Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các nhóm đối tượng được Luật Nhà ở 2023 quy định. Để mua, bạn phải thuộc một nhóm đối tượng, đồng thời đáp ứng điều kiện về nhà ở (chưa có nhà tại tỉnh có dự án, hoặc có nhà nhưng dưới 15 m² sàn/người) và điều kiện về thu nhập. Từ 07/04/2026, trần thu nhập là 25 triệu đồng/tháng với người độc thân và 50 triệu đồng/tháng với vợ chồng.
Tóm tắt nhanh
- Đối tượng: thuộc một trong các nhóm tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023 (người có công, hộ nghèo/cận nghèo, người thu nhập thấp đô thị, công nhân, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang…).
- Thu nhập (nhóm phải xét thu nhập): độc thân ≤ 25 triệu đồng/tháng; độc thân nuôi con chưa thành niên ≤ 35 triệu đồng/tháng; đã kết hôn ≤ 50 triệu đồng/tháng cho cả hai vợ chồng.
- Nhà ở: chưa có nhà thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố nơi có dự án; hoặc có nhà nhưng bình quân dưới 15 m² sàn/người.
- Nộp hồ sơ: trực tiếp cho chủ đầu tư dự án; thu nhập của lao động tự do do Công an cấp xã xác nhận.
- Bán lại: chưa đủ 5 năm kể từ khi trả hết tiền thì chỉ được bán cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội là gì?
Nhà ở xã hội là nhà ở được Nhà nước hỗ trợ (về đất, ưu đãi đầu tư, vay vốn…) để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê với giá thấp hơn thị trường. Chính sách hiện hành nằm trong Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP, được sửa đổi nhiều lần bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP, Nghị định 54/2026/NĐ-CP và Nghị định 136/2026/NĐ-CP.
Nhà ở xã hội cũng bị giới hạn về quy mô. Căn hộ có diện tích sử dụng tối đa 70 m². Tuỳ tình hình địa phương, UBND cấp tỉnh được tăng thêm không quá 10% mức này, và số căn trên 70 m² không quá 10% tổng số căn của dự án.
Về quy mô phát triển, Chính phủ đã giao chỉ tiêu cho các địa phương giai đoạn 2026–2030 tại Nghị quyết 303 ngày 30/9/2026. Tổng cộng gần 900 nghìn căn, gồm hơn 708 nghìn căn để bán, cho thuê mua và hơn 191 nghìn căn cho thuê.
Ai được mua nhà ở xã hội?
Điều 76 Luật Nhà ở 2023 quy định 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Từ 01/07/2026, theo Luật Dân số 2025, người có từ 02 con đẻ trở lên được bổ sung vào nhóm được ưu tiên mua. Các nhóm chính gồm:
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở;
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo ở nông thôn, ở nông thôn vùng thường xuyên chịu thiên tai, biến đổi khí hậu, và ở đô thị;
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
- Công nhân, người lao động làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp;
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân và viên chức quốc phòng, công an và các đối tượng thuộc lực lượng vũ trang theo quy định;
- Cán bộ, công chức, viên chức;
- Người đã trả lại nhà ở công vụ; học sinh, sinh viên, học viên các cơ sở giáo dục; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất, phải giải tỏa nhà ở theo quy định.
Không phải nhóm nào cũng phải xét thu nhập theo mức 25/50 triệu đồng. Người có công, hộ nghèo, cận nghèo chủ yếu phải chứng minh đúng diện đối tượng và điều kiện nhà ở. Mức trần thu nhập áp dụng cho người thu nhập thấp đô thị, công nhân, người lao động và cán bộ, công chức, viên chức.
Khi nhiều người cùng đăng ký, chủ đầu tư xét theo thứ tự ưu tiên. Nếu số hồ sơ hợp lệ vượt số căn, chủ đầu tư tổ chức bốc thăm. Nữ giới đứng đơn là người đơn thân hoặc chủ hộ trên cơ sở dữ liệu cư trú cũng thuộc diện được ưu tiên.
Điều kiện về thu nhập để mua nhà ở xã hội
Nghị định 136/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 07/04/2026, sửa đổi khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP và nâng trần thu nhập thêm 5–10 triệu đồng so với trước. Mức hiện hành như sau:
| Người đứng đơn | Trước 07/04/2026 | Từ 07/04/2026 |
|---|---|---|
| Chưa kết hôn hoặc được xác nhận độc thân | Không quá 20 triệu đồng/tháng | Không quá 25 triệu đồng/tháng |
| Độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên | Không quá 30 triệu đồng/tháng | Không quá 35 triệu đồng/tháng |
| Đã kết hôn (tổng thu nhập hai vợ chồng) | Không quá 40 triệu đồng/tháng | Không quá 50 triệu đồng/tháng |
- Thu nhập tính theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi bạn làm việc xác nhận.
- Thời gian xác định thu nhập là 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
- UBND cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập theo điều kiện địa phương và số người phụ thuộc. Hệ số này không vượt tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người của địa phương so với cả nước. Tỉnh, thành nơi bạn đăng ký có thể áp dụng mức khác, vì vậy hãy hỏi chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng. Nếu cần xác định người phụ thuộc, bạn có thể xem hướng dẫn tra cứu người phụ thuộc giảm trừ gia cảnh.
