Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định việc cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (01/08/2024). Hiện nay, nội dung tương ứng nằm chủ yếu ở Điều 138 Luật Đất đai 2024.
Tóm tắt nhanh
- Điều 101 Luật Đất đai 2013 có hai nhóm trường hợp chính: đất sử dụng trước 01/07/2014 ở vùng khó khăn (không nộp tiền sử dụng đất) và đất sử dụng ổn định trước 01/07/2004 (có thể phải nộp tiền sử dụng đất).
- Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực. Điều 101 được thay bằng Điều 138 Luật Đất đai 2024, đi kèm Điều 137 (có giấy tờ), Điều 139 (vi phạm trước 01/07/2014) và Điều 140 (giao đất không đúng thẩm quyền).
- Luật mới mở rộng mốc thời gian: đất sử dụng ổn định đến trước 01/07/2014 mà không vi phạm, không tranh chấp đều được xem xét cấp sổ đỏ.
- Từ 01/07/2025, hồ sơ nộp tại Bộ phận Một cửa cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; Chủ tịch UBND cấp xã cấp sổ cho cá nhân, hộ gia đình trong nước.
Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định gì?
Tên Điều 101 là: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Điều này áp dụng cho người không có một trong các loại giấy tờ nêu tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (sổ đỏ cũ, giấy tờ giao đất, giấy tờ mua bán hợp lệ, tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính…). Thay vì loại bỏ họ, luật cho phép xét cấp sổ nếu đáp ứng các điều kiện về thời gian sử dụng, tính ổn định, không tranh chấp và không vi phạm pháp luật đất đai.
Về cấu trúc, bạn cần nhớ hai trường hợp chính ở khoản 1 và khoản 2. Hai khoản này khác nhau ở đối tượng, mốc thời gian và nghĩa vụ tài chính.
Phân tích khoản 1: đất ở vùng khó khăn
Khoản 1 Điều 101 áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (01/07/2014);
- Không có các giấy tờ quy định tại Điều 100;
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Đất nằm ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn;
- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Người đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đây là nhóm được ưu đãi nhất, chủ yếu là hộ nông dân ở miền núi, hải đảo, vùng sâu.
Lưu ý: Cụm “hộ khẩu thường trú” là cách gọi thời Luật Đất đai 2013. Sổ hộ khẩu đã hết giá trị từ 01/01/2023; hiện nay cơ quan xác định nơi thường trú qua dữ liệu cư trú (theo Luật Cư trú 2020). Luật Đất đai 2024 dùng cụm “đăng ký thường trú”.
Phân tích khoản 2: đất sử dụng ổn định trước 01/07/2004
Khoản 2 áp dụng rộng hơn, không giới hạn vùng khó khăn hay nghề nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân được xem xét cấp sổ đỏ khi:
- Không có các giấy tờ quy định tại Điều 100;
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004;
- Không vi phạm pháp luật về đất đai;
- Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt (đối với nơi đã có quy hoạch).
Trường hợp này người sử dụng đất có thể phải nộp tiền sử dụng đất tùy mốc thời gian sử dụng, diện tích trong hay ngoài hạn mức và quy định tài chính đất đai hiện hành tại thời điểm cấp.
“Sử dụng đất ổn định” được hiểu thế nào?
Hiểu đơn giản, đó là việc sử dụng liên tục, đúng mục đích, không bị cơ quan nhà nước xử lý hay thu hồi và không có người khác tranh giành. Thực tế, người sử dụng đất không nhất thiết phải là một người duy nhất từ đầu đến nay; đất có thể được cha mẹ, con cháu hoặc người nhận chuyển nhượng tiếp nối sử dụng, miễn là có chứng cứ về thời điểm và quá trình sử dụng.
Điều 101 Luật Đất đai 2013 còn hiệu lực không?
Không. Luật Đất đai 2013 (đã sửa đổi năm 2018) hết hiệu lực kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Theo Luật sửa đổi các luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và tổ chức tín dụng năm 2024, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/08/2024 (một số nội dung chuyển tiếp có mốc riêng).
Vì vậy, khi giải quyết hồ sơ mới, cơ quan nhà nước áp dụng Luật Đất đai 2024, không còn viện dẫn Điều 101. Hồ sơ đã được tiếp nhận từ trước ngày luật mới có hiệu lực nhưng chưa cấp sổ được xử lý theo quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024; nếu hồ sơ của bạn rơi vào diện này, hãy hỏi trực tiếp cơ quan đang giải quyết để biết căn cứ áp dụng.
Điều 101 vẫn có giá trị tham khảo khi bạn đọc lại hồ sơ cũ, quyết định cấp sổ trước 01/08/2024 hoặc các bản án, văn bản giải quyết trước đó.
Quy định thay thế: Điều 138 Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 sắp xếp lại thành cụm bốn điều liên tiếp:
- Điều 137: cấp sổ đỏ cho người có giấy tờ về quyền sử dụng đất (tương ứng Điều 100 cũ);
- Điều 138: cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định không có giấy tờ, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền (tương ứng Điều 101 cũ);
- Điều 139: xử lý trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước 01/07/2014;
- Điều 140: xử lý đất được giao không đúng thẩm quyền.
Theo Điều 138, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định không có giấy tờ nêu tại Điều 137, không thuộc diện Điều 139 và Điều 140, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được xét cấp sổ đỏ theo từng mốc:
- Sử dụng đất trước 18/12/1980;
- Sử dụng đất từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993;
- Sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2014.
Ngoài ba mốc này, Điều 138 còn có quy định riêng cho hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước 01/07/2014 và có đăng ký thường trú tại vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn; cùng các quy định về hạn mức khi thửa đất có nhiều hộ sử dụng chung hoặc một hộ có nhiều thửa. Đáng chú ý, luật mới còn nêu trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, kể cả khi họ chưa có đơn đề nghị.
Điểm lợi cho người dân là mốc thời gian được nâng lên: nếu theo Điều 101 khoản 2 cũ, đất không giấy tờ phải ổn định từ trước 01/07/2004, thì nay đất sử dụng ổn định đến trước 01/07/2014 vẫn được xem xét (nghĩa vụ tài chính khác nhau tùy mốc).
So sánh Điều 101 (2013) và Điều 138 (2024)
| Tiêu chí | Điều 101 Luật Đất đai 2013 (hết hiệu lực) | Điều 138 Luật Đất đai 2024 (hiện hành) |
|---|---|---|
| Đối tượng | Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ Điều 100 | Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định không có giấy tờ Điều 137 |
| Mốc thời gian chính | Trước 01/07/2014 (vùng khó khăn); trước 01/07/2004 (trường hợp chung) | Trước 18/12/1980; 18/12/1980–15/10/1993; 15/10/1993–01/07/2014 |
| Điều kiện cốt lõi | Sử dụng ổn định, không vi phạm, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch (khoản 2) | Sử dụng ổn định, không vi phạm, không thuộc giao đất sai thẩm quyền, UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp |
| Xác nhận | UBND cấp xã | UBND cấp xã |
| Nghĩa vụ tài chính | Không nộp (khoản 1); có thể phải nộp (khoản 2) | Tùy mốc thời gian và hạn mức, theo quy định về tiền sử dụng đất |
| Cơ quan cấp (sau 01/07/2025) | UBND cấp huyện (trước đây) | Chủ tịch UBND cấp xã cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư trong nước |
Thủ tục xin cấp sổ đỏ đất không giấy tờ hiện nay
Từ ngày 01/07/2025, Việt Nam vận hành chính quyền địa phương hai cấp, không còn cấp huyện. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, việc cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình trong nước chuyển về Chủ tịch UBND cấp xã. Hướng dẫn cũ nhắc “UBND huyện” hay “Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện” nay hiểu là UBND cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực.
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Gồm đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu; giấy tờ nhân thân; tài liệu chứng minh thời điểm và quá trình sử dụng đất (hóa đơn điện nước, biên lai thuế đất, sổ mục kê, xác nhận của người sống lâu năm tại khu vực…); bản đồ, sơ đồ thửa đất nếu có.
- Bước 2: Nộp hồ sơ. Nộp tại Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất; có thể nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công bằng tài khoản định danh điện tử, hồ sơ được số hóa từ bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực.
- Bước 3: Xác nhận nguồn gốc, tình trạng đất. UBND cấp xã xác nhận thời điểm sử dụng, không tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch; Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, đo đạc nếu cần.
- Bước 4: Xác định nghĩa vụ tài chính. Thông tin địa chính được chuyển sang cơ quan thuế để tính tiền sử dụng đất, lệ phí (nếu có). Bạn nộp tiền hoặc thuộc diện được ghi nợ theo quy định.
- Bước 5: Nhận sổ đỏ. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ, cơ quan có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận và trả kết quả tại nơi bạn nộp hồ sơ. Nếu đã nộp bản sao, bạn nộp bản chính khi nhận kết quả.
Lưu ý: Từ 01/11/2025 (Nghị định 280/2025/NĐ-CP), chứng thực bản sao từ bản chính và chứng thực chữ ký không phụ thuộc nơi cư trú. Bạn có thể xem thêm nơi làm thủ tục tại bài chứng thực giấy tờ ở đâu theo quy định hiện hành.
Giấy tờ nhân thân nộp kèm nên là thẻ căn cước hoặc CCCD còn hiệu lực; nếu cần cấp mới, xem hướng dẫn làm căn cước công dân ở đâu. Tình trạng cư trú ổn định tại địa phương cũng ảnh hưởng tới một số trường hợp (như vùng khó khăn), nên bạn hãy nắm cách đăng ký tạm trú online nếu đang ở khác nơi đăng ký thường trú.
Những lưu ý và tình huống thực tế
Tình huống 1: Đất nhận mua bằng giấy viết tay từ năm 2008
Ông A mua một thửa đất bằng giấy tay từ năm 2008, chưa sang tên, đến nay xây nhà ở ổn định. Theo luật cũ, giấy mua bán tay không thuộc giấy tờ hợp lệ Điều 100, hồ sơ rất khó xét. Với Luật Đất đai 2024, những trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất trước 01/07/2014 mà không đúng quy định nhưng có chữ ký của các bên có thể được xem xét cấp sổ nếu đáp ứng điều kiện (thuộc nhóm xử lý theo Điều 139, 140 hoặc Điều 138 tùy hồ sơ). Bạn có thể tham khảo thêm bài về giấy tờ mua bán đất viết tay.
Tình huống 2: Đất lấn chiếm, đất nằm trong quy hoạch
Điều 138 chỉ áp dụng khi đất không vi phạm pháp luật đất đai và không phải đất giao sai thẩm quyền. Nếu đất lấn chiếm hoặc sử dụng sai mục đích trước 01/07/2014, cơ quan sẽ xét theo Điều 139 với các điều kiện riêng (không thuộc diện thu hồi, phù hợp quy hoạch, thực hiện nghĩa vụ tài chính). Đất đã lấn chiếm sau mốc này nhìn chung không được hợp thức hóa theo hướng này.
Cảnh báo: Không làm giả hoặc “hợp thức hóa” giấy tờ, xác nhận để được cấp sổ. Hành vi này có thể bị xử lý hành chính, thậm chí xử lý hình sự tùy tính chất, mức độ, đồng thời Giấy chứng nhận đã cấp có thể bị thu hồi. Hãy chỉ dùng chứng cứ thật về quá trình sử dụng đất.
Tình huống 3: Đất có tranh chấp
Nếu UBND cấp xã không thể xác nhận “không có tranh chấp”, hồ sơ sẽ chưa được giải quyết. Bạn cần hòa giải tại xã hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực (hoạt động từ 01/07/2025) trước, rồi mới quay lại xin cấp sổ.
Mẹo chuẩn bị chứng cứ
- Thu thập càng sớm càng tốt các giấy tờ có ghi thời điểm: hóa đơn điện, nước, biên lai nộp thuế đất, giấy khai sinh của con sinh ra tại nhà đất, xác nhận người hàng xóm lâu năm.
- Kiểm tra quy hoạch của thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền trước khi nộp hồ sơ.
- Hỏi rõ bộ phận tiếp nhận về hạn mức đất ở do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất quy định, vì hạn mức ảnh hưởng đến số tiền phải nộp.
Câu hỏi thường gặp
Điều 101 Luật Đất đai 2013 hiện còn áp dụng không?
Không. Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (01/08/2024). Nội dung tương ứng nay thuộc Điều 138 Luật Đất đai 2024. Điều 101 chỉ còn dùng để đối chiếu hồ sơ, quyết định cũ.
Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 nói về trường hợp nào?
Khoản 2 nói về hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ nhưng đã sử dụng đất ổn định từ trước 01/07/2004, không vi phạm pháp luật đất đai, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp và phù hợp quy hoạch (nơi đã có quy hoạch).
Đất không giấy tờ sử dụng sau 01/07/2014 có được cấp sổ đỏ không?
Điều 138 Luật Đất đai 2024 chỉ áp dụng cho đất sử dụng ổn định đến trước 01/07/2014. Đất sử dụng sau mốc này thường không thuộc diện được hợp thức hóa theo điều này; bạn nên xem hồ sơ cụ thể (như nhận thừa kế, tặng cho, trúng đấu giá) để xác định hướng xử lý.
Làm sổ đỏ đất không giấy tờ nộp hồ sơ ở đâu?
Bạn nộp tại Bộ phận Một cửa cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, hoặc nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công. Chủ tịch UBND cấp xã là người cấp sổ cho cá nhân, hộ gia đình trong nước.
Có phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp sổ theo Điều 138 không?
Tùy mốc thời gian sử dụng, hạn mức và hiện trạng đất. Một số trường hợp được cấp sổ không phải nộp tiền, một số khác phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định về thu tiền sử dụng đất hiện hành. Cơ quan thuế sẽ thông báo số tiền cụ thể sau khi nhận thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 35/2018/QH14) – Điều 100, Điều 101 (đã hết hiệu lực);
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 – Điều 137, 138, 139, 140 và các quy định chuyển tiếp;
- Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng (hiệu lực Luật Đất đai 2024 từ 01/08/2024);
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định 280/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao, chứng thực;
- Luật Cư trú 2020.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Bài viết mang tính phổ biến pháp luật, không thay thế ý kiến của cơ quan có thẩm quyền đối với từng hồ sơ cụ thể.
Tóm lại, Điều 101 Luật Đất đai 2013 là nền tảng cho việc cấp sổ đỏ đất không giấy tờ, nhưng hiện đã được thay bằng Điều 138 Luật Đất đai 2024 với mốc thời gian rộng hơn và thủ tục thực hiện tại cấp xã. Bạn nên xác định mốc bắt đầu sử dụng đất, thu thập chứng cứ thật và kiểm tra tranh chấp, quy hoạch trước khi nộp hồ sơ.
