Để cập nhật đường đi (lối đi qua đất người khác) vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên phải đăng ký biến động về “quyền đối với thửa đất liền kề”. Bạn nộp đơn, sổ đỏ đã cấp và văn bản thỏa thuận (hoặc bản án, quyết định) tại bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan đăng ký sẽ ghi nội dung lối đi vào hồ sơ địa chính và xác nhận trên giấy chứng nhận.
Tóm tắt nhanh
- Lối đi qua đất liền kề là quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, phải đăng ký theo Luật Đất đai 2024.
- Pháp luật không cấp một sổ đỏ riêng cho phần đất làm lối đi; thông tin được ghi ở mục ghi chú/xác nhận biến động của sổ các thửa đất liên quan.
- Hồ sơ gồm: đơn đăng ký biến động (Mẫu số 18 theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP), giấy chứng nhận đã cấp, văn bản xác lập quyền về lối đi, sơ đồ vị trí lối đi.
- Từ 01/07/2025 không còn cấp huyện; cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của Văn phòng.
- Thời hạn giải quyết theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP là không quá 07 ngày làm việc đối với trường hợp thay đổi quyền đối với thửa đất liền kề.
Đường đi được ghi vào giấy chứng nhận như thế nào?
Nhiều người hiểu “cập nhật đường đi vào sổ đỏ” là vẽ thêm lối đi lên sổ hoặc xin cấp sổ riêng cho lối đi. Thực tế không phải vậy. Pháp luật đất đai gọi đây là quyền đối với thửa đất liền kề (trước đây gọi là quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề), gồm quyền về lối đi, cấp thoát nước, tưới tiêu trong canh tác và các nhu cầu cần thiết khác.
Có hai thửa đất tham gia vào quan hệ này:
- Thửa đất hưởng quyền: thửa đất cần đi qua (thường nằm phía trong, không có hoặc không đủ lối ra đường công cộng).
- Thửa đất chịu hưởng quyền: thửa đất bị đi qua, bị hạn chế một phần quyền sử dụng.
Sau khi đăng ký, thông tin lối đi được cập nhật vào sổ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và được xác nhận trên giấy chứng nhận của các thửa đất liên quan. Theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, nội dung này được ghi theo dạng xác nhận quyền đối với thửa đất liền kề, kèm số hiệu thửa đất và tên văn bản xác lập quyền.
Lưu ý: Pháp luật hiện hành không cấp giấy chứng nhận riêng cho phần diện tích làm lối đi chung. Phần đất đó vẫn nằm trong thửa của chủ đất chịu hưởng quyền, chỉ bị hạn chế quyền sử dụng.
Khi nào phải đăng ký lối đi vào sổ đỏ?
Luật Đất đai 2024 quy định việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề thuộc các trường hợp đăng ký biến động (Điều 133). Cụ thể, bạn cần làm thủ tục khi:
- Xác lập mới: hai chủ đất thỏa thuận mở lối đi, hoặc có bản án/quyết định xác định lối đi.
- Thay đổi: mở rộng, thu hẹp, đổi vị trí lối đi; thay đổi chiều rộng hoặc điều kiện sử dụng.
- Chấm dứt: không còn nhu cầu đi qua, thửa đất đã có đường khác, hoặc hai bên thỏa thuận hủy bỏ.
Việc đăng ký này không chỉ là thủ tục hình thức. Khi quyền được ghi nhận, người nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc nhận tặng cho thửa đất sau này nhìn vào sổ là biết có lối đi, hạn chế được tranh chấp.
Cơ sở để xác lập quyền về lối đi
Luật Đất đai chỉ quy định phải đăng ký. Việc xác lập quyền thực hiện theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 254 về quyền về lối đi qua). Có ba cách thường gặp:
- Theo thỏa thuận: hai bên lập văn bản thỏa thuận về vị trí, chiều rộng, thời hạn, đền bù (nếu có). Nên công chứng hoặc chứng thực để có giá trị chứng cứ cao.
- Theo luật định: chủ bất động sản bị vây bọc, không có hoặc không đủ lối ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ bất động sản vây bọc dành một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi phải thuận tiện, hợp lý và gây thiệt hại ít nhất cho thửa đất bị đi qua.
- Theo bản án, quyết định: khi không thỏa thuận được, các bên nhờ hòa giải ở UBND cấp xã; nếu không thành, khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền.
Về đền bù: người hưởng quyền đi qua phải đền bù cho người chịu hưởng quyền, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Trường hợp một thửa đất được chia thành nhiều phần cho nhiều chủ thì người ở phía trong không phải đền bù khi đi qua phần lối đi đã dành sẵn khi chia.
Nếu đất đã có sổ nhưng là sổ chung, hoặc bạn đang giao dịch bằng giấy viết tay, hãy xem thêm bài cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật để biết giá trị pháp lý của các loại giấy tờ này.