Lưu ý: giấy tờ chứng minh thu nhập đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trước ngày 07/04/2026 vẫn được dùng và có giá trị 12 tháng kể từ ngày xác nhận. Báo chí cũng ghi nhận người thu nhập thấp đô thị không có hợp đồng lao động vẫn bị giới hạn ở mức 15 triệu đồng (độc thân) và 30 triệu đồng (đã kết hôn). Nhóm này nên kiểm tra kỹ với cơ quan xác nhận trước khi nộp hồ sơ.
Điều kiện về nhà ở: thế nào là “chưa có nhà”?
Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP) quy định bạn đáp ứng điều kiện nhà ở nếu thuộc một trong hai trường hợp:
- Trường hợp 1 – chưa có nhà: bạn và vợ hoặc chồng (nếu có) không có tên, hoặc không có thông tin về nhà ở, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố nơi có dự án. Nghị định 54/2026 mở rộng tiêu chí này và không phụ thuộc thời điểm nộp hồ sơ.
- Trường hợp 2 – có nhà nhưng nhỏ: bạn có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn 15 m² sàn/người. Số người tính gồm người đứng đơn, vợ hoặc chồng, cha mẹ (nếu có) và các con (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó.
Ngoài ra, bạn chưa từng được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Bạn cũng chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới hình thức khác tại tỉnh, thành nơi có dự án. Người thuộc lực lượng vũ trang, cán bộ, công chức, viên chức đang ở nhà công vụ thì không đủ điều kiện.
Ví dụ: anh Nam, 29 tuổi, độc thân, lương thực nhận 22 triệu đồng/tháng và không có tên trong sổ đỏ nào tại tỉnh có dự án. Anh đủ cả điều kiện thu nhập (dưới 25 triệu đồng) lẫn điều kiện nhà ở. Nếu anh đang đứng tên một căn nhà ở tỉnh khác thì vẫn được xét, vì điều kiện chỉ tính trong phạm vi tỉnh, thành nơi có dự án.
Khi chứng minh “chưa có tên trong Giấy chứng nhận”, hãy lưu ý đất mua bằng giấy tay chưa được cấp sổ thì có thể phát sinh nhiều vướng mắc về tính hợp pháp. Bạn có thể tham khảo thêm quy định về giấy tờ mua bán đất viết tay. Với trường hợp nhà ở thuộc nơi bạn đang thường trú, xem thêm cách đăng ký tạm trú online để khai báo nơi ở hiện tại đúng quy định.
Hồ sơ mua nhà ở xã hội gồm những gì?
Bộ hồ sơ thường gồm bốn nhóm giấy tờ:
- Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội theo mẫu ban hành kèm nghị định hiện hành (bạn nên lấy mẫu mới nhất từ chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng, vì mẫu đã được điều chỉnh qua các lần sửa đổi);
- Giấy tờ chứng minh đối tượng: hợp đồng lao động, quyết định tuyển dụng, giấy xác nhận hộ nghèo/cận nghèo, giấy tờ người có công… tuỳ nhóm. Với người thu nhập thấp không có hợp đồng lao động, đơn đề nghị xác nhận thu nhập đồng thời là giấy tờ chứng minh đối tượng;
- Giấy tờ chứng minh thu nhập: bảng lương do đơn vị xác nhận; lao động tự do thì xin xác nhận của Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại (Nghị định 54/2026/NĐ-CP chuyển thẩm quyền này từ UBND cấp xã sang Công an cấp xã);
- Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở: giấy xác nhận thực trạng nhà ở theo mẫu quy định.
Người đã kết hôn cần thêm giấy đăng ký kết hôn. Người độc thân nên chuẩn bị giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, và có thể tham khảo mẫu giấy xác nhận nhân thân để hiểu rõ nội dung xác nhận. Giấy tờ tuỳ thân là thẻ căn cước hoặc CCCD còn hạn. Nếu cần kiểm tra thông tin trên thẻ, bạn có thể tra số căn cước công dân online.
Cảnh báo: khai sai thông tin, làm giả hoặc dùng giấy xác nhận không đúng sự thật để được mua nhà ở xã hội có thể bị thu hồi quyền mua và bị xử lý theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu giả mạo giấy tờ. Hãy kê khai trung thực và chỉ nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư, không qua môi giới.
Thủ tục mua nhà ở xã hội
- Bước 1 – Theo dõi thông tin dự án: chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên cổng thông tin của Sở Xây dựng, hệ thống dữ liệu quốc gia và báo địa phương, tối thiểu 30 ngày trước khi nhận hồ sơ. Thông tin gồm số căn, giá bán tạm tính, thời gian nhận hồ sơ.
- Bước 2 – Chuẩn bị giấy tờ: xin xác nhận đối tượng, thu nhập và nhà ở. Giấy xác nhận thu nhập tính trong 12 tháng liền kề, vì vậy nên xin sát thời điểm nộp.
