Hiện nay, hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân do cá nhân nhận thầu thực hiện được khai thuế bằng tờ khai mẫu 01/CNKD, chọn kỳ khai là “lần phát sinh”. Mẫu này thuộc bộ mẫu của Thông tư 18/2026/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC). Người nhận thầu là người phải khai và nộp thuế. Chủ nhà có thể nộp thay nếu hai bên thỏa thuận bằng văn bản.
Tóm tắt nhanh
- Mẫu dùng hiện hành: 01/CNKD (kỳ khai “lần phát sinh”). Các mẫu đời cũ theo Thông tư 92/2015 và Thông tư 40/2021 không còn là căn cứ chính.
- Người phải khai: doanh nghiệp hoặc cá nhân nhận thầu xây dựng. Chủ nhà tự mua vật tư, tự thuê thợ lẻ thường không phát sinh nghĩa vụ này.
- Tỷ lệ tính thuế: xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu là GTGT 3% và TNCN 1,5%. Không bao thầu nguyên vật liệu là GTGT 5% và TNCN 2%.
- Doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thuộc diện không chịu thuế GTGT và không nộp thuế TNCN. Trường hợp này chỉ thông báo doanh thu theo mẫu 01/TKN-CNKD.
- Nộp tại cơ quan thuế quản lý địa bàn nơi có công trình, có thể nộp trực tuyến.
Hiện nay khai thuế xây dựng nhà tư nhân dùng mẫu nào?
Người dùng thường tìm “tờ khai thuế xây dựng nhà tư nhân”, nhưng thực tế cơ quan thuế không dùng một mẫu riêng cho việc này. Cá nhân nhận thầu xây nhà được xem là cá nhân kinh doanh nộp thuế theo từng lần phát sinh. Họ khai bằng tờ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh mẫu 01/CNKD, tại chỉ tiêu kỳ tính thuế chọn “Lần phát sinh” và ghi ngày phát sinh.
Bạn cần phân biệt các giai đoạn, vì nhiều bài cũ trên mạng vẫn dẫn văn bản đã hết hiệu lực:
| Giai đoạn | Văn bản hướng dẫn hồ sơ | Tình trạng |
|---|---|---|
| Trước 2021 | Thông tư 92/2015/TT-BTC | Đã hết hiệu lực |
| 2021 – đầu 2026 | Thông tư 40/2021/TT-BTC (mẫu 01/CNKD cũ) | Đã được Thông tư 18/2026/TT-BTC thay thế từ 05/03/2026 |
| Từ 2026 | Thông tư 18/2026/TT-BTC, sửa đổi bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC | Đang áp dụng. Mẫu 01/CNKD ghi rõ dùng cho doanh thu năm trên 1 tỷ đồng. |
Lưu ý: Cá nhân thuộc diện doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT, TNCN nhưng vẫn phải thông báo doanh thu theo mẫu 01/TKN-CNKD. Mẫu này cũng thuộc bộ mẫu của Thông tư 18/2026/TT-BTC. Bạn nên hỏi cơ quan thuế để xác định mình thuộc nhóm nào trước khi khai.
Ai phải kê khai và nộp thuế?
Bên nhận thầu xây dựng
Doanh nghiệp hoặc cá nhân nhận thầu xây dựng nhà ở tư nhân là người nộp thuế. Doanh nghiệp xuất hóa đơn điện tử và kê khai thuế theo kỳ thông thường. Cá nhân nhận thầu không đăng ký hộ kinh doanh thì nộp thuế theo từng lần phát sinh.
Chủ nhà có phải nộp không?
Thông thường chủ nhà không phải là người nộp thuế. Chủ nhà chỉ nộp khi nhận khai thuế thay, nộp thuế thay cho người nhận thầu theo thỏa thuận. Trường hợp chủ nhà tự mua vật tư và tự thuê thợ lẻ theo ngày công, không ký hợp đồng giao khoán trọn gói, thường không phát sinh hoạt động kinh doanh xây dựng. Tuy vậy, nếu cơ quan thuế kiểm tra và xác định người làm không phải người trong gia đình thì chủ nhà phải cung cấp thông tin và phối hợp đôn đốc người thầu kê khai.
Cảnh báo: Cách hiểu về trường hợp “chủ nhà tự xây” có thể khác nhau giữa các địa phương. Bạn nên giữ hợp đồng, bảng chấm công, chứng từ mua vật tư và hỏi cơ quan thuế nơi xây dựng để được xác nhận bằng văn bản.
