Chào luật sư, năm nay tôi có mua một mảnh đất 50m2 của chú tôi để xây nhà. Giấy chuyển quyền sử dụng đất được viết bằng tay. Tuy nhiên, do thiếu hiểu biết về pháp luật nên không đi công chứng. Hiện tại tôi đang xây nhà, bố mẹ tôi sau khi biết về việc tôi không đi công chứng thì rất lo lắng. Sổ đỏ hiện giờ chưa được sang tên. Tôi muốn hỏi luật sư: chưa sang tên sổ đỏ có xây nhà được không?
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc qua bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận.
Sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và việc sang tên chỉ kết thúc khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Chưa sang tên Sổ đỏ có được xây nhà không?
Chưa sang tên Sổ đỏ xong thì chưa có hiệu lực
Nguyên tắc khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên) tại cơ quan đăng ký đất đai. Về mặt pháp lý nếu chưa đăng ký biến động theo quy định thì người nhận chuyển nhượng chưa trở thành người sử dụng đất nên chưa có các quyền của người sử dụng đất.
Căn cứ vào Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, việc chuyển nhượng, tặng cho chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, người nhận chuyển nhượng chỉ trở thành người sử dụng đất và được cấp mới hoặc được ghi tên trong Giấy chứng nhận nếu việc chuyển nhượng, tặng cho đã được đăng ký vào sổ địa chính.
Chưa sang tên Sổ đỏ vẫn xây nhà được
Quyền xây dựng nhà trong trường hợp chưa sang tên được chia thành 02 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Phải có giấy phép xây dựng
Đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công theo quy định của Luật Xây dựng thì khi chưa sang tên sẽ không được phép xây dựng. Lý do rất đơn giản là khi chưa sang tên thì không có giấy tờ để đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Nếu tự ý xây dựng mà không có giấy phép sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ nếu không thể xin giấy phép xây dựng.
Trường hợp 2: Không phải xin giấy phép xây dựng
Nếu thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì vẫn được xây dựng nhà ở cho dù chưa phải là người sử dụng đất (thậm chí vẫn có quyền xây nhà trên đất người khác nếu được sự đồng ý của người đó). Vì không thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công nên khi hoạt động xây dựng thực tế chỉ cần đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất.
Như vậy, chưa sang tên Sổ đỏ hoặc chưa sang tên xong vẫn có thể xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu thuộc trường hợp không phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở
Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng khi xây dựng nhà ở riêng lẻ bao gồm các giấy tờ sau:
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định này.
2. Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:
a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
c) Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
4. Căn cứ điều kiện thực tế tại địa phương và khoản 3 Điều này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng theo quy định tại điểm b khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng năm 2014.
Số lượng hồ sơ: 02 bộ
Trình tự, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở
Bước 1: Nộp đơn xin giấy phép
Nhà đầu tư (hộ gia đình, cá nhân …) nộp tại Bộ phận một cửa cấp huyện (quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) hoặc nộp trực tiếp tại Phòng. Xây dựng quận.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Người nhận có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:
- Nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy biên nhận hồ sơ và trao giấy hẹn cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, đúng quy định sẽ được hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ.
Bước 3: Xử lý yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp giấy phép xây dựng đã hết hạn sử dụng mà cần xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư nêu rõ lý do, nhưng trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày hết hạn.
Trình tự sang tên sổ đỏ
Việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng
Hai bên đến văn phòng công chứng, hoặc ủy ban nhân dân cấp xã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lưu ý việc ký kết hợp đồng được thực hiện trước mặt công chứng viên, hoặc cán bộ tư pháp của UBND
Khi đi mang theo các giấy tờ sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. CMND hoặc giấy tờ tương đương của hai bên;
3. Xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa có gia đình, đăng ký kết hôn của bên có gia đình của cả hai bên;
4. Sổ hộ khẩu của hai bên;
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính:
1. Cơ quan nhà nước tiến hành thủ tục: Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (bộ phận một cửa của huyện)
3. Thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính: 10 ngày kể từ thời điểm nhận thông báo
4. Những khoản phí, lệ phí phải nộp gồm:
+ Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%
+ Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo chuyển nhượng bất động sản.
+ Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương
+ Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương.
Bước 3. Nộp hồ sơ sang tên
Thẩm quyền giải quyết: Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện
Thời gian cấp giấy chứng nhận: Hiện nay theo quy định có thể rút ngắn là 15 ngày làm việc
căn cứ pháp lý Nghị định số 01/2017/NĐ-CP được quy định như sau:
“Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
b) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.”
Mời bạn xem thêm bài viết
- Thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất năm 2022
- Những lưu ý khi mua đất dự án chưa có sổ đỏ
- Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở
Video của Luật sư X hướng dẫn Sang tên sổ đỏ
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Chưa sang tên sổ đỏ có xây nhà được không?“. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu xin cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; xác nhận độc thân ; giải thể công ty; tạm ngừng kinh doanh; Đăng ký bảo hộ nhãn hiệu; Đăng ký hộ kinh doanh; Bảo hộ quyền tác giả;… của luật sư X, hãy liên hệ: 083310210
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ vào Điều 120 Luật Nhà ở 2014, quy định về thủ tục giao dịch nhà ở. Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, hai bên được phép thỏa thuận bên nào sẽ làm thủ tục hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Lệ phí cấp giấy phép xây dựng; là khoản thu khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.
Thông tư 85/2019/TT-BTC lệ phí cấp giấy phép xây dựng là khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Do đó, lệ phí cấp giấy phép xây dựng mỗi tỉnh thành có thể có mức thu khác nhau.
Sang tên sổ đỏ mất những phí sau: Thuế thu nhập cá nhân, Lệ phí trước bạ, Lệ phí công chứng.
