Bảo hành công trình xây dựng là cam kết của nhà thầu thi công và nhà thầu cung ứng thiết bị về việc khắc phục, sửa chữa miễn phí các hư hỏng, khiếm khuyết trong một thời hạn nhất định kể từ khi chủ đầu tư nghiệm thu. Từ 01/07/2026, nội dung này được quy định tại Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Công trình vốn nhà nước phải bảo hành tối thiểu 12 hoặc 24 tháng.
Tóm tắt nhanh
- Văn bản áp dụng hiện nay: Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/07/2026), thay cho cách tính trước đây theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP.
- Thời hạn bảo hành tính từ khi chủ đầu tư nghiệm thu. Công trình vốn đầu tư công, vốn ngân sách: tối thiểu 24 tháng (cấp đặc biệt, cấp I) hoặc 12 tháng (cấp còn lại).
- Mức tiền bảo hành tối thiểu với công trình vốn nhà nước: 3% giá trị hợp đồng (cấp đặc biệt, cấp I) hoặc 5% (cấp còn lại).
- Nhà ở: chung cư bảo hành tối thiểu 60 tháng, nhà ở riêng lẻ tối thiểu 24 tháng (Luật Nhà ở 2023).
- Bảo hành không đồng nghĩa với “bảo hiểm”. Bảo hiểm bắt buộc trong xây dựng là nhóm quy định riêng, chủ yếu áp dụng trong thời gian thi công.
Bảo hành công trình xây dựng là gì?
Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, bảo hành công trình xây dựng là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra khi khai thác, sử dụng công trình.
Bạn cần phân biệt ba khái niệm hay bị dùng lẫn:
- Bảo hành: trách nhiệm của nhà thầu thi công, nhà thầu cung ứng thiết bị, thực hiện sau khi nghiệm thu, chi phí do nhà thầu chịu nếu hư hỏng do lỗi của họ.
- Bảo trì: trách nhiệm của chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý, sử dụng công trình nhằm giữ chất lượng, công năng trong suốt vòng đời công trình. Hết bảo hành vẫn phải bảo trì.
- Bảo hiểm: hợp đồng với doanh nghiệp bảo hiểm để chuyển giao rủi ro tài chính (xem mục riêng bên dưới).
Văn bản nào đang điều chỉnh từ 01/07/2026?
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025 và có hiệu lực từ 01/07/2026. Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình, cũng có hiệu lực từ 01/07/2026. Phần bảo hành nằm ở Điều 32 (yêu cầu về bảo hành) và Điều 33 (trách nhiệm của các chủ thể).
Nếu bạn tìm các quy định cũ như “Điều 28 Nghị định 06/2021/NĐ-CP”, hiện nay nội dung tương ứng đã được xây dựng lại trong Nghị định 207/2026. Các mức tối thiểu về thời hạn và tiền bảo hành với công trình vốn nhà nước về cơ bản được giữ nguyên so với trước đây. Với hợp đồng ký trước 01/07/2026, bạn nên đối chiếu điều khoản chuyển tiếp của văn bản và thỏa thuận trong hợp đồng.
Ai chịu trách nhiệm bảo hành?
- Nhà thầu thi công xây dựng và nhà thầu cung ứng thiết bị: chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về phần công việc do mình thực hiện. Sau khi nhận thông báo yêu cầu bảo hành, họ phải sửa chữa hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo hành và chịu mọi chi phí liên quan.
- Chủ đầu tư: thỏa thuận nội dung bảo hành trong hợp đồng, kiểm tra, nghiệm thu việc bảo hành, xác nhận hoàn thành bảo hành bằng văn bản và hoàn trả tiền hoặc giải tỏa thư bảo lãnh.
- Chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý, sử dụng công trình: thông báo hư hỏng, vận hành và bảo trì đúng quy định, tham gia xác nhận hoàn thành bảo hành khi chủ đầu tư yêu cầu.
Nhà thầu có quyền từ chối bảo hành nếu hư hỏng không do lỗi của họ hoặc do nguyên nhân bất khả kháng đã nêu trong hợp đồng. Ví dụ: tường nứt do người sử dụng tự ý đục phá kết cấu thì không thuộc phạm vi bảo hành.
Thời hạn bảo hành công trình xây dựng bao lâu?
Thời hạn bảo hành của hạng mục công trình hoặc công trình xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp được tính kể từ khi chủ đầu tư nghiệm thu theo quy định. Bảng dưới đây tổng hợp các mức tối thiểu phổ biến.
| Đối tượng | Thời hạn bảo hành tối thiểu |
|---|---|
| Công trình cấp đặc biệt, cấp I dùng vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên từ ngân sách, vốn ngân sách khác | 24 tháng |
| Công trình các cấp còn lại dùng các nguồn vốn nêu trên | 12 tháng |
| Công trình dùng vốn khác (tư nhân, doanh nghiệp…) | Do các bên thỏa thuận trong hợp đồng |
| Thiết bị công trình, thiết bị công nghệ | Theo hợp đồng, không ngắn hơn thời hạn bảo hành của nhà sản xuất; tính từ khi nghiệm thu hoàn thành lắp đặt, vận hành |
| Nhà chung cư | 60 tháng (theo pháp luật về nhà ở) |
| Nhà ở riêng lẻ | 24 tháng (theo pháp luật về nhà ở) |
Ngoài thời hạn chung, chủ đầu tư có thể thỏa thuận với nhà thầu thời hạn bảo hành riêng cho một hoặc một số hạng mục, gói thầu. Hạng mục từng có khiếm khuyết hoặc sự cố đã khắc phục có thể được thỏa thuận bảo hành dài hơn trước khi nghiệm thu.
