Không có một mức giá chung cho mọi nơi: 1m2 đất có thể chỉ vài trăm nghìn đồng ở vùng nông nghiệp, nhưng lên tới hàng trăm triệu đồng ở trung tâm Hà Nội hay TP.HCM. Cần phân biệt hai loại giá: giá trong bảng giá đất do Nhà nước ban hành (từ 01/01/2026 do UBND cấp tỉnh trình HĐND quyết định) và giá thị trường do người mua, người bán thỏa thuận.
Tóm tắt nhanh
- Từ 01/01/2026, cả 34 tỉnh/thành đã ban hành bảng giá đất mới, được điều chỉnh hằng năm thay vì 5 năm một lần.
- Bảng giá đất dùng để tính thuế, phí, tiền sử dụng đất, bồi thường… chứ không phải giá bạn phải mua bán theo.
- Mức cao nhất trong bảng giá: Hà Nội khoảng 702 triệu đồng/m2; TP.HCM khoảng 687,2 triệu đồng/m2 (khu vực trung tâm).
- Giá thị trường thường cao hơn bảng giá, nhiều nơi cao hơn nhiều lần.
- Muốn biết giá đúng cho thửa đất của bạn, cần xác định tỉnh, phường/xã, tuyến đường, vị trí và loại đất rồi đối chiếu bảng giá của tỉnh.
Giá đất 1m2 gồm những loại giá nào?
Khi hỏi “1m vuông đất bao nhiêu tiền”, bạn thực chất có thể đang hỏi một trong ba con số khác nhau:
| Loại giá | Ai xác định | Dùng để làm gì |
|---|---|---|
| Giá trong bảng giá đất | UBND cấp tỉnh xây dựng, HĐND cấp tỉnh quyết định | Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí, bồi thường, giá khởi điểm đấu giá… trong các trường hợp luật quy định |
| Giá đất cụ thể / hệ số điều chỉnh giá đất | Cơ quan có thẩm quyền ở địa phương | Áp dụng cho dự án, thửa đất hoặc trường hợp cụ thể khi bảng giá chưa đủ sát thực tế |
| Giá thị trường (giá giao dịch) | Người mua và người bán thỏa thuận | Mua bán, chuyển nhượng, định giá tài sản tham khảo |
Ví dụ: một lô đất trong bảng giá ghi 20 triệu đồng/m2 nhưng ở vị trí kinh doanh tốt, người mua có thể trả 40 triệu đồng/m2 trở lên. Hai con số đều đúng, chỉ khác mục đích sử dụng.
Bảng giá đất 2026 quy định thế nào?
Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành và bỏ bảng giá đất 5 năm một lần. Thay vào đó:
- UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ 01/01/2026.
- Hằng năm, bảng giá được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo, bám sát biến động thị trường.
- Bảng giá được xây dựng theo khu vực, vị trí; nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng đến từng thửa đất chuẩn.
- Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cả 34/34 tỉnh, thành đã ban hành bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026.
Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 31/01/2026) hướng dẫn chi tiết việc xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Trường hợp thị trường biến động lớn, UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh bảng giá ngay trong năm.
Lưu ý: Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính còn 34 tỉnh/thành và chính quyền địa phương 2 cấp, nhiều bảng giá được lập lại theo phường, xã mới (ví dụ Hà Nội chia thành 17 khu vực thay vì theo quận, huyện cũ). Khi tra cứu, hãy chú ý đúng tên đơn vị hành chính hiện hành và tên cũ của khu vực đó.
Giá đất 1m2 tại Hà Nội và TP.HCM năm 2026
Dưới đây là một số mốc tiêu biểu trong bảng giá do HĐND hai thành phố thông qua, áp dụng từ 01/01/2026. Đây là mức cao nhất hoặc mức đại diện của từng nhóm, không phải giá trung bình của cả thành phố.
| Địa phương | Loại đất / vị trí | Mức giá trong bảng giá |
|---|---|---|
| Hà Nội | Đất ở, khu vực 1 (khu trung tâm như Hàng Đào, Hàng Ngang, Bà Triệu, Trần Hưng Đạo…), vị trí 1 | Cao nhất khoảng 702 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2% so với bảng giá trước |
| Hà Nội | Đất ở ngoại thành, ví dụ vị trí 1 đoạn Quốc lộ 32 (Xuân Phương – Kim Chung – Di Trạch) | Khoảng 64,7 triệu đồng/m2 |
| Hà Nội | Đất nông nghiệp | Cao nhất 290.000 đồng/m2; nhiều khu vực xa trung tâm thấp hơn nhiều |
| TP.HCM | Đất ở khu vực trung tâm (Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi) | Cao nhất khoảng 687,2 triệu đồng/m2 |
| TP.HCM | Đất trồng cây lâu năm | Từ 370.000 đồng/m2 đến 1,44 triệu đồng/m2 |
Ở các tỉnh, thành khác như Đà Nẵng, Đồng Nai, Gia Lai, Khánh Hòa… mức giá khác nhau rất xa giữa đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất thương mại dịch vụ và đất nông nghiệp. Bạn nên tra trực tiếp bảng giá của tỉnh nơi có đất (xem phần hướng dẫn bên dưới) thay vì dựa vào con số “bình quân” trên mạng.
