Hiện nay không còn “khung giá đất” của Chính phủ. Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất. Từ 01/01/2026, giá đền bù đất nông nghiệp được tính bằng giá trong bảng giá đất do tỉnh, thành phố ban hành, nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Ngoài tiền bồi thường về đất, bạn còn có thể được hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề và bồi thường cây trồng, tài sản trên đất.
Tóm tắt nhanh
- Khung giá đất (Chính phủ ban hành, 5 năm/lần) đã bị bãi bỏ; thay bằng bảng giá đất của từng tỉnh, thành phố, cập nhật hằng năm.
- Từ 01/01/2026, giá đất tính bồi thường = giá trong bảng giá đất × hệ số điều chỉnh giá đất (theo Nghị quyết 254/2025/QH15).
- Tiền bồi thường đất nông nghiệp = diện tích được bồi thường × đơn giá nói trên; phần đất vượt hạn mức thường chỉ được bồi thường chi phí đầu tư còn lại.
- Có thêm các khoản hỗ trợ: ổn định đời sống, đào tạo – chuyển đổi nghề (tối đa 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại), tùy từng địa phương.
- Mức cụ thể khác nhau theo tỉnh; hãy tra bảng giá đất và quyết định hệ số K của tỉnh nơi có đất.
Khung giá đất còn hiệu lực không?
Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất 5 năm một lần. Khung này quy định mức giá tối thiểu và tối đa cho từng loại đất. Các tỉnh dựa vào đó xây dựng bảng giá đất của mình. Vì vậy nhiều người vẫn tìm “khung giá đền bù đất nông nghiệp”.
Hiện nay, Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/08/2024, nhiều nội dung áp dụng từ 01/01/2025) đã bỏ khung giá đất. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, lần đầu công bố và áp dụng từ 01/01/2026, sau đó được điều chỉnh hằng năm khi cần.
| Nội dung | Trước đây (Luật Đất đai 2013) | Hiện nay (Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15) |
|---|---|---|
| Khung giá đất | Chính phủ ban hành, 5 năm/lần | Không còn |
| Bảng giá đất | UBND tỉnh xây dựng, 5 năm/lần | UBND tỉnh xây dựng, HĐND tỉnh quyết định, cập nhật hằng năm từ 01/01/2026 |
| Giá tính bồi thường | Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định theo từng dự án | Bảng giá đất × hệ số điều chỉnh giá đất |
| Thông báo thu hồi đất nông nghiệp | Chậm nhất 90 ngày | Chậm nhất 60 ngày (đất phi nông nghiệp: 120 ngày) |
Lưu ý: Cơ quan soạn thảo đang đề xuất sửa Luật Đất đai 2024, trong đó có việc bỏ hẳn “giá đất cụ thể” và đưa cơ chế bảng giá đất – hệ số K thành quy định của luật. Tại thời điểm tháng 10/2026, nội dung này mới ở giai đoạn dự thảo; bạn cần theo dõi khi luật sửa đổi được ban hành.
Giá đền bù đất nông nghiệp tính thế nào từ năm 2026?
Từ 01/01/2026, theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, giá đất để tính tiền bồi thường về đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Cơ quan có thẩm quyền không phải chờ định giá đất cụ thể cho từng dự án như trước.
CÔNG THỨC TÍNH TIỀN BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Tiền bồi thường = Diện tích đất được bồi thường (m²) × Giá đất trong bảng giá đất (đồng/m²) × Hệ số điều chỉnh giá đất (K)
Ví dụ minh họa (số giả định): hộ ông A có 1.000 m² đất trồng lúa nằm trong hạn mức, đủ điều kiện bồi thường về đất. Bảng giá đất của tỉnh cho vị trí này là 100.000 đồng/m², hệ số K năm 2026 là 1,2. Tiền bồi thường về đất là 1.000 × 100.000 × 1,2 = 120.000.000 đồng, chưa gồm hỗ trợ và bồi thường cây trồng.
Hệ số K có phải lúc nào cũng lớn hơn 1?
Không. Hệ số K do UBND cấp tỉnh quyết định, có thể khác nhau theo khu vực, loại đất và từng thời điểm. Một số tỉnh ban hành hệ số 1,0 cho nhiều trường hợp trong năm 2026. Nếu hệ số chưa phản ánh đúng biến động giá đất, UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức xác định giá đất cụ thể và báo cáo cấp tỉnh xử lý. Các dự án đã được phê duyệt phương án trước ngày Nghị quyết 254 có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã duyệt.
Đơn giá đất nông nghiệp trong bảng giá khoảng bao nhiêu?
Mỗi tỉnh một mức, phân theo loại đất (trồng lúa, trồng cây hằng năm, cây lâu năm, rừng, nuôi trồng thủy sản…), khu vực và vị trí. Ví dụ, bảng giá đất năm 2026 của TP.HCM có mức cao nhất cho đất trồng cây lâu năm ở khu vực I là khoảng 1,44 triệu đồng/m². Ở các tỉnh nông nghiệp, mức này thấp hơn nhiều. Bạn không nên lấy mức của địa phương khác để suy ra số tiền của mình.
