Trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Xin chào Luật sư X, tôi muốn thế chấp quyền sử dụng đất của mảnh đất ở quận 7 nhưng mảnh đất này đang có tranh chấp nên không biết có thể thế chấp được không? Trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay là gì? Xin được tư vấn.

Chào bạn, người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay nói cách khác là sổ đỏ có quyền đem đi thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng có thể thế chấp quyền sử dụng đất được. Vậy các trường hợp đó là gì? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu nhé.

Căn cứ pháp lý

Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Vậy theo định nghĩa trên thì thế chấp sổ đỏ hay còn gọi là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao đất cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp này, bên thế chấp sẽ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên thế chấp.

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”.

Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Loại đất được thế chấp

Theo khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:

Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;

Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Các trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất

Trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay

Không đủ điều kiện thế chấp

Người sử dụng đất không được thế chấp sổ đỏ nếu không đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;
Đất đang có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Hết thời hạn sử dụng đất.

Quản lý di sản là quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 617 Bộ luật dân sự 2015 cơ quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản thì người quản lý di sản có nghĩa vụ bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

Do vậy, nếu di sản là quyền sử dụng đất đang được quản lý bởi người quản lý di sản thì người quản lý di sản đó không được thế chấp quyền sử dụng đất cho người khác nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có quy định tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.

Trong đó, tài sản hình thành trong tương lai gồm:

Tài sản được hình thành từ vốn vay;
Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không phải là tài sản bảo đảm để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được sử dụng để thế chấp.

Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013: Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo quy định trên, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất thuộc đối tượng không được thế chấp quyền sử đất cho dù họ đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thế chấp sổ đỏ.

Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng

Theo quy định tại khoản 4 Điều 156 Luật đất đai 2013, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp quyền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung Luật sư X tư vấn về vấn đề “Trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay“. Mong rằng mang lại thông tin hữu ích cho bạn đọc. Nếu quý khách hàng có thắc mắc về các vấn đề pháp lý liên quan như: đơn xin xác nhận tình trạng hôn nhân, tìm hiểu về thủ tục giải thể công ty bị đóng mã số thuế; hay tìm hiểu về mẫu hồ sơ đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, tra số mã số thuế cá nhân; … xin vui lòng liên hệ qua hotline: 0833102102 để nhận được sự tư vấn nhanh chóng.

FaceBook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp

Thời điểm được thế chấp đất đai là khi nào?

Thời điểm người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất là sau khi:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.

Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất để vay ngân hàng ra sao?

Khi thực hiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng sẽ tiến hành những thủ tục sau với sự phối hợp cùng với khách hàng là bên thế chấp:
Kiểm tra tính pháp của tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, gồm: (1) Kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 để xác định tính xác thực của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất; (2) Kiểm tra lại chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản;
Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật Đất đai 2013;
Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có quyền sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng;
Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Thế chấp phải được đăng ký mới có hiệu lực có đúng không?

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài ra, theo Khoản 4 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật quy định rõ việc thực hiện đăng ký thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp thực hiện.