Kinh doanh bất động sản: các hình thức và điều kiện 2026

Kinh doanh bất động sản hiện nay gồm hai nhóm: kinh doanh chính bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, chuyển nhượng dự án) và kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, quản lý). Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ thể kinh doanh phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Chỉ cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ được miễn lập doanh nghiệp.

Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vốn để thực hiện các giao dịch về bất động sản nhằm sinh lợi. Pháp luật chia hoạt động này thành kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Phạm vi điều chỉnh nằm ở Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Luật này thay thế Luật năm 2014 và có hiệu lực từ 01/8/2024.

Bạn cần phân biệt hai trường hợp:

• Kinh doanh bất động sản: bạn là người bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng bất động sản để sinh lợi, thường xuyên hoặc có quy mô.
• Giao dịch dân sự thông thường: bạn bán căn nhà đang ở hoặc mảnh đất của gia đình, không nhằm mục đích kinh doanh. Giao dịch này vẫn chịu điều chỉnh của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Luật 2023 cũng không bắt buộc thanh toán qua ngân hàng đối với trường hợp không nhằm kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ.

Các hình thức kinh doanh bất động sản hiện nay

Luật 2023 kế thừa các hình thức đã có từ luật cũ. Gộp lại, bạn có thể gặp các hình thức sau.

Nhóm 1: Kinh doanh bất động sản có sẵn và hình thành trong tương lai

• Mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở và công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
• Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
• Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Bất động sản có thể là loại đã có sẵn hoặc loại hình thành trong tương lai. Loại hình thành trong tương lai (nhà ở bán trước khi hoàn thành) chịu nhiều ràng buộc hơn về điều kiện mở bán, tiền đặt cọc và tiến độ thanh toán.

Nhóm 2: Kinh doanh dịch vụ bất động sản

• Môi giới bất động sản.
• Sàn giao dịch bất động sản.
• Tư vấn bất động sản.
• Quản lý bất động sản.

Một số quy định mới về giao dịch cần nhớ

• Công khai thông tin: trước khi ký hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hoặc chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác thông tin theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
• Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai: chủ đầu tư chỉ được nhận tối đa 5% giá bán khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
• Tiến độ thanh toán: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (gồm cả tiền đặt cọc). Các lần sau theo tiến độ xây dựng, tổng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện luật quy định thì tổng không quá 50%.
• Thuê mua: số tiền thanh toán trước trong giai đoạn nhà chưa bàn giao không quá 50% giá trị nhà ở, công trình thuê mua.

Ai được kinh doanh bất động sản? Doanh nghiệp hay cá nhân?

Nguyên tắc chung: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo pháp luật về hợp tác xã, và có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Ngoại lệ là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Nghị định 96/2024/NĐ-CP xác định quy mô nhỏ qua hai tiêu chí chính:

• Bất động sản không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật về xây dựng, nhà ở.
• Giao dịch không quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và không quá 10 lần trong một năm. Nếu chỉ giao dịch 1 lần trong năm thì không tính giá trị.

Ngoài ra, cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và phải kê khai, nộp thuế theo quy định. Hộ gia đình không còn nằm trong nhóm được miễn lập doanh nghiệp như theo luật cũ.

Nếu bạn là cá nhân giao dịch nhà đất, hãy tìm hiểu thêm thủ tục và rủi ro của giấy tờ viết tay tại bài cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật.

Điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện chính sau:

1. Bước 1 – Thành lập hợp pháp: đăng ký doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
2. Bước 2 – Không thuộc diện bị hạn chế: không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng hoặc đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
3. Bước 3 – Bảo đảm năng lực tài chính: tuân thủ tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu; với từng dự án, tổng dư nợ vay, dư nợ trái phiếu và vốn chủ sở hữu phải có không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án.
4. Bước 4 – Đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh: nhà, công trình, đất nền trong dự án phải đáp ứng điều kiện về pháp lý dự án, hạ tầng kỹ thuật và nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước.
5. Bước 5 – Công khai thông tin và dùng hợp đồng đúng quy định: công khai thông tin bất động sản trước khi ký hợp đồng và tuân thủ hợp đồng mẫu, nội dung bắt buộc theo luật.

