đồ phương án sử dụng đất.
Đất công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương sẽ được dùng để giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng theo Điều 181 Luật Đất đai 2024. Hồ sơ xin giao đất, thuê đất trong các trường hợp này phải kèm bản sao phương án sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Hồ sơ và thủ tục thẩm định, phê duyệt
Hồ sơ gồm những giấy tờ gì?
Theo khoản 3 Điều 68 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, hồ sơ có hai thành phần chính: văn bản đề nghị thẩm định, phê duyệt theo Mẫu số 11 và bản phương án sử dụng đất (gồm thuyết minh, biểu số liệu và bản đồ).
Trình tự và thời hạn
- Bước 1: Công ty nông, lâm nghiệp hoàn thiện hồ sơ và gửi cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh.
- Bước 2: Trong tối đa 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ, cơ quan này gửi hồ sơ lấy ý kiến các sở, ngành liên quan và địa phương nơi có đất, đồng thời trình UBND cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định.
- Bước 3: Các cơ quan được hỏi ý kiến trả lời bằng văn bản trong tối đa 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ.
- Bước 4: Hội đồng thẩm định họp, kết luận. Nếu phải chỉnh sửa, bổ sung, cơ quan quản lý đất đai thông báo cho công ty trong thời hạn quy định (không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày thẩm định theo hướng dẫn đã đăng tải).
- Bước 5: UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt trong tối đa 05 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ do cơ quan quản lý đất đai trình.
UBND cấp tỉnh còn có trách nhiệm bố trí kinh phí để rà soát, đo đạc, cắm mốc, lập bản đồ địa chính, lập phương án và tổ chức thực hiện phương án sau khi được phê duyệt.
Phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích
Đây là loại phương án mà người dân, hợp tác xã, doanh nghiệp hay gặp nhất. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là dùng một phần diện tích của thửa đất vào mục đích khác ngoài mục đích chính theo Điều 218 Luật Đất đai 2024.
Loại đất nào được kết hợp?
- Đất nông nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu.
- Đất công cộng, đất xây dựng công trình sự nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ.
- Đất ở kết hợp nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh.
- Đất tôn giáo, tín ngưỡng kết hợp thương mại, dịch vụ; một số loại đất khác nêu tại Điều 218.
Điều kiện phải đáp ứng
Việc kết hợp không được làm thay đổi loại đất theo phân loại đất, không làm mất điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính, không ảnh hưởng đến thửa đất liền kề, phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và tuân thủ pháp luật liên quan. Các trường hợp kết hợp với thương mại, dịch vụ bắt buộc phải lập phương án và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Mẫu nội dung phương án sử dụng đất kết hợp
KHUNG PHƯƠNG ÁN SỬ DỤNG ĐẤT KẾT HỢP ĐA MỤC ĐÍCH
1. Thông tin người sử dụng đất: họ tên/tên tổ chức; số định danh cá nhân hoặc mã số doanh nghiệp; địa chỉ.
2. Thông tin thửa đất: thửa số …, tờ bản đồ số …; địa chỉ; diện tích …… m²; mục đích sử dụng chính; hình thức sử dụng đất; thời hạn sử dụng; Giấy chứng nhận số … (hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai).
3. Nội dung kết hợp: mục đích kết hợp (thương mại, dịch vụ, chăn nuôi…); diện tích kết hợp …… m² (tỷ lệ …% thửa đất); vị trí trên sơ đồ; thời gian kết hợp: từ … đến …; công trình, thiết bị dự kiến (nếu có).
4. Cam kết: không làm thay đổi loại đất; bảo đảm khả năng trở lại sử dụng cho mục đích chính; không ảnh hưởng thửa đất liền kề, quốc phòng, an ninh, môi trường; nộp đủ nghĩa vụ tài chính (nếu có); chấp hành pháp luật về xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy…
5. Hồ sơ kèm theo: bản sao Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ; sơ đồ vị trí khu vực kết hợp; tài liệu khác theo yêu cầu.
…………, ngày … tháng … năm …
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT (ký, ghi rõ họ tên)
Lưu ý: Văn bản đề nghị sử dụng đất kết hợp trước đây dùng Mẫu số 15 kèm Nghị định 102/2024/NĐ-CP; theo hướng dẫn thủ tục sau 01/07/2025, văn bản đề nghị dùng Mẫu số 13 kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Hãy dùng mẫu hiện hành khi nộp hồ sơ.
Nộp ở đâu, bao lâu?
Theo hướng dẫn thủ tục đã công bố, bạn nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp xã. Cơ quan này thẩm định, trình Chủ tịch UBND cấp xã chấp thuận hoặc không chấp thuận; nếu không chấp thuận thì có văn bản nêu rõ lý do. Thời hạn phê duyệt trong các hướng dẫn đã đăng là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Muốn gia hạn, bạn gửi văn bản đề nghị trước khi hết thời gian kết hợp 30 ngày; việc gia hạn được xem xét trong tối đa 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn.
Cảnh báo: Nếu không tiếp tục sử dụng theo phương án đã duyệt, bạn phải có văn bản gửi cơ quan có thẩm quyền và khôi phục lại hiện trạng để đủ điều kiện tiếp tục sử dụng cho mục đích chính. Tự ý xây dựng, kinh doanh vượt phạm vi phương án có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.
