Doanh nghiệp mua nhà, đất không ghi lệ phí trước bạ vào chi phí ngay mà cộng vào nguyên giá tài sản. Khi xác định số phải nộp, kế toán ghi Nợ TK 211 (hoặc 213, 217, 156 tùy mục đích mua), Có TK 3339. Khi nộp tiền, ghi Nợ TK 3339, Có TK 111/112. Từ 01/01/2026, cách ghi này theo Thông tư 99/2025/TT-BTC.
Tóm tắt nhanh
- Mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ.
- Lệ phí trước bạ là chi phí liên quan trực tiếp đến việc có được tài sản, nên tính vào nguyên giá (TSCĐ, bất động sản đầu tư) hoặc giá gốc hàng hóa bất động sản.
- Khoản phải nộp theo dõi trên TK 3339 – Phí, lệ phí và các khoản phải nộp khác.
- Từ 15/08/2026 đến hết 28/02/2027, công dân đủ điều kiện trên VNeID được giảm 10% lệ phí trước bạ nhà, đất nhận chuyển nhượng. Hạch toán theo số thực nộp.
- Thông tư 200/2014/TT-BTC đã được thay bằng Thông tư 99/2025/TT-BTC từ 01/01/2026.
Lệ phí trước bạ nhà đất là gì, tính thế nào?
Lệ phí trước bạ là khoản tổ chức, cá nhân nộp khi đăng ký quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp được miễn. Căn cứ tính gồm hai yếu tố: giá tính lệ phí trước bạ và mức thu theo tỷ lệ phần trăm.
Với nhà, đất, mức thu theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP là 0,5%. Công thức:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%
Về giá tính, nhà tính theo giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành, đất tính theo Bảng giá đất của tỉnh, thành phố. Từ 01/07/2025, Nghị định 175/2025/NĐ-CP quy định: nếu giá nhà, đất (đất gắn liền nhà, không tách riêng giá trị đất) ghi trong hợp đồng cao hơn giá do UBND tỉnh ban hành thì tính theo giá trong hợp đồng. Vì vậy, kế toán phải xác định đúng giá tính này trước khi định khoản, vì số liệu hạch toán chính là số tiền ghi trên thông báo nộp lệ phí trước bạ.
Lưu ý: Từ 01/07/2025 còn 34 tỉnh, thành phố và chính quyền địa phương hai cấp. Bảng giá nhà, giá đất tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh, thành phố ban hành, nên cần tra bảng giá của đúng địa phương tại thời điểm kê khai.
Hạch toán theo chế độ kế toán nào?
Đây là điểm nhiều bài hướng dẫn cũ đã lỗi thời. Trước đây, doanh nghiệp hạch toán theo Thông tư 200/2014/TT-BTC. Hiện nay, Thông tư 99/2025/TT-BTC thay thế Thông tư 200/2014/TT-BTC và có hiệu lực từ 01/01/2026. Các khoản ghi nhận trong năm 2026 phải áp dụng chế độ mới.
- Doanh nghiệp áp dụng Thông tư 99/2025/TT-BTC: dùng các tài khoản 211, 213, 217, 156 và 3339 như hướng dẫn dưới đây.
- Doanh nghiệp nhỏ và vừa: hệ thống tài khoản gọn hơn. Bạn cần đối chiếu danh mục tài khoản đơn vị đang áp dụng (một số tài khoản có thể không có, khi đó theo dõi chi tiết trên tài khoản tài sản phù hợp).
- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh: áp dụng Thông tư 152/2025/TT-BTC hướng dẫn chế độ kế toán cho hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh từ 01/01/2026. Chế độ này thiên về ghi sổ, không dùng hệ thống tài khoản kép như doanh nghiệp.
Thông tư 99 vẫn giữ TK 3339. Danh mục tài khoản có tài khoản 3339 – Phí, lệ phí và các khoản phải nộp khác. Đây là tài khoản dùng để ghi nhận lệ phí trước bạ phải nộp.