Tỷ lệ và cách tính thuế
Với cá nhân nhận thầu, thuế tính theo tỷ lệ % trên doanh thu. Doanh thu tính thuế là giá trị công trình hoặc phần việc thực hiện theo hợp đồng. Nếu không có hợp đồng rõ ràng, cơ quan thuế có thể xác định theo diện tích và đơn giá xây dựng.
| Hình thức nhận thầu | Thuế GTGT | Thuế TNCN |
|---|---|---|
| Xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu | 3% | 1,5% |
| Xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu (chỉ nhân công) | 5% | 2% |
Ví dụ: Anh Hùng nhận thầu xây nhà cho một hộ gia đình, có bao thầu vật tư. Giả sử doanh thu năm của anh trên 1 tỷ đồng và công trình này có giá trị 1,5 tỷ đồng. Thuế GTGT là 1,5 tỷ × 3% = 45 triệu đồng. Thuế TNCN được xác định theo tỷ lệ 1,5% và có thể được trừ phần doanh thu thuộc ngưỡng không chịu thuế, nên số cụ thể cần đối chiếu với hướng dẫn của cơ quan thuế.
Ngoài thuế của bên thầu, chủ nhà còn có các khoản lệ phí hành chính khác, như lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ. Mức lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên khác nhau giữa các địa phương.
Hồ sơ khai thuế gồm những gì?
- Tờ khai thuế mẫu 01/CNKD, chọn kỳ “lần phát sinh”.
- Bản sao hợp đồng xây dựng hoặc giấy thỏa thuận giao khoán (nếu có).
- Thông tin công trình: địa chỉ, diện tích sàn, giá trị công trình. Có thể kèm bản sao giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải xin phép.
- Giấy ủy quyền hoặc văn bản cam kết nộp thuế thay, nếu chủ nhà nộp thay cho người nhận thầu.
- Giấy tờ tùy thân của người nộp thuế. Từ 01/07/2025, mã số thuế của cá nhân là số định danh cá nhân. Bạn có thể xem thêm cách tra cứu mã số thuế cá nhân và cách đăng ký mã số thuế cá nhân. Nếu quên số định danh, hãy xem hướng dẫn tra số căn cước công dân online.
Hướng dẫn điền tờ khai 01/CNKD
Mẫu chính thức do Bộ Tài chính ban hành nên bạn cần lấy bản mới nhất tại nơi tiếp nhận hồ sơ thuế hoặc trên phần mềm kê khai của cơ quan thuế. Dưới đây là các nhóm thông tin chính, ghi theo đúng thứ tự trên tờ khai.
- Bước 1 – Kỳ tính thuế: chọn “Lần phát sinh” và ghi ngày, tháng, năm phát sinh (thường là ngày ký hợp đồng hoặc ngày thanh toán). Chọn “Lần đầu” nếu chưa khai trước đó, hoặc “Bổ sung lần thứ…” nếu sửa tờ khai.
- Bước 2 – Người nộp thuế: ghi họ tên in hoa như trên căn cước, mã số thuế (số định danh), địa chỉ, số điện thoại, tài khoản ngân hàng nếu có.
- Bước 3 – Người khai thay, nộp thay: nếu chủ nhà nộp thay theo ủy quyền thì ghi thông tin của chủ nhà vào mục dành cho tổ chức/cá nhân khai, nộp thuế thay.
- Bước 4 – Ngành nghề, địa điểm: chọn ngành xây dựng và ghi địa chỉ công trình.
- Bước 5 – Doanh thu và thuế: ghi doanh thu theo hợp đồng. Chọn nhóm “xây dựng có bao thầu” hoặc “không bao thầu” để áp tỷ lệ phù hợp, hệ thống sẽ tính số thuế GTGT và TNCN.
- Bước 6 – Cam đoan, ký tên: ký, ghi rõ họ tên. Nếu khai thay theo ủy quyền, người được ủy quyền ký thay.
Lưu ý: Theo hướng dẫn trên mẫu, khi tổ chức hoặc cá nhân khai thay theo ủy quyền dân sự, một số chỉ tiêu về số thuế để trống. Bạn nên làm theo hướng dẫn ghi chú ngay trên mẫu hiện hành hoặc phần mềm kê khai.
Mẫu tham khảo đi kèm hồ sơ
Hai văn bản dưới đây không phải mẫu bắt buộc của Bộ Tài chính. Đây là mẫu tham khảo giúp chủ nhà và người nhận thầu hoàn thiện hồ sơ. Bạn có thể điều chỉnh theo thỏa thuận thực tế.
