Đất phi nông nghiệp là nhóm đất không dùng vào sản xuất nông nghiệp. Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024, nhóm này gồm đất ở, đất trụ sở cơ quan, đất quốc phòng – an ninh, đất công trình sự nghiệp, đất sản xuất – kinh doanh phi nông nghiệp, đất công cộng, đất tôn giáo – tín ngưỡng và một số loại đất khác. Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là một loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Tóm tắt nhanh
- Luật Đất đai 2024 chia đất theo mục đích sử dụng thành 3 nhóm: nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa sử dụng (Điều 9).
- Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là đất xây dựng cơ sở sản xuất nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp (Điều 206).
- Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê: thời hạn theo dự án hoặc đơn xin, không quá 50 năm; trường hợp đặc biệt có thể đến 70 năm (Điều 172).
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định, được Nhà nước công nhận mà không phải đất giao có thời hạn hoặc thuê thì được sử dụng lâu dài (Điều 171).
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất sản xuất, kinh doanh hiện là 0,03%.
- Từ 01/07/2025, hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục chuyển mục đích tại UBND cấp xã, không còn cấp huyện.
Đất phi nông nghiệp là gì?
Căn cứ vào mục đích sử dụng, Điều 9 Luật Đất đai 2024 phân đất thành ba nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Đất phi nông nghiệp là phần đất không thuộc nhóm nông nghiệp và đã được xác định mục đích sử dụng khác, như xây nhà ở, xây trụ sở, làm nhà xưởng, cửa hàng, đường giao thông, cơ sở tôn giáo…
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/08/2024 và thay thế Luật Đất đai 2013. Cách gọi “đất phi nông nghiệp” vẫn giữ nguyên, nhưng danh mục các loại đất trong nhóm được sắp xếp lại, có bổ sung một số loại như đất xây dựng công trình sự nghiệp về môi trường, khí tượng thủy văn.
Nhóm đất phi nông nghiệp gồm những loại nào?
Khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 liệt kê các loại đất trong nhóm phi nông nghiệp như sau:
| Loại đất | Nội dung chính |
|---|---|
| Đất ở | Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị |
| Đất xây dựng trụ sở cơ quan | Đất xây trụ sở của cơ quan nhà nước và tổ chức theo luật định |
| Đất quốc phòng, an ninh | Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh |
| Đất xây dựng công trình sự nghiệp | Cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục – đào tạo, thể dục thể thao, khoa học công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao… |
| Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp | Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản |
| Đất sử dụng vào mục đích công cộng | Đất giao thông, thủy lợi, công viên, chợ, năng lượng, bưu chính viễn thông… |
| Đất tôn giáo, tín ngưỡng | Đất cơ sở tôn giáo, đất cơ sở tín ngưỡng |
| Đất phi nông nghiệp khác | Đất nghĩa trang, mặt nước chuyên dùng và các loại đất phi nông nghiệp còn lại theo luật |
Lưu ý: Đất ở cũng là đất phi nông nghiệp. Khi nói “đất phi nông nghiệp không phải đất ở”, người ta muốn chỉ các loại còn lại, ví dụ đất sản xuất, kinh doanh, đất công trình sự nghiệp.
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là gì?
Theo Điều 206 Luật Đất đai 2024, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Đó có thể là xưởng cơ khí, xưởng chế biến gỗ, cơ sở may mặc, sản xuất thủ công, sản xuất vật liệu xây dựng quy mô nhỏ… kể cả các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất.
Phân biệt với đất thương mại, dịch vụ
Hai loại này nằm cạnh nhau trong cùng một điều luật nhưng không giống nhau:
- Đất thương mại, dịch vụ: xây cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và công trình phục vụ kinh doanh (cửa hàng, siêu thị, khách sạn, văn phòng, kho bãi của tổ chức kinh tế không thuộc khu sản xuất…).
- Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: xây cơ sở làm ra sản phẩm (công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thủ công nghiệp) ngoài khu, cụm công nghiệp.
Cả hai đều phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt và tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường.
Khác gì đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp?
Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp là một loại đất riêng trong nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Doanh nghiệp đặt nhà máy trong khu, cụm này sử dụng đất theo dự án đầu tư hạ tầng của khu, cụm. Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là phần nằm ngoài các khu đó.
Thời hạn sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
Thời hạn phụ thuộc vào nguồn gốc đất:
- Đất đang sử dụng ổn định, được Nhà nước công nhận: Điều 171 Luật Đất đai 2024 quy định đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định, được Nhà nước công nhận mà không phải là đất giao có thời hạn hoặc cho thuê thì sử dụng ổn định lâu dài.
- Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê: thời hạn xem xét theo dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất, nhưng không quá 50 năm. Dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm hoặc ở địa bàn khó khăn có thể được xem xét kéo dài, tối đa 70 năm (Điều 172).
- Hết thời hạn: nếu có nhu cầu, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn nhưng tổng thời hạn không vượt mức quy định; nên nộp hồ sơ gia hạn trước khi hết hạn.
Cảnh báo: “Sử dụng lâu dài” không có nghĩa là sở hữu vĩnh viễn. Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất trong các trường hợp luật quy định (vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, hoặc do vi phạm pháp luật đất đai) và khi đó người sử dụng đất được bồi thường nếu đủ điều kiện.
Hình thức sử dụng đất và quyền của người sử dụng
Tổ chức kinh tế, cá nhân có thể sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua các hình thức do Điều 206 và Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định, chủ yếu là được Nhà nước cho thuê đất (trả tiền hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp luật cho phép) hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định. Người sử dụng đất được khai thác theo đúng mục đích, được chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện luật định.