- Bước 3 – Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư: nộp trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc qua cơ quan, đơn vị nơi bạn làm việc. Thời gian nhận hồ sơ tối thiểu 30 ngày, chủ đầu tư phải cấp giấy biên nhận.
- Bước 4 – Xét duyệt: chủ đầu tư rà soát hồ sơ, thông báo bổ sung nếu thiếu, lập danh sách và gửi Sở Xây dựng kiểm tra. Danh sách đủ điều kiện được công khai; nếu số hồ sơ vượt số căn thì bốc thăm theo nhóm ưu tiên.
- Bước 5 – Ký hợp đồng: sau khi Sở Xây dựng có văn bản chấp thuận, chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với người trúng suất, thanh toán và nhận bàn giao nhà.
Vay vốn, thời hạn bán lại và những lưu ý
Vay mua nhà ở xã hội được tối đa bao nhiêu?
Khi vay Ngân hàng Chính sách xã hội, mức vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà. Với người dưới 35 tuổi, Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất ưu đãi từ 01/07 đến 31/12/2026 là 6,5%/năm trong 5 năm đầu và 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo. Lãi suất thay đổi theo từng giai đoạn, vì vậy bạn cần hỏi ngân hàng cho vay trước khi ký hợp đồng.
Mua xong bao lâu được bán lại?
Trong thời hạn chưa đủ 5 năm kể từ khi trả hết tiền mua, bạn chỉ được bán lại cho chủ đầu tư (nếu dự án đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách) hoặc cho người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Giá bán tối đa bằng giá bán ghi trong hợp đồng với chủ đầu tư. Đủ 5 năm trở lên, bạn được bán theo cơ chế thị trường nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Những sai sót thường gặp khi đăng ký
- Xin giấy xác nhận thu nhập quá sớm nên hết thời hạn khi nộp hồ sơ;
- Không tính thu nhập của vợ hoặc chồng khi đã kết hôn;
- Nhầm điều kiện nhà ở: nhà đứng tên ở tỉnh khác thường không ảnh hưởng, nhưng nhà tại tỉnh có dự án thì phải đạt mức dưới 15 m² sàn/người;
- Dùng thông tin cũ (trần 20/40 triệu đồng) trong khi mức hiện hành đã tăng.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2023 (Điều 76, 77, 78, 79) và Luật Dân số 2025 (bổ sung đối tượng ưu tiên từ 01/07/2026);
- Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;
- Nghị định 261/2025/NĐ-CP, Nghị định 54/2026/NĐ-CP và Nghị định 136/2026/NĐ-CP (hiệu lực 07/04/2026) sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2024/NĐ-CP;
- Nghị quyết 303 ngày 30/09/2026 của Chính phủ về chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Thu nhập bao nhiêu thì được mua nhà ở xã hội năm 2026?
Từ 07/04/2026, người độc thân có thu nhập thực nhận không quá 25 triệu đồng/tháng, độc thân nuôi con dưới 18 tuổi không quá 35 triệu đồng/tháng. Người đã kết hôn thì tổng thu nhập hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng. Địa phương có thể áp dụng hệ số điều chỉnh theo quy định.
Đã có nhà riêng có được mua nhà ở xã hội không?
Được, nếu nhà đó tại tỉnh, thành nơi có dự án có diện tích bình quân đầu người dưới 15 m² sàn/người. Nếu bạn không có tên hoặc không có thông tin nhà ở trong Giấy chứng nhận tại tỉnh, thành đó thì được xem là chưa có nhà.
Lao động tự do xin xác nhận thu nhập ở đâu?
Theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP, lao động tự do không có hợp đồng lao động xin xác nhận tại Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại. Đơn đề nghị xác nhận cũng là giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được hỗ trợ.
Hồ sơ mua nhà ở xã hội nộp ở đâu?
Bạn nộp cho chủ đầu tư dự án, không nộp lên Sở Xây dựng. Có thể nộp trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc qua cơ quan nơi làm việc. Chủ đầu tư sau đó gửi danh sách để Sở Xây dựng kiểm tra.
Mua nhà ở xã hội xong có được cho thuê hoặc bán lại ngay không?
Không bán ngay được theo giá thị trường. Chưa đủ 5 năm kể từ khi trả hết tiền, bạn chỉ được bán cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá trong hợp đồng mua ban đầu.
Người có từ hai con có được ưu tiên mua nhà ở xã hội không?
Có. Từ 01/07/2026, theo Luật Dân số 2025, người có từ 02 con đẻ trở lên được bổ sung vào nhóm ưu tiên mua nhà ở xã hội. Ưu tiên này chỉ áp dụng khi bạn đã thuộc đối tượng và đủ điều kiện nhà ở, thu nhập.
Tóm lại, để mua nhà ở xã hội bạn cần thuộc đúng nhóm đối tượng, chưa có nhà (hoặc dưới 15 m² sàn/người) tại tỉnh có dự án và không vượt trần thu nhập 25/35/50 triệu đồng/tháng theo mức hiện hành. Hãy theo dõi thông báo của chủ đầu tư và Sở Xây dựng, chuẩn bị giấy xác nhận đúng thời hạn và kê khai trung thực.
