Pháp luật không có “đơn tặng đất” riêng. Cha mẹ muốn tặng đất cho con phải lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, công chứng hoặc chứng thực, rồi nộp hồ sơ đăng ký biến động để sang tên Giấy chứng nhận (sổ đỏ). Bài này có mẫu hợp đồng để bạn tham khảo, hồ sơ cần chuẩn bị, nơi nộp, thuế và lệ phí.
Tóm tắt nhanh
- Tặng đất cho con phải làm hợp đồng tặng cho có công chứng hoặc chứng thực. Giấy tay không công chứng không đủ để sang tên.
- Sau khi công chứng, nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày. Quyền của con chỉ được xác lập đầy đủ khi đã đăng ký vào sổ địa chính.
- Cha mẹ đẻ tặng đất cho con đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ nếu chứng minh được quan hệ bằng giấy tờ hộ tịch.
- Vẫn phải trả phí công chứng, phí/lệ phí cấp Giấy chứng nhận và các khoản phí khác theo quy định của từng tỉnh.
- Từ 01/07/2025 không còn cấp huyện. Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh hoặc bộ phận tiếp nhận ở cấp xã theo quy định của tỉnh nơi có đất.
Tặng đất cho con cần văn bản gì?
Khi người dân tìm “mẫu đơn tặng đất cho con”, văn bản thực chất cần dùng là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (kèm nhà ở, tài sản trên đất nếu có). Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực. Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ 01/07/2025 và áp dụng cho việc công chứng này.
Ngoài hợp đồng, bạn còn dùng đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (mẫu số 18/ĐK) khi nộp hồ sơ sang tên. Đây là hai văn bản khác nhau, đừng nhầm lẫn.
Cảnh báo: “Giấy tặng đất” viết tay hoặc giấy tay chỉ có chữ ký của hai bên không đủ điều kiện sang tên, dễ phát sinh tranh chấp sau này. Về nguyên tắc ghi giấy tờ giao dịch đất bằng tay, bạn có thể xem thêm bài cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật.
Điều kiện để tặng đất cho con
Trước khi soạn hợp đồng, kiểm tra các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng) hoặc thuộc trường hợp được thực hiện quyền khi chưa có Giấy chứng nhận theo luật.
- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết xong.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Còn thời hạn sử dụng đất.
- Bên tặng có năng lực hành vi dân sự, tự nguyện, không bị lừa dối hay ép buộc.
- Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng, cả hai vợ chồng phải cùng ký tặng cho. Nếu đất cấp cho hộ gia đình, cần sự đồng ý của các thành viên có quyền sử dụng chung.
Con nhận đất có thể là con đã thành niên hoặc con chưa thành niên. Với con chưa thành niên, cha mẹ là người đại diện theo pháp luật khi nhận tặng cho.
Mẫu hợp đồng tặng cho đất cho con
Mẫu dưới đây dùng để tham khảo và soạn dự thảo. Khi công chứng, tổ chức hành nghề công chứng có thể dùng mẫu riêng của họ. Nội dung cốt lõi vẫn tương tự.
MẪU HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (CHA/MẸ TẶNG CHO CON)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Hôm nay, ngày …… tháng …… năm ……, tại ……………………………………………, chúng tôi gồm:
BÊN TẶNG CHO (sau đây gọi là Bên A):
Ông/Bà: ……………………………………… Sinh năm: ………………
Số định danh cá nhân/Căn cước/Hộ chiếu số: ……………………… Cấp ngày: …………… Nơi cấp: ………………
Nơi cư trú: ……………………………………………………………………………………………
(Nếu là vợ chồng cùng tặng cho) Ông/Bà: ……………………………… Sinh năm: ……………… Số định danh cá nhân/Căn cước: ……………………… Nơi cư trú: ……………………………
BÊN NHẬN TẶNG CHO (sau đây gọi là Bên B):
Ông/Bà: ……………………………………… Sinh năm: ………………
Số định danh cá nhân/Căn cước/Hộ chiếu số: ……………………… Cấp ngày: …………… Nơi cấp: ………………
Nơi cư trú: ……………………………………………………………………………………………
Là con (đẻ/nuôi hợp pháp) của Bên A, theo Giấy khai sinh/giấy tờ chứng minh quan hệ số: ……………… do ……………… cấp ngày ………………
(Trường hợp con chưa thành niên: Bên B do ông/bà ……………………… là người đại diện theo pháp luật.)