Diện tích nào được bồi thường về đất?
Việc bồi thường về đất phụ thuộc vào điều kiện pháp lý của thửa đất và hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương.
- Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện bồi thường: được bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền, bằng đất có mục đích khác hoặc bằng nhà ở, tùy phương án được duyệt và điều kiện thực tế.
- Diện tích trong hạn mức giao đất nông nghiệp: được bồi thường về đất theo diện tích đo đạc thực tế bị thu hồi.
- Diện tích vượt hạn mức: thông thường chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (cải tạo, gia cố đất…), nếu có chứng từ hoặc theo mức UBND tỉnh quy định. Có trường hợp ngoại lệ tùy nguồn gốc đất, nên bạn cần đối chiếu hồ sơ cụ thể.
- Đất sử dụng vi phạm pháp luật đất đai: việc bồi thường phụ thuộc thời điểm và tính chất vi phạm, theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất rất quan trọng. Nếu đất được nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay, bạn nên xem thêm cách lập giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật để hiểu giá trị pháp lý của loại giấy tờ này. Bản sao giấy tờ nộp cho cơ quan bồi thường cần được chứng thực hợp lệ; thông tin có tại bài chứng thực giấy tờ theo quy định hiện hành.
Các khoản hỗ trợ kèm theo
Hỗ trợ là khoản tiền ngoài bồi thường về đất, nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định cuộc sống và sản xuất. Phần lớn nội dung nằm trong Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP; UBND tỉnh có thể quy định chi tiết mức cụ thể.
Hỗ trợ ổn định đời sống
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp, đủ điều kiện được bồi thường về đất, được hỗ trợ ổn định đời sống. Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo mỗi tháng theo thời giá trung bình tại địa phương. Thời gian hỗ trợ phụ thuộc tỷ lệ đất bị thu hồi và việc có phải di chuyển chỗ ở hay không:
| Tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi | Không phải di chuyển chỗ ở | Phải di chuyển chỗ ở |
|---|---|---|
| Từ 30% đến 70% | 6 tháng | 12 tháng |
| Trên 70% | 12 tháng | 24 tháng |
| Dưới 30% | Do UBND cấp tỉnh quyết định mức và thời gian trong phạm vi quy định | |
Vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn có thể được hỗ trợ thời gian dài hơn. “Nhân khẩu” được xác định theo hồ sơ cư trú của hộ tại thời điểm phê duyệt phương án, nên bạn cần giữ thông tin cư trú chính xác; xem thêm hướng dẫn đăng ký tạm trú online nếu thành viên trong hộ sống ngoài nơi thường trú.
Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có đất bị thu hồi được hỗ trợ bằng tiền, tối đa không quá 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất, tính trên toàn bộ diện tích thu hồi nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương. Mức cụ thể (ví dụ 1,5 lần, 2 lần hay 5 lần) do UBND cấp tỉnh quyết định nên chênh lệch giữa các nơi.
Các khoản hỗ trợ khác theo quy định địa phương
Tùy tỉnh, bạn có thể được hỗ trợ thêm, chẳng hạn hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa với đất ở, hỗ trợ đối với diện tích đất nông nghiệp không còn đủ điều kiện sản xuất, hoặc hỗ trợ di chuyển chỗ ở. Ví dụ, Hà Nội đã ban hành quy định riêng năm 2026 về các khoản này, trong đó có mức hỗ trợ 15 triệu đồng/người khi chuyển sang tỉnh, thành phố khác với đất ở bị thu hồi. Bạn cần xem quyết định của tỉnh nơi có đất.
Bồi thường cây trồng, vật nuôi, tài sản trên đất
Ngoài đất, các tài sản hợp pháp trên đất được bồi thường riêng: cây trồng hằng năm, cây lâu năm, vật nuôi thủy sản, nhà, công trình, hệ thống tưới tiêu… Đơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo từng loại cây, giai đoạn sinh trưởng và loại công trình. Cây trồng, vật nuôi mới xuất hiện sau khi có thông báo thu hồi đất thường không được tính. Vì vậy bạn nên chụp ảnh, ghi nhận hiện trạng và tham dự đầy đủ buổi kiểm kê.
Tra cứu bảng giá đất và hệ số K ở đâu?
- Bước 1: Xác định thửa đất thuộc tỉnh, thành phố và xã, phường nào (sau sắp xếp còn 34 tỉnh, thành phố, chính quyền địa phương 2 cấp, không còn cấp huyện).
- Bước 2: Tìm nghị quyết/quyết định về bảng giá đất năm 2026 và quyết định hệ số điều chỉnh giá đất trên cổng thông tin của UBND tỉnh hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (Sở Nông nghiệp và Môi trường).
