Xin chào mọi người và Luật Sư. Tôi có một số thắc mắc mong muốn được giải đáp như sau. Tôi đang có ý định mua bán nhà hình thành trong tương lai. Tôi muốn hỏi là ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai cần có điều kiện gì không? Rất mong nhận được sự giúp đỡ từ mọi người và Luật Sư. Xin chân thành cảm ơn. Xin chào bạn! Để giải đáp những thắc mắc trên mời quý bạn đọc cùng Luật Sư X tìm hiểu vấn đề trên qua bài viết “Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai” sau đây.
Căn cứ pháp lý
Nhà ở hình thành trong tương lai có được đưa vào kinh doanh không?
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Quy định về nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Và tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Quy định về các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh như sau:
“Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.”
Căn cứ quy định trên. Ta thấy nhà ở hình thành trong tương lai thuộc loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.
Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện nào?
Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Theo đó, đối với bất động sản hình thành trong tương lai đã đáp ứng đủ điều kiện nêu trên. Thì theo quy định tại Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
– Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
– Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định.
Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai
Căn cứ vào Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Và Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo đảm các điều kiện sau:
– Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 1.3.2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
– Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng).
– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.
– Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở
Theo Khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, các bên liên quan thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.
Theo đó, hợp đồng được lập thành 7 bản (3 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 1 bản nộp cho cơ quan thuế, 1 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 1 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 1 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm:
– 7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân. Hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
– Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ chứng minh về tình trạng hôn nhân,…
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Theo Khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD. Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề. “Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai “. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên. Nhằm để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn; giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến thành lập công ty; tạm dừng công ty, mẫu đơn xin giải thể công ty; giấy phép bay flycam, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm quyền bồi thường khi thu hồi đất…. của luật sư X. Hãy liên hệ: 0833 102 102.
Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Có thể bạn quan tâm:
- Giấy chứng nhận bảo hộ chỉ dẫn địa lý có hiệu lực như thế nào?
- Mức độ khuyết tật nào được hưởng trợ cấp
- Điều kiện hưởng trợ cấp người khuyết tật
- Bố mất làm thủ tục chuyển nhượng đất cho con như thế nào
Câu hỏi thường gặp
Hồ sơ gồm có:
– 5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng.
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
– Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
Theo Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ta thấy nhà ở hình thành trong tương lai vẫn có thể thuộc đối tượng được phép mua bán, chuyển nhượng thông qua hình thức hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, bị áp dụng hình phạt bổ sung, áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án có vi phạm quy định tại điểm a, điểm b và điểm e khoản 3 Điều này,…
