Phí công chứng nhà đất được tính theo giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản: dưới 50 triệu đồng thu 50.000 đồng, từ trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng thu 0,1% giá trị, mức cao hơn tính theo từng bậc lũy tiến. Ngoài phí này, bạn còn trả giá dịch vụ soạn thảo, đánh máy, sao chụp (trước đây gọi là thù lao công chứng) theo mức niêm yết của từng tổ chức hành nghề công chứng.
Tóm tắt nhanh
- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Hợp đồng từ trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng: phí bằng 0,1% giá trị. Hợp đồng 2 tỷ đồng: phí 1,6 triệu đồng.
- Giá dịch vụ soạn thảo hợp đồng do UBND cấp tỉnh quy định mức tối đa, văn phòng công chứng phải niêm yết công khai.
- Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ là các khoản khác, không nằm trong phí công chứng.
Phí công chứng nhà đất gồm những khoản nào?
Khi công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho hay chuyển nhượng nhà đất, bạn thường phải trả hai nhóm chi phí tại tổ chức hành nghề công chứng:
- Phí công chứng: khoản thu theo pháp luật về phí và lệ phí. Mức thu hiện được áp dụng thống nhất cho cả Phòng công chứng và Văn phòng công chứng, đã gồm thuế giá trị gia tăng (nếu có).
- Giá dịch vụ theo yêu cầu liên quan đến việc công chứng: gồm soạn thảo hợp đồng, đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ… Trước ngày 01/07/2024, khoản này gọi là “thù lao công chứng”.
Hai khoản này khác nhau về bản chất và cách xác định mức thu. Hóa đơn hoặc biên lai của bạn nên tách bạch từng khoản.
Bảng mức thu phí công chứng theo giá trị
Với hợp đồng, giao dịch tính theo giá trị tài sản, mức thu theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC) như sau:
| Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
|---|---|
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 |
| Từ 50 triệu đến 100 triệu đồng | 100.000 |
| Trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng |
| Trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng | 1 triệu + 0,06% phần giá trị vượt quá 1 tỷ |
| Trên 3 tỷ đến 5 tỷ đồng | 2,2 triệu + 0,05% phần giá trị vượt quá 3 tỷ |
| Trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu + 0,04% phần giá trị vượt quá 5 tỷ |
| Trên 10 tỷ đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu + 0,03% phần giá trị vượt quá 10 tỷ |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu + 0,02% phần giá trị vượt quá 100 tỷ (tối đa 70 triệu đồng/trường hợp) |
Biểu trên áp dụng cho hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (có hoặc không có tài sản gắn liền với đất), hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, khai nhận di sản, hợp đồng vay tiền và hợp đồng thế chấp, cầm cố.
Lưu ý: Luật Công chứng 2024 (hiệu lực từ 01/07/2025) quy định mức thu phí công chứng thực hiện theo pháp luật về phí và lệ phí. Tại thời điểm tháng 10/2026, biểu phí trên vẫn là biểu được các tổ chức hành nghề công chứng áp dụng phổ biến. Bạn nên xem bảng niêm yết tại nơi công chứng để chắc chắn không có văn bản mới thay thế.
Giá trị tính phí được xác định thế nào?
Hợp đồng chuyển nhượng đất có nhà trên đất
Phí tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng). Nếu chỉ chuyển nhượng đất trống thì tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
Giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước
Với đất và tài sản mà cơ quan nhà nước có quy định giá, giá trị tính phí ban đầu là giá các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu giá thỏa thuận thấp hơn giá do Nhà nước quy định, giá trị tính phí sẽ bằng diện tích đất (hoặc số lượng tài sản) ghi trong hợp đồng nhân với đơn giá Nhà nước. Với đất, đơn giá này là bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Vì vậy, ghi giá thấp trong hợp đồng không giúp giảm phí công chứng nếu thấp hơn mức giá Nhà nước.
Ví dụ tính phí công chứng
Ví dụ 1: Anh A bán mảnh đất cho chị B, giá thỏa thuận 800 triệu đồng và cao hơn giá đất Nhà nước. Giá trị nằm trong khoảng trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng nên phí công chứng = 800.000.000 × 0,1% = 800.000 đồng.
