Xin chào Luật Sư X. Tôi tên là Hoàng Văn Hiếu, gia đình cháu gái tôi có 100m2 đất thổ cư. Vừa rồi cháu nó xây nhà, do sơ xuất tính toán không kỹ nên đã xây vượt quá diện tích này. Tôi chỉ là một người lao động tự do nên không hiểu biết những quy định liên quan đến đất đai, không biết liệu xây nhà vượt quá diện tích thổ cư như vậy thì có sao không, diện tích vượt quá này chỉ rất nhỏ thôi. Luật sư có thể giải đáp giúp tôi xây nhà vượt diện tích thổ cư có được hay không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Để giải đáp vấn đề “Xây nhà vượt diện tích thổ cư có được hay không?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
Đất thổ cư có nghĩa là gì?
Đất thổ cư là đất ở – đất dùng để xây dựng nhà cửa.
Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư. Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn , đất ở tại đô thị. Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).
Xây nhà vượt diện tích thổ cư có được hay không?
Căn cứ quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013 về nghĩa vụ của người sử dụng đất:
“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.”
Người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đối với loại đất thuộc quyền sở hữu của mình, vì vậy việc xây nhà vượt quá diện tích đất thổ cư là hoàn toàn trái pháp luật.
Xây nhà vượt quá diện tích đất thổ cư trong chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải làm gì?
Trong trường hợp xây nhà vượt quá diện tích đất thổ cư trong chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo trình tự sau:
+ Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường,
+ Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính.
+ Văn phòng đăng ký đất đai làm trích sao hồ sơ địa chính gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
+ Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý lại cho người sử dụng đất.
Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định
Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) sau:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.
g) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điểm a, khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất.
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Xây nhà vượt diện tích thổ cư có được hay không?” . Chúng tôi hy vọng rằng với câu trả lời trên bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như: mẫu đặt cọc mua bán nhà đất viết tay, đăng ký lại khai sinh, mẫu hóa đơn điện tử, chi nhánh hạch toán phụ thuộc kê khai thuế, tìm hiểu về hợp thức hóa lãnh sự tại Việt Nam, xin hợp pháp hóa lãnh sự ở Hà Nội, dịch vụ công chứng tại nhà của chúng tôi… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Hãy liên hệ: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm
- Nên mua đất dự án hay đất thổ cư 2022?
- Đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không?
- Khi nào được phép chuyển đất vườn thành đất thổ cư?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đâ
1.Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;…”
Bên cạnh đó, tại Điều 128 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
1.Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2.Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.”
Theo quy định trên, đất ở được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì có thời hạn sử dụng lâu dài.
Do đó, khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng ổn định lâu dài.
Đất thổ cư hiện nay được chia làm 2 loại đó là:
Đất thổ cư đô thị được ký hiệu là (ODT): Đất ODT có đầy đủ đặc điểm của đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên nó sẽ thuộc vào phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã. Hoặc thậm chí là các khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Loại đất thổ cư này được áp dụng các chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng. Hiện nay dạng đất này do xã và các cấp tương đương quản lý. Bạn sẽ có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống phù hợp với quy hoạch xây dựng của đô thị trên mảnh đất đó.
Đất thổ cư nông thôn được ký hiệu là (ONT): Đất ONT vẫn là đất thổ cư nhưng sẽ thuộc địa giới hành chính của khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đối với những khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố thì đất thổ cư ở đó không được coi là ONT. Loại đất này được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. Đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép để xây dựng vườn ao. Đặc biệt là phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.
Tất cả các loại đất đều phải thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước. Trong đó bao gồm cả đất thổ cư. Thuế này sẽ được các cơ quan có thẩm quyền quyết định dựa theo mục đích sử dụng của mảnh đất đó. Trong trường hợp bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì có thể sẽ phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành.