Hai bên tự nguyện thỏa thuận lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với các điều khoản sau:
Điều 1. Đối tượng của hợp đồng
1. Bên A là người có quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: …………………, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: …………………, do ……………………… cấp ngày ………………
2. Thông tin thửa đất:
- Thửa đất số: ………; Tờ bản đồ số: ………
- Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………… (xã/phường ……………, tỉnh/thành phố ……………)
- Diện tích: ……… m² (bằng chữ: ………………………………)
- Hình thức sử dụng: riêng ……… m²; chung ……… m²
- Mục đích sử dụng: ………………………………
- Thời hạn sử dụng: ………………………………
- Nguồn gốc sử dụng: ………………………………
3. Tài sản gắn liền với đất (nếu có): ………………………………………………………………
Điều 2. Việc tặng cho
Bên A đồng ý tặng cho Bên B toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) nêu tại Điều 1. Bên B đồng ý nhận tặng cho. Việc tặng cho không kèm điều kiện và không có thanh toán. (Nếu có điều kiện, ghi rõ tại đây: ………………………………)
Điều 3. Giá trị tài sản (để tính phí công chứng)
Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do các bên tự kê khai là: ………………… đồng (bằng chữ: ………………………………). Giá trị này chỉ để làm căn cứ tính phí công chứng, không có ý nghĩa thanh toán.
Điều 4. Giao tài sản và đăng ký
1. Bên A giao bản gốc Giấy chứng nhận và giấy tờ liên quan cho Bên B sau khi hợp đồng được công chứng.
2. Bên B có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực công chứng.
3. Quyền sử dụng đất của Bên B được xác lập từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo quy định của pháp luật đất đai.
Điều 5. Nghĩa vụ tài chính và chi phí
Thuế, lệ phí (nếu có) khi thực hiện hợp đồng này do Bên B chịu trách nhiệm nộp theo quy định. Phí công chứng và các chi phí liên quan do Bên …… chịu.
Điều 6. Cam đoan của các bên
1. Bên A cam đoan: thông tin nêu trong hợp đồng là đúng sự thật; quyền sử dụng đất thuộc quyền của Bên A; đất không tranh chấp, không bị kê biên thi hành án, không thế chấp hoặc bảo đảm nghĩa vụ khác (hoặc đã được giải chấp); việc tặng cho là tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc.
2. Bên B cam đoan: đã xem xét kỹ hiện trạng thửa đất, giấy tờ pháp lý và đồng ý nhận tặng cho; việc nhận tặng cho là tự nguyện.
3. Hai bên chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam đoan trên.
Điều 7. Điều khoản chung
1. Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của hợp đồng.
2. Mọi tranh chấp phát sinh được giải quyết bằng thương lượng. Nếu không thành thì khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
3. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng/chứng thực. Hợp đồng được lập thành ……… bản, mỗi bên giữ ……… bản, ……… bản lưu tại cơ quan công chứng/chứng thực.
BÊN TẶNG CHO (ký, ghi rõ họ tên) ………………………………
BÊN NHẬN TẶNG CHO (ký, ghi rõ họ tên) ………………………………
Phần chứng nhận của công chứng viên/người thực hiện chứng thực do cơ quan có thẩm quyền lập.