Ví dụ 2: Hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất giá 2 tỷ đồng. Phí = 1.000.000 + (1.000.000.000 × 0,06%) = 1.000.000 + 600.000 = 1.600.000 đồng.
Ví dụ 3: Hợp đồng giá 4 tỷ đồng. Phí = 2.200.000 + (1.000.000.000 × 0,05%) = 2.200.000 + 500.000 = 2.700.000 đồng.
Ví dụ 4: Hợp đồng giá 6 tỷ đồng. Phí = 3.200.000 + (1.000.000.000 × 0,04%) = 3.200.000 + 400.000 = 3.600.000 đồng.
- Bước 1: Xác định giá trị tính phí (giá trong hợp đồng hoặc giá theo bảng giá Nhà nước nếu giá thỏa thuận thấp hơn).
- Bước 2: Đối chiếu giá trị với bảng mức thu ở trên để chọn bậc.
- Bước 3: Với hợp đồng trên 1 tỷ đồng, lấy mức cố định của bậc cộng với tỷ lệ phần trăm trên phần vượt.
- Bước 4: Cộng thêm giá dịch vụ soạn thảo, đánh máy, sao chụp theo bảng niêm yết để ra tổng chi phí.
Giá dịch vụ soạn thảo, đánh máy (thù lao công chứng)
Từ ngày 01/07/2024, theo Luật Giá 2023, “thù lao công chứng” được chuyển thành “giá dịch vụ theo yêu cầu liên quan đến việc công chứng”. Luật Công chứng 2024 giữ cách quản lý này: UBND cấp tỉnh ban hành mức giá tối đa, tổ chức hành nghề công chứng xác định giá cụ thể cho từng loại việc, không được vượt mức tối đa và phải niêm yết công khai tại trụ sở.
Mức này khác nhau giữa các tỉnh, thành. Ví dụ, TP.HCM đã ban hành quyết định năm 2025 với mức tối đa cho soạn thảo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho là 600.000 đồng/trường hợp. Sau đợt sắp xếp đơn vị hành chính 2025, các tỉnh sáp nhập có thể rà soát, ban hành mức mới, nên bạn cần xem mức đang áp dụng tại nơi mình công chứng.
Lưu ý: Nếu tự soạn sẵn hợp đồng đúng quy định và văn phòng chỉ kiểm tra, bạn có thể không phải trả khoản soạn thảo. Khoản này chỉ phát sinh khi bạn yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.
Mức phí các giao dịch khác
- Hợp đồng ủy quyền: 50.000 đồng. Giấy ủy quyền: 20.000 đồng.
- Nhận lưu giữ di chúc: 100.000 đồng/trường hợp.
- Cấp bản sao văn bản công chứng: 5.000 đồng/trang; từ trang thứ ba trở lên 3.000 đồng/trang, tối đa 100.000 đồng/bản.
- Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, thuê nhà: tính theo biểu riêng trên tổng số tiền thuê, thấp hơn biểu mua bán (ví dụ dưới 50 triệu đồng thu 40.000 đồng).
Nếu bạn cần giấy tờ chứng thực thay vì công chứng, ví dụ chứng thực bản sao hay chữ ký, mức thu và thẩm quyền khác. Có thể xem thêm bài chứng thực sơ yếu lý lịch ở đâu theo quy định hiện hành. Nếu giao dịch là mua bán xe máy, bạn có thể tham khảo mẫu giấy bán xe máy cá nhân và giấy tờ khi mua xe máy cũ.
Mua bán nhà đất còn phải nộp khoản nào khác?
Phí công chứng chỉ là một phần chi phí sang tên. Các khoản thường gặp:
- Thuế thu nhập cá nhân: người chuyển nhượng nộp, mức 2% giá chuyển nhượng, có trường hợp được miễn (ví dụ chuyển nhượng nhà đất duy nhất theo điều kiện luật định). Từ 01/07/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 có hiệu lực, bạn nên kiểm tra văn bản hướng dẫn trước khi kê khai.
- Lệ phí trước bạ: bên nhận chuyển nhượng nộp, nhà đất thường tính 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ (đất theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh).
- Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận: theo quy định của từng tỉnh, thành.
