Biên bản quyết toán hợp đồng xây dựng là văn bản để bên giao thầu và bên nhận thầu xác nhận giá trị công việc đã hoàn thành, số tiền đã thanh toán và số tiền còn phải trả. Từ 01/07/2026, việc quyết toán thực hiện theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP, với thời hạn quyết toán tối đa 60 ngày kể từ khi nghiệm thu toàn bộ công việc.
Tóm tắt nhanh
- Nghị định 210/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/07/2026) thay Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng.
- Hồ sơ quyết toán do bên nhận thầu lập, có xác nhận của đại diện bên giao thầu (hoặc tư vấn nếu có) và đại diện bên nhận thầu.
- Thành phần chủ yếu: biên bản nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công việc, bảng tính giá trị quyết toán A-B, hồ sơ hoàn công, nhật ký thi công và các tài liệu khác theo hợp đồng.
- Một bên không quyết toán theo thỏa thuận thì bên kia có quyền đơn phương quyết toán theo Luật Xây dựng 2025.
- Bài có sẵn mẫu biên bản đầy đủ để bạn sao chép và chỉnh sửa theo hợp đồng của mình.
Biên bản quyết toán hợp đồng xây dựng là gì?
Đây là văn bản chốt lại toàn bộ quan hệ thanh toán của một hợp đồng xây dựng sau khi công việc đã xong và được nghiệm thu. Biên bản nêu rõ giá trị hợp đồng, phần phát sinh (nếu có), số tiền đã thanh toán hoặc tạm ứng, khoản bảo hành giữ lại và số tiền còn lại.
Bạn cần phân biệt các khái niệm hay bị nhầm lẫn:
- Quyết toán hợp đồng xây dựng (quyết toán A-B): làm giữa bên giao thầu (A) và bên nhận thầu (B) theo hợp đồng.
- Thanh lý hợp đồng: văn bản xác nhận các bên đã hoàn thành nghĩa vụ hoặc hợp đồng chấm dứt, thường làm sau quyết toán.
- Quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành: thủ tục giữa chủ đầu tư với cơ quan có thẩm quyền, theo quy định riêng về quản lý vốn đầu tư, không phải biên bản giữa hai bên hợp đồng.
- Quyết toán thuế: nghĩa vụ kê khai với cơ quan thuế, thuộc lĩnh vực khác.
Quy định hiện hành từ 01/07/2026
Trước đây, nhiều người áp dụng Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP). Hiện nay, hai nghị định này đã được thay thế bởi Nghị định 210/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026, có hiệu lực cùng Luật Xây dựng 2025 từ 01/07/2026.
Những điểm chính về quyết toán:
- Luật Xây dựng 2025 yêu cầu hợp đồng phải quy định cụ thể việc thanh toán, tạm thanh toán, quyết toán và thanh lý, kể cả trường hợp đơn phương quyết toán, thanh lý.
- Bên nhận thầu có trách nhiệm quyết toán với bên giao thầu, phù hợp loại hợp đồng, giá hợp đồng và thời hạn theo thỏa thuận. Nội dung, hồ sơ quyết toán phải phù hợp với hợp đồng đã ký.
- Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định thời hạn quyết toán tối đa 60 ngày kể từ ngày toàn bộ công việc hoàn thành và được nghiệm thu theo thỏa thuận. Một số trường hợp đặc thù có quy định riêng, bạn nên đối chiếu văn bản.
- Nếu nhà thầu là liên danh, việc quyết toán phần giá trị của từng thành viên do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Lưu ý: Hợp đồng ký trước 01/07/2026 vẫn có thể bị chi phối bởi điều khoản chuyển tiếp và nội dung đã thỏa thuận. Hãy đọc lại điều khoản thanh toán, quyết toán trong hợp đồng của bạn trước khi dùng mẫu.
Hồ sơ quyết toán gồm những gì?
Hồ sơ do bên nhận thầu lập, phù hợp với loại hợp đồng và có thể dùng biểu mẫu mà hợp đồng đã thỏa thuận. Thành phần chủ yếu theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP gồm:
| Tài liệu | Nội dung chính |
|---|---|
| Biên bản nghiệm thu hoàn thành | Xác nhận hoàn thành toàn bộ công việc trong phạm vi hợp đồng và công việc phát sinh ngoài phạm vi (nếu có) |
| Bảng tính giá trị quyết toán (A-B) | Giá trị công việc hoàn thành, khối lượng phát sinh, số đã thanh toán hoặc tạm thanh toán, số còn lại bên giao thầu phải trả |
| Hồ sơ hoàn công, nhật ký thi công | Áp dụng với hợp đồng có công việc thi công xây dựng |
| Tài liệu khác | Theo thỏa thuận trong hợp đồng |
Mẫu biên bản quyết toán hợp đồng xây dựng
Mẫu dưới đây mang tính tham khảo. Bạn điều chỉnh theo loại hợp đồng (trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian…) và các thỏa thuận cụ thể.
MẪU BIÊN BẢN QUYẾT TOÁN HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
BIÊN BẢN QUYẾT TOÁN HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG
Số: ……/……
Hợp đồng số: ………… ngày ……/……/……… về việc: …………………………………………
Công trình/gói thầu: ………………………………………………………………………
Căn cứ Luật Xây dựng 2025; Nghị định 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ; các văn bản pháp luật liên quan;
Căn cứ hợp đồng xây dựng số ………… ngày ……/……/……… và các phụ lục hợp đồng (nếu có);
Căn cứ biên bản nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công việc ngày ……/……/………;
Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………………………, chúng tôi gồm:
I. BÊN GIAO THẦU (BÊN A): …………………………………………
Địa chỉ: …………………………………………………………
Mã số thuế: ……………………… Tài khoản: ……………………… tại ngân hàng: ………………
Đại diện: Ông/Bà ……………………… Chức vụ: ………………………
II. BÊN NHẬN THẦU (BÊN B): …………………………………………
Địa chỉ: …………………………………………………………
Mã số thuế: ……………………… Tài khoản: ……………………… tại ngân hàng: ………………
Đại diện: Ông/Bà ……………………… Chức vụ: ………………………
III. ĐẠI DIỆN TƯ VẤN GIÁM SÁT (nếu có): …………………………………………
Hai bên cùng thống nhất quyết toán hợp đồng với các nội dung sau:
Điều 1. Giá trị hợp đồng và phạm vi công việc
1. Loại hợp đồng: ………………………… Giá hợp đồng ban đầu: ………………… đồng (đã/chưa gồm thuế GTGT).
2. Phạm vi công việc theo hợp đồng: ……………………………………………
3. Thời gian thực hiện: từ ……/……/……… đến ……/……/………; ngày nghiệm thu hoàn thành: ……/……/………
Điều 2. Bảng tính giá trị quyết toán (A-B)
| STT | Nội dung | Giá trị (đồng) |
|---|---|---|
| 1 | Giá trị công việc hoàn thành theo hợp đồng | …………… |
| 2 | Giá trị công việc phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng (nếu có) | …………… |
| 3 | Giá trị điều chỉnh giá (nếu có) | …………… |
| 4 | Tổng giá trị quyết toán (1+2+3) | …………… |
| 5 | Giá trị đã tạm ứng | …………… |
| 6 | Giá trị đã thanh toán (không gồm tạm ứng) | …………… |
| 7 | Tiền bảo hành giữ lại (nếu có) | …………… |
| 8 | Giá trị còn lại Bên A phải thanh toán cho Bên B (4 − 5 − 6 − 7) | …………… |
Bằng chữ: ……………………………………………………………………………
Điều 3. Thanh toán giá trị còn lại
1. Bên A thanh toán cho Bên B số tiền tại dòng 8 Điều 2 trong thời hạn ….. ngày kể từ ngày ký biên bản này, bằng hình thức ……………………………
2. Tiền bảo hành giữ lại được hoàn trả khi hết thời hạn bảo hành và Bên B hoàn thành nghĩa vụ bảo hành theo hợp đồng.
3. Trường hợp Bên A chậm thanh toán, Bên B có quyền yêu cầu lãi chậm thanh toán theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định pháp luật.
Điều 4. Hồ sơ kèm theo biên bản
1. Biên bản nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công việc.
2. Bảng tính giá trị quyết toán chi tiết (quyết toán A-B).
3. Hồ sơ hoàn công, nhật ký thi công xây dựng công trình (nếu có công việc thi công).
4. Các tài liệu khác theo hợp đồng: ……………………………………………
Điều 5. Cam kết chung
1. Hai bên xác nhận số liệu trong biên bản là chính xác, trung thực và chịu trách nhiệm trước pháp luật về số liệu đã xác nhận.
2. Sau khi Bên A thanh toán đủ giá trị còn lại và các bên hoàn thành nghĩa vụ khác, hai bên tiến hành thanh lý hợp đồng theo thỏa thuận.
3. Biên bản được lập thành ….. bản có giá trị pháp lý như nhau, Bên A giữ ….. bản, Bên B giữ ….. bản.
ĐẠI DIỆN BÊN GIAO THẦU (BÊN A) ĐẠI DIỆN BÊN NHẬN THẦU (BÊN B)
(Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu) (Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu)
ĐẠI DIỆN TƯ VẤN (nếu có)
(Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu)
Hướng dẫn điền mẫu
- Bước 1: Ghi đúng căn cứ. Nêu số, ngày hợp đồng, các phụ lục và biên bản nghiệm thu hoàn thành. Nếu hợp đồng ký trước 01/07/2026, bạn vẫn nên giữ các căn cứ theo hợp đồng và bổ sung văn bản đang áp dụng.
- Bước 2: Điền thông tin các bên. Tên, địa chỉ, mã số thuế, tài khoản và người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền (đính kèm giấy ủy quyền nếu có). Với nhà thầu là cá nhân hoặc hộ kinh doanh, bạn có thể xem cách tra cứu mã số thuế cá nhân.
- Bước 3: Lập bảng giá trị quyết toán. Đối chiếu từng dòng với hợp đồng, biên bản nghiệm thu và các đợt thanh toán đã thực hiện. Số tiền còn lại phải khớp với sổ sách hai bên.
- Bước 4: Thống nhất thời hạn thanh toán phần còn lại. Ghi rõ số ngày, hình thức thanh toán và xử lý tiền bảo hành.
- Bước 5: Ký, đóng dấu. Đại diện hai bên ký, đóng dấu. Biên bản nhiều trang nên đóng dấu giáp lai, bạn có thể tham khảo cách đóng dấu giáp lai.
Đơn phương quyết toán khi bên kia không hợp tác
Luật Xây dựng 2025 cho phép một bên tự quyết toán, thanh lý khi bên còn lại không tiến hành theo thỏa thuận trong hợp đồng. Khi đó, bên đơn phương quyết toán lập hồ sơ quyết toán. Thành phần hồ sơ theo hợp đồng và theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
Trong thực tế, bạn nên:
- Gửi văn bản yêu cầu quyết toán nhiều lần, có bằng chứng gửi và nhận (công văn, thư bảo đảm, email theo thỏa thuận).
- Lưu đủ biên bản nghiệm thu, nhật ký, khối lượng, chứng từ thanh toán.
- Đọc kỹ điều khoản đơn phương quyết toán trong hợp đồng, vì luật yêu cầu hợp đồng phải quy định nội dung này.
Cảnh báo: Không tự ý ghi số liệu khi chưa có căn cứ nghiệm thu và thanh toán. Số liệu sai có thể dẫn đến tranh chấp và trách nhiệm bồi thường.
Lưu ý khi lập biên bản
- Chậm thanh toán: bên nhận thầu có quyền yêu cầu lãi chậm thanh toán theo hợp đồng và Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Nếu bên giao thầu chậm thanh toán một giai đoạn quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn, nhà thầu có thể có quyền tạm dừng thi công theo luật, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác.
- Hóa đơn: giá trị thanh toán cần khớp với hóa đơn đã xuất. Từ 01/07/2026 hóa đơn thực hiện theo Nghị định 254/2026/NĐ-CP; bạn có thể xem thêm bài về mẫu hóa đơn hợp lệ.
- Công nợ còn lại: nếu hai bên thỏa thuận trả dần, nên lập thêm văn bản cam kết thanh toán rõ ràng. Bạn có thể tham khảo cách soạn giấy ghi nợ cho phần công nợ này.
- Cách viết văn bản: dùng câu ngắn, số liệu nhất quán, tránh từ mơ hồ; xem thêm về phong cách ngôn ngữ hành chính.
- Lưu trữ: giữ biên bản và toàn bộ hồ sơ kèm theo đầy đủ, vì đây là chứng cứ chính khi có tranh chấp hoặc thanh tra, kiểm toán.
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng 2025 (hiệu lực 01/07/2026), quy định về thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng tại Điều 87.
- Nghị định 210/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng (thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP).
- Nghị định 254/2026/NĐ-CP về hóa đơn, chứng từ (hiệu lực 01/07/2026).
- Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng và nghĩa vụ thanh toán.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Biên bản quyết toán do bên nào lập?
Theo Luật Xây dựng 2025, bên nhận thầu có trách nhiệm quyết toán hợp đồng với bên giao thầu và lập hồ sơ quyết toán. Hồ sơ được đại diện bên giao thầu (hoặc tư vấn nếu có) và đại diện bên nhận thầu xác nhận.
Thời hạn quyết toán hợp đồng xây dựng là bao lâu?
Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định tối đa 60 ngày kể từ ngày toàn bộ công việc hoàn thành và được nghiệm thu theo thỏa thuận. Một số trường hợp đặc thù có quy định riêng, nên bạn cần đối chiếu hợp đồng và nghị định.
Quyết toán A-B khác gì quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành?
Quyết toán A-B là giữa bên giao thầu và bên nhận thầu theo từng hợp đồng. Quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành là thủ tục của chủ đầu tư với cơ quan có thẩm quyền, theo quy định riêng về quản lý vốn đầu tư.
Quyết toán xong có phải làm biên bản thanh lý hợp đồng không?
Có. Luật yêu cầu hợp đồng quy định cả việc thanh lý. Sau khi quyết toán và hoàn thành các nghĩa vụ, hai bên lập biên bản thanh lý để chấm dứt quan hệ hợp đồng. Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định thời hạn thanh lý tối đa 45 ngày kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ hoặc hợp đồng chấm dứt.
Bên giao thầu không chịu ký quyết toán thì làm sao?
Bạn gửi văn bản yêu cầu có bằng chứng, rồi có thể đơn phương quyết toán theo Luật Xây dựng 2025 nếu hợp đồng đã quy định nội dung này. Nếu vẫn tranh chấp, các bên giải quyết theo điều khoản tranh chấp của hợp đồng (thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc Tòa án).
Biên bản quyết toán giúp chốt rõ số tiền hai bên phải thanh toán và là căn cứ để thanh lý hợp đồng. Bạn nên lập sớm, trong thời hạn đã thỏa thuận, đối chiếu số liệu với hợp đồng và biên bản nghiệm thu, rồi lưu giữ đầy đủ hồ sơ để tránh tranh chấp về sau.
