Cách chia đất thừa kế không có di chúc theo luật mới 2026

Khi người chết không để lại di chúc, đất đai được chia theo pháp luật: trước hết tách phần của người chết khỏi tài sản chung (nếu có), sau đó chia phần đó cho những người thừa kế cùng hàng theo thứ tự hàng 1, hàng 2, hàng 3. Những người cùng hàng được hưởng phần bằng nhau. Việc chia thực hiện bằng văn bản phân chia di sản được công chứng hoặc do Tòa án quyết định.

Khi nào đất được chia thừa kế theo pháp luật?

Theo Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong các trường hợp sau:

• Người chết không để lại di chúc.
• Di chúc không hợp pháp (ví dụ bị lập do cưỡng ép, giả mạo, không đúng hình thức).
• Người được chỉ định trong di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được chỉ định không còn vào thời điểm mở thừa kế.
• Người được chỉ định không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Thừa kế theo pháp luật cũng áp dụng cho phần di sản mà di chúc không định đoạt, hoặc phần của di chúc không có hiệu lực. Vì vậy, dù có di chúc, một phần đất vẫn có thể phải chia theo luật.

Ba hàng thừa kế: ai được hưởng đất?

Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 chia người thừa kế thành ba hàng. Hàng sau chỉ được hưởng khi không còn ai ở hàng trước (do đã chết, không có quyền hưởng, bị truất quyền hoặc từ chối nhận).

Thừa kế thế vị là gì?

Nếu con của người chết đã chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người để lại di sản, thì cháu (con của người con đó) được hưởng phần mà cha hoặc mẹ mình lẽ ra được hưởng. Quy tắc này cũng áp dụng khi cháu chết trước thì chắt thế vị.

Những trường hợp hay bị nhầm

• Vợ/chồng đã ly hôn (bản án, quyết định đã có hiệu lực) không còn là người thừa kế. Nếu mới nộp đơn mà chưa có bản án hiệu lực thì vẫn là vợ/chồng.
• Con ngoài giá thú, con đã được xác định quan hệ cha mẹ con hợp pháp vẫn thuộc hàng 1 như các con khác.
• Con riêng chỉ được hưởng thừa kế của cha dượng, mẹ kế khi có quan hệ nuôi dưỡng, chăm sóc nhau như cha mẹ và con.
• Con dâu, con rể không thuộc hàng thừa kế của cha mẹ chồng, cha mẹ vợ.
• Người bị truất quyền hưởng di sản (ví dụ có hành vi ngược đãi nghiêm trọng, xâm phạm tính mạng người để lại di sản) không được hưởng.

Cách tính phần đất mỗi người được hưởng

Việc chia gồm hai bước: xác định đâu là di sản, rồi chia di sản cho những người cùng hàng.

1. Bước 1 – Xác định phần đất là di sản: Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng, phần của người chết thường được xác định bằng một nửa, trừ khi hai vợ chồng đã có thỏa thuận khác. Nếu là đất của hộ gia đình, cần xác định phần của người chết trong khối tài sản chung của hộ tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận. Nếu là tài sản riêng (thừa kế riêng, tặng cho riêng) thì toàn bộ là di sản.
2. Bước 2 – Trừ nghĩa vụ tài sản: Chi phí mai táng, tiền cấp dưỡng còn thiếu, nợ có bảo đảm, nợ khác của người chết được thanh toán từ di sản theo thứ tự luật định trước khi chia.
3. Bước 3 – Chia cho người cùng hàng: Lấy phần di sản còn lại chia đều cho số người thuộc hàng thừa kế được hưởng.

Ví dụ thực tế

Ông A mất, không để lại di chúc. Thửa đất 300 m² đứng tên ông A, được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân nên là tài sản chung với bà B (vợ). Ông A có 3 con là C, D, E; cha mẹ ông A còn sống.

• Chia tài sản chung: bà B giữ 150 m², phần di sản của ông A là 150 m².
• Hàng 1 gồm 6 người: bà B, C, D, E và cha, mẹ ông A. Mỗi người được 25 m² trên phần di sản.
• Như vậy bà B có tổng cộng 175 m² (150 + 25); mỗi con và mỗi cụ được 25 m².
• Nếu cha mẹ ông A đã mất từ trước, hàng 1 còn 4 người, mỗi người được 37,5 m² trên phần di sản.

Đất nhỏ không chia được bằng hiện vật thì sao?

Người thừa kế có quyền yêu cầu chia bằng hiện vật. Nếu không thể chia đều (ví dụ thửa đất quá nhỏ, không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh), các bên có thể thỏa thuận định giá để một người nhận đất và thanh toán phần chênh lệch cho những người còn lại. Không thỏa thuận được thì đất có thể được bán để chia tiền.

Thủ tục chia đất thừa kế không có di chúc

Từ 01/7/2025, Luật Công chứng 2024 hợp nhất hai loại văn bản cũ (văn bản khai nhận di sản và văn bản thỏa thuận phân chia di sản) thành một loại là văn bản phân chia di sản. Thủ tục này áp dụng cả khi thừa kế theo pháp luật chỉ có một người thừa kế. Nếu bạn tìm theo cách gọi cũ “khai nhận di sản thừa kế”, đây chính là thủ tục tương ứng hiện nay.