Pháp luật không bắt buộc ai phải trả phí công chứng. Thông thường hai bên tự thỏa thuận trả chia đôi hoặc một bên chịu, nên ghi rõ trong hợp đồng. Nếu bạn giao dịch bằng giấy tay trước, hãy đọc thêm cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật để biết giao dịch đó có giá trị thế nào. Với xe máy, các khoản tương tự được tổng hợp trong bài cách tính lệ phí trước bạ xe máy.
Lưu ý để không bị thu sai
Cảnh báo: Tổ chức hành nghề công chứng thu giá dịch vụ cao hơn mức tối đa hoặc mức đã niêm yết có thể bị xử lý theo quy định pháp luật. Bạn nên yêu cầu giải thích rõ từng khoản và giữ biên lai.
- Xem bảng niêm yết phí và giá dịch vụ tại trụ sở trước khi ký.
- Hỏi rõ giá trị tính phí là giá hợp đồng hay giá theo bảng giá đất.
- Yêu cầu phân tách phí công chứng, giá dịch vụ soạn thảo, chi phí sao chụp.
- Giao dịch vay tiền, thế chấp cũng tính theo giá trị khoản vay hoặc tài sản. Với khoản vay giữa cá nhân, bạn có thể xem mẫu giấy ghi nợ viết tay trước khi quyết định có công chứng hay không.
Căn cứ pháp lý
- Luật Công chứng 2024 (hiệu lực từ 01/07/2025), trong đó có quy định về phí công chứng và giá dịch vụ theo yêu cầu liên quan đến việc công chứng.
- Luật Giá 2023 (sửa đổi quy định về thù lao công chứng từ 01/07/2024).
- Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính về mức thu, chế độ thu, nộp phí công chứng, phí chứng thực.
- Thông tư 111/2017/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư 257/2016/TT-BTC.
- Luật Đất đai 2024 (quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực).
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
- Quyết định của UBND cấp tỉnh về mức giá tối đa dịch vụ theo yêu cầu liên quan đến việc công chứng.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Công chứng mua bán nhà đất giá 1 tỷ đồng mất bao nhiêu phí?
Phí công chứng là 1.000.000 đồng (0,1% của 1 tỷ đồng). Bạn trả thêm giá dịch vụ soạn thảo, đánh máy, sao chụp nếu có yêu cầu, theo mức niêm yết tại nơi công chứng.
Ai là người trả phí công chứng khi mua bán nhà đất?
Luật không quy định cố định. Hai bên tự thỏa thuận, thường bên mua trả hoặc chia đôi. Bạn nên ghi rõ vào hợp đồng để tránh tranh chấp.
Phí công chứng và thù lao công chứng khác nhau thế nào?
Phí công chứng là khoản thu theo pháp luật về phí và lệ phí, tính theo giá trị giao dịch. Thù lao công chứng, nay gọi là giá dịch vụ theo yêu cầu liên quan đến việc công chứng, là tiền soạn thảo, đánh máy, sao chụp theo mức tối đa của UBND cấp tỉnh.
Ghi giá thấp trong hợp đồng có giảm được phí công chứng không?
Không giảm được nếu giá đó thấp hơn giá Nhà nước quy định. Khi đó giá trị tính phí là diện tích nhân với đơn giá Nhà nước, với đất là bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Cơ quan thuế cũng có thể đối chiếu giá khi tính thuế.
Hợp đồng chuyển nhượng đất có bắt buộc công chứng không?
Có. Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp luật quy định riêng. Không thực hiện đúng hình thức này sẽ vướng khi đăng ký biến động.
Phí công chứng hợp đồng ủy quyền là bao nhiêu?
Công chứng hợp đồng ủy quyền thu 50.000 đồng, giấy ủy quyền thu 20.000 đồng, chưa tính giá dịch vụ soạn thảo nếu bạn nhờ văn phòng soạn.
Phí công chứng nhà đất không cố định mà tăng theo giá trị hợp đồng, còn giá dịch vụ soạn thảo phụ thuộc mức tối đa của từng tỉnh, thành. Hãy xác định đúng giá trị tính phí, đối chiếu biểu mức thu và yêu cầu bảng niêm yết để biết trước tổng chi phí trước khi ký hợp đồng.