Hướng dẫn điền mẫu
- Thông tin cá nhân: ghi đúng theo thẻ căn cước, căn cước công dân còn hạn hoặc hộ chiếu. Số định danh cá nhân ghi trên thẻ. Nếu cần ghi nơi cấp, bạn có thể tham khảo cách ghi nơi cấp căn cước công dân trong hồ sơ. Nếu thẻ hết hạn hoặc bạn chưa đổi, xem hướng dẫn đăng ký làm thẻ căn cước công dân online.
- Thông tin thửa đất: chép đúng từng mục trên Giấy chứng nhận (số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích, thời hạn). Sai một chữ số cũng có thể bị yêu cầu sửa hồ sơ.
- Quan hệ cha mẹ – con: ghi số, nơi cấp, ngày cấp Giấy khai sinh. Đây là giấy tờ dùng chứng minh để được miễn thuế và lệ phí trước bạ.
- Địa chỉ: ghi theo đơn vị hành chính hiện hành (xã/phường, tỉnh/thành phố), vì từ 01/07/2025 không còn cấp huyện. Địa chỉ cũ trên Giấy chứng nhận vẫn có giá trị, nhưng nên ghi chú địa chỉ mới để đối chiếu.
- Giá trị tài sản: chỉ để tính phí công chứng, thường lấy theo bảng giá đất của tỉnh hoặc giá các bên thỏa thuận. Hỏi công chứng viên cách xác định cho đúng.
- Chữ ký: ký trước mặt công chứng viên. Người không biết chữ hoặc không ký được thì điểm chỉ theo quy định.
Đơn đăng ký biến động khi sang tên cho con
Sau khi hợp đồng đã công chứng, người nhận tặng cho nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (mẫu số 18/ĐK). Mẫu này do cơ quan nhà nước ban hành theo quy định về đăng ký đất đai. Bạn nên lấy mẫu tại nơi nộp hồ sơ hoặc trên cổng dịch vụ công của tỉnh để tránh dùng mẫu cũ. Dưới đây là các nội dung chính cần điền.
NỘI DUNG CHÍNH CỦA ĐƠN ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI (MẪU 18/ĐK)
Kính gửi: ……………………………… (Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh/cơ quan tiếp nhận theo quy định của tỉnh)
I. Phần người nộp đơn (Bên nhận tặng cho)
1. Họ tên: ……………………… Năm sinh: ………… Số định danh cá nhân: ………………
2. Địa chỉ liên hệ: ………………………… Số điện thoại (nếu có): …………………
3. Giấy chứng nhận đã cấp: số phát hành ……………, số vào sổ ……………, ngày cấp ……………
4. Nội dung biến động: Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do tặng cho. Người tặng cho: ……………………………
5. Giấy tờ kèm theo: Hợp đồng tặng cho đã công chứng/chứng thực; bản gốc Giấy chứng nhận; giấy tờ chứng minh quan hệ (Giấy khai sinh); giấy tờ khác (nếu có): ……………
6. Đề nghị: Cấp Giấy chứng nhận mới cho người nhận tặng cho; thu hồi Giấy chứng nhận cũ.
Tôi xin cam đoan nội dung kê khai trên là đúng sự thật, nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
……, ngày …… tháng …… năm ……
Người viết đơn (ký, ghi rõ họ tên)
Phần xác nhận, kiểm tra của cơ quan đăng ký đất đai do cơ quan có thẩm quyền ghi.
Lưu ý: Hồ sơ có thể gồm cả tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu để đề nghị xác nhận miễn. Khi kê khai thuế, người nhận cần có mã số thuế, và từ 01/07/2025 mã số thuế cá nhân chính là số định danh cá nhân. Xem thêm mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành và cách đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng.
Thủ tục từng bước
- Bước 1 – Chuẩn bị hồ sơ công chứng: Giấy chứng nhận (bản gốc), căn cước/hộ chiếu của hai bên, giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con (Giấy khai sinh), giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân hoặc tài sản chung/riêng (đăng ký kết hôn, quyết định ly hôn…), dự thảo hợp đồng nếu đã soạn.
- Bước 2 – Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng: đến tổ chức hành nghề công chứng, hai bên ký trước công chứng viên. Hợp đồng tặng cho đất cũng có thể chứng thực tại UBND cấp xã theo quy định. Về chứng thực tại cấp xã, bạn có thể tham khảo nơi thực hiện chứng thực theo quy định hiện hành.
- Bước 3 – Kê khai thuế, lệ phí trước bạ (diện miễn): nộp tờ khai kèm giấy chứng minh quan hệ cha mẹ – con để được xác nhận miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Nhiều nơi cho thực hiện cùng lúc với nộp hồ sơ đăng ký biến động.
- Bước 4 – Nộp hồ sơ đăng ký biến động: trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực. Hồ sơ gồm đơn đăng ký biến động, hợp đồng đã công chứng/chứng thực, bản gốc Giấy chứng nhận, giấy tờ chứng minh quan hệ.
- Bước 5 – Nhận Giấy chứng nhận mới: thời hạn giải quyết thường không quá 10 ngày làm việc, cộng thêm 10 ngày với vùng núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn. Kết quả trả cho người dân không quá 3 ngày làm việc kể từ khi có kết quả.
Nộp hồ sơ ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Từ 01/07/2025, chính quyền địa phương hai cấp, không còn UBND và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện theo mô hình cũ. Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai của tỉnh, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt tại cấp xã hoặc khu vực liên xã do UBND tỉnh quyết định, hoặc nộp trực tuyến qua cổng dịch vụ công. Hộ gia đình, cá nhân cũng có thể nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu. Theo hướng dẫn mới, người dân được chọn nơi nộp trong phạm vi tỉnh, nhưng cách tổ chức cụ thể do từng tỉnh quy định, nên hãy hỏi lại bộ phận một cửa nơi có đất.
Thuế, lệ phí khi tặng đất cho con
| Khoản phải nộp | Cha mẹ tặng đất cho con | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Được miễn | Chính sách miễn thuế đối với quà tặng bất động sản giữa cha mẹ và con được duy trì khi Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi có hiệu lực từ 01/07/2026. Vẫn cần kê khai để cơ quan thuế xác nhận miễn. |
| Lệ phí trước bạ | Được miễn | Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP đã được sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP, nhà đất là quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi… được miễn khi được cấp Giấy chứng nhận. |
| Phí công chứng | Phải nộp | Tính theo giá trị tài sản, theo quy định hiện hành. |
| Phí, lệ phí đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận | Phải nộp | Do HĐND cấp tỉnh quy định nên mỗi tỉnh một mức. Một số địa phương có chính sách miễn, giảm. |
Điều kiện để được miễn là chứng minh được quan hệ hợp pháp bằng giấy tờ hộ tịch. Quan hệ con nuôi, cha mẹ nuôi đã được pháp luật công nhận cũng nằm trong diện miễn. Cô, dì, chú, bác tặng đất cho cháu không thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định về quan hệ thân thích. Nếu tặng đất cho cháu, bạn nên hỏi lại cơ quan thuế.
Lưu ý: Giá trị miễn thuế không phụ thuộc đất đắt hay rẻ. Nếu bán đất cho con bằng hợp đồng chuyển nhượng, thu nhập giữa cha mẹ đẻ và con đẻ cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng được tính 0,5% giá trị, khác với trường hợp tặng cho được miễn. Vì vậy hợp đồng phải thể hiện đúng bản chất giao dịch là tặng cho.
Các trường hợp cần lưu ý
Đất là tài sản chung của vợ chồng
Cả hai vợ chồng đều là bên tặng cho, cùng ký hợp đồng. Nếu chỉ một người ký, hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu. Nếu tặng cho con một phần, thỏa thuận chia tài sản chung trước khi tặng.