Khi mua bán, nhận chuyển nhượng loại đất này, bạn cần kiểm tra Giấy chứng nhận, mục đích sử dụng và thời hạn còn lại ghi trên giấy. Về hình thức giao dịch, bạn có thể tham khảo bài cách làm giấy tờ mua bán đất theo quy định pháp luật để tránh rủi ro khi chỉ lập giấy tay.
Chuyển mục đích sử dụng đất: xin phép ở đâu?
Trường hợp nào phải xin phép?
Điều 121 Luật Đất đai 2024 liệt kê các trường hợp chuyển mục đích phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, ví dụ chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở. Các trường hợp không thuộc danh sách này thì không phải xin phép, nhưng vẫn phải đăng ký biến động theo quy định.
Cơ quan nào có thẩm quyền sau khi bỏ cấp huyện?
Từ 01/07/2025, chính quyền địa phương hai cấp (tỉnh – xã) được thực hiện, không còn cấp huyện. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền trước đây của UBND cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân (giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) chuyển cho Chủ tịch UBND cấp xã. Đối với tổ chức trong nước, thẩm quyền chủ yếu thuộc UBND cấp tỉnh. Một số trường hợp cho cá nhân thuê đất, chuyển đất nông nghiệp sang thương mại, dịch vụ từ 0,5 ha trở lên vẫn cần văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh.
Quy trình cơ bản
- Bước 1: Nộp đơn đề nghị chuyển mục đích (theo mẫu ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP) cùng Giấy chứng nhận tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc UBND cấp xã nơi có đất; có thể nộp trực tuyến.
- Bước 2: Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục đích, thông báo nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nếu có).
- Bước 4: Nộp tiền, thực hiện đăng ký biến động và cập nhật Giấy chứng nhận.
Về tiền phải nộp, Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích; mỗi trường hợp (đất công nhận lâu dài, đất giao có thời hạn, đất thuê…) có công thức riêng, nên cần tra đúng nguồn gốc đất của mình.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Hiện nay thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn thực hiện theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010. Mức thuế suất đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là 0,03%; đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định là 0,15%; đất lấn, chiếm là 0,2%.
Thuế phát sinh được tính bằng diện tích đất chịu thuế nhân giá 1 m² đất nhân thuế suất. Người nộp thuế khai theo hướng dẫn hiện hành về quản lý thuế; nếu chưa có mã số thuế, bạn có thể xem bài mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành và cách đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng.
Lưu ý: Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó đề xuất thuế suất 0,2% với đất bỏ hoang. Đây mới là đề xuất; tại thời điểm tháng 10/2026 chưa có hiệu lực, bạn vẫn áp dụng các mức thuế suất nêu trên.
Những lưu ý thực tế khi dùng đất sản xuất, kinh doanh
Tình huống: Anh Hùng có một mảnh đất thổ cư ở ven đô, muốn mở xưởng cơ khí nhỏ. Nếu đất được ghi là đất ở, anh không thể tự ý dùng làm xưởng sản xuất và nếu làm vậy có thể bị xử lý vi phạm hành chính về sử dụng đất không đúng mục đích. Anh cần xem quy hoạch có cho phép, sau đó làm thủ tục chuyển mục đích sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (nếu thuộc diện phải xin phép), hoàn thành nghĩa vụ tài chính rồi mới xây dựng, xin giấy phép môi trường (nếu thuộc đối tượng).
- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại địa phương trước khi đầu tư.
- Đọc kỹ mục đích và thời hạn trên Giấy chứng nhận.
- Cơ sở bán hàng phát sinh doanh thu cần lập hóa đơn đúng quy định; xem thêm mẫu hóa đơn bán lẻ hợp lệ.
- Không để đất bỏ hoang hoặc dùng sai mục đích, vì có thể bị tính thuế cao hơn và bị xử phạt.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (các Điều 9, 120, 121, 123, 171, 172, 206).
- Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 và các văn bản hướng dẫn về quản lý thuế hiện hành.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Đất phi nông nghiệp có phải là đất thổ cư không?
Không hoàn toàn. Đất thổ cư (đất ở) chỉ là một loại trong nhóm đất phi nông nghiệp. Nhóm này còn gồm đất trụ sở, đất sản xuất – kinh doanh, đất công cộng, đất tôn giáo…
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có được xây nhà ở không?
Không. Loại đất này dùng để xây cơ sở sản xuất và công trình phục vụ sản xuất. Muốn xây nhà ở, bạn phải chuyển mục đích sang đất ở (nếu quy hoạch cho phép và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận).
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có thời hạn bao lâu?
Nếu được Nhà nước giao hoặc cho thuê thì tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt đến 70 năm. Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định và được công nhận, không phải đất giao có thời hạn hay thuê thì sử dụng lâu dài.
Chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp nộp hồ sơ ở đâu?
Với hộ gia đình, cá nhân, nộp tại UBND cấp xã (hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công) nơi có đất, vì Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền sau khi bỏ cấp huyện. Với tổ chức, thẩm quyền chủ yếu thuộc UBND cấp tỉnh.
Thuế đất phi nông nghiệp của đất sản xuất kinh doanh là bao nhiêu?
Mức thuế suất hiện hành là 0,03% tính trên diện tích đất chịu thuế nhân giá đất. Mức này có thể thay đổi nếu luật sửa đổi được Quốc hội thông qua trong thời gian tới.
Hiểu đúng đất phi nông nghiệp là gì giúp bạn xác định đúng mục đích sử dụng, thời hạn, nghĩa vụ tài chính và thủ tục khi mua bán, đầu tư hoặc chuyển mục đích. Với đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, điểm cần kiểm tra trước tiên là nguồn gốc đất, quy hoạch và thông tin ghi trên Giấy chứng nhận.
