Nhà tầng 2 được đua ra tối đa từ 0 đến 1,4 m, tùy bề rộng lộ giới của đường tiếp giáp. Phần đua ra (ban công, ô văng, mái đua) phải nằm ở độ cao từ 3,5 m so với mặt vỉa hè trở lên. Phần này phải nhỏ hơn bề rộng vỉa hè ít nhất 1 m. Đường có lộ giới dưới 7 m thì không được đua ra khỏi chỉ giới đường đỏ.
Tóm tắt nhanh
- Độ vươn tối đa tính từ chỉ giới đường đỏ đến mép ngoài cùng của phần nhô ra, không tính từ tường nhà.
- Lộ giới dưới 7 m: 0 m. Từ 7 đến 12 m: 0,9 m. Trên 12 đến 15 m: 1,2 m. Trên 15 m: 1,4 m.
- Chỉ được đua ra từ độ cao 3,5 m so với vỉa hè. Phần đua phải nhỏ hơn bề rộng vỉa hè ít nhất 1 m.
- Phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được quây kín thành lô-gia hay buồng.
- Đua quá mức cho phép hoặc sai giấy phép xây dựng có thể bị phạt tiền và buộc cắt dỡ phần vi phạm.
Xây nhà tầng 2 được đua ra bao nhiêu và tính từ đâu?
“Đua ra” là cách nói quen thuộc của người xây nhà. Nó chỉ phần công trình ở tầng trên nhô ra khỏi mặt tường tầng trệt, như ban công, ô văng, sê-nô, mái đua. Quy định pháp luật không có một con số chung cho mọi nhà. Mức được đua phụ thuộc vào ba yếu tố:
- Bề rộng lộ giới của tuyến đường hoặc hẻm tiếp giáp nhà.
- Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng ghi trong giấy phép xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết.
- Bề rộng vỉa hè và khoảng cách an toàn với lưới điện.
Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giữa phần đất xây dựng công trình và phần đất dành cho đường giao thông. Trường hợp nhà phải lùi vào so với đường đỏ thì khoảng cách giữa hai đường gọi là khoảng lùi. Chủ nhà vẫn có quyền sử dụng phần đất này nhưng không được xây khối công trình chính trên đó.
Độ vươn được đo từ chỉ giới đường đỏ đến mép ngoài cùng của phần nhô ra. Vì vậy, nhà có khoảng lùi thường có thêm “dư địa” để làm ban công mà vẫn chưa chạm đường đỏ.
Bảng độ vươn tối đa của ban công, ô văng, mái đua theo lộ giới
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD, hiện còn hiệu lực), các bộ phận cố định của nhà ở độ cao từ 3,5 m trở lên được vượt chỉ giới đường đỏ trong giới hạn sau:
| Chiều rộng lộ giới | Độ vươn tối đa |
|---|---|
| Dưới 7 m | 0 m (không được đua ra) |
| Từ 7 m đến 12 m | 0,9 m |
| Trên 12 m đến 15 m | 1,2 m |
| Trên 15 m | 1,4 m |
Lưu ý: Một số bài viết và tài liệu thiết kế dùng bảng của TCVN 9411:2012 (tiêu chuẩn nhà ở liên kế). Bảng đó chia chi tiết hơn: dưới 5 m là 0 m, từ 5 đến 7 m là 0,5 m, còn các mức trên giống nhau. Khi xin phép, cơ quan cấp phép sẽ áp dụng quy chuẩn và quy chế quản lý kiến trúc của địa phương. Con số được ghi trong giấy phép xây dựng mới là con số bạn phải theo.
Điều kiện đi kèm khi đua tầng 2 ra ngoài
Đạt mức tối đa theo bảng chưa đủ. Bạn còn phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
- Về độ cao: Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên đến 3,5 m, không bộ phận nào của nhà được nhô quá chỉ giới đường đỏ. Tầng trệt vì thế không được làm ban công, ô văng hay mái hiên đua ra ngoài đường đỏ. Từ tầng 2 trở lên, sàn ban công thường đã cao hơn 3,5 m nên mới được đua.
