Từ 01/07/2026, việc cấp phép xây dựng thực hiện theo Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) và Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Trước khi khởi công, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ 8 nhóm công trình được miễn. UBND cấp xã cấp phép cho nhà ở riêng lẻ và công trình cấp III, IV. Hồ sơ nộp trực tuyến, nhà ở riêng lẻ được giải quyết trong 07 ngày làm việc.
Tóm tắt nhanh
- Văn bản áp dụng: Luật Xây dựng 2025 (hiệu lực 01/07/2026; khoản 2, khoản 3 Điều 43 về miễn phép áp dụng sớm từ 01/01/2026) và Nghị định 217/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/07/2026).
- Miễn phép: công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và không nằm trong các khu vực bị loại trừ.
- Thẩm quyền: UBND cấp xã cấp phép nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân và công trình cấp III, IV; Sở Xây dựng và ban quản lý khu chức năng cấp các trường hợp còn lại.
- Thời hạn: 07 ngày làm việc với nhà ở riêng lẻ, 10 ngày làm việc với công trình cấp III, IV, tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Xây không phép: mức phạt ghi trong Nghị định 339/2026/NĐ-CP là 60–80 triệu đồng cho nhà ở riêng lẻ (mức này áp dụng với tổ chức; cá nhân bằng một nửa), kèm biện pháp khắc phục hậu quả.
Cấp phép xây dựng là gì? Văn bản nào đang áp dụng?
Giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Đây là công cụ để nhà nước kiểm soát việc xây dựng theo quy hoạch và bảo đảm an toàn cho công trình, công trình liền kề và cộng đồng.
Theo Luật Xây dựng 2025, từ 01/07/2026 giấy phép xây dựng gồm 3 loại:
- Giấy phép xây dựng mới;
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình;
- Giấy phép xây dựng có thời hạn.
Trước đây, thủ tục này thực hiện theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Hiện nay, hướng dẫn chi tiết nằm ở Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026, thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP.
Trường hợp nào phải xin phép, trường hợp nào được miễn?
Nguyên tắc chung: trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng. Luật Xây dựng 2025 (khoản 2 Điều 43) liệt kê các nhóm được miễn, gồm:
- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách;
- Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt hoặc dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt;
- Công trình xây dựng tạm theo quy định của Luật;
- Công trình trên đất quốc phòng, an ninh theo pháp luật về đất đai;
- Một số công trình xây dựng theo tuyến (ví dụ tuyến đi qua địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên) và công trình ngoài khơi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận;
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong, hoặc cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, và không làm thay đổi mục đích sử dụng, kết cấu chịu lực;
- Công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ đáp ứng điều kiện về quy mô và khu vực (nhóm phổ biến nhất với người dân).
Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng có được miễn giấy phép không?
Có, nhưng phải đủ cả hai nhóm điều kiện:
- Quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m²;
- Không nằm trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố; quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
So với Luật Xây dựng 2014, đây là lần đầu tiêu chí tổng diện tích sàn dưới 500 m² được đưa vào làm điều kiện miễn phép.
Cảnh báo: Miễn giấy phép không có nghĩa là xây tự do. Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, nhà thuộc khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã không được miễn phép. Nhiều trường hợp được miễn vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ kỹ thuật tương tự hồ sơ xin phép (không gồm đơn đề nghị) cho cơ quan quản lý xây dựng địa phương. Trước khi động thổ, bạn nên xác định thửa đất có thuộc khu vực bị loại trừ hay không.
Ai có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng?
Chính quyền địa phương hiện có 2 cấp (tỉnh – xã) và không còn cấp huyện. Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, thẩm quyền được phân như sau:
| Cơ quan | Công trình cấp phép |
|---|---|
| UBND cấp xã (xã, phường, đặc khu) | Công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn do mình quản lý |
| Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế | Công trình trong phạm vi khu được giao quản lý |
| Sở Xây dựng | Các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh, thành phố |
Với dự án gồm nhiều công trình có loại, cấp khác nhau, thẩm quyền xác định theo công trình có cấp cao nhất của dự án. Việc điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi giấy phép trước đây do UBND cấp huyện cấp nay do UBND cấp xã thực hiện. Một số tỉnh, thành phố còn ban hành quyết định phân cấp riêng, vì vậy bạn nên xem thông báo của UBND tỉnh nơi có đất.
Điều kiện được cấp giấy phép xây dựng
Theo Điều 44 Luật Xây dựng 2025 và Điều 50 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ chỉ được cấp phép khi đáp ứng các điều kiện chính:
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất, thể hiện trong giấy tờ hợp pháp về đất đai;
- Phù hợp với quy hoạch tương ứng. Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, công trình phải phù hợp với quy hoạch được nghị định xác định cụ thể;
- Thiết kế xây dựng đáp ứng yêu cầu về an toàn, quy chuẩn kỹ thuật và được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định.
Điều kiện riêng áp dụng cho giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời và giấy phép có thời hạn. Công trình có thời hạn thường gắn với khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa thu hồi đất. Nếu quy hoạch chậm triển khai, người dân vẫn được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi có quyết định thu hồi đất chính thức.