MẪU GIẤY ỦY QUYỀN KHAI, NỘP THUẾ THAY (THAM KHẢO)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
GIẤY ỦY QUYỀN KHAI THUẾ, NỘP THUẾ THAY
Hôm nay, ngày … tháng … năm ……, tại ………………….
Bên ủy quyền (bên nhận thầu): Ông/bà ………………………….. Sinh năm: ……..
Số định danh cá nhân/mã số thuế: …………………. Địa chỉ: ………………….
Điện thoại: ………………….
Bên được ủy quyền (chủ nhà): Ông/bà ………………………….. Sinh năm: ……..
Số định danh cá nhân/mã số thuế: …………………. Địa chỉ: ………………….
Điện thoại: ………………….
Điều 1. Nội dung ủy quyền. Bên được ủy quyền thay mặt bên ủy quyền lập hồ sơ khai thuế, nộp hồ sơ và nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động xây dựng công trình nhà ở tại địa chỉ: …………………. theo Hợp đồng xây dựng số …./…., ngày …./…./……..
Điều 2. Giá trị công trình và nghĩa vụ thuế. Giá trị công trình theo hợp đồng: ……………. đồng. Hình thức nhận thầu: □ có bao thầu nguyên vật liệu □ không bao thầu nguyên vật liệu. Số thuế dự kiến phải nộp: ……………. đồng. Khoản thuế này do (bên nhận thầu / chủ nhà) chịu theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Điều 3. Thời hạn ủy quyền. Từ ngày …./…./…….. đến khi hoàn tất việc khai, nộp thuế của công trình nêu trên.
Điều 4. Cam kết. Hai bên cam kết thông tin trên là đúng sự thật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung đã ủy quyền.
| BÊN ỦY QUYỀN (ký, ghi rõ họ tên) |
BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN (ký, ghi rõ họ tên) |
MẪU BẢNG KÊ THÔNG TIN CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG NHÀ Ở (THAM KHẢO)
1. Chủ nhà (chủ đầu tư): ………………………….. Số định danh cá nhân: ………………….
2. Địa chỉ công trình: …………………., xã/phường …………………., tỉnh/thành phố ………………….
3. Giấy phép xây dựng số (nếu có): …….. ngày …….. do …………………. cấp.
4. Quy mô: số tầng ……..; tổng diện tích sàn …….. m².
5. Bên nhận thầu: ………………………….. Số định danh cá nhân/mã số thuế: ………………….
6. Hợp đồng xây dựng số …….. ngày ……..; hình thức: □ có bao thầu vật tư □ chỉ nhân công.
7. Giá trị hợp đồng (chưa gồm các khoản không thuộc doanh thu xây dựng): ……………. đồng.
8. Ngày khởi công: ……..; dự kiến hoàn thành: ……..
Người lập (ký, ghi rõ họ tên): ………………….
Nơi nộp, thời hạn và cách nộp
Nộp ở đâu?
Cá nhân nhận thầu nộp hồ sơ tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp địa bàn nơi phát sinh hoạt động xây dựng. Từ khi chính quyền địa phương hai cấp hoạt động, không còn cấp huyện. Bạn nên hỏi bộ phận một cửa tại xã, phường hoặc cơ quan thuế khu vực nơi có công trình để biết đơn vị tiếp nhận cụ thể. Nhiều bài cũ vẫn ghi “Chi cục Thuế quận/huyện” và đây là cách gọi trước đây.
Thời hạn khai thuế
Với khai theo từng lần phát sinh, thời hạn tính từ ngày phát sinh nghĩa vụ. Trước đây Luật Quản lý thuế 2019 quy định 10 ngày. Từ 2026, bạn cần đối chiếu với Luật Quản lý thuế 108/2025/QH15 và văn bản hướng dẫn, hoặc hỏi trực tiếp cơ quan thuế. Thời hạn nộp tiền thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
Cách nộp
Bạn có thể nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc kê khai trực tuyến trên cổng thuế điện tử của ngành thuế, chọn loại tờ khai dành cho cá nhân kinh doanh theo lần phát sinh. Tiền thuế nộp vào ngân sách qua ngân hàng hoặc cổng dịch vụ công.
