Tại sao tiền bồi thường khi thu hồi đất của Nhà nước lại thấp ?

Việc chênh lệch mức giá trong bồi thường giải phóng mặt bằng luôn là những vấn đề gây cãi.

Vậy tại sao lại có sự chênh lệch này? Vấn đề này sẽ giải quyết ra sao? Bài viết dưới đây của luật sư X sẽ giải đáp khúc mắc về vấn đề này.

Bồi thường giải phóng mặt bằng là gì?

Hiểu theo một cách cơ bản nhất, bồi thường giải phóng mặt bằng là khi thực hiện một dự án cần sử dụng một diện tích đang có người dân sinh sống thì nhà nước cần đưa ra chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng . Chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng đó được đưa vào luật quy định và tùy từng trường hợp sẽ có những phương hướng đền bù khác nhau.

Các trường hợp tiến hành giải phóng mặt bằng

• Để tiến hành giải phóng mặt bằng, Nhà nước cần tiến hành thu hồi đất. Có 02 trường hợp Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất để giải phóng mặt bằng gồm:
• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61 Luật Đất đai 2013)
  Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62 Luật Đất đai 2013)
  Để có thể tiến hành thu hồi đất trong 02 trường hợp trên cần dựa trên các căn cứ sau đây:
• Dự án đầu tư thuộc trường hợp pháp luật có quy định (tại Điều 61 và 61 Luật Đất đai 2013);
  Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
  Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

Các khoản bồi thường khi thu hồi đất

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Bên cạnh việc được bồi thường theo quy định, người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất còn được nhà nước xem xét hỗ trợ. Các khoản hỗ trợ được quy định tại Điều 83 Luật Đất đai 2013 bao gồm:

• Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
• Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.

Quá trình thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất

Bước 1: Cơ quan có thẩm quyền phải thông báo thu hồi hồi đất. Chậm nhất là :

• 90 ngày đối với nông nghiệp ;
• 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp

Bước 2: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai; hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư.

Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức này để thực hiện việc điều tra; khảo sát, đo dạc xác định diện tích đất; thống kê nhà ở; tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Bước 3: Ủy ban cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cùng một ngày.

• Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
• Nếu cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

Bước 4: Cá nhân, tổ chức có đất thu hồi có trách nhiệm bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư sau khi nhận tiền bồi thường theo đúng thời gian quy định.

Nếu người có đất thu hồi không thực hiện nghĩa vụ giao đất thì sẽ bị cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai 2013 trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng.

Tiền bồi thường không theo giá thị trường

Để thực thi quyền đại diện chủ sở hữu đất đai; Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể; mỗi loại giá đất được sử dụng trong những trường hợp khác nhau.

Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013 ; quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

…..

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Luật Đất đai năm 2013

Như vậy; Nhà nước không quy định hay điều chỉnh giá đất thị trường; không sử dụng giá đất thị trường để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi thu hồi đất.

Mà tiền bồi thường được tính theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh; thành phố trực thuộc trung ương quyết định.

Căn cứ pháp lý :

Tiền bồi thường về đất có dựa trên cơ sở giá đất thị trường:

Căn cứ khoản 3 Điều 114 Luật đất đai 2013; UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể không phải do UBND cấp tỉnh tự ý quyết định; mà căn cứ trên một số cơ sở nhất định, cụ thể:

• Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
• Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh – được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất; để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
• Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra; thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
• Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND quyết định.

Như vậy; khi xác định giá đất cụ thể có dựa trên cơ sở giá đất thị trường. Hay nói cách khác; giá đất thị trường là một trong những cơ sở để tính tiền bồi thường về đất khi bị thu hồi.

Lý do giá bồi thường về đất thấp:

Khi Nhà nước thu hồi đất thì giá bồi thường về đất luôn thấp hơn giá đất thị trường, dưới đây là một số lý do chính:

• Tiền bồi thường về đất tính theo giá đất cụ thể. Đây là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định, không hoàn toàn dựa vào giá đất thị trường.
• Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phải là chủ sở hữu đất đai mà chỉ là người sử dụng đất ; vì là người sử dụng đất nên có một số quyền theo pháp luật đất đai như chuyển đổi; chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn chứ không có quyền thỏa thuận giá bồi thường.

• Tiền đền bù giải phóng mặt bằng thấp vì không tính theo giá đất thị trường mà theo giá đất cụ thể;
• Giá bồi thường vẫn do Nhà nước quyết định.

Xem thêm: giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.

https://lsx.vn/giai-quyet-tranh-chap-thua-ke-quyen-su-dung-dat/

Xem thêm: Phương pháp xác định bồi thường giải phóng mặt bằng.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư X.

Mọi vấn đề thắc mắc xin mời liên hệ đến 0833 102 102 để được giải đáp!