Về mức vốn, luật hiện hành không đặt ra mức vốn pháp định cố định như một số quy định trước đây mà quản lý bằng yêu cầu về vốn chủ sở hữu và tỷ lệ vay theo từng dự án. Mức cụ thể do Luật và Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định, bạn nên đối chiếu văn bản gốc trước khi lập phương án.

Kinh doanh dịch vụ bất động sản: môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, quản lý

Môi giới bất động sản

Từ khi Luật 2023 có hiệu lực, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nói cách khác, môi giới không còn được hành nghề tự do. Doanh nghiệp môi giới chỉ cần tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ (luật cũ yêu cầu 02 người, trừ trường hợp môi giới độc lập).

Sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch phải đáp ứng điều kiện hoạt động tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và hướng dẫn tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp, gồm địa điểm, trụ sở và địa chỉ giao dịch ổn định.

Tư vấn và quản lý bất động sản

Đây là các dịch vụ do doanh nghiệp thực hiện, ví dụ tư vấn pháp lý, thị trường, tài chính cho giao dịch hoặc quản lý, vận hành tòa nhà. Tổ chức, cá nhân cung cấp các dịch vụ này cũng phải lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

Ví dụ: anh Minh là môi giới đang làm tự do, dẫn khách xem đất và nhận hoa hồng. Theo luật hiện hành, anh Minh cần có chứng chỉ hành nghề và làm việc trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (làm nhân viên hoặc cộng tác dưới tên doanh nghiệp), không thể tiếp tục hoạt động tự do.

Nghĩa vụ thuế khi kinh doanh bất động sản

Dù là doanh nghiệp hay cá nhân, bạn đều có nghĩa vụ thuế. Với doanh nghiệp, thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời phải lập hóa đơn khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ theo quy định hiện hành. Bạn có thể tham khảo mẫu hóa đơn bán lẻ hợp lệ để nắm các nội dung bắt buộc cơ bản.

Với cá nhân chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân tính bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Quy định này nằm trong Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, có hiệu lực từ 01/7/2026 và được hướng dẫn tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, cơ quan thuế lấy bảng giá đất làm căn cứ tính thuế. Luật cũng có một số trường hợp miễn thuế. Bạn cần đối chiếu điều kiện cụ thể trước khi kê khai.

Để kê khai thuế, bạn cần có mã số thuế. Từ 01/7/2025, cá nhân dùng số định danh cá nhân làm mã số thuế. Các bài hướng dẫn liên quan: mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành và cách tự đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi: cần theo dõi gì?

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang trong quá trình xây dựng. Ngày 02/10/2026, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về dự án luật này cùng Luật Nhà ở (sửa đổi) để hoàn thiện hồ sơ trình Quốc hội. Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI dự kiến khai mạc ngày 17/10/2026 và có trong chương trình các luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Theo các bản dự thảo đã công bố, hướng sửa đổi tập trung vào:

• Giảm khoảng 30% số điều so với luật 2023, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính.
• Tăng phân quyền cho địa phương.
• Tăng trách nhiệm của sàn giao dịch trong kiểm tra pháp lý, niêm yết và cung cấp dữ liệu giao dịch.
• Siết các quy định liên quan đến bảo vệ người mua nhà, nhất là các khoản thu trước thời điểm mở bán.

Câu hỏi thường gặp

Kinh doanh bất động sản hiện được điều chỉnh bởi Luật năm 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP: doanh nghiệp và hợp tác xã là chủ thể chính, cá nhân quy mô nhỏ là ngoại lệ, còn môi giới phải có chứng chỉ và hoạt động trong doanh nghiệp. Bạn nên xác định đúng mình thuộc nhóm nào trước khi giao dịch và theo dõi luật sửa đổi sắp được Quốc hội xem xét.