Định khoản lệ phí trước bạ theo mục đích mua nhà đất
Nguyên tắc chung: lệ phí trước bạ là chi phí liên quan trực tiếp đến việc có được tài sản. Tài khoản bên Nợ phụ thuộc vào việc bạn mua nhà, đất để làm gì.
| Mục đích mua | Ghi Nợ | Ghi Có |
|---|---|---|
| Nhà, văn phòng dùng cho sản xuất, kinh doanh, quản lý | TK 211 – TSCĐ hữu hình | TK 3339 |
| Quyền sử dụng đất dùng cho sản xuất, kinh doanh | TK 213 – TSCĐ vô hình | TK 3339 |
| Nhà, đất mua để cho thuê hoặc chờ tăng giá | TK 217 – Bất động sản đầu tư | TK 3339 |
| Nhà, đất mua để bán (kinh doanh bất động sản) | TK 156 – Hàng hóa bất động sản | TK 3339 |
Bước 1: Ghi nhận số lệ phí trước bạ phải nộp
Khi nhận thông báo của cơ quan thuế, ghi:
Nợ TK 211, 213, 217 hoặc 156 (số lệ phí trước bạ)
Có TK 3339 – Phí, lệ phí và các khoản phải nộp khác
Cách ghi này khớp với hướng dẫn tại Thông tư 99: khi xác định lệ phí trước bạ trên giá trị tài sản mua về, ghi Nợ TK 211, Có TK 333 (3339). Với bất động sản đầu tư, nguyên giá BĐSĐT mua sẵn gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp như phí tư vấn, lệ phí trước bạ, chi phí giao dịch.
Bước 2: Ghi nhận khi nộp tiền vào ngân sách
Nợ TK 3339
Có TK 111 hoặc 112
Mua nhà gắn liền với đất thì ghi thế nào?
Khi giao dịch gồm cả nhà và quyền sử dụng đất, bạn nên tách giá trị từng phần: nhà ghi TK 211 (khấu hao), đất ghi TK 213 (quyền sử dụng đất lâu dài thường không trích khấu hao). Lệ phí trước bạ cũng phân bổ cho từng phần theo giá trị tương ứng. Cách tách phải nhất quán với hợp đồng, hồ sơ định giá và thông báo nộp lệ phí.
Ví dụ hạch toán cụ thể
Tình huống: Công ty A mua một nhà gắn liền với đất từ một cá nhân để làm văn phòng. Giá chuyển nhượng trong hợp đồng là 4 tỷ đồng, cao hơn giá theo bảng giá của UBND tỉnh, trong đó giá trị nhà là 1,2 tỷ đồng và quyền sử dụng đất là 2,8 tỷ đồng. Công ty thanh toán qua ngân hàng và nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký.
Lệ phí trước bạ = 4.000.000.000 × 0,5% = 20.000.000 đồng (nhà 6.000.000 đồng, đất 14.000.000 đồng).
| Nghiệp vụ | Định khoản (đồng) |
|---|---|
| 1. Thanh toán tiền mua nhà đất | Nợ TK 211: 1.200.000.000 Nợ TK 213: 2.800.000.000 Có TK 112: 4.000.000.000 |
| 2. Xác định lệ phí trước bạ phải nộp | Nợ TK 211: 6.000.000 Nợ TK 213: 14.000.000 Có TK 3339: 20.000.000 |
| 3. Nộp lệ phí trước bạ | Nợ TK 3339: 20.000.000 Có TK 112: 20.000.000 |
Kết quả: nguyên giá nhà là 1.206.000.000 đồng, giá trị quyền sử dụng đất là 2.814.000.000 đồng. Nếu công ty mua cùng nhà đất để cho thuê, thay TK 211 và 213 bằng TK 217. Nếu mua để bán lại, ghi vào TK 156.
Lưu ý: Nếu mua từ doanh nghiệp có hóa đơn giá trị gia tăng, thuế GTGT đầu vào xử lý riêng theo quy định về thuế. Lệ phí trước bạ không chịu thuế GTGT, vì đây là khoản nộp ngân sách, không phải giá bán hàng hóa, dịch vụ.
Nếu bạn cũng quan tâm đến phương tiện, cách tính với xe có mức thu khác hẳn nhà đất. Bạn có thể xem thêm bài cách tính lệ phí trước bạ xe máy.
Được giảm 10% lệ phí trước bạ thì hạch toán ra sao?
