Năm 2022 quy định về xử lý tài sản đảm bảo đang cho thuê như thế nào?

Xin chào Luật sư X. Tôi có một bà chị gái đang vay nợ một số tiền khá lớn để làm ăn kinh doanh, chị gái đó có tài sản đảm bảo với chủ nợ là một căn nhà. Tuy nhiên hiện nay, do làm ăn thua lỗ nên chưa trả đúng hẹn cho chủ nợ kia được, hiện họ đang đòi nợ ráo riết nhà tôi liền mấy ngày nay, họ muốn kê biên tài sản của người mắc nợ là căn nhà ở. Căn nhà này lại đang cho người khác thuê (thời hạn thuê chưa hết), tôi có thắc mắc trong trường hợp này xử lý tài sản đảm bảo đang cho thuê như thế nào? Chủ nợ có được kê biên căn nhà đó hay không hay phải đợi hết thời hạn thuê hay phải chuyển sang kê biên một tài sản khác? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015
• Nghị định 21/2021/NĐ-CP

Tài sản bảo đảm là gì?

Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015, Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Tài sản bảo đảm phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, được phép giao dịch và không có tranh chấp, tài sản bảo đảm cũng có thể là quyền sử dung đất. Tài sản bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc quyền sở hữu của người thứ ba hoặc quyền sử đụng đất của người thứ ba nếu bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người thứ ba có thoả thuận.

Điều kiện của tài sản bảo đảm

Theo Điều 295 Bộ luật dân sự 2015,Tài sản bảo đảm phải đảm bảo những điều kiện sau đây:

– Tài sản bảo đảm vẫn phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và chỉ loại trừ hai biện pháp bảo đảm là cầm giữ và bảo lưu quyền sở hữu

Khi đưa tài sản trở thành đối tượng của các biện pháp bảo đảm phải đảm bảo tài sản đó thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Quy định này nhằm loại bỏ phần nào đó rủi ro cho bên nhận bảo đảm.

– Tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được

Vì tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nên pháp luật dự liệu quy định tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được. 

– Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm

Thông thường giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm để khi xử lý tài sản bảo đảm thì số tiền thu được từ việc bán tài sản bảo đảm để thanh toán các nghĩa vụ tài chính khác như chi phí bảo quản, chi phí xử lý tài sản,… Tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm. Trường hợp này nếu tài sản bị xử lý thì bên nhận bảo đảm có thể chịu thiệt hại khi bên bảo đảm không còn tài sản khác để thanh toán.

– Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành tương tương lai

Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

Bộ luật Dân sự 2015 cho phép tài sản hình thành trong tương lai được làm tài sản bảo đảm. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.

Xử lý tài sản đảm bảo đang cho thuê như thế nào?

Căn cứ theo Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 34. Việc thế chấp liên quan đến tài sản cho thuê, cho mượn

1. Trường hợp tài sản đang cho thuê, cho mượn được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

2. Việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn bị xử lý theo trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự không làm chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn được tiếp tục thuê, mượn cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng.

3. Trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để cho thuê, cho mượn nhưng không thông báo cho bên nhận thế chấp biết thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Quyền, nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên thuê, bên mượn được giải quyết theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng mượn tài sản, quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.”

Việc kê biên vẫn thực hiện như bình thường, vấn đề quan trọng ở đây liên quan đến người đang thuê nhà – vẫn được đảm bảo quyền thuê nhà của mình.

Nhà ở đang cho thuê kê biên hoặc bán cho người khác thì người thuê nhà có được tiếp tục ở không?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Nếu nhà ở này bị kê biên, bán cho một người khác thì người mua vẫn phải cho người đang thuê tiếp tục thuê theo hợp đồng đã ký kết đến khi hết thời hạn (trừ trường hợp các bên thỏa thuận được việc chấm dứt hợp đồng thuê).

Trường hợp nào thì chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở?

Căn cứ theo Điều 131 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.”

Mời bạn xem thêm:

• Giá trị sử dụng của Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
• Thủ tục sang tên xe máy khi chủ xe đã chết năm 2022
• Đòi nợ thuê được quy định như thế nào trong pháp luật hiện hành

Thông tin liên hệ với Luật sư X

Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Năm 2022 quy định về xử lý tài sản đảm bảo đang cho thuê như thế nào?“. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến thủ tục trích lục kết hôn hay cách trích lục đăng ký kết hôn online… Nếu quy khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

Câu hỏi thường gặp: