Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa hành viên (trước ngày 01/07/2026 gọi là Thừa phát lại) trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực nên không thể dùng để “hợp thức hóa” việc mua bán nhà đất.
Tóm tắt nhanh
- Vi bằng chỉ ghi lại sự việc có thật mà Thừa hành viên tận mắt thấy, nghe. Vi bằng không xác nhận sự việc đó đúng hay sai pháp luật.
- Từ 01/07/2026, Nghị định 151/2026/NĐ-CP thay Nghị định 08/2020/NĐ-CP. “Thừa phát lại” đổi tên thành “Thừa hành viên”, “Văn phòng Thừa phát lại” thuộc mô hình văn phòng thi hành án dân sự.
- Vi bằng có giá trị làm chứng cứ, không có giá trị thay hợp đồng, giấy tờ phải công chứng, chứng thực.
- Không được lập vi bằng để chuyển quyền sử dụng đất, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền, hoặc để thực hiện giao dịch trái pháp luật.
- Chi phí do bạn và văn phòng tự thỏa thuận, không có mức cố định chung toàn quốc.
Vi bằng là gì?
Theo quy định hiện hành, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật. Người lập là Thừa hành viên, và Thừa hành viên phải trực tiếp chứng kiến sự việc. Việc lập vi bằng diễn ra theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức.
Có ba điểm cốt lõi bạn cần nhớ:
- Có thật: chỉ ghi nhận điều đang tồn tại hoặc đang diễn ra, không ghi nhận điều sẽ xảy ra hay chỉ là lời kể.
- Trực tiếp chứng kiến: Thừa hành viên tự mắt thấy, tai nghe rồi mô tả lại, không lập vi bằng dựa trên lời thuật lại của người khác.
- Chỉ ghi nhận, không “chứng nhận”: vi bằng cho biết sự việc đã xảy ra, không khẳng định sự việc ấy hợp pháp hay hợp đồng ấy có hiệu lực.
Vì vậy vi bằng khác với công chứng. Công chứng chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Vi bằng chỉ là bản mô tả khách quan một sự kiện.
Thừa phát lại nay là Thừa hành viên: điều gì thay đổi?
Nhiều tài liệu cũ vẫn viết “vi bằng do Thừa phát lại lập theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP”. Quy định này đã thay đổi:
- Nghị định 151/2026/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của văn phòng thi hành án dân sự, Thừa hành viên có hiệu lực từ 01/07/2026. Văn bản này hướng dẫn Luật Thi hành án dân sự 2025 và thay thế hoàn toàn Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
- Chức danh Thừa phát lại được đổi thành Thừa hành viên. Văn phòng này làm bốn việc: tổ chức thi hành án dân sự, xác minh điều kiện thi hành án, tống đạt giấy tờ và lập vi bằng.
- Thừa hành viên vẫn được lập vi bằng trên phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp bị cấm.
- Vi bằng có thể được lập dưới dạng văn bản điện tử trên môi trường số, thay vì chỉ văn bản giấy như trước.
- Thủ tục thành lập, thay đổi, giải thể văn phòng chuyển sang thực hiện theo pháp luật về doanh nghiệp, đăng ký tại cơ quan đăng ký kinh doanh.
Lưu ý: Bài viết dùng cả hai cách gọi để bạn dễ đối chiếu với tài liệu cũ. Nội dung cốt lõi của vi bằng (ghi nhận sự việc có thật, không thay thế công chứng) không đổi.
Giá trị pháp lý của vi bằng đến đâu?
Vi bằng có giá trị là nguồn chứng cứ
Vi bằng do Thừa hành viên lập đúng thẩm quyền, đúng trình tự, đủ nội dung theo quy định có giá trị như một nguồn chứng cứ trong các vụ việc pháp lý. Tòa án có thể căn cứ vào vi bằng để xem xét, giải quyết vụ việc dân sự, hành chính. Khi cần, Tòa án có thể triệu tập Thừa hành viên để làm rõ nội dung vi bằng.
Ví dụ: bạn cho thuê nhà, người thuê đã bỏ đi và để lại đồ đạc, hư hỏng. Vi bằng ghi lại hiện trạng nhà vào ngày bàn giao sẽ giúp bạn chứng minh thiệt hại khi tranh chấp tiền đặt cọc.
Vi bằng không thay thế công chứng, chứng thực
Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực hay văn bản hành chính khác. Nó cũng không làm phát sinh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nếu pháp luật yêu cầu phải công chứng hoặc đăng ký.
Vi bằng không phải là bản án, không có giá trị “bắt buộc” với Tòa
Tòa án xem xét vi bằng cùng các chứng cứ khác. Nếu có chứng cứ khác chứng minh vi bằng không khách quan hoặc được lập sai quy định, Tòa án có thể không chấp nhận.
Vi bằng “có giá trị đến đâu” và “đến bao giờ”?
Pháp luật không đặt ra thời hạn hiệu lực cho vi bằng. Vi bằng ghi lại sự việc tại một thời điểm, nên giá trị của nó phụ thuộc vào việc nội dung có khách quan, còn liên quan đến vụ việc và việc lập có đúng quy định hay không.
Các trường hợp thường lập vi bằng
Bạn có thể yêu cầu lập vi bằng để ghi nhận những sự kiện, hành vi có thật và không thuộc diện bị cấm. Một số tình huống phổ biến:
| Tình huống | Vi bằng ghi nhận điều gì | Lưu ý |
|---|---|---|
| Hiện trạng nhà, đất, công trình | Tình trạng nhà, ranh giới, công trình xây dựng, hư hỏng tại thời điểm ghi nhận | Chỉ ghi hiện trạng, không xác nhận quyền sở hữu |
| Giao nhận tiền, tài sản, giấy tờ | Việc giao, nhận diễn ra ở đâu, lúc nào, giữa ai | Không chứng nhận hợp đồng nền có hợp pháp hay không |
| Nội dung trên website, mạng xã hội, tin nhắn, email | Nội dung hiển thị tại thời điểm truy cập, có thể kèm ảnh chụp, ghi hình | Hữu ích khi bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ, tranh chấp thương mại |
| Việc giao hàng, kiểm đếm hàng hóa, hiện trạng kho | Số lượng, tình trạng hàng hóa tại thời điểm kiểm đếm | Nên báo trước cho bên liên quan nếu cần |
| Cuộc họp, sự kiện của tổ chức | Diễn biến, thành phần tham dự, kết quả biểu quyết | Không thay biên bản họp theo luật định |
| Việc gửi, nhận thông báo, đòi nợ, giao nhận thư | Việc đã trao thông báo cho đối phương | Hữu ích để chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ thông báo |
| Đặt cọc, thỏa thuận có thật giữa các bên | Việc đặt cọc xảy ra, ai trao nhận bao nhiêu | Không thay hợp đồng đặt cọc hợp pháp; không dùng cho giao dịch bị cấm |
Với những việc giữa hai bên có thỏa thuận bằng giấy tờ, bạn nên dùng vi bằng song song với hợp đồng, không dùng thay thế. Chẳng hạn, khi cho vay hoặc ghi nợ, bạn có thể tham khảo mẫu giấy vay tiền, ghi nợ viết tay để lập thỏa thuận rõ ràng, rồi mới cân nhắc vi bằng để ghi nhận việc giao nhận tiền.
Các trường hợp không được lập vi bằng
Từ 01/07/2026, các trường hợp bị cấm nằm tại Điều 28 Nghị định 151/2026/NĐ-CP, gồm:
- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi công chứng, chứng thực. Cũng không được xác nhận chữ ký, xác nhận bản sao đúng với bản chính, hay xác nhận tính chính xác của bản dịch giấy tờ.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu.
- Việc vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, bí mật nhà nước.
- Việc vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định của pháp luật, hoặc trái đạo đức xã hội.
- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, nguyên tắc chung là Thừa hành viên chỉ lập vi bằng với sự việc mình trực tiếp chứng kiến. Nghị định cũ (08/2020) còn quy định Thừa phát lại không được làm việc liên quan đến quyền lợi của bản thân và người thân thích của mình. Quy định mới tiếp tục đặt yêu cầu khách quan, trung thực đối với người lập vi bằng.
Cảnh báo: Nếu bạn yêu cầu lập vi bằng để ghi lại nội dung thuộc đời sống riêng tư của người khác hoặc để phục vụ giao dịch trái pháp luật, văn phòng thi hành án dân sự phải từ chối. Việc cố tình lách quy định có thể khiến bạn mất tiền mà vi bằng vẫn không có giá trị.
Mua bán nhà đất bằng vi bằng có được không?
Đây là lý do khiến “vi bằng là gì” được tìm kiếm nhiều nhất. Câu trả lời ngắn gọn: không.
- Pháp luật đất đai và nhà ở yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Vi bằng không thay thế được thủ tục đó.
- Hồ sơ đăng ký biến động, sang tên cần có hợp đồng đã công chứng, chứng thực. Hồ sơ chỉ có vi bằng sẽ không được tiếp nhận để sang tên.
- Khi tranh chấp, Tòa án có thể thừa nhận có việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ như vi bằng ghi. Nhưng giao dịch mua bán vẫn có thể bị tuyên vô hiệu vì không tuân thủ hình thức luật định.
- Đất, nhà chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu thì càng không được dùng vi bằng để chuyển nhượng.
Về trách nhiệm, theo Nghị định 82/2020/NĐ-CP (trước đây), Thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất thuộc diện cấm có thể bị phạt 10–15 triệu đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ Thừa phát lại từ 6 đến 9 tháng. Từ 01/07/2026, cơ chế xử lý áp dụng theo quy định mới về thi hành án dân sự và xử phạt vi phạm hành chính hiện hành, bạn nên kiểm tra văn bản đang áp dụng.
Cách làm an toàn: Kiểm tra giấy tờ pháp lý của đất, lập hợp đồng và công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng, UBND cấp xã theo thẩm quyền, rồi nộp hồ sơ đăng ký biến động. Bạn vẫn có thể lập vi bằng để ghi nhận việc giao nhận tiền khi đã có hợp đồng hợp lệ. Tham khảo thêm bài giấy tờ mua bán đất viết tay có giá trị không.
Tương tự, mua bán xe máy, ô tô, tài sản phải đăng ký thì vi bằng chỉ ghi nhận việc giao nhận. Quyền sở hữu vẫn phải thực hiện theo thủ tục đăng ký. Bạn có thể xem mẫu giấy bán xe máy cá nhân để lập giấy tờ đúng quy định.
Thủ tục và chi phí lập vi bằng
Các bước lập vi bằng
- Bước 1: Chọn văn phòng thi hành án dân sự có Thừa hành viên đang hành nghề, mô tả rõ sự việc cần ghi nhận, thời gian, địa điểm. Bạn có thể yêu cầu lập vi bằng trên phạm vi toàn quốc.
- Bước 2: Cung cấp thông tin, giấy tờ liên quan (giấy tờ tùy thân, tài liệu về tài sản, nếu có) và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của thông tin đó. Hai bên ký hợp đồng dịch vụ, thỏa thuận chi phí.
- Bước 3: Thừa hành viên trực tiếp có mặt, chứng kiến và ghi nhận sự việc. Khi cần, Thừa hành viên mời người làm chứng. Thừa hành viên phải giải thích rõ giá trị pháp lý của vi bằng cho bạn trước khi lập.
- Bước 4: Lập vi bằng gồm các nội dung chính: họ tên, địa chỉ, số định danh cá nhân của người yêu cầu và người tham gia khác; nội dung sự kiện, hành vi được ghi nhận; lời cam đoan của Thừa hành viên về tính trung thực, khách quan. Người yêu cầu ký hoặc điểm chỉ.
- Bước 5: Thừa hành viên ký, đóng dấu văn phòng. Vi bằng giấy từ hai trang trở lên phải đánh số trang, từ hai tờ trở lên phải đóng dấu giáp lai. Nếu bạn cần hiểu cách đóng dấu giáp lai, xem thêm cách đóng dấu giáp lai nhanh, đơn giản.
- Bước 6: Trong 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc việc lập, văn phòng cập nhật vi bằng vào cơ sở dữ liệu về tổ chức và hoạt động của Thừa hành viên. Nếu không cập nhật được thì gửi ngay đến Sở Tư pháp nơi đặt trụ sở để vào sổ theo dõi vi bằng trong 02 ngày làm việc. Vi bằng được gửi cho bạn và lưu trữ tại văn phòng.
Lưu ý về “đăng ký vi bằng”: Quy định cũ nói vi bằng được coi là hợp lệ khi đăng ký tại Sở Tư pháp. Từ 01/07/2026, quy định mới theo hướng cập nhật cơ sở dữ liệu hoặc vào sổ theo dõi. Bạn nên hỏi văn phòng về việc đã cập nhật vi bằng của mình chưa và yêu cầu cung cấp thông tin xác nhận.
Chi phí lập vi bằng
Chi phí do người yêu cầu và văn phòng thi hành án dân sự thỏa thuận. Khoản này gồm thù lao thực hiện công việc, chi phí đi lại, lưu trú và chi phí theo quy định khi phải yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân cung cấp thông tin. Mỗi văn phòng niêm yết mức khác nhau, tùy sự việc phức tạp hay đơn giản. Bạn nên ghi rõ tổng chi phí vào hợp đồng dịch vụ và yêu cầu chứng từ.
Cẩn trọng khi lập vi bằng
- Không dùng vi bằng để “mua đứt” quyền sở hữu nhà đất, xe, tài sản phải đăng ký.
- Kiểm tra Thừa hành viên và văn phòng đang hoạt động hợp pháp trước khi ký hợp đồng.
- Giữ nguyên bản chính vi bằng, các tài liệu đính kèm, ảnh, video (nếu có) để làm chứng cứ.
- Nếu cần tài liệu khác như giấy tờ chứng thực, xem chứng thực giấy tờ ở đâu theo quy định hiện hành.
Câu hỏi thường gặp
Vi bằng có thay thế được công chứng không?
Không. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi có thật và là nguồn chứng cứ. Giao dịch pháp luật bắt buộc công chứng, chứng thực vẫn phải làm đúng thủ tục đó.
Vi bằng có dùng làm chứng cứ ra Tòa được không?
Được, nếu vi bằng lập đúng thẩm quyền, đúng trình tự và không thuộc trường hợp bị cấm. Tòa án đánh giá vi bằng cùng các chứng cứ khác và có thể triệu tập Thừa hành viên để làm rõ.
Thừa phát lại và Thừa hành viên có khác nhau không?
Đây là cùng một chức danh được đổi tên từ 01/07/2026 theo Nghị định 151/2026/NĐ-CP. Vi bằng lập trước ngày này vẫn là vi bằng do Thừa phát lại lập theo quy định tại thời điểm đó.
Lập vi bằng ở đâu và có cần ở cùng tỉnh không?
Bạn đến văn phòng thi hành án dân sự có Thừa hành viên đang hành nghề. Thừa hành viên được lập vi bằng trên phạm vi toàn quốc nên không bắt buộc cùng tỉnh với nơi bạn cư trú hay nơi xảy ra sự việc.
Chi phí lập vi bằng là bao nhiêu?
Không có mức cố định. Chi phí do bạn và văn phòng thỏa thuận, gồm thù lao, chi phí đi lại, lưu trú và các khoản theo quy định. Hãy ghi rõ trong hợp đồng dịch vụ.
Mua nhà đất bằng vi bằng có đòi lại tiền được không?
Giao dịch chỉ có vi bằng thường bị coi là vi phạm hình thức bắt buộc và có thể bị tuyên vô hiệu. Khi đó các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tuy nhiên việc đòi lại tiền còn phụ thuộc vào nội dung từng vụ việc, nên cần thận trọng ngay từ đầu.
Căn cứ pháp lý
- Nghị định 151/2026/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của văn phòng thi hành án dân sự, Thừa hành viên (hiệu lực từ 01/07/2026; thay thế Nghị định 08/2020/NĐ-CP).
- Luật Thi hành án dân sự 2025.
- Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại (đã hết hiệu lực từ 01/07/2026).
- Luật Đất đai 2024 và pháp luật về công chứng, chứng thực.
- Nghị định 82/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp (áp dụng trước đây).
Tóm lại, vi bằng là công cụ lưu giữ chứng cứ về sự việc có thật, hữu ích khi bạn cần chứng minh hiện trạng, việc giao nhận hay nội dung trên môi trường mạng. Vi bằng không thể thay công chứng, chứng thực và không “hợp pháp hóa” giao dịch nhà đất, tài sản phải đăng ký. Hãy xác định đúng mục đích trước khi lập và kiểm tra quy định đang áp dụng. Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