Nếu đất của bạn đang giao dịch bằng giấy tay, hãy xử lý tính pháp lý của đất trước. Bạn có thể xem thêm cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật.
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ cấp phép cho nhà ở riêng lẻ gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II của Nghị định, dùng đúng biểu mẫu nhà nước ban hành;
- Giấy tờ hợp pháp về đất đai (ví dụ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở). Nếu giấy tờ đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia, bạn không phải nộp lại. Trường hợp pháp luật về di sản văn hóa yêu cầu, cần thêm ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh;
- Hồ sơ thiết kế xây dựng: bộ bản vẽ gồm mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí; mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính; mặt bằng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài (cấp nước, thoát nước, cấp điện);
- Bản cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề (nếu công trình có công trình liền kề);
- Kết quả thực hiện thủ tục về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ (nếu có yêu cầu) và báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế (nếu pháp luật xây dựng yêu cầu).
Giấy tờ trong hồ sơ là bản chính, bản sao có chứng thực hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý. Từ 01/11/2025, chứng thực bản sao không phụ thuộc nơi cư trú, bạn có thể xem thêm tại bài chứng thực giấy tờ theo quy định hiện hành. Khi kê khai thông tin chủ đầu tư, bạn cần số định danh cá nhân; nếu chưa có thẻ căn cước, tham khảo hướng dẫn đăng ký làm thẻ căn cước online hoặc cách tra cứu số thẻ căn cước online.
Lưu ý: Hồ sơ cấp phép cho công trình khác (cấp III, IV không phải nhà ở riêng lẻ, công trình thuộc dự án) có thêm thành phần, ví dụ thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt. Với công trình nhà ở riêng lẻ của tổ chức, hồ sơ thiết kế cũng khác so với của hộ gia đình, cá nhân.
Trình tự và thời hạn cấp phép
Từ 01/07/2026, thủ tục cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng thực hiện trực tuyến toàn trình tại Cổng Dịch vụ công quốc gia. Hồ sơ điện tử phải dùng định dạng dữ liệu có cấu trúc theo quy định.
- Bước 1: Kiểm tra thửa đất và công trình có thuộc diện miễn phép không. Nếu miễn phép nhưng thuộc trường hợp phải thông báo khởi công, chuẩn bị hồ sơ thông báo.
- Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ: đơn Mẫu số 01, giấy tờ đất, bản vẽ thiết kế, bản cam kết an toàn liền kề và các giấy tờ khác theo từng loại công trình.
- Bước 3: Nộp hồ sơ trực tuyến cho cơ quan có thẩm quyền (với nhà ở riêng lẻ thường là UBND cấp xã nơi có đất).
- Bước 4: Cơ quan cấp phép kiểm tra hồ sơ, điều kiện cấp phép, trả kết quả hoặc yêu cầu bổ sung.
- Bước 5: Nhận giấy phép, thực hiện đúng nội dung được cấp. Cơ quan cấp phép công khai giấy phép trên trang thông tin điện tử tối thiểu 12 tháng kể từ ngày cấp hoặc gia hạn.
| Loại công trình | Thời hạn (từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ) |
|---|---|
| Nhà ở riêng lẻ (cấp mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời, có thời hạn) | 07 ngày làm việc (trước đây là 15 ngày) |
| Công trình cấp III, cấp IV | 10 ngày làm việc |
Lệ phí cấp phép do địa phương quy định, bạn nên tra cứu trên Cổng dịch vụ công của tỉnh, thành phố nơi có đất.
Xây dựng không phép bị xử lý thế nào?
Từ 26/8/2026, hành vi xử phạt trong lĩnh vực xây dựng thực hiện theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Hành vi thi công khi chưa có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép bị phạt như sau (mức ghi trong nghị định là mức áp dụng cho tổ chức):
| Công trình vi phạm | Mức phạt (tổ chức) |
|---|---|
| Nhà ở riêng lẻ | 60 – 80 triệu đồng |
| Nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ di tích, di sản hoặc công trình xây dựng khác | 80 – 100 triệu đồng |
| Công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật | 120 – 140 triệu đồng |
| Công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi | 140 – 160 triệu đồng |
Theo nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính, cùng một hành vi thì mức phạt với hộ gia đình, cá nhân bằng một nửa mức phạt với tổ chức. Như vậy, cá nhân xây nhà ở riêng lẻ không phép thường bị phạt 30–40 triệu đồng. Nếu vẫn tiếp tục thi công sau khi đã bị lập biên bản, mức phạt tăng lên.
Nộp phạt không có nghĩa là công trình được hợp thức hóa. Chủ đầu tư còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả: dừng thi công, hoàn thiện hồ sơ xin cấp phép trong thời hạn ấn định (nhà ở riêng lẻ khoảng 35 ngày theo Nghị định 339/2026). Nếu không được cấp phép thì phải tự tháo dỡ phần vi phạm.
Ví dụ: anh Nam xây nhà 5 tầng, sàn 600 m² trên đất ở thuộc khu vực quy hoạch chung đô thị. Công trình không đủ điều kiện miễn phép (sàn trên 500 m² và nằm trong khu vực bị loại trừ). Nếu khởi công mà chưa có phép, anh bị xử phạt và phải làm hồ sơ cấp phép trong thời hạn quy định. Nếu không đủ điều kiện cấp phép, anh có thể phải tháo dỡ.
Quy định cũ và quy định mới: khác nhau ở đâu?
| Nội dung | Trước đây | Hiện nay (từ 01/07/2026) |
|---|---|---|
| Văn bản chính | Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), Nghị định 175/2024/NĐ-CP | Luật Xây dựng 2025, Nghị định 217/2026/NĐ-CP |
| Cơ quan cấp phép nhà ở riêng lẻ | UBND cấp huyện | UBND cấp xã |
| Điều kiện miễn phép nhà ở riêng lẻ | Chủ yếu theo số tầng và khu vực | Dưới 7 tầng, sàn dưới 500 m², và không thuộc khu vực bị loại trừ |
| Thời hạn nhà ở riêng lẻ | 15 ngày | 07 ngày làm việc |
| Cách nộp hồ sơ | Nộp trực tiếp hoặc trực tuyến | Trực tuyến toàn trình qua Cổng Dịch vụ công quốc gia |
| Mức phạt xây không phép (nhà ở riêng lẻ, tổ chức) | 60–80 triệu (Nghị định 16/2022) | 60–80 triệu (Nghị định 339/2026) |
Chuyển tiếp: công trình đã được cấp phép theo Luật Xây dựng 2014 nhưng nay thuộc diện miễn phép, nếu điều chỉnh thiết kế thì không phải điều chỉnh giấy phép. Công trình thuộc diện miễn theo luật cũ và đủ điều kiện khởi công trước ngày 01/01/2026 tiếp tục được miễn.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà cấp 4 có cần xin giấy phép xây dựng không?
Công trình cấp IV được miễn phép nếu không nằm trong các khu vực bị loại trừ theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025. Nếu thửa đất thuộc khu chức năng, khu đô thị theo quy hoạch hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc thì vẫn phải xin phép. Bạn nên hỏi UBND cấp xã về quy hoạch trước khi xây.
Xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nộp ở đâu?
Bạn nộp hồ sơ trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia cho UBND cấp xã nơi có đất. Trường hợp công trình thuộc khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì nộp cho ban quản lý khu. Thủ tục này không còn thực hiện ở UBND cấp huyện.
Xin giấy phép xây dựng mất bao lâu?
Nhà ở riêng lẻ giải quyết trong 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Công trình cấp III, IV là 10 ngày làm việc. Thời hạn tính từ khi hồ sơ đầy đủ, nên hồ sơ thiếu hoặc sai sẽ kéo dài thời gian.
Xây nhà không phép bị phạt bao nhiêu tiền?
Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức 60–80 triệu đồng cho nhà ở riêng lẻ đối với tổ chức. Cá nhân, hộ gia đình bị phạt bằng một nửa, tức khoảng 30–40 triệu đồng. Ngoài ra còn bị buộc khắc phục hậu quả, có thể gồm tháo dỡ phần vi phạm.
Giấy phép xây dựng cũ cấp bởi UBND huyện còn giá trị không?
Giấy phép đã cấp hợp pháp trước đây vẫn có giá trị. Khi cần điều chỉnh, gia hạn, cấp lại hoặc thu hồi, thủ tục nay do UBND cấp xã thực hiện đối với giấy phép do UBND cấp huyện đã cấp.
Được miễn giấy phép có phải thông báo khởi công không?
Nhiều trường hợp miễn phép vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng hồ sơ xin phép (không gồm đơn đề nghị) đến cơ quan quản lý xây dựng địa phương. Bạn nên kiểm tra yêu cầu cụ thể theo từng loại công trình trước khi thi công.
Tóm lại, từ 01/07/2026 người dân có nhiều trường hợp được miễn phép hơn, nhưng điều kiện về quy mô, diện tích sàn và khu vực rất chặt. Nếu thuộc diện phải xin phép, bạn nộp hồ sơ trực tuyến cho UBND cấp xã và nhận kết quả trong 07 ngày làm việc với nhà ở riêng lẻ. Xây dựng khi chưa có phép có thể bị phạt nặng và buộc tháo dỡ, nên cần xác định đúng diện miễn hay không miễn trước khi khởi công.
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15), hiệu lực từ 01/07/2026; khoản 2, khoản 3 Điều 43 áp dụng từ 01/01/2026.
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, hiệu lực từ 01/07/2026.
- Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản.
- Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), Nghị định 175/2024/NĐ-CP, Nghị định 16/2022/NĐ-CP (các văn bản trước đây, nay đã được thay thế).
- Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh; chính quyền địa phương 2 cấp từ 01/07/2025.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Nội dung mang tính tham khảo, quy định cụ thể có thể khác theo hướng dẫn của từng địa phương.
