Chào luật sư hiện nay quy định về việc cấp sổ đỏ như thế nào? Trước đây gia đình tôi có xây nhà trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên trước đó chúng tôi không hề biết về quy định cần xin phép mới được xây dựng. Hiện nay chúng tôi vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nên vẫn còn là đất nông nghiệp. Sắp tới đây chúng tôi định sẽ cải tạo lại nhà ở mà không biết có được không. Nếu như tôi muốn nâng cấp nhà thì cần làm những thủ tục gì theo quy định? Xây nhà trên đất nông nghiệp trước năm 2013 thế nào? Xây nhà trên đất nông nghiệp trước năm 2013 hiện nay có những gì cần lưu ý? Mong luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của luật sư X, về vấn đề Xây nhà trên đất nông nghiệp trước năm 2013 chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà trên đất nông nghiệp có gì?
Hiện nay đối với các trường hợp mà không phải đất ở nhưng người dân lại có nhu cầu xây dựng nhà ở. Nếu vậy thì phải làm hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất để có thể xây dựng được nhà ở. Phổ biến nhất chính là mong muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư để được phép xây nhà. Theo quy định hiện hành thì hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay gồm có những nội dung và tài liệu như sau:
Người sử dụng đất sẽ không được xây nhà trên đất nông nghiệp. Trong trường hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích đất này thì cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì nếu người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì cần phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép.
Để xin chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền.
Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm một số loại giấy tờ, cụ thể:Skip Ad
– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Xây nhà trên đất nông nghiệp trước năm 2013 thế nào?
Hiện nay có trường hợp mà xây nhà trên đất nông nghiệp. Hiện nay luật đất đai, nhà ở hiện hành cũng đã có quy định liên quan đến vấn đề này. Tuy nhiên khi xây nhà trên đất nông nghiệp trước năm 2023 thì giải quyết như thế nào? Có những quy định nào về việc xây nhà trên đất nông nghiệp khác nhau giữa luật đất đai năm 2013 so với quy định trước đây? Những nội dung tư vấn của chúng tôi phân tích liên quan đến việc xây nhà trên đất nông nghiệp trước năm 2013 là:
Căn cứ tại khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (điểm a khoản 5 Điều này được bổ sung bởi khoản 18 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định như sau: Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1.7.2014.
Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:
– Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó. Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
– Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định như sau:
– Trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15.10.1993; diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định từ ngày 15.10.1993 đến trước ngày 1.7.2014.
– Trường hợp thửa đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản 1 và Điểm b Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.
– Đối với phần diện tích đất đang sử dụng được xác định là đất nông nghiệp thì được công nhận quyền sử dụng đất theo chế độ như quy định đối với trường hợp tại Khoản 5 Điều 20 của Nghị định này;
– Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo quy định trên việc xây nhà trên đất nông nghiệp trước ngày 1.7.2014 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:
– Thứ nhất, trường hợp đất đang sử dụng thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
– Thứ hai, trường hợp đất đang sử dụng đất không thuộc trường hợp như trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Xây nhà trên đất nông nghiệp có chuyển mục đích sử dụng đất được không?
Hiện nay như đã biết thì xây nhà cần thực hiện trên đất thổ cư, hay còn gọi là đất ở. Vậy nếu như vì lí do nào đó mà người dân xây nhà trên đất nông nghiệp xong rồi mới chuyển mục đích sử dụng đất thì có được không? Xây nhà trên đất nông nghiệp thì cần chuẩn bị hồ sơ như thế nào? Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để xây nhà có tốn phí không? Thẩm quyền cấp phép xây nhà trên đất nông nghiệp thế nào? Những nội dung cần biết về vấn đề này gồm có:
Đầu tiên, cần khẳng định lại rằng, xây dựng nhà ở trên đất thuộc loại đất nông nghiệp là trái với các quy định của pháp luật.
Căn cứ theo Điều 9, 10, 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 đã quy định rõ khi sử dụng đất sai mục đích, xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng đất thì bị phạt tiền và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Áp dụng theo nguyên tắc trên, không được xây nhà ở trước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trình tự thực hiện chuyển đổi này bắt buộc người sử dụng đất cần thực hiện phá dỡ nhà ở, hoàn trả hiện trạng đất ban đầu.
Căn cứ thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất như thế nào?
Hiện nay để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì chúng ta cũng cần nghiên cứu quy định của pháp luật để biết liệu trường hợp đó có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không. Đồng thời nội dung không kém phần quan trọng chính là căn cứ thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay như thế nào? Có bao nhiêu căn cứ thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất? Những vấn đề cần biết liên quan đến chủ để này là:
Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013 về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất. Trong đó, nội dung của kế hoạch sẽ thể hiện hạn mức diện tích dự kiến thực hiện chuyển đổi giữa các loại đất, ví dụ: Năm 2002, huyện A có tổng diện tích đất nông nghiệp là 200 ha, do áp dụng theo quy hoạch đã được phê duyệt, vì vậy, đến năm 2003, huyện A ban hành kế hoạch sử dụng đất, trong đó điều chỉnh tổng diện tích đất nông nghiệp lên thành 300 ha. Như vậy, kế hoạch sử dụng đất của huyện A là tăng diện tích đất nông nghiệp thêm 100 ha.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất. Nhu cầu sử dụng đất này là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền đánh giá sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất, đánh giá về khả năng sử dụng đất đảm bảo hiệu quả, …
Ngoài ra, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Hiện nay chúng ta cũng cần biết về thẩm quyền cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Bởi vì chúng ta sẽ nộp hồ sơ đúng cơ quan, đồng thời nếu như có thắc mắc cần hỏi thì có thể liên hệ đúng nơi để tiết kiệm được thời gian. Như quy định của luật đất đai thì ủy ban nhân dân chính là cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai. Vậy có phải cơ quan này được quyền chuyển đất nông nghiệp sang đất ở hay không? Nội dung này có những vấn đề cơ bản như sau:
Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
– Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
– Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Do đó, trường hợp hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải được sự cho phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Khuyến nghị
Với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn”, Luật sư X sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn luật xây dựng tới quý khách hàng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Xây nhà trên đất nông nghiệp trước năm 2013 thế nào?” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc hay nhu cầu sử dụng đến dịch vụ pháp lý ủy quyền xác nhận tình trạng hôn nhân…. cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Nếu không hoàn trả bảo hiểm thất nghiệp thì bị sao?
- Mẫu hợp đồng thuê xe vận chuyển mới năm 2024
- Thủ tục khởi kiện công ty không đóng bảo hiểm xã hội như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sau đây phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
…
Phòng Tài nguyên và Môi trường sau khi tiếp nhận hồ sơ phải có trách nhiệm sau:
+ Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
+ Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có thông báo của cơ quan thuế có thể bao gồm các khoản sau: Tiền sử dụng đất; Lệ phí trước bạ; Phí thẩm định hồ sơ; Lệ phí cấp giấy chứng nhận.
Hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp khi đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp thì hành vi này được xác định là hành vi trái quy định pháp luật đất đai và bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 9, Điều 10, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ban hành ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định số 04/2022/NĐ-CP.
Theo đó, mức phạt sẽ là khác nhau, và mức phạt được phụ thuộc vào số diện tích chuyển trái phép.
– Theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hình thức và mức phạt đối với hành vi chuyển mục đích từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn trái phép như sau:
+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta;
+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta;
+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;