Đất cấp cho hộ gia đình
Khi Giấy chứng nhận ghi hộ gia đình, các thành viên có quyền sử dụng đất chung phải cùng đồng ý, và cần giấy tờ xác định ai là thành viên tại thời điểm cấp đất. Hồ sơ có thể phải thêm văn bản đồng ý hoặc từ chối nhận tặng cho của các thành viên.
Tặng cho nhiều con
Nếu tặng đất cho một người con, bạn nên trao đổi với các con còn lại để tránh tranh chấp thừa kế hoặc yêu cầu chia lại về sau. Hợp đồng tặng cho đã hoàn tất, đã đăng ký thì vẫn có hiệu lực. Tuy vậy, mâu thuẫn gia đình thường nảy sinh nếu thiếu thống nhất.
Tặng cho có điều kiện
Cha mẹ có thể ghi điều kiện tặng cho (ví dụ con phải nuôi dưỡng cha mẹ, hoặc để lại quyền ở). Điều kiện phải rõ ràng, không trái luật và đạo đức xã hội. Nên ghi cụ thể trong hợp đồng, không thỏa thuận miệng.
Con ở nước ngoài hoặc không về được
Con có thể ủy quyền cho người khác nhận tặng cho thông qua văn bản ủy quyền hợp lệ (công chứng, hoặc hợp pháp hóa lãnh sự nếu lập ở nước ngoài). Hỏi công chứng viên về hồ sơ cụ thể.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015 (quy định về hợp đồng tặng cho tài sản, tặng cho bất động sản).
- Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) và Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.
- Luật Công chứng 2024 (hiệu lực từ 01/07/2025).
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung) và Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/07/2026).
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, được sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP.
- Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Quy định cụ thể về nơi nộp hồ sơ, phí và lệ phí có thể khác nhau theo từng tỉnh, thành phố.
Câu hỏi thường gặp
Tặng đất cho con có cần công chứng không?
Có. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024. Giấy tặng viết tay không công chứng không đủ điều kiện sang tên sổ đỏ.
Cha mẹ tặng đất cho con có phải nộp thuế không?
Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu là cha mẹ đẻ với con đẻ, hoặc cha mẹ nuôi với con nuôi và có giấy tờ chứng minh quan hệ. Bạn vẫn phải trả phí công chứng và phí, lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định của tỉnh.
Bao lâu phải đăng ký sang tên sau khi công chứng?
Trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng tặng cho có hiệu lực. Quá hạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Quyền của con chỉ được xác lập đầy đủ khi đã đăng ký vào sổ địa chính.
Sau khi bỏ cấp huyện, nộp hồ sơ tặng cho đất ở đâu?
Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, chi nhánh ở cấp xã hoặc liên xã, hoặc trực tuyến theo quy định của tỉnh. Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu. Nên liên hệ bộ phận một cửa nơi có đất để biết điểm tiếp nhận cụ thể.
Tặng cho đất cho con chưa đủ 18 tuổi được không?
Được. Cha mẹ là người đại diện theo pháp luật và ký nhận tặng cho thay con. Con là chủ sử dụng đất và đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Có thể tặng đất cho con rồi đòi lại không?
Sau khi hợp đồng đã công chứng và đăng ký xong, cha mẹ không thể tự đòi lại. Chỉ trường hợp hợp đồng vô hiệu (bị lừa dối, ép buộc, thiếu chữ ký của đồng sở hữu…) hoặc tặng cho có điều kiện mà con không thực hiện mới có cơ sở yêu cầu Tòa án giải quyết.
Tóm lại, “mẫu đơn tặng đất cho con” thực chất là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng, sau đó đăng ký biến động để cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên con. Giao dịch giữa cha mẹ và con được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu hồ sơ chứng minh được quan hệ. Bạn nên rà lại giấy tờ, quyền của người đồng sở hữu và nơi nộp hồ sơ ở tỉnh nơi có đất trước khi ký.