Ai phê duyệt sau khi bỏ cấp huyện?
Từ 01/07/2025, nước ta vận hành chính quyền địa phương hai cấp (tỉnh và xã), không còn UBND cấp huyện. Nghị định 151/2025/NĐ-CP phân định lại thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai. Một số điểm cần nhớ:
- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất theo quy định của nghị định này, trong đó có phương án sử dụng đất của công ty nông, lâm nghiệp.
- Phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích được xử lý ở cấp xã, do Chủ tịch UBND cấp xã chấp thuận.
- Những công việc trước đây giao UBND cấp huyện trong quy trình lập, thẩm định phương án (như lập hồ sơ, cho ý kiến, tham gia Hội đồng thẩm định) nay được chuyển cho cấp tỉnh hoặc cấp xã nơi có đất theo nghị định phân định thẩm quyền.
Vì vậy, nếu bạn đang dùng tài liệu cũ ghi “nộp UBND huyện/quận”, hãy đối chiếu lại theo thẩm quyền hiện hành trước khi nộp.
Lưu ý khi soạn và nộp hồ sơ
- Trình bày đúng thể thức văn bản hành chính: quốc hiệu, tiêu ngữ, số ký hiệu, trích yếu, nơi nhận. Bạn có thể tham khảo thêm về phong cách ngôn ngữ hành chính để câu chữ chuẩn mực, ngắn gọn.
- Ký và đóng dấu đúng quy cách: với hồ sơ nhiều trang, cần đóng dấu giáp lai theo hướng dẫn tại bài cách đóng dấu giáp lai.
- Chuẩn bị bản sao giấy tờ: nếu cơ quan yêu cầu bản sao có chứng thực, bạn xem nơi thực hiện tại bài chứng thực giấy tờ ở đâu theo quy định hiện hành. Từ 01/11/2025, chứng thực bản sao không phụ thuộc nơi cư trú (Nghị định 280/2025/NĐ-CP).
- Kiểm tra nguồn gốc đất trước khi lập phương án: nếu thửa đất đang có giao dịch bằng giấy tay, nên hiểu rõ giá trị pháp lý của loại giấy tờ này qua bài giấy tờ mua bán đất viết tay.
- Nộp trực tuyến: hồ sơ nộp online phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao đã công chứng, chứng thực; khi nhận kết quả có thể phải xuất trình bản chính.
- Theo dõi văn bản sửa đổi: các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai đã được sửa đổi nhiều lần (ví dụ Nghị định 226/2025/NĐ-CP), nên kiểm tra phiên bản hợp nhất trước khi áp dụng.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (Điều 181, Điều 218).
- Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Điều 67, 68, 99; Mẫu số 11, Mẫu số 15).
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.
- Nghị định 280/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực.
- Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh.
Câu hỏi thường gặp
Mẫu phương án sử dụng đất tải ở đâu?
Mẫu số 11 (đề nghị thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất) nằm trong Phụ lục Nghị định 102/2024/NĐ-CP, có trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ và cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật. Mẫu văn bản đề nghị sử dụng đất kết hợp hiện hành là Mẫu số 13 kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Ai phải lập phương án sử dụng đất?
Công ty nông, lâm nghiệp lập phối hợp cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh để xác định phần đất giữ lại và phần bàn giao địa phương. Cá nhân, tổ chức muốn dùng một phần thửa đất vào mục đích khác theo Điều 218 thì tự lập phương án sử dụng đất kết hợp.
Phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích có bắt buộc phải phê duyệt không?
Có, với các trường hợp kết hợp thương mại, dịch vụ. Bạn phải lập phương án và trình cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trước khi thực hiện.
Phương án sử dụng đất của công ty nông, lâm nghiệp do ai phê duyệt?
UBND cấp tỉnh phê duyệt sau khi cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình và Hội đồng thẩm định có kết luận. Thời hạn phê duyệt tối đa 05 ngày làm việc kể từ khi UBND cấp tỉnh nhận hồ sơ trình.
Phương án sử dụng đất khác gì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất?
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý đất đai theo từng cấp hành chính. Phương án sử dụng đất là văn bản cụ thể cho một khu vực, một đơn vị hoặc một thửa đất (công ty nông, lâm nghiệp, hoặc phần diện tích kết hợp), và phải phù hợp với quy hoạch đã được duyệt.
Hết thời gian kết hợp thì làm gì?
Bạn gửi văn bản đề nghị gia hạn trước khi hết thời gian kết hợp 30 ngày. Nếu không tiếp tục, bạn phải thông báo bằng văn bản và khôi phục lại để đủ điều kiện sử dụng đất cho mục đích chính.
Tóm lại, trước khi tải mẫu, bạn cần xác định mình thuộc loại phương án nào: phương án của công ty nông, lâm nghiệp (Mẫu số 11, UBND cấp tỉnh phê duyệt) hay phương án sử dụng đất kết hợp (thủ tục tại cấp xã). Dùng đúng mẫu hiện hành và đúng cơ quan có thẩm quyền sau khi bỏ cấp huyện sẽ giúp hồ sơ ít bị trả lại hơn.