- Về vỉa hè: Độ vươn phải nhỏ hơn bề rộng vỉa hè ít nhất 1 m. Ví dụ vỉa hè rộng 2 m thì phần đua tối đa là 1 m, dù bảng cho phép 1,2 m hoặc 1,4 m.
- Về an toàn điện: Phần nhô ra phải giữ khoảng cách an toàn với đường dây điện theo quy định về an toàn lưới điện. Nhà gần đường dây cao thế hoặc dây trần cần được chú ý hơn.
- Về công năng: Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công. Bạn không được che chắn, quây kín thành lô-gia, phòng ở hay phòng làm việc, vì đó là hành vi lấn không gian công cộng.
- Về mỹ quan: Vị trí, cao độ và độ vươn của ban công trên cùng tuyến phố nên thống nhất hoặc tạo nhịp điệu với các nhà bên cạnh, theo quy hoạch chi tiết và quy chế quản lý kiến trúc.
Nhà trong hẻm, ngõ nhỏ được đua ra bao nhiêu?
Hẻm và ngõ cũng có lộ giới. Nhà trong hẻm có lộ giới dưới 7 m thì theo bảng trên không được đua ban công, ô văng, mái đua ra khỏi chỉ giới đường đỏ. Điều này thường xuyên gây tranh cãi vì nhiều hẻm rất hẹp, nhà hai bên gần như chạm nhau.
Một số địa phương có quy định riêng cho hẻm, ví dụ về bề rộng tối thiểu, khoảng lùi hoặc độ cao tầng. Vì vậy, với nhà trong hẻm, bạn không nên tự suy từ bảng chung. Hãy kiểm tra chỉ giới được cấp cho thửa đất của mình.
Tầng 2 đua ra trên đất của mình, đất liền kề thì sao?
Nhiều người hỏi “tầng 2 đua ra bao nhiêu” khi muốn tầng trên rộng hơn tầng trệt. Có hai tình huống cần phân biệt:
Đua ra phía đường hoặc phía trước nhà
Áp dụng bảng độ vươn và các điều kiện ở trên. Nhà có khoảng lùi thì ban công có thể vươn qua chỉ giới xây dựng. Nó không được vượt chỉ giới đường đỏ nếu thuộc trường hợp phải chừa khoảng lùi.
Đua ra phía bên hông, phía sau hoặc sang đất nhà bên cạnh
Phần đua ra không được lấn sang thửa đất liền kề. Ban công, ô văng, mái đua cũng không được làm nước mưa chảy sang nhà bên hoặc gây ảnh hưởng đến công trình lân cận. Chủ đất vẫn chịu các giới hạn về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao và khoảng cách giữa các nhà theo quy hoạch chi tiết và giấy phép. Các thông số này thường được ghi trong bản vẽ thiết kế kèm giấy phép.
Nếu bạn đang mua đất để xây nhà, hãy xem kỹ ranh giới và giấy tờ pháp lý trước. Bài về giấy tờ mua bán đất viết tay giải thích vì sao giấy tay tiềm ẩn nhiều rủi ro khi xin phép xây dựng.
Ví dụ tính độ đua ra thực tế
- Ví dụ 1: Nhà mặt đường lộ giới 16 m, vỉa hè rộng 4 m. Bảng cho phép 1,4 m. Vỉa hè trừ 1 m còn 3 m, lớn hơn 1,4 m. Bạn được đua tối đa 1,4 m, với điều kiện sàn ban công cao từ 3,5 m trở lên.
- Ví dụ 2: Nhà mặt đường lộ giới 12 m, vỉa hè rộng 2 m. Bảng cho phép 0,9 m hoặc 1,2 m tùy mốc đo ranh. Vỉa hè trừ 1 m chỉ còn 1 m. Phần đua tối đa là 0,9 m (nếu lộ giới đúng 12 m) hoặc không quá 1 m nếu rơi vào mức 1,2 m. Giấy phép sẽ ghi con số chốt.