Mức tiền bảo hành và bảo lãnh bảo hành
Đối với công trình dùng vốn đầu tư công, vốn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách khác, hình thức bảo hành là tiền hoặc thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng. Mức tiền bảo hành tối thiểu:
- 3% giá trị hợp đồng với công trình cấp đặc biệt và cấp I;
- 5% giá trị hợp đồng với công trình cấp còn lại.
Với công trình vốn khác, các bên có thể tham khảo mức tối thiểu nói trên khi thỏa thuận. Mức này được áp dụng trong suốt thời hạn bảo hành tối thiểu.
Tiền bảo hành, tài sản bảo đảm hoặc thư bảo lãnh chỉ được hoàn trả sau khi hết thời hạn bảo hành và chủ đầu tư xác nhận nhà thầu đã hoàn thành trách nhiệm bảo hành bằng văn bản. Bạn nên ghi rõ trong hợp đồng: hình thức bảo đảm, ngày hoàn trả, điều kiện giải tỏa.
Lưu ý: Hợp đồng, biên bản nghiệm thu, biên bản bảo hành nên được đóng dấu giáp lai nếu nhiều trang. Bạn có thể xem cách thực hiện trong bài cách đóng dấu giáp lai.
Bảo hiểm trong xây dựng khác bảo hành thế nào?
Nhiều người tìm “bảo hiểm bảo hành công trình” nhưng thực tế có hai cơ chế khác nhau:
- Bảo đảm bảo hành: nhà thầu giữ lại tiền bảo hành hoặc nộp thư bảo lãnh bảo hành để chủ đầu tư có nguồn thuê người sửa chữa khi nhà thầu không thực hiện.
- Bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động xây dựng: theo Điều 10 Luật Xây dựng 2025, gồm bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng (chủ đầu tư mua với công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, có nguy cơ tác động xấu đến môi trường hoặc quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp), bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tư vấn khảo sát, thiết kế công trình từ cấp II trở lên, và bảo hiểm cho người lao động trên công trường cùng bảo hiểm trách nhiệm dân sự với bên thứ ba do nhà thầu thi công mua.
Chủ đầu tư có quyền giao nhà thầu mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng. Điều kiện bảo hiểm, mức phí và số tiền bảo hiểm tối thiểu do Chính phủ quy định; Nghị định 220/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Nghị định 67/2023/NĐ-CP cho phù hợp Luật Xây dựng 2025.
Lưu ý: Bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng không thay thế nghĩa vụ bảo hành của nhà thầu. Sau khi nghiệm thu, hư hỏng do lỗi thi công vẫn thuộc trách nhiệm bảo hành theo hợp đồng và Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Phạm vi bồi thường cụ thể phụ thuộc điều khoản của từng hợp đồng bảo hiểm.
Quy trình yêu cầu bảo hành
- Bước 1: Phát hiện hư hỏng trong thời hạn bảo hành, chụp ảnh, ghi nhận vị trí, thời điểm.
- Bước 2: Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý, sử dụng gửi thông báo yêu cầu bảo hành bằng văn bản cho nhà thầu.
- Bước 3: Hai bên xác định nguyên nhân. Nếu lỗi của nhà thầu thì nhà thầu sửa chữa bằng chi phí của mình; nếu không phải lỗi nhà thầu hoặc do bất khả kháng theo hợp đồng thì nhà thầu có quyền từ chối.
- Bước 4: Chủ đầu tư kiểm tra, nghiệm thu kết quả khắc phục.
- Bước 5: Hết thời hạn bảo hành, nhà thầu lập báo cáo hoàn thành bảo hành; chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản và hoàn trả tiền bảo hành hoặc giải tỏa thư bảo lãnh nếu kết quả đạt yêu cầu.
Thời hạn nhà thầu phải bắt đầu sửa chữa sau khi nhận thông báo nên được ghi cụ thể trong hợp đồng để tránh tranh chấp.
Nhà thầu không bảo hành thì xử lý ra sao?
Trường hợp hư hỏng do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành, chủ đầu tư có quyền dùng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác sửa chữa. Nếu chi phí vượt số tiền bảo hành, phần chênh lệch là vấn đề bồi thường thiệt hại theo hợp đồng và pháp luật dân sự.
