Từ 01/07/2026, việc phá dỡ công trình xây dựng thực hiện theo Điều 54 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Công trình thuộc diện phải phá dỡ (lấn chiếm đất, xây không phép, sai quy hoạch, có nguy cơ sụp đổ…) thì chủ sở hữu phải chấp hành quyết định phá dỡ. Nếu không chấp hành, công trình bị cưỡng chế và chủ công trình chịu mọi chi phí.
Tóm tắt nhanh
- Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ 01/07/2026, thay Luật Xây dựng 2014; phá dỡ công trình quy định tại Điều 54.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/07/2026) hướng dẫn trình tự, phương án và trách nhiệm phá dỡ.
- Chủ tịch UBND cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã (theo phân cấp) ra quyết định phá dỡ và quyết định cưỡng chế phá dỡ.
- Xử phạt xây dựng sai phép áp dụng Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/08/2026), thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
- Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây mới là một trường hợp được phép phá dỡ theo luật.
Phá dỡ công trình xây dựng là gì, luật nào điều chỉnh?
Phá dỡ công trình xây dựng là việc tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần công trình hiện hữu theo trình tự và biện pháp kỹ thuật nhất định, nhằm chấm dứt sự tồn tại của công trình hoặc bộ phận công trình đó. Việc phá dỡ phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình lân cận và vệ sinh môi trường.
Hiện nay, các văn bản chính gồm:
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/07/2026): quy định các trường hợp phá dỡ và trách nhiệm các bên tại Điều 54.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026: hướng dẫn chi tiết về quản lý chất lượng, thi công, bảo trì và phá dỡ công trình.
- Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/08/2026: xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, trong đó có biện pháp buộc phá dỡ.
Lưu ý: Trước đây, bạn có thể gặp các cụm từ “tháo dỡ công trình”, “Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020” và “Nghị định 16/2022/NĐ-CP”. Các văn bản này đã được thay thế hoặc không còn là căn cứ chính từ giữa năm 2026. Từ “tháo dỡ” trong các bài cũ nay được dùng thống nhất là “phá dỡ”.
Những trường hợp phải phá dỡ công trình
Theo khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng 2025, việc phá dỡ công trình được thực hiện trong các trường hợp sau (tóm lược theo nhóm):
Nhóm phá dỡ vì an toàn và nhu cầu phát triển
- Giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm.
- Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận.
- Công trình phải phá dỡ khẩn cấp để phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh hoặc nhiệm vụ cấp bách về quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế mà không thể tiếp tục sử dụng.
Nhóm phá dỡ do vi phạm pháp luật
- Công trình trong khu vực cấm xây dựng.
- Công trình xây sai quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành.
- Công trình không có giấy phép xây dựng (khi thuộc diện phải có giấy phép) hoặc xây sai nội dung giấy phép.
- Công trình lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây sai thiết kế đã phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Nhóm phá dỡ theo nhu cầu của chủ sở hữu
- Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây mới.
- Phá dỡ theo nhu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình.
Ai có thẩm quyền ra quyết định phá dỡ, cưỡng chế?
Từ 01/07/2025, chính quyền địa phương chỉ còn hai cấp (tỉnh – xã/phường), không còn cấp huyện. Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã (theo phân cấp) hoặc cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định phá dỡ đối với trường hợp phải phá dỡ. Khi chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình không thực hiện trách nhiệm của mình, các chủ thể này ra quyết định cưỡng chế phá dỡ và tổ chức thực hiện.
Các bài viết cũ thường ghi thẩm quyền của “Chủ tịch UBND cấp huyện”. Nay thẩm quyền này được chuyển cho UBND cấp xã hoặc cấp tỉnh, tùy phân cấp và quy mô công trình.
Lưu ý: Quyết định phá dỡ, quyết định cưỡng chế là văn bản hành chính nên có thể, thể thức và nội dung phải đúng quy định. Bạn có thể tham khảo thêm về phong cách ngôn ngữ hành chính để hiểu cách đọc các văn bản này.
Trình tự phá dỡ công trình xây dựng
Theo Điều 44 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, việc phá dỡ công trình thuộc các trường hợp tại khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng 2025 thực hiện lần lượt như sau:
- Bước 1: Lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình. Nội dung gồm căn cứ lập phương án, thông tin chung về công trình hoặc hạng mục phải phá dỡ, danh mục tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật áp dụng, thiết kế phương án phá dỡ, tiến độ và kinh phí.
- Bước 2: Có quyết định phá dỡ hoặc quyết định cưỡng chế phá dỡ, nếu công trình thuộc diện bắt buộc phải có quyết định.
- Bước 3: Thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án, giải pháp phá dỡ đối với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng.
- Bước 4: Lập biện pháp thi công, biện pháp bảo đảm an toàn và tổ chức thi công phá dỡ.