Hồ sơ cập nhật đường đi vào giấy chứng nhận
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP (phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 2 cấp trong lĩnh vực đất đai, hiệu lực từ 01/07/2025), hồ sơ đăng ký biến động gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Trước đây, mẫu này là Mẫu số 11/ĐK của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp (sổ đỏ/sổ hồng) của thửa đất liên quan.
- Văn bản về việc thay đổi quyền đối với thửa đất liền kề theo pháp luật dân sự: hợp đồng, văn bản thỏa thuận, hoặc bản án/quyết định có hiệu lực. Nếu hạn chế quyền theo văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Văn phòng đăng ký căn cứ văn bản đó.
- Sơ đồ, bản vẽ thể hiện vị trí, kích thước lối đi (nên có để xác định rõ phạm vi, tùy yêu cầu của cơ quan đăng ký).
- Giấy tờ tùy thân của người nộp (thẻ căn cước/CCCD còn hạn); văn bản ủy quyền nếu nhờ người khác nộp thay.
Trong đơn, bạn kê khai mục “có quyền hoặc hạn chế quyền đối với thửa đất liền kề”: ghi số thửa, số tờ bản đồ, tên chủ sử dụng và nội dung quyền (ví dụ lối đi rộng 2 m, dài 15 m). Thông tin cá nhân phải khớp với giấy tờ; nếu chưa có thẻ căn cước, bạn có thể tham khảo hướng dẫn đăng ký làm thẻ căn cước online trước khi nộp hồ sơ.
Lưu ý: Nếu bản sao giấy tờ cần chứng thực, từ 01/11/2025 việc chứng thực bản sao, chữ ký không còn phụ thuộc nơi cư trú. Bạn có thể xem bài chứng thực giấy tờ ở đâu theo quy định hiện hành.
Nơi nộp hồ sơ và trình tự thực hiện
Nộp hồ sơ ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Từ 01/07/2025, chính quyền địa phương chỉ còn hai cấp (tỉnh – xã/phường) và không còn Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Cá nhân, hộ gia đình có thể nộp hồ sơ đăng ký biến động tại một trong các nơi sau (tùy cách tổ chức của từng tỉnh):
- Bộ phận một cửa của UBND cấp xã hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công;
- Văn phòng đăng ký đất đai (cấp tỉnh);
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực;
- Qua dịch vụ bưu chính hoặc nộp trực tuyến trên cổng dịch vụ công.
Nếu hồ sơ nộp ở bộ phận một cửa, nơi này chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh để giải quyết. Bạn nên gọi hoặc tra cổng dịch vụ công của tỉnh để biết điểm tiếp nhận gần nhất.
Các bước thực hiện
- Bước 1: Hai bên thỏa thuận (hoặc có bản án/quyết định) về vị trí, chiều rộng, chiều dài, thời hạn, đền bù lối đi; lập văn bản, nên công chứng/chứng thực.
- Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ như mục trên; kê khai Mẫu số 18, có thể do một bên hoặc cả hai bên nộp.
- Bước 3: Nộp hồ sơ, nhận giấy tiếp nhận và phiếu hẹn trả kết quả. Hồ sơ thiếu sẽ được hướng dẫn bổ sung.
- Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, có thể đo đạc, xác minh hiện trạng khi cần; chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Bước 5: Nhận kết quả: giấy chứng nhận đã được xác nhận thay đổi hoặc cấp mới giấy chứng nhận (nếu có nhu cầu hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới).
Thời hạn và lệ phí
Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời hạn giải quyết đăng ký biến động khi thay đổi quyền đối với thửa đất liền kề là không quá 07 ngày làm việc. Thời hạn này tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ và chưa kể thời gian bổ sung hồ sơ hoặc đo đạc thực địa. Vì Nghị định 151/2025/NĐ-CP và các văn bản sau đó có điều chỉnh một số quy trình, bạn nên đối chiếu ngày hẹn trên phiếu tiếp nhận.
Về chi phí, mức phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc và lệ phí cấp giấy chứng nhận do Hội đồng nhân dân tỉnh/thành phố quy định nên khác nhau theo từng địa phương. Hãy hỏi trực tiếp nơi tiếp nhận hoặc xem biểu phí trên cổng dịch vụ công của tỉnh.
Sổ đỏ không ghi lối đi thì có mất quyền đi lại không?
Không đương nhiên mất. Với nhiều thửa đất cấp từ trước, giấy chứng nhận chỉ thể hiện hình thể, diện tích; quyền về lối đi có thể nằm ở bản đồ địa chính, hồ sơ tách thửa, hợp đồng chuyển nhượng hoặc văn bản thỏa thuận cũ. Tuy nhiên, nếu không đăng ký, quyền này khó chứng minh khi chủ đất đổi người hoặc có tranh chấp.