Theo Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP của Chính phủ, từ 15/8/2026 đến 28/2/2027, công dân dùng tài khoản định danh điện tử mức 2, khai và nộp lệ phí trước bạ nhà đất bằng phương thức điện tử và đủ điều kiện tích hợp thông tin trên VNeID thì được giảm 10% mức thu. Mức giảm chỉ áp dụng một lần trong một năm, tối đa không quá 5 lần mức lương cơ sở tại thời điểm kê khai.
Theo Thông tư 117/2026/TT-BTC, người nộp cần có VNeID mức 2, tích hợp đủ 5 loại thông tin cơ bản (khai sinh, số thuê bao di động, thẻ/tài khoản ngân hàng và ví điện tử, tài khoản an sinh xã hội, sổ sức khỏe điện tử) và kê khai, nộp lệ phí bằng phương thức điện tử. Một số nguồn tin cho biết có thể thay thế điều kiện này bằng việc đã tích hợp thông tin mã số thuế và tài sản của bên chuyển nhượng. Bạn nên đối chiếu thông báo của cơ quan thuế trước khi kê khai.
Về kế toán, mức thu sau giảm là 0,45% (0,5% trừ 10%). Bạn ghi nhận theo số lệ phí thực tế phải nộp ghi trên thông báo của cơ quan thuế. Ví dụ: giá tính 2 tỷ đồng thì lệ phí là 9.000.000 đồng thay vì 10.000.000 đồng, và nguyên giá chỉ cộng 9.000.000 đồng. Chính sách này dành cho công dân, nên doanh nghiệp không áp dụng.
Cảnh báo: Không tự ý ghi nhận khoản giảm khi chưa có thông báo hoặc chứng từ nộp tiền của cơ quan thuế. Chính sách chỉ áp dụng trong khoảng 15/08/2026 – 28/02/2027. Sau thời điểm đó cần kiểm tra lại văn bản mới nếu có.
Lệ phí trước bạ có được tính vào chi phí được trừ?
Lệ phí trước bạ nhà đất không ghi thẳng vào chi phí trong kỳ. Khoản này nằm trong nguyên giá tài sản, nên được thu hồi dần qua khấu hao (nhà) hoặc khi thanh lý, chuyển nhượng. Với quyền sử dụng đất lâu dài, thường không trích khấu hao nên lệ phí gắn với giá trị đất, chỉ ảnh hưởng đến kết quả khi chuyển nhượng.
Chi phí khấu hao nhà được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp nếu đáp ứng điều kiện về trích khấu hao tài sản cố định và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp. Bạn cần áp dụng đúng quy định về quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định cùng quy định thuế thu nhập doanh nghiệp đang hiệu lực. Một ý kiến thực hành: không hạch toán trực tiếp lệ phí trước bạ vào chi phí, mà đưa vào nguyên giá tài sản cố định.
Với hộ kinh doanh nộp thuế theo doanh thu, thuế được xác định theo tỷ lệ trên doanh thu nên không cần bóc tách chi phí trong trường hợp này. Trường hợp hộ kinh doanh có tính thuế theo thu nhập, chi phí tài sản dùng cho kinh doanh được ghi sổ theo Thông tư 152/2025/TT-BTC.
Chứng từ cần có và lưu ý khi hạch toán
Hồ sơ chứng từ kế toán
- Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất đã công chứng, chứng thực theo quy định.
- Tờ khai lệ phí trước bạ và thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế.
- Chứng từ nộp tiền vào ngân sách nhà nước (giấy nộp tiền, ủy nhiệm chi, sao kê ngân hàng).
- Chứng từ thanh toán tiền mua nhà đất (hóa đơn nếu bên bán là tổ chức, biên bản bàn giao, chứng từ chuyển khoản).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sau khi đăng ký.
Những lỗi thường gặp
- Ghi lệ phí vào TK 642 ngay: sai nguyên tắc, làm nguyên giá thấp và chi phí kỳ đầu cao bất hợp lý.
- Dùng số liệu cũ: tính theo mức thu hoặc cách xác định giá trước 01/07/2025, dẫn đến lệch với thông báo của cơ quan thuế.
- Quên cập nhật tài khoản: vẫn viện dẫn Thông tư 200 khi lập quy chế kế toán hoặc ghi chú báo cáo năm 2026.