Giá đất thị trường 1m2 là bao nhiêu?
Giá thị trường không có “bảng niêm yết” chính thức mà hình thành từ giao dịch thực tế. Vài đặc điểm đáng biết:
- Thường cao hơn bảng giá. Ở khu trung tâm Hà Nội, một số khảo sát ghi nhận giao dịch thực tế vài tỷ đồng/m2 tại phố cổ, trong khi bảng giá chỉ khoảng 702 triệu đồng/m2. Ở khu vực ven đô, chênh lệch giữa hai loại giá cũng có thể lớn.
- Biến động theo thời điểm. Quy hoạch mới, hạ tầng, tin đồn sáp nhập hoặc đấu giá đều có thể đẩy giá lên hoặc kéo xuống trong thời gian ngắn.
- Chênh lệch rất lớn giữa các vùng. Đất ở nông thôn, xa trung tâm có thể chỉ vài triệu đồng/m2, trong khi đất mặt phố trung tâm các đô thị lớn lên đến hàng trăm triệu đồng/m2.
Cảnh báo: Các trang rao vặt và bản đồ giá trên mạng chỉ mang tính tham khảo, có thể là giá chào bán chứ chưa phải giá chốt. Trước khi đặt cọc, hãy so sánh nhiều giao dịch tương tự trong cùng khu vực và kiểm tra pháp lý, quy hoạch của thửa đất.
Những yếu tố làm giá đất 1m2 thay đổi
Loại đất và mục đích sử dụng
Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và đất nông nghiệp có giá khác nhau ngay trên cùng một khu vực. Đất nông nghiệp thường thấp hơn đáng kể so với đất ở. Chuyển mục đích sử dụng đất phải làm thủ tục và nộp tiền theo quy định.
Vị trí và khả năng tiếp cận
Bảng giá chia vị trí theo mặt tiền đường, hẻm, ngõ. Cùng một tuyến đường, thửa mặt tiền có giá cao hơn thửa trong hẻm; hẻm rộng, thông thoáng có giá cao hơn hẻm nhỏ, cụt.
Pháp lý và quy hoạch
Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp, không vướng quy hoạch thường được định giá cao hơn. Đất nằm trong quy hoạch thu hồi, hành lang an toàn hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ khó bán và thường bị chiết khấu giá.
Hạ tầng, tiện ích và thời điểm
Gần trường học, bệnh viện, chợ, đường lớn, metro hoặc khu công nghiệp thường làm giá tăng. Biến động thị trường từng thời điểm cũng là yếu tố quan trọng, vì thế bảng giá được cập nhật hằng năm.
Cách tra cứu giá đất 1m2 theo từng thửa
- Bước 1: Xác định cơ quan ban hành. Bảng giá đất do HĐND/UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành, áp dụng từ 01/01/2026. Hãy tìm đúng nghị quyết hoặc quyết định đang có hiệu lực, kể cả văn bản sửa đổi trong năm.
- Bước 2: Truy cập kênh chính thống. Vào cổng thông tin điện tử của tỉnh/thành phố (mục Đất đai, Dịch vụ công hoặc Văn bản pháp luật) hoặc cổng thông tin quốc gia về đất đai để xem bảng giá theo tỉnh, năm ban hành, loại đất.
- Bước 3: Xác định thông tin thửa đất. Gồm địa chỉ (tuyến đường, phường/xã, tỉnh), loại đất ghi trong giấy chứng nhận và vị trí (mặt tiền hay hẻm, hẻm cấp mấy).
- Bước 4: Đối chiếu bảng giá. Tìm dòng tương ứng với khu vực, tuyến đường và vị trí để đọc giá đồng/m2. Nếu địa phương có hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) thì nhân thêm hệ số khi tính nghĩa vụ tài chính.
- Bước 5: Tham khảo giá thị trường. So sánh với các giao dịch thực tế gần đây, hoặc thuê đơn vị tư vấn định giá nếu cần thẩm định cho vay, thế chấp.
Việc khai thác một số tài liệu, dữ liệu đất đai từ hệ thống thông tin quốc gia về đất đai có thể phải nộp phí theo quy định của Bộ Tài chính. Tra cứu bảng giá công khai trên cổng thông tin của tỉnh thì không mất phí.
