Trong nhiều trường hợp, do nhu cầu càn tiền để chi tiêu, khi gặp khó khăn về tài chính; hay để đầu tư; người sử dụng đất thường dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn tại các ngân hàng. Vậy ” thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng” được thực hiện như thế nào?. Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, hiện nay tôi đang có một mảnh đất rộng 200 mét vuông tại Hà Nội; do đang gặp khó khăn về tài chính nên tôi muốn thế chấp mảnh đất của tôi cho ngân hàng để vay tiền thì có được không ạ?. Nếu được thì thủ tục như thế nào ạ?.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc của mình, mời bạn tham khảo bài viết sau đây của chúng tôi nhé.
Quyền sử dụng đất là gì?
Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân; và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Pháp luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định; và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
Luật đất đai tuy không có quy định rõ khái niệm quyền sử dụng đất; nhưng luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do; Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên đơn vị diện tích xác định; trong một thời gian sử dụng nhất định.
Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất; được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao; tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.
Phân loại quyền sử dụng đất
+ Quyền sử dụng đất đai căn cứ theo chủ thể (tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân):
Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể; và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.
+ Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng):
Là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào; thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng; thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện.
+ Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian:
Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó, quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài.
+ Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý:
Nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất; cho thuê đất mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình; trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế.
Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là gì?
Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp); dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là việc chủ sử dụng đất hợp pháp; dùng quyền tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.
Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là hình thức vay tiền mặt từ ngân hàng; để phục vụ cho các mục đích mua sắm, đầu tư, xây dựng, học tập, du lịch, khám chữa bệnh….; trong đó sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp để được duyệt hồ sơ vay. Ngân hàng sẽ tiến hành trả lại cho khách hàng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và xóa khoản vay thế chấp đất khi khách hàng hoàn trả khoản vay đúng hạn. Nếu bên đi vay không có khả năng trả nợ; thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý theo thỏa thuận.
Điều kiện để được thế chấp quyền sử dụng đất?
Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Như vậy, điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất thực hiện thế chấp là phải có Giấy chứng nhận.
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên; để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định; người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác gồm: đất đai không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế ;chấp trong hời hạn sử dụng đất).
Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn được lựa chọn phạm vi thế chấp như sau:
– Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Nếu các bên không có thỏa thuận nào khác, khi thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp.
– Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất: Trường hợp này có hai cách xử lý tài sản thế chấp. Nếu người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất; trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp; trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu vay vốn
Chuyên viên quan hệ khách hàng tại Ngân hàng sẽ tiếp nhận yêu cầu vay vốn của khách hàng; đồng thời kiểm tra xem các hồ sơ vay đã đủ hay chưa và h;ướng dẫn khách hàng bổ sung đầy đủ.
Bước 2: Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo (thửa đất thế chấp) sẽ được khảo sát để xác định giá trị thực của tài sản. Hạn mức của gói vay sẽ được căn cứ vào giá trị của tài sản. Quá trình định giá tài sản đảm bảo có thể được thực hiện bởi bộ phận thẩm định của ngân hàng; hoặc nhờ sự hỗ trợ của bên thứ ba.
Bước 3: Thực hiện thủ tục vay thế chấp
Sau khi đã thỏa thuận được các điều khoản liên quan về thời hạn vay, lãi suất, hạn mức cho phép,…; khách hàng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ vay thế chấp để hoàn tất thủ tục vay vốn ngân hàng thế chấp quyền sử dụng đất. Toàn bộ quá trình này sẽ được chứng kiến và xác nhận bởi các cá nhân có thẩm quyền.
Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường; và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường; quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Bước 4: Đăng ký giao dịch đảm bảo
Để sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo hợp lệ, ngân hàng cần đăng ký thế chấp tài sản. Hợp đồng thế chấp tài sản khi được công chứng; sẽ gửi về cơ quan cơ quan có thẩm quyền để đăng ký thế chấp. Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo thường có kết quả từ 3-7 ngày làm việc kể từ lúc nộp hồ sơ.
Sau khi có kết quả đăng ký thế chấp tài sản, khoản vay sẽ được giải ngân theo thỏa thuận. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được dùng để thế chấp sẽ được kèm theo trang in bổ sung; trên đó thể hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được dùng để thế chấp cho gói vay tại ngân hàng.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề ” Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng
“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu; về các vấn đề liên quan đến quy định đăng ký bảo hộ logo công ty; Đăng ký bảo vệ thương hiệu; mẫu tạm ngừng kinh doanh mới nhất; mẫu đơn đăng ký bảo hộ nhãn hiệu; Xin trích lục hồ sơ đất đai; lấy giấy chứng nhận độc thân; Trích lục hồ sơ địa chính; Ngừng kinh doanh; thành lập công ty ở Việt Nam; mẫu đơn xin giải thể công ty; Cấp phép bay flycam; xác nhận độc thân, đăng ký nhãn hiệu, … của Luật sư X. Hãy liên hệ hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Hành vi dùng vũ lực trong cướp tài sản
- Vợ ủy quyền cho chồng bán đất được không?
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trùng thửa
- Số hộ chiếu có bị thay đổi khi cấp lại không
Câu hỏi thường gặp
Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.
Các bên có thể thỏa thuận về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác, ngoài ba phương thức đã được liệt kê, ví dụ đưa tài sản bảo đảm vào khai thác và số tiền thu được từ việc khai thác sẽ được sử dụng vào việc thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản sẽ được bán đấu giá.
Pháp luật cho phép bên nhận bảo đảm tự bán tài sản để xử lý tài sản bảo đảm. Ngân hàng được tự mình bán tài sản cầm cố hay thế chấp, chỉ cần các bên có thỏa thuận về phương thức xử lý bảo đảm này, mà không cần có ủy quyền của bên bảo đảm cho ngân hàng. Quy định này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho ngân hàng trong việc xử lý bảo đảm.
Theo khoản 1 Điều 4 Thông tư 07/2019/TT-BTP, các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm:
– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
– Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất.
– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất.
– Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
– Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật.
– Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký.
– Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp.
– Xóa đăng ký thế chấp.