- Bước 5: Tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác phá dỡ.
Phá dỡ khẩn cấp
Với công trình phải phá dỡ khẩn cấp, người được giao quản lý, thực hiện phá dỡ được tự quyết định các công việc trong quá trình tổ chức thực hiện, bảo đảm tiến độ, an toàn, bảo vệ môi trường và phải chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
Trách nhiệm các bên
- Chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ quản lý, sử dụng công trình: tổ chức phá dỡ theo quy định về xây dựng và pháp luật liên quan.
- Nhà thầu phá dỡ: thực hiện theo biện pháp thi công đã duyệt, theo dõi, quan trắc công trình, bảo đảm an toàn cho người, tài sản và công trình lân cận; chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình.
- Người sở hữu hoặc đang sử dụng công trình thuộc diện phải phá dỡ: chấp hành quyết định phá dỡ.
Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm
Luật Xây dựng 2025 quy định rõ: tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc đang sử dụng công trình thuộc diện phải phá dỡ mà không chấp hành quyết định phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.
Trong thực tế xử lý vi phạm hành chính, quy trình thường diễn ra như sau:
- Cơ quan có thẩm quyền lập biên bản, ra quyết định xử phạt kèm biện pháp buộc phá dỡ phần công trình vi phạm.
- Quyết định ghi thời hạn để bạn tự nguyện phá dỡ.
- Hết thời hạn mà không thực hiện, người có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế và gửi cho người bị cưỡng chế, UBND cấp xã nơi cưỡng chế để phối hợp.
- Nếu trước khi cưỡng chế bạn tự nguyện thi hành, cơ quan chủ trì lập biên bản ghi nhận việc tự nguyện thi hành.
Cảnh báo: Hành vi chống đối, cản trở người thi hành công vụ khi cưỡng chế có thể bị xử phạt hành chính, nghiêm trọng hơn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội chống người thi hành công vụ. Nếu không đồng ý với quyết định, hãy dùng quyền khiếu nại, khởi kiện thay vì cản trở.
Một điểm bạn cần nhớ: cơ quan chỉ được cưỡng chế khi đã có quyết định hợp lệ. Nếu chính quyền tự ý phá dỡ mà không có quyết định xử phạt, quyết định cưỡng chế và thông báo trước, trình tự đó chưa đúng quy định.
Xây dựng sai phép: mức phạt và biện pháp buộc phá dỡ
Từ 26/08/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Nghị định quy định hai hình thức xử phạt chính là cảnh cáo và phạt tiền; mức phạt tối đa với tổ chức trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản là 1 tỷ đồng, mức phạt với cá nhân bằng một nửa mức của tổ chức. Thời hiệu xử phạt trong lĩnh vực xây dựng là 02 năm.
| Nội dung | Quy định hiện hành |
|---|---|
| Văn bản xử phạt | Nghị định 339/2026/NĐ-CP (thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP) |
| Hình thức xử phạt chính | Cảnh cáo; phạt tiền |
| Phạt tối đa (tổ chức, lĩnh vực xây dựng) | 1.000.000.000 đồng; cá nhân bằng 1/2 |
| Xây nhà ở riêng lẻ không có giấy phép (theo thông tin báo chí về Điều 25) | 60–80 triệu đồng |
| Biện pháp khắc phục hậu quả | Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm; buộc khôi phục tình trạng ban đầu… |
| Thời hiệu xử phạt | 02 năm |
Nếu công trình vi phạm trên đất sai mục đích sử dụng, việc xử phạt theo Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Công trình vi phạm đồng thời cả pháp luật đất đai và xây dựng thì có thể bị xử lý theo cả hai nghị định.
Lưu ý: Mức phạt cụ thể phụ thuộc loại công trình, quy mô, khu vực và đối tượng vi phạm. Bạn cần đối chiếu đúng điều khoản trong Nghị định 339/2026/NĐ-CP với tình huống của mình thay vì áp dụng một con số chung.
Tự phá dỡ nhà ở riêng lẻ có cần xin phép không?
Luật Xây dựng 2025 cho phép phá dỡ nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây mới. Khi tự phá dỡ nhà của mình, bạn cần chú ý:
- Bạn phải là chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp. Nên chuẩn bị giấy tờ về đất và nhà ở. Nếu cần nộp bản sao, hãy xem nơi chứng thực giấy tờ theo quy định hiện hành.
- Phải có phương án, biện pháp phá dỡ bảo đảm an toàn cho nhà liền kề, đường xá, vệ sinh môi trường. Với nhà nhiều tầng hoặc sát nhà khác, nên thuê đơn vị đủ năng lực thiết kế biện pháp và thi công.
- Việc phá dỡ để xây nhà mới thường gắn với thủ tục xây dựng. Một số nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng tùy quy mô và khu vực, nên bạn hãy hỏi UBND cấp xã nơi có nhà về yêu cầu cụ thể tại địa phương trước khi khởi công.