Lưu ý: Cổng tra cứu của từng tỉnh có thể thay đổi địa chỉ và cách trình bày sau sắp xếp đơn vị hành chính. Nếu không tìm thấy, bạn có thể hỏi bộ phận một cửa tại UBND xã/phường hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh.
Giá đất ảnh hưởng thế nào đến thuế, phí khi giao dịch?
Khi chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất hay làm thủ tục sang tên, giá đất là căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính:
- Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú tính theo mức 2% trên giá chuyển nhượng. Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn mức giá cơ quan thuế xác định theo quy định thì sẽ tính trên mức giá theo quy định.
- Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở phụ thuộc vào bảng giá đất (có thể nhân hệ số điều chỉnh) nên nhiều nơi tăng so với trước 2026.
- Lệ phí trước bạ và các loại phí khi đăng ký biến động cũng được xác định theo quy định hiện hành về giá tính lệ phí.
Ví dụ: Anh Nam bán thửa đất 100 m2, giá chuyển nhượng thực tế ghi trong hợp đồng là 3 tỷ đồng. Thuế thu nhập cá nhân tạm tính là 2% x 3 tỷ = 60 triệu đồng, với điều kiện giá này không thấp hơn mức giá cơ quan thuế xác định theo quy định.
Cảnh báo: Ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế là hành vi có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế, thậm chí bị xem xét trách nhiệm hình sự nếu trốn thuế với số tiền lớn. Gần đây đã có trường hợp bị khởi tố về tội trốn thuế liên quan đến chuyển nhượng đất. Hợp đồng “hai giá” còn dễ phát sinh tranh chấp, rủi ro cho cả hai bên.
Để chuẩn bị hồ sơ giao dịch đúng quy định, bạn có thể xem thêm hướng dẫn về giấy tờ mua bán đất. Khi kê khai thuế, cá nhân cần có mã số thuế, bạn có thể tham khảo cách tra cứu mã số thuế cá nhân và đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), đặc biệt quy định về bảng giá đất tại Điều 159.
- Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.
- Nghị quyết của HĐND TP Hà Nội (thông qua ngày 26/11/2025) và Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND của HĐND TP.HCM (ngày 26/12/2025) về bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 và các văn bản hướng dẫn.
- Thông tư 56/2024/TT-BTC về phí khai thác, sử dụng tài liệu đất đai.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Các mức giá nêu trên là số liệu tiêu biểu trong bảng giá đã ban hành; bảng giá có thể được điều chỉnh, vì vậy hãy đối chiếu văn bản đang có hiệu lực của địa phương trước khi giao dịch.
Câu hỏi thường gặp
Giá đất hiện nay bao nhiêu 1m2 là hợp lý?
Không có mức chung cho cả nước. Giá hợp lý phụ thuộc loại đất, vị trí, pháp lý và thời điểm. Bạn nên xem bảng giá đất của tỉnh để biết mốc tối thiểu tham chiếu, sau đó so sánh với các giao dịch thực tế gần đó.
Bảng giá đất nhà nước có phải giá mua bán đất không?
Không. Bảng giá đất dùng để tính các khoản nghĩa vụ tài chính và một số mục đích khác theo luật. Giá mua bán do hai bên tự thỏa thuận và thường cao hơn bảng giá.
Bảng giá đất được cập nhật bao lâu một lần?
Từ 01/01/2026, bảng giá đất được điều chỉnh hằng năm và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Khi thị trường biến động lớn, UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh ngay trong năm.
Giá đất cao nhất cả nước trong bảng giá là bao nhiêu?
Theo bảng giá áp dụng từ 01/01/2026, Hà Nội có mức cao nhất khoảng 702 triệu đồng/m2 tại khu trung tâm và TP.HCM khoảng 687,2 triệu đồng/m2 tại khu vực Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi.
Làm sao biết thửa đất của mình thuộc vị trí nào trong bảng giá?
Bạn cần địa chỉ thửa đất, loại đất trong giấy chứng nhận và xác định thửa nằm mặt tiền hay trong hẻm. Sau đó đối chiếu với phụ lục bảng giá của tỉnh, hoặc hỏi bộ phận một cửa ở UBND xã/phường nếu chưa chắc.
Ghi giá thấp trong hợp đồng chuyển nhượng đất có sao không?
Có rủi ro. Cơ quan thuế có thể xác định lại giá tính thuế theo quy định, và hành vi khai thấp để né thuế có thể bị xử phạt hoặc bị truy cứu trách nhiệm tùy mức độ vi phạm.
Tóm lại, 1m2 đất bao nhiêu tiền phụ thuộc vào việc bạn cần giá nào: giá trong bảng giá đất để tính thuế, phí hay giá thị trường để mua bán. Từ 2026, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh trình HĐND ban hành, cập nhật hằng năm và sát thị trường hơn; hãy tra đúng văn bản của tỉnh và đối chiếu với giao dịch thực tế trước khi quyết định.