Lưu ý để tránh bị truy thu, xử phạt
- Ký hợp đồng bằng văn bản, ghi rõ hình thức bao thầu hay không bao thầu vật tư. Đây là căn cứ để áp tỷ lệ thuế.
- Nếu thầu là doanh nghiệp, yêu cầu xuất hóa đơn điện tử. Từ 01/07/2026, hóa đơn thực hiện theo Nghị định 254/2026/NĐ-CP. Với bán lẻ nhỏ, bạn có thể tham khảo thêm mẫu hóa đơn bán lẻ hợp lệ.
- Lưu chứng từ thanh toán (chuyển khoản, biên nhận) theo từng đợt để chứng minh doanh thu và việc đã nộp thuế.
- Không chia nhỏ hợp đồng hoặc khai thấp giá trị công trình. Cơ quan thuế có thể xác định lại theo diện tích và đơn giá, đồng thời truy thu và xử phạt hành vi khai sai.
- Chủ nhà nộp thay cần giữ giấy ủy quyền và biên lai nộp thuế để làm căn cứ khi thanh toán với người nhận thầu.
Căn cứ pháp lý
- Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15.
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP về chính sách, thủ tục thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP.
- Thông tư 18/2026/TT-BTC về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, được sửa đổi bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC (mẫu 01/CNKD, 01/TKN-CNKD).
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và Luật Thuế giá trị gia tăng 2024.
- Thông tư 40/2021/TT-BTC (đã được thay thế bởi Thông tư 18/2026/TT-BTC) và Công văn 3700/TCT/DNK về thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân, dùng để đối chiếu quy định cũ.
- Nghị định 254/2026/NĐ-CP về hóa đơn, chứng từ.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Quy định về ngưỡng doanh thu, mẫu biểu và thời hạn khai thuế có thể được điều chỉnh, bạn nên xác nhận với cơ quan thuế trước khi nộp hồ sơ.
Câu hỏi thường gặp
Mẫu tờ khai thuế xây dựng nhà tư nhân hiện nay là mẫu số mấy?
Cá nhân nhận thầu xây nhà ở tư nhân khai thuế bằng tờ khai mẫu 01/CNKD, chọn kỳ khai “lần phát sinh”. Mẫu này thuộc bộ mẫu Thông tư 18/2026/TT-BTC, sửa đổi bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC.
Tự xây nhà, thuê thợ lẻ thì có phải nộp thuế không?
Nếu bạn tự mua vật tư và thuê thợ theo ngày công, không giao khoán trọn gói cho nhà thầu, thường không phát sinh nghĩa vụ thuế của hoạt động xây dựng. Nếu cơ quan thuế xác định có người nhận thầu, người đó phải kê khai và bạn có trách nhiệm phối hợp cung cấp thông tin.
Thuế xây dựng nhà ở tư nhân là bao nhiêu phần trăm?
Xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu chịu GTGT 3% và TNCN 1,5%. Xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu chịu GTGT 5% và TNCN 2%. Doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không chịu thuế GTGT và không nộp thuế TNCN nhưng vẫn phải thông báo doanh thu.
Chủ nhà có thể nộp thuế thay cho thợ thầu không?
Có. Chủ nhà được khai thuế, nộp thuế thay nếu hai bên có văn bản ủy quyền hoặc cam kết. Bạn nên lập giấy ủy quyền theo mẫu tham khảo trong bài và giữ biên lai nộp thuế.
Nộp tờ khai thuế xây dựng nhà ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Nộp tại cơ quan thuế quản lý địa bàn nơi có công trình, trực tiếp hoặc qua cổng thuế điện tử. Bạn có thể hỏi bộ phận một cửa của xã, phường để biết đầu mối tiếp nhận cụ thể.
Khai thuế chậm hoặc không khai thì bị xử lý thế nào?
Người nộp thuế có thể bị truy thu số thuế thiếu, tính tiền chậm nộp và bị xử phạt vi phạm hành chính về quản lý thuế. Mức phạt cụ thể phụ thuộc hành vi và số tiền thuế, theo quy định tại thời điểm xử lý.
Tóm lại, khai thuế xây dựng nhà tư nhân hiện chủ yếu dựa trên mẫu 01/CNKD theo lần phát sinh, do bên nhận thầu hoặc chủ nhà được ủy quyền thực hiện. Bạn cần xác định rõ hình thức bao thầu hay không bao thầu để áp đúng tỷ lệ, lưu đủ hợp đồng, chứng từ và dùng mẫu mới thay cho các mẫu cũ đã hết hiệu lực.