- Gây hư hại nhà liền kề do phá dỡ thì bạn hoặc nhà thầu phải bồi thường theo lỗi.
Ví dụ: Anh Hùng có căn nhà cấp 4 ở một phường đô thị, muốn đập bỏ để xây nhà 3 tầng. Anh cần xác định nhà mới có thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng hay không, lập biện pháp phá dỡ an toàn, thông báo cho hàng xóm và thuê nhà thầu có năng lực. Nếu phá dỡ làm nứt tường nhà bên cạnh, anh và nhà thầu phải bồi thường theo mức độ lỗi.
Quyền của chủ công trình khi bị buộc phá dỡ
Có được bồi thường không?
Công trình xây dựng trái phép thường không thuộc diện được bồi thường khi bị buộc phá dỡ. Ngược lại, nếu công trình hợp pháp bị phá dỡ để giải phóng mặt bằng thực hiện dự án, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và phương án được duyệt. Với giao dịch nhà đất bằng giấy tay, bạn nên tìm hiểu cách lập giấy tờ mua bán đất theo quy định pháp luật để biết giấy tờ đó có giá trị chứng minh quyền hợp pháp hay không.
Khiếu nại, khởi kiện
Nếu cho rằng quyết định phá dỡ hoặc cưỡng chế sai đối tượng, sai thẩm quyền, sai trình tự, bạn có quyền khiếu nại theo Luật Khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo Luật Tố tụng hành chính. Hãy lưu giữ quyết định, biên bản, thông báo và giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, nhà.
Chỗ ở khi bị giải tỏa
Nếu phải chuyển chỗ ở trong thời gian chờ tái định cư, bạn cần cập nhật thông tin cư trú. Tham khảo cách đăng ký tạm trú online để làm thủ tục thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Luật phá dỡ công trình xây dựng hiện nay là luật nào?
Điều 54 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, có hiệu lực từ 01/07/2026, là quy định gốc về phá dỡ. Nghị định 207/2026/NĐ-CP hướng dẫn trình tự, phương án và trách nhiệm cụ thể. Việc xử phạt xây dựng sai phép áp dụng Nghị định 339/2026/NĐ-CP.
Công trình xây dựng lấn chiếm đất công có bị phá dỡ không?
Có. Công trình lấn chiếm đất công, hoặc đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác, thuộc diện phải phá dỡ theo Điều 54 Luật Xây dựng 2025. Chủ công trình phải chấp hành quyết định phá dỡ, nếu không sẽ bị cưỡng chế và chịu chi phí.
Ai ra quyết định cưỡng chế phá dỡ sau khi bỏ cấp huyện?
Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã theo phân cấp hoặc cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ra quyết định phá dỡ và cưỡng chế phá dỡ. Thẩm quyền cụ thể phụ thuộc vào phân cấp và quy mô công trình.
Chi phí cưỡng chế phá dỡ do ai chịu?
Người sở hữu hoặc đang sử dụng công trình thuộc diện phải phá dỡ mà không chấp hành quyết định phải chịu mọi chi phí phá dỡ khi bị cưỡng chế.
Xây nhà không phép hiện nay bị phạt theo nghị định nào?
Từ 26/08/2026, áp dụng Nghị định 339/2026/NĐ-CP, thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Ngoài tiền phạt, bạn có thể bị buộc phá dỡ phần công trình vi phạm. Hành vi xảy ra trước ngày nghị định có hiệu lực cần xem thêm quy định chuyển tiếp.
Phá dỡ nhà của mình để xây mới có cần xin phép riêng không?
Luật cho phép phá dỡ nhà ở riêng lẻ để xây mới. Yêu cầu cụ thể (giấy phép xây dựng nhà mới, phương án phá dỡ) tùy quy mô, khu vực và hướng dẫn của địa phương, nên bạn cần hỏi UBND cấp xã nơi có nhà trước khi phá dỡ.
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/07/2026), đặc biệt Điều 54 về phá dỡ công trình xây dựng.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.
- Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/08/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản.
- Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 (sửa đổi, bổ sung) và các văn bản hướng dẫn về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt.
- Luật Đất đai 2024; Luật Khiếu nại; Luật Tố tụng hành chính.
- Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh; chính quyền địa phương 2 cấp từ 01/07/2025.
Tóm lại, phá dỡ công trình xây dựng từ 01/07/2026 phải theo đúng Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP: có phương án an toàn, đúng thẩm quyền và đúng trình tự. Công trình vi phạm bị buộc phá dỡ và cưỡng chế nếu không tự nguyện thực hiện. Khi nhận quyết định, bạn cần đọc kỹ căn cứ, thời hạn và thẩm quyền, rồi chọn chấp hành hoặc khiếu nại đúng pháp luật.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