- Ví dụ 3: Nhà trong hẻm rộng 4 m. Lộ giới dưới 7 m nên mức đua ra khỏi chỉ giới đường đỏ là 0 m. Nếu bạn muốn có ban công, thường phải thiết kế lùi vào trong phần đất của mình.
Đua quá mức cho phép bị xử lý thế nào?
Từ 26/8/2026, hành vi vi phạm trật tự xây dựng bị xử phạt theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, thay cho Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Đua ban công, ô văng vượt mức hoặc quây kín phần nhô ra thường rơi vào hai nhóm: xây sai nội dung giấy phép, hoặc cơi nới, lấn chiếm không gian.
| Hành vi (nhà ở riêng lẻ thông thường) | Hộ gia đình, cá nhân (tham khảo) |
|---|---|
| Xây dựng không có giấy phép khi pháp luật bắt buộc phải có | Khoảng 30–40 triệu đồng |
| Xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng mới | Khoảng 15–20 triệu đồng |
| Xây sai quy hoạch, cơi nới, lấn chiếm không gian | Khoảng 40–50 triệu đồng |
| Tiếp tục thi công sau khi bị lập biên bản | Khoảng 30–40 triệu đồng |
Lưu ý: Mức tiền trong nghị định là mức áp dụng với tổ chức. Cá nhân, hộ gia đình bị phạt bằng một nửa. Các con số trong bảng là mức tổng hợp để bạn hình dung, bạn nên đối chiếu văn bản gốc và điều khoản cụ thể trước khi áp dụng.
Ngoài tiền phạt, người vi phạm có thể bị buộc dừng thi công, buộc xin giấy phép hoặc điều chỉnh giấy phép. Nếu không được cấp phép hoặc điều chỉnh, họ phải tự tháo dỡ phần vi phạm. Nhà xây sai phép còn khó hoàn công, khó cập nhật tài sản trên giấy chứng nhận và khó thế chấp, chuyển nhượng.
Lưu ý về quy chuẩn mới từ năm 2026
- QCVN 01:2026/BXD: Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 46/2026/TT-BXD ngày 30/6/2026, kèm quy chuẩn mới về quy hoạch đô thị và nông thôn. Quy chuẩn này có hiệu lực từ 01/01/2027 và thay thế QCVN 01:2021/BXD. Đến hết năm 2026, bảng ở trên vẫn là cơ sở áp dụng. Nếu bạn khởi công sau thời điểm đó, hãy kiểm tra lại nội dung quy chuẩn mới và hướng dẫn chuyển tiếp.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026): Nhà ở riêng lẻ có đủ các tiêu chí dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và chiều cao dưới 12 m thì chủ nhà được tự tổ chức thiết kế. Nhà 2 tầng thường thuộc nhóm này. Dù tự thiết kế, bản vẽ vẫn phải tuân thủ quy chuẩn, chỉ giới và các quy định về phòng cháy chữa cháy.
- Chính quyền hai cấp: Từ 01/7/2025, địa phương chỉ còn cấp tỉnh và cấp xã. Cơ quan cấp phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ được xác định theo phân cấp của UBND tỉnh, thành phố. Bạn nên hỏi bộ phận một cửa tại phường, xã nơi có đất.
Cách kiểm tra mức được đua ra cho nhà của bạn
- Bước 1: Xác định lộ giới và chỉ giới đường đỏ của thửa đất. Thông tin này có trong giấy phép quy hoạch, chứng chỉ quy hoạch hoặc có thể hỏi cơ quan quản lý quy hoạch, xây dựng địa phương.
- Bước 2: Đo bề rộng vỉa hè thực tế và ghi lại khoảng cách đến đường dây điện gần nhất.
- Bước 3: Đối chiếu bảng độ vươn, điều kiện 3,5 m và quy định riêng của địa phương (quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị).
- Bước 4: Thể hiện rõ ban công, ô văng, mái đua trên bản vẽ nộp xin phép. Hồ sơ cần có bản sao giấy tờ tùy thân của chủ đầu tư. Nếu cần chứng thực bản sao, xem hướng dẫn tại bài chứng thực giấy tờ ở đâu theo quy định hiện hành. Nếu quên số thẻ, bạn có thể xem cách tra cứu số thẻ căn cước online.