Cách xử lý phù hợp:
- Tập hợp giấy tờ chứng minh lối đi đã có (thỏa thuận cũ, hồ sơ tách thửa, xác nhận của tổ dân phố/UBND xã).
- Thỏa thuận lại bằng văn bản với chủ đất bị đi qua, rồi nộp hồ sơ đăng ký biến động.
- Trường hợp không thỏa thuận được, đề nghị hòa giải ở UBND cấp xã và khởi kiện nếu cần.
Cảnh báo: Tự ý dựng hàng rào, chặn lối đi đã được xác lập hoặc tự ý lấn sang đất người khác để mở đường có thể bị xử phạt hành chính về hành vi lấn, chiếm đất và phải khôi phục hiện trạng. Hãy giải quyết bằng thỏa thuận hoặc con đường tố tụng.
Lưu ý để tránh tranh chấp
- Ghi rõ trong văn bản: số thửa, tờ bản đồ, chiều rộng, chiều dài, điểm đầu – điểm cuối, mục đích sử dụng (đi bộ, xe máy, ô tô), thời hạn, mức đền bù, trách nhiệm sửa chữa.
- Đính kèm sơ đồ có chữ ký của các bên.
- Nếu thửa đất do hộ gia đình đứng tên, cần đầy đủ các thành viên có quyền theo giấy chứng nhận ký thỏa thuận.
- Khi chuyển nhượng thửa đất, ghi rõ trong hợp đồng về lối đi đã đăng ký để người nhận biết và tiếp tục tôn trọng.
- Giấy tờ cá nhân (số căn cước, địa chỉ) phải khớp với sổ; kiểm tra trước khi nộp hồ sơ.
- Việc tách thửa, mở đường mới còn phải phù hợp quy hoạch, điều kiện tách thửa của địa phương; hãy xác minh trước khi lập thỏa thuận.
Tình huống minh họa: Gia đình anh Minh có thửa đất nằm sau nhà ông Hùng, chỉ đi ra đường chính qua một ngõ rộng 2 m trên đất nhà ông Hùng. Hai bên lập văn bản thỏa thuận, công chứng, rồi nộp Mẫu số 18, sổ đỏ của hai thửa và sơ đồ lối đi tại bộ phận một cửa của xã. Sau khi đăng ký, sổ của cả hai thửa được ghi nhận quyền đối với thửa đất liền kề. Khi anh Minh bán đất, người mua nhìn vào sổ là biết quyền đi qua.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (Điều 29 về quyền đối với thửa đất liền kề; Điều 133 về đăng ký biến động).
- Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 254 về quyền về lối đi qua).
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (và các văn bản sửa đổi, hợp nhất).
- Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Cập nhật đường đi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bắt buộc không?
Có. Luật Đất đai 2024 quy định việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề, trong đó có quyền về lối đi, thuộc trường hợp phải đăng ký biến động nếu thửa đất đã có giấy chứng nhận.
Lối đi chung có được cấp sổ đỏ riêng không?
Không. Pháp luật hiện hành không cấp giấy chứng nhận riêng cho phần đất làm lối đi. Quyền đi qua được ghi nhận vào hồ sơ địa chính và xác nhận trên giấy chứng nhận của các thửa đất liên quan.
Mẫu đơn cập nhật đường đi vào sổ đỏ là mẫu nào?
Bạn dùng đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Trước đây, đơn này là Mẫu số 11/ĐK của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Nộp hồ sơ đăng ký lối đi ở đâu khi không còn cấp huyện?
Bạn nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của Văn phòng, hoặc nộp qua bưu chính, dịch vụ công trực tuyến. Hồ sơ sau đó được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết.
Chủ đất bên ngoài không đồng ý cho đi qua thì làm thế nào?
Nếu thửa đất của bạn bị vây bọc, không có hoặc không đủ lối ra đường công cộng, bạn có quyền yêu cầu mở lối đi hợp lý theo Bộ luật Dân sự. Bạn nên đề nghị hòa giải ở UBND cấp xã trước; không thành thì khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền.
Mất bao lâu để được ghi lối đi vào sổ đỏ?
Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời hạn là không quá 07 ngày làm việc với trường hợp thay đổi quyền đối với thửa đất liền kề, chưa tính thời gian bổ sung hồ sơ hoặc đo đạc. Hãy đối chiếu ngày hẹn trên phiếu tiếp nhận.
Tóm lại, đường đi chỉ được bảo vệ chắc chắn khi quyền về lối đi được thỏa thuận rõ ràng và đăng ký biến động để ghi nhận vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận. Hãy chuẩn bị văn bản thỏa thuận có sơ đồ, nộp đúng mẫu đơn và nơi tiếp nhận hiện hành để hồ sơ được giải quyết nhanh, hạn chế tranh chấp về sau.