1. Bước 1 – Họp gia đình, xác định người thừa kế: Liệt kê đầy đủ những người cùng hàng, kể cả người đang ở xa hoặc ở nước ngoài. Người không đến được có thể ủy quyền bằng văn bản có công chứng.
2. Bước 2 – Chuẩn bị hồ sơ: gồm phiếu yêu cầu công chứng; giấy chứng tử của người để lại di sản; căn cước/CCCD của những người thừa kế; giấy tờ chứng minh quan hệ (giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận quan hệ nếu cần); bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng). Sổ hộ khẩu đã hết giá trị từ 01/01/2023, nên thông tin cư trú được xác định qua dữ liệu cư trú hoặc giấy xác nhận thông tin về cư trú.
3. Bước 3 – Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng: Công chứng viên kiểm tra tính hợp pháp của việc phân chia theo Bộ luật Dân sự và pháp luật liên quan, soạn thảo văn bản.
4. Bước 4 – Niêm yết 15 ngày: Việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản được niêm yết công khai, thường tại UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người chết. Hết thời hạn mà không có khiếu nại, tố cáo, công chứng viên mới được công chứng.
5. Bước 5 – Ký và công chứng văn bản: Những người thừa kế ký trước mặt công chứng viên và nộp phí công chứng.
6. Bước 6 – Đăng ký biến động đất đai: Trong 30 ngày kể từ ngày phân chia xong di sản, người nhận đất nộp hồ sơ để cập nhật biến động hoặc cấp giấy chứng nhận mới. Có thể nộp tại bộ phận một cửa theo quy định của UBND tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc chi nhánh) hoặc nộp trực tuyến qua cổng dịch vụ công. Thời hạn giải quyết với thừa kế theo quy định là không quá 10 ngày làm việc.

Muốn từ chối nhận phần đất thừa kế thì làm thế nào?

Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp từ chối để trốn tránh nghĩa vụ tài sản của mình với người khác. Việc từ chối phải lập thành văn bản và gửi đến người quản lý di sản, những người thừa kế khác hoặc cơ quan công chứng/chứng thực trước thời điểm phân chia di sản.

Trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, bạn có thể cần giấy tờ chứng minh quan hệ gia đình; xem thêm mẫu giấy xác nhận nhân thân. Nếu người thừa kế chưa có hoặc cần cập nhật giấy tờ tùy thân, tham khảo nơi làm căn cước theo quy định hiện hành.

Thuế, lệ phí khi nhận đất thừa kế

• Thuế thu nhập cá nhân: Thu nhập từ nhận thừa kế bất động sản giữa những người thân thiết như vợ chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con; ông bà với cháu; anh chị em ruột… thuộc diện được miễn thuế. Người thừa kế ngoài các quan hệ này (ví dụ cháu họ, người ngoài gia đình) có thể phải nộp thuế. Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực từ 01/07/2026, bạn nên đối chiếu quy định với cơ quan thuế khi nộp hồ sơ.
• Lệ phí trước bạ: Nhà, đất nhận thừa kế giữa những người thân thiết theo quy định thuộc diện miễn lệ phí trước bạ; trường hợp khác phải nộp theo giá do UBND tỉnh ban hành.
• Phí công chứng, lệ phí đăng ký biến động: nộp theo biểu mức thu do cơ quan có thẩm quyền quy định, phụ thuộc giá trị di sản và địa phương.

Các trường hợp được miễn cần có giấy tờ chứng minh quan hệ khi nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí.

Thời hiệu chia thừa kế đất là bao lâu?

Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu được tính từ thời điểm mở thừa kế (ngày người để lại di sản chết):

Hết thời hiệu chia di sản, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Nếu không có người thừa kế đang quản lý, di sản được giải quyết theo quy định về chiếm hữu hoặc thuộc về Nhà nước. Vì vậy, đất của cha mẹ mất đã lâu mà chưa chia nên được xử lý sớm.

Nếu cha mẹ để lại đất bằng giấy tờ viết tay chưa sang tên, bạn cần xem thêm giá trị pháp lý của giấy mua bán đất viết tay để xác định phần đất có phải là di sản hay không.

Không thỏa thuận được thì giải quyết thế nào?

Khi các đồng thừa kế không thống nhất, hoặc có người từ chối ký, bạn nên thương lượng, hòa giải trong gia đình hoặc nhờ UBND cấp xã nơi có đất hỗ trợ hòa giải. Nếu vẫn không đạt, người thừa kế có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản tại Tòa án nhân dân khu vực. Tòa án nhân dân khu vực bắt đầu hoạt động từ 01/07/2025, thay cho Tòa án cấp huyện trước đây.

• Hồ sơ khởi kiện thường gồm đơn khởi kiện, giấy chứng tử, giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài liệu về các tài sản, khoản nợ liên quan.
• Án phí được tính theo giá trị phần tài sản mà mỗi người được chia, theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.
• Bản án, quyết định có hiệu lực là căn cứ để đăng ký biến động đất đai, thời hạn 30 ngày tính từ ngày có hiệu lực.

Thông tin cập nhật tháng 10/2026.

Câu hỏi thường gặp

Tóm lại, chia đất thừa kế không có di chúc cần xác định đúng phần di sản, đúng hàng thừa kế, lập văn bản phân chia di sản có công chứng và đăng ký biến động đất đai trong 30 ngày. Chuẩn bị đủ giấy tờ chứng minh quan hệ và bảo đảm mọi người thừa kế cùng đồng thuận sẽ giúp tránh tranh chấp về sau.