- Bước 5: Thi công đúng giấy phép. Nếu muốn đua thêm so với bản vẽ đã duyệt, phải điều chỉnh giấy phép trước khi làm.
Cảnh báo: Không nên làm theo ý kiến “nhà hàng xóm cũng đua như vậy”. Nhà bên cạnh có thể xây từ trước khi có quy định, đã được cấp phép khác hoặc đang vi phạm. Việc họ chưa bị xử lý không có nghĩa nhà bạn được phép.
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn hiện hành.
- QCVN 01:2021/BXD (Thông tư 01/2021/TT-BXD) về quy hoạch xây dựng; QCVN 01:2026/BXD (Thông tư 46/2026/TT-BXD) có hiệu lực từ 01/01/2027.
- TCVN 9411:2012 về nhà ở liên kế – tiêu chuẩn thiết kế (tham khảo).
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình (hiệu lực 01/7/2026).
- Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và kinh doanh bất động sản (hiệu lực 26/8/2026).
- Quy chế quản lý kiến trúc, quy hoạch chi tiết và quy định của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà tầng 2 được đua ra bao nhiêu mét?
Tối đa 0,9 m với lộ giới từ 7 đến 12 m, 1,2 m với lộ giới trên 12 đến 15 m và 1,4 m với lộ giới trên 15 m. Lộ giới dưới 7 m thì không được đua ra khỏi chỉ giới đường đỏ. Ngoài ra, phần đua phải từ độ cao 3,5 m trở lên và nhỏ hơn bề rộng vỉa hè ít nhất 1 m.
Tầng 2 đua ra có tính vào diện tích xây dựng không?
Quy chuẩn cho phép không tính sê-nô, ô văng, mái đua, mái đón vào diện tích chiếm đất nếu đã đảm bảo an toàn cháy, an toàn xây dựng và không cản trở lưu thông. Riêng ban công kín hoặc phần quây thành phòng sẽ được xem là diện tích sàn xây dựng, nên tùy hồ sơ thiết kế được duyệt.
Có được làm ban công đua ra rồi quây kín thành phòng không?
Không. Trên phần nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ chỉ được làm ban công, không được che chắn thành lô-gia hay buồng. Việc quây kín bị coi là thay đổi công năng, lấn không gian công cộng và có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ.
Nhà trong hẻm nhỏ có đua ban công ra được không?
Nếu lộ giới hẻm dưới 7 m thì theo bảng quy chuẩn không được đua ra khỏi chỉ giới đường đỏ. Bạn nên xem thêm quy định riêng của địa phương và nội dung giấy phép. Cách an toàn là thiết kế ban công nằm trong ranh đất của mình.
Xây ban công đua quá mức bị phạt bao nhiêu?
Từ 26/8/2026 áp dụng Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Xây sai nội dung giấy phép hoặc cơi nới, lấn chiếm không gian thì bị phạt tiền. Mức phạt với cá nhân bằng một nửa mức của tổ chức, kèm biện pháp buộc điều chỉnh giấy phép hoặc tháo dỡ phần vi phạm.
Quy chuẩn mới có làm thay đổi độ đua ra từ năm 2027 không?
QCVN 01:2026/BXD có hiệu lực từ 01/01/2027 và thay QCVN 01:2021/BXD. Vì vậy bạn nên kiểm tra lại nội dung về chỉ giới và bộ phận nhô ra trong quy chuẩn mới nếu khởi công sau thời điểm đó. Hiện tại, bảng độ vươn của quy chuẩn 2021 vẫn đang áp dụng.
Tóm lại, “tầng 2 đua ra bao nhiêu” luôn phải trả lời theo lộ giới, độ cao 3,5 m, bề rộng vỉa hè và nội dung giấy phép xây dựng của chính thửa đất đó. Hãy lấy chỉ giới và thông số chính thức trước khi thiết kế. Đồng thời kiểm tra lại quy định địa phương để tránh bị buộc tháo dỡ phần ban công, ô văng sau khi đã xây xong.