- Bước 3: Đối chiếu loại đất, khu vực, vị trí của thửa đất với bảng giá; áp dụng hệ số K theo đúng loại đất.
- Bước 4: So sánh kết quả với phương án bồi thường được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất.
Khi làm việc với cơ quan bồi thường, bạn cần mang giấy tờ tùy thân hợp lệ. Nếu chưa rõ nơi cấp và thủ tục thẻ căn cước, hãy xem bài làm căn cước công dân ở đâu theo quy định.
Quyền của người bị thu hồi đất khi thấy giá chưa hợp lý
- Được thông báo trước: thông báo thu hồi đất nông nghiệp chậm nhất 60 ngày trước khi ban hành quyết định thu hồi (theo Nghị quyết 254/2025/QH15).
- Được tham gia ý kiến: phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được niêm yết công khai và lấy ý kiến người có đất bị thu hồi trong thời hạn theo luật; bạn có thể gửi ý kiến bằng văn bản.
- Được khiếu nại, khởi kiện: nếu không đồng ý với quyết định thu hồi hoặc phương án bồi thường, bạn có quyền khiếu nại theo Luật Khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền (từ 01/07/2025 là Tòa án nhân dân khu vực hoặc tỉnh tùy loại việc).
- Được bồi thường chênh lệch trong một số dự án: với dự án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đã đạt trên 75% diện tích và số người sử dụng đất, nếu mức bồi thường thấp hơn mức trung bình giá đã thỏa thuận thì người bị thu hồi được nhận phần chênh lệch, do chủ đầu tư ứng trước.
Cảnh báo: Không ký xác nhận, biên bản kiểm kê hay nhận tiền khi chưa đọc kỹ diện tích, loại đất, đơn giá và hệ số K. Nhận tiền không đồng nghĩa mất quyền khiếu nại, nhưng bạn nên ghi rõ ý kiến vào biên bản nếu chưa đồng ý.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), đặc biệt các quy định về bảng giá đất, giá đất cụ thể, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội về cơ chế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai (hiệu lực từ 01/01/2026, một số điều từ 11/12/2025).
- Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP.
- Nghị quyết, quyết định của HĐND, UBND cấp tỉnh về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ tại từng địa phương.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Quy định có thể thay đổi khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua; mức cụ thể tại từng tỉnh phụ thuộc văn bản của địa phương.
Câu hỏi thường gặp
Khung giá đền bù đất nông nghiệp hiện nay là bao nhiêu?
Không còn khung giá chung toàn quốc. Mức đền bù tính theo bảng giá đất của tỉnh nơi có đất, nhân hệ số điều chỉnh giá đất. Vì vậy cùng loại đất nhưng mỗi tỉnh, mỗi khu vực có mức khác nhau.
Giá đền bù có thấp hơn giá thị trường không?
Có thể có chênh lệch. Luật yêu cầu bảng giá đất bám sát nguyên tắc thị trường và được cập nhật hằng năm, nhưng hệ số K và bảng giá vẫn có thể thấp hơn giá giao dịch thực tế. Bạn có quyền góp ý phương án và khiếu nại nếu thấy chưa phù hợp.
Đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ có được đền bù không?
Có thể, nếu đất thuộc trường hợp đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ hợp pháp theo luật. Đất sử dụng sai mục đích hoặc vi phạm pháp luật đất đai sẽ được xem xét theo thời điểm và mức độ vi phạm, nên mức bồi thường có thể thấp hơn hoặc không có.
Phần đất vượt hạn mức có được bồi thường không?
Thông thường phần vượt hạn mức giao đất nông nghiệp chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, không bồi thường giá trị quyền sử dụng đất. Cần đối chiếu nguồn gốc đất và quy định của địa phương để biết trường hợp cụ thể.
Ai quyết định hệ số điều chỉnh giá đất?
UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm và có thể điều chỉnh trong năm khi cần thiết. Bạn tra văn bản này trên cổng thông tin của UBND tỉnh.
Giá bồi thường áp dụng theo thời điểm nào?
Áp dụng theo bảng giá đất và hệ số K có hiệu lực tại thời điểm quyết định phê duyệt phương án bồi thường, theo quy định của pháp luật và hướng dẫn của địa phương. Dự án đã phê duyệt phương án trước 01/01/2026 tiếp tục thực hiện theo phương án đã duyệt.
Tóm lại, “khung giá đền bù đất nông nghiệp” là cách gọi từ thời Luật Đất đai 2013. Từ năm 2026, bạn cần nhìn vào bảng giá đất của tỉnh, hệ số K, diện tích được bồi thường và các khoản hỗ trợ để biết số tiền thực nhận. Hãy đối chiếu từng con số trong phương án niêm yết với văn bản của địa phương trước khi đồng ý.
