Trong nhiều trường hợp, vì nhiều nguyên nhân khác nhau; mà chủ sở hưu tài sản không thể tự mình thực hiện được các quyền của mình đối với tài sản. Trong trường hợp này, chủ sở hữu tài sản có thể phải nhờ người khác; nhân danh để thực hiện thay các quyền và nghĩa vụ của mình, đây được gọi là ủy quyền. Vậy ” vợ có thể ủy quyền cho chồng bán đất được không” đang là vấn đề được nhiều người quan tâm. Để tìm câu trả lời cho câu hỏi này, hãy cùng Luật sư X tìm hiểu nhé.
Câu hỏi: chào luật sư, tôi có một mảnh đất; là tài sản riêng bố mẹ cho tôi trước khi kết hôn. Giờ tôi đan muốn bán mảnh đất đó đi nhưng do công việc bận rộn; tôi không thẻ tự mình làm các thủ tục được nên tôi có ý muốn ủy quyền cho chồng tôi bán mảnh đất đó thay tôi thì có được không ạ? Mong luật sư giải đáp.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc của mình, mời bạn tham khảo bài viết sau đây của chúng tôi nhé.
Ủy quyền bán đất là gì?
Ủy quyền bán đất là giao cho một người khác giúp mình thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai; thông qua hợp đồng ủy quyền. Căn cứ Điều 562, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền; bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Như vậy, với hợp đồng ủy quyền bán đất thì trong nội dung hợp đồng phải ghi rõ điều khoản; người ủy quyền cho phép người được ủy quyền thay mình ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất đai.
Quyền của bên ủy quyền và bên được ủy quyền
– Bên ủy quyền (người có đất) có các quyền theo quy định tại Điều 568, Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể:
- Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.
- Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ; quy định tại Điều 565 của Bộ luật dân sự 2015.
– Bên được ủy quyền thì có các quyền theo quy định tại Điều 566, Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể:
- Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết; để thực hiện công việc ủy quyền.
- Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.
Nghĩa vụ của bên ủy quyền
Nghĩa vụ của bên được ủy quyền được quy định tại Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
– Tiến hành công việc theo đúng sự ủy quyền và thông báo cho bên ủy quyền; về việc thực hiện công việc này.
– Thông báo cho bên thứ ba trong quan hệ ủy quyền về thời hạn; và phạm vi ủy quyền cũng như việc sửa đổi và mở rộng phạm vi ủy quyền.
– Bảo quản, lưu giữ các tài liệu, phương tiện được giao để thi hành ủy quyền.
– Giữ bí mật những thông tin biết được trong quá trình thực hiện ủy quyền.
– Trả lại cho tác giả của việc uỷ quyền hàng hoá đã nhận và lợi ích thu được; trong quá trình thực hiện việc uỷ quyền đã thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
– Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.
Vợ ủy quyền cho chồng bán đất được không?
Đối với câu hỏi vợ ủy quyền cho chồng bán đất được không?; thì việc ủy quyền trong tình huống này sẽ được chia làm 2 trường hợp:
Đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồng
Khi vợ muốn bán mảnh đất đang đứng tên mình ( là tài sản riêng của vợ). Tuy nhiên, vì công việc của vợ rất bận thường xuyên không có nhà nên muốn ủy quyền cho chồng; thay mặt mình thực hiện các thủ tục pháp lý để có thể bán mảnh đất. Người vợ đã ủy quyền cho chồng tiến hành các hoạt động mua bán mảnh đất thay cho mình; thông qua hợp đồng ủy quyền giữa người vợ và chồng.
Xét về mặt chủ thể của hợp đồng ủy quyền thì: bên ủy quyền ở đây là vợ; và bên được ủy quyền ở đây là chồng. Theo đó thì chồng sẽ nhân danh và vì lợi ích , quyền lợi của vợ; để xác lập, thực hiện các giao dịch được nêu trong hợp đồng ủy quyền. Như trường hợp ở trên là ủy quyền của cá nhân. Điều kiện để người được ủy quyền đúng pháp luật; phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 194 BLDS 2015; về quyền định đoạt của chủ sở hữu thì: “Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi; tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy; hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.”
Tại điều 195 BLDS 2015 cũng có quy định về quyền định đoạt; của người không phải là chủ sở hữu: ” Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản; theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.”
