Thế chấp đất đồng sở hữu là gì theo quy định?

Thế chấp đất đồng sở hữu là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt là những người có nhu cầu vay vốn ngân hàng nhưng lại đồng sở hữu quyền sử dụng đất với người khác. Vậy, thế chấp đất đồng sở hữu là gì? Khi thế chấp loại tài sản này thì có gì khác biệt? Cần lưu ý những vấn đề gì khi thế chấp đất đồng sở hữu? Hãy tham khảo bài viết sau của Luật sư X!

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015

Nội dung tư vấn

Thế chấp là gì?

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, các bên cũng có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản có thực hoặc tài sản hình thành từ vốn vay trong tương lai

Đất đồng sở hữu là gì?

Đất đồng sở hữu chủ yếu được xác lập khi hai hoặc nhiều người góp tiền mua chung thửa đất. So với quyền sử dụng đất là tài sản riêng của cá nhân thì đất đồng sở hữu có một số điều khác biệt khi đứng tên và sang tên Sổ đỏ.

 “Đất đồng sở hữu” là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất (bài viết này áp dụng đối với cá nhân có chung quyền sử dụng đất mà không phải là vợ chồng hoặc các thành viên trong gia đình sử dụng đất). Tuy nhiên, Hiến pháp và Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất không có “quyền sở hữu” đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Thế chấp đất đồng sở hữu là gì?

Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung, quy định như sau:

“Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Căn cứ quy định trên, khi vay thế chấp sổ hồng đồng sở hữu thì bên sở hữu còn lại là đồng chủ sở hữu phải cùng ký trên giấy vay và có cùng chịu trách nhiệm về diện tích đất mang tên đồng chủ sở hữu (trừ trường hợp đồng chủ sở hữu không đồng ý bán theo quy định tại khoản 1 điều 126 Bộ luật dân sự 2015).

Thế chấp đất đồng sở hữu như thế nào?

Thứ nhất, việc thế chấp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất được quy định tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Thứ hai, thế chấp nhà ở đồng sở hữu phải tuân thủ theo quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự”.

Như vậy, pháp luật cho phép nhóm người chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu nhà ở được thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại các ngân hàng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc thế chấp chỉ được thực hiện khi tất cả những người cùng chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu nhà ở cùng đồng ý.

Điều này đồng nghĩa với việc, tất cả những người có tên trên Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cùng phải ký tên trên hợp đồng thế chấp tài sản.

Ngoài việc cùng phải đồng ý, cùng ký tên trên hợp đồng thế chấp tài sản thì thửa đất, nhà ở gắn liền với đất được thực hiện thế chấp khi đảm bảo điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như sau:

• Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, nhà ở đã được đăng ký/cấp Giấy chứng nhận (trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai thì không cần có Giấy chứng nhận);
• Thửa đất, nhà ở không có tranh chấp, hoặc khiếu nại, khiếu kiện về quyền sử dụng, quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở, sử dụng đất đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, sử dụng đất có thời hạn;
• Thửa đất và nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
• Nhà ở và thửa đất không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Khi đất, nhà ở là đồng sở hữu thì vẫn có thể được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng. Tuy nhiên, tài sản này chỉ được thế chấp nếu được tất cả những người đồng sử dụng, đồng sở hữu đồng ý, cùng ký tên tại hợp đồng thế chấp và thửa đất, nhà ở gắn liền với đất phải đảm bảo các quy định để được thế chấp đã nêu trên.

Mời bạn đọc xem thêm:

• Mẫu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất 2021
• Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mới nhất năm 2021
• Bác ruột tặng quyền sử dụng đất cho cháu có được miễn thuế không?

Thông tin liên hệ

Trên đây là bài viết tư vấn của Luật sư X về vân đề “Thế chấp đất đồng sở hữu là gì?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả! Luật sư X chuyên tư vấn giải quyết các vấn đề: dịch vụ đăng ký bảo hộ thương hiệu; đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, giải thể công ty;… Nếu quý độc giả có nhu cầu cần tư vấn giải quyết vấn đề pháp lý, xin vui lòng liên hệ qua số điện thoại: 0833.102.102

Câu hỏi thường gặp