Khi không tự thỏa thuận được, bạn có thể thương lượng, hòa giải, hoặc giải quyết bằng trọng tài (nếu hợp đồng có thỏa thuận trọng tài) hay khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Từ 01/07/2025, tranh chấp hợp đồng thông thường do Tòa án nhân dân khu vực giải quyết. Hãy lưu đầy đủ hợp đồng, biên bản nghiệm thu, thông báo yêu cầu bảo hành và chứng từ chi phí.
Lưu ý: Hóa đơn, chứng từ mua vật tư và thiết bị giúp xác định thời hạn bảo hành của nhà sản xuất. Bạn có thể tham khảo mẫu hóa đơn bán lẻ hợp lệ để biết chứng từ cần có.
Bảo hành nhà ở riêng lẻ và chung cư
Với công trình nhà ở, Nghị định 207/2026 dẫn về pháp luật nhà ở cho nội dung, trách nhiệm và thời hạn bảo hành. Theo Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/8/2024), nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng: tối thiểu 60 tháng với nhà chung cư và tối thiểu 24 tháng với nhà ở riêng lẻ. Bên bán, bên cho thuê mua chịu trách nhiệm bảo hành với người mua, và có quyền yêu cầu nhà thầu thi công, nhà cung ứng thiết bị bảo hành nếu còn trong thời hạn. Thiết bị gắn với nhà ở được bảo hành theo thời hạn của nhà sản xuất.
Ví dụ: Anh Nam mua căn hộ nhận bàn giao tháng 3/2026. Sau 14 tháng, ống nước âm tường bị rò do lỗi thi công. Căn hộ còn trong thời hạn bảo hành 60 tháng, anh gửi thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư (bên bán) yêu cầu sửa chữa. Chủ đầu tư phải khắc phục, rồi có thể yêu cầu nhà thầu thi công chịu trách nhiệm.
Nếu bạn tự thuê thợ xây nhà ở riêng lẻ, hãy lập hợp đồng thi công bằng văn bản có điều khoản bảo hành rõ ràng. Khi mua nhà, đất để xây dựng, bạn nên xem thêm cách làm giấy tờ mua bán đất để hiểu giá trị pháp lý của giấy tờ viết tay.
Câu hỏi thường gặp
Bảo hành công trình xây dựng tính từ thời điểm nào?
Tính từ khi chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục công trình hoặc công trình theo quy định. Với thiết bị, thời hạn tính từ khi nghiệm thu hoàn thành lắp đặt và vận hành thiết bị.
Có bắt buộc phải mua “bảo hiểm bảo hành” cho công trình không?
Quy định hiện hành yêu cầu bảo đảm bảo hành bằng tiền bảo hành hoặc thư bảo lãnh (bắt buộc với công trình vốn nhà nước). Bảo hiểm bắt buộc theo Luật Xây dựng 2025 là các loại bảo hiểm trong hoạt động xây dựng như bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng, không phải loại thay thế bảo hành.
Mức tiền bảo hành tối thiểu là bao nhiêu?
Với công trình vốn đầu tư công, vốn ngân sách: 3% giá trị hợp đồng với công trình cấp đặc biệt, cấp I và 5% với cấp còn lại. Công trình vốn khác có thể tham khảo mức này.
Hết thời hạn bảo hành thì ai chịu trách nhiệm sửa chữa?
Hết bảo hành, trách nhiệm duy trì chất lượng công trình thuộc về chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý, sử dụng thông qua bảo trì. Hư hỏng sau đó xử lý theo thỏa thuận hoặc quy định về bồi thường nếu có vi phạm.
Chung cư được bảo hành bao lâu?
Theo Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư bảo hành tối thiểu 60 tháng và nhà ở riêng lẻ tối thiểu 24 tháng, tính từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Nhà thầu có thể từ chối bảo hành không?
Có, nếu hư hỏng không do lỗi của nhà thầu hoặc do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng. Nếu do lỗi nhà thầu mà không bảo hành, chủ đầu tư được dùng tiền bảo hành thuê đơn vị khác.
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/07/2026), trong đó có Điều 10 về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động xây dựng.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng (Điều 32, Điều 33).
- Nghị định 67/2023/NĐ-CP về bảo hiểm bắt buộc, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 220/2026/NĐ-CP.
- Luật Nhà ở 2023 (quy định bảo hành nhà ở).
- Nghị định 06/2021/NĐ-CP (quy định trước đây về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình).
Tóm lại, bảo hành công trình xây dựng là nghĩa vụ của nhà thầu, được bảo đảm bằng tiền bảo hành hoặc thư bảo lãnh và tính từ khi nghiệm thu. Công trình vốn nhà nước có mức tối thiểu 12–24 tháng và 3–5% giá trị hợp đồng; nhà ở có thời hạn riêng theo Luật Nhà ở. Bảo hiểm xây dựng là cơ chế khác, không thay thế bảo hành. Bạn nên ghi rõ các điều khoản này trong hợp đồng và lưu đủ hồ sơ nghiệm thu.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