Như vậy, người chồng ở đây không phải là chủ sở hữu tài sản; chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu ( ở đây là người vợ) . Đồng thời, người được ủy quyền phải thực hiện việc các nội dung ủy quyền; và không được thực hiện quá phạm vi ủy quyền. Người vợ hoàn toàn có thể thực hiện việc ủy quyền cho chồng; để chồng thực hiện những quyền trong phạm vi người vợ ủy quyền. Vợ và chồng có thể thực hiện công chứng tại phòng công chứng UBND xã, phường; hoặc văn phòng công chứng.
Đất là tài sản chung của vợ chồng
– Căn cứ, Điều 33, Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định như sau:
“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động; hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng; và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung; hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng; trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng; hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.…”
Theo quy định trên, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn; là tài sản chung của vợ chồng. Chỉ khi vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng; hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng; thì quyền sử dụng đất mới được coi là tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất; mà vợ, chồng đang tranh chấp là tài sản riêng thì nó sẽ được coi là tài sản chung của vợ chồng.
Căn cứ theo Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014; có quy định về việc định đoạt tài sản chung vợ chồng như sau:
“1.Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2.Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản; của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
Như vậy, khi hai vợ chồng muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thì hai vợ chồng phải có sự thỏa thuận và đồng ý với nhau. Vì thế, phải làm giấy ủy quyền vợ ủy quyền cho chồng bán nhà, đất; và giấy ủy quyền đó phải được công chứng tại cơ quan công chứng.
Thủ tục bán đất khi được ủy quyền
Nếu trong hợp đồng ủy quyền có nhắc đến việc người vợ ủy quyền cho chồng; được ký hợp đồng mua bán đất thì người chồng sẽ được đại diện theo hợp đồng; để thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Thủ tục bán đất khi được ủy quyền thường diễn ra như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
– Bên chuyển nhượng cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bản sao giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
- Hợp đồng ủy quyền.
– Bên nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Bản sao giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Bên mua và bên bán tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng; hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh; thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.
Bước 3: kê khai nghĩa vụ tài chính
Kê khai nghĩa vụ tài chính (còn gọi là chi phí khi chuyển nhượng nhà đất); bao gồm các loại thuế, phí sau:
- Thuế thu nhập cá nhân
- Lệ phí trước bạ
- Phí thẩm định hồ sơ
Lưu ý: Bên mua và bên bán có thể thỏa thuận về người nộp các khoản thuế, phí trên.
Bước 4: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
Bước 5: Sau khi nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ; văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện có trách nhiệm:
- Gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Hướng dẫn bên mua và bên bán nộp thuế, phí theo thông báo
- Xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Giấy chứng nhận.
Bước 6: Trả kết quả
Thủ tục sang tên sổ đỏ sẽ được thực hiện trong thời hạn không quá 10 ngày; kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ. Với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; hoặc đặc biệt khó khăn thì thời giải giải quyết không quá 20 ngày; kể từ khi nhận được đầy đủ hồ sơ.
Bước 7: Người được ủy quyền (người vợ) sẽ thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng ủy quyền bán đất; (có thể là đưa cho người người chồng số tiền có được khi bán đất).
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề ” Vợ ủy quyền cho chồng bán đất được không “. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu; về các vấn đề liên quan đến quy định đăng ký bảo hộ logo công ty; Đăng ký bảo vệ thương hiệu; mẫu đơn đăng ký bảo hộ nhãn hiệu; Xin trích lục hồ sơ đất đai; lấy giấy chứng nhận độc thân; Trích lục hồ sơ địa chính; Ngừng kinh doanh; thành lập công ty ở Việt Nam; mẫu đơn xin giải thể công ty; Cấp phép bay flycam; xác nhận độc thân, đăng ký nhãn hiệu, … của Luật sư X. Hãy liên hệ hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp
- Đơn xin hỗ trợ di dời nhà ở
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trùng thửa
- Người cao tuổi có phải đóng BHXH không?
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015:
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và không có quy định của pháp luật thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực 1 năm, kể từ ngày xác lập uỷ quyền.
– Theo thỏa thuận;
– Thời hạn ủy quyền đã hết;
– Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;
– Bên giao đại lý đơn phương chấm dứt việc ủy quyền;
– Người được đại diện, người được đại diện là thể nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;
– Người đại diện không còn đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại 3 ° của Điều 13
của Bộ luật này;
– Các lý do khác khiến việc đại diện không thể thực hiện được.
Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng.