- Không tách nhà và đất: khấu hao sai vì quyền sử dụng đất lâu dài không được khấu hao như nhà.
- Ghi nhận thời điểm sai: ghi Có TK 3339 khi chưa có thông báo nộp, hoặc ghi giảm khi chưa nhận được chứng từ nộp tiền.
Việc kê khai thường cần mã số thuế của người nộp. Nếu bạn chưa nhớ hoặc chưa có, tham khảo mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành và cách đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng. Giao dịch mua bán nhà đất cần hồ sơ pháp lý đầy đủ, xem thêm giấy tờ mua bán đất theo quy định pháp luật. Nếu bạn là hộ kinh doanh có phát sinh doanh thu bán hàng, có thể cần biết mẫu hóa đơn bán lẻ hợp lệ.
Căn cứ pháp lý
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ (sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ 01/07/2025).
- Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
- Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp (hiệu lực từ 01/01/2026, thay thế Thông tư 200/2014/TT-BTC).
- Thông tư 152/2025/TT-BTC hướng dẫn chế độ kế toán của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (hiệu lực từ 01/01/2026).
- Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP của Chính phủ về phát triển công dân số và Thông tư 117/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính (giảm 10% lệ phí trước bạ nhà, đất từ 15/08/2026 đến 28/02/2027).
- Luật Đất đai 2024.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Các tài khoản và mức thu có thể thay đổi nếu có văn bản mới. Bạn nên đối chiếu thêm với chế độ kế toán đơn vị đang áp dụng.
Câu hỏi thường gặp
Hạch toán lệ phí trước bạ nhà đất vào tài khoản nào?
Số phải nộp ghi Có TK 3339 – Phí, lệ phí và các khoản phải nộp khác, đối ứng Nợ tài khoản ghi nhận tài sản (TK 211, 213, 217 hoặc 156). Khi nộp tiền, ghi Nợ TK 3339, Có TK 111 hoặc 112.
Lệ phí trước bạ nhà đất có tính vào chi phí không?
Không ghi thẳng vào chi phí kỳ nộp. Lệ phí được cộng vào nguyên giá tài sản, rồi thu hồi qua khấu hao hoặc khi thanh lý, chuyển nhượng, tùy loại tài sản.
Mua nhà đất để bán lại thì hạch toán lệ phí trước bạ thế nào?
Nếu mua để bán trong hoạt động kinh doanh bất động sản, lệ phí trước bạ tính vào giá gốc hàng hóa bất động sản (TK 156). Khi bán, giá vốn kết chuyển theo giá gốc đã gồm lệ phí.
Hiện nay hạch toán theo Thông tư 200 hay Thông tư 99?
Doanh nghiệp áp dụng Thông tư 99/2025/TT-BTC từ 01/01/2026, thay Thông tư 200/2014/TT-BTC. Các nghiệp vụ phát sinh từ năm 2026 cần ghi theo chế độ mới. Doanh nghiệp nhỏ và vừa dùng chế độ kế toán riêng thì tuân theo danh mục tài khoản đang áp dụng.
Lệ phí trước bạ nhà đất hiện nay là bao nhiêu phần trăm?
Mức thu là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ. Từ 15/08/2026 đến hết 28/02/2027, công dân đủ điều kiện về VNeID được giảm 10%, tương đương nộp 0,45%, với mức giảm tối đa không quá 5 lần mức lương cơ sở.
Cá nhân mua nhà đất có phải hạch toán lệ phí trước bạ không?
Cá nhân không kinh doanh không phải ghi sổ kế toán. Bạn chỉ cần kê khai, nộp lệ phí và lưu chứng từ. Nếu nhà đất dùng cho kinh doanh của hộ kinh doanh thì ghi nhận theo Thông tư 152/2025/TT-BTC.
Tóm lại, hạch toán lệ phí trước bạ nhà đất gồm hai bước: ghi nhận số phải nộp vào nguyên giá hoặc giá gốc tài sản đối ứng TK 3339, rồi ghi nhận khi nộp tiền. Điều quan trọng là xác định đúng mục đích mua, giá tính, mức thu 0,5% (hoặc mức sau giảm nếu đủ điều kiện) và dùng đúng chế độ kế toán từ năm 2026.
