Chào luật sư, tôi đang đi xuất khẩu lao động ở nước ngoài. Tôi có để được khoản tiền và muốn mua đất ở Việt Nam. Luật sư cho tôi hỏi Ủy quyền cho người khác mua đất có được không? Thủ tục ủy quyền cho người khác mua đất như thế nào? Mong luật sư giải đáp
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Mời bạn tham khảo bài viết sau đây của chúng tôi nhé
Ủy quyền mua đất là gì?
Ủy quyền là việc thỏa thuận của các bên theo đó bên được ủy quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Ủy quyền là một trong hai hình thức đại diện theo quy định của pháp luật được ghi nhận tại Điều 135 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (gọi là đại diện theo ủy quyền) hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật (gọi chung là đại diện theo pháp luật).
Theo đó, có thể hiểu ủy quyền mua đất là một người khác có nhu cầu mua đất tại Việt Nam nhưng không thể tự mình đi làm thủ tục mua bán được nên ủy quyền cho người khác để thay mặt mình thực hiện công việc đó.
Ủy quyền cho người khác mua đất có được không?
Điều kiện ủy quyền mua đất
Thứ nhất, người được ủy quyền là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Theo luật dân sự 2015, người có đầy đủ hành vi dân sự là người:
- Từ 18 tuổi trở lên;
- Không bị mắc chứng tâm thần; (Điều 20 Luật Dân sự 2015)
- Hoặc không mắc các bệnh khác làm mất khả năng nhận thức và điều khiển hành vi;
Thứ hai, phải có văn bản ủy quyền từ bạn, thông thường có thể lập hợp đồng ủy quyền hoặc văn bản ủy quyền. Việc lập hợp đồng ủy quyền hay văn bản ủy quyền phụ thuộc vào việc bạn có đồng ý cho anh trai bạn thực hiện những công việc gì. Nếu trong trường hợp anh trai bạn nhận ủy quyền toàn bộ thì cần lập hợp đồng ủy quyền. Việc lập hợp đồng ủy quyền được thực hiện theo Điều 562 Luật dân sự 2015
Ủy quyền cho người khác mua đất có được không?
Có thể ủy quyền cho người khác bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền, khoản 1 Điều 138 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
- Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Tức là người được ủy quyền là người đại diện cho người ủy quyền theo thỏa thuận giữa các bên.
- Phạm vi đại diện theo uỷ quyền được xác lập theo sự uỷ quyền của bên có đất đối với bên được ủy quyền để bán đất.
- Người được ủy quyền (người đại diện) chỉ được thực hiện giao dịch bán đất trong phạm vi đại diện.
- Người đại diện phải thông báo cho người thứ ba trong giao dịch dân sự biết về phạm vi đại diện của mình.
Hợp đồng ủy quyền bán đất có hiệu lực kể từ ngày Bên nhận ủy quyền tiến hành ký tên xác nhận đồng ý với nội dung ủy quyền và nhận thực hiện các nội dung ủy quyền trên của Bên ủy quyền trước mặt Công chứng viên tại Phòng Công chứng/Văn phòng Công chứng có thẩm quyền.
Thủ tục ủy quyền mua đất thực hiện như thế nào?
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Hồ sơ bạn cần xuất trình bao gồm:
- Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu và Sổ hộ khẩu của bạn;
- Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu và Sổ hộ khẩu của người được ủy quyền;
- Bản sao GCNSDĐ của thửa đất bạn dự định mua (nếu có);
Bước 2: Sau khi công chứng được hợp đồng ủy quyền tại nước ngoài, bạn gửi hợp đồng đó kè theo giấy tờ tùy thân về Việt Nam cho người bạn ủy quyền
Bước 3: Người được ủy quyền sau khi nhận được hợp đồng thì đến tổ chức hành nghề công chứng tại Việt Nam để công chứng hợp đồng ủy quyền thụ ủy hay còn gọi là hợp đồng công chứng hai nơi.
Hồ sơ người ủy quyền cần cung cấp bao gồm:
- Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu và Sổ hộ khẩu của anh trai bạn;
- Hợp đồng ủy quyền đã công chứng tại Nhật Bản;
Bước 4: Người được ủy quyền ký vào bên nhận ủy quyền trong hợp đồng, tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứng hợp đồng đó.
Bước 5: Người được ủy quyền có thể dùng hợp đồng ủy quyền đó để thay mặt người ủy quyền đi ký hợp đồng mua đất ở Việt Nam.
Tải xuống mẫu hợp đồng ủy quyền mua đất
Hiện nay đã phát sinh rất nhiều tranh chấp liên quan đến việc ủy quyền mua đất hoặc đưa tiền nhờ người khác mua đất hộ. Do không có kiến thức pháp lý và trình độ chuyên môn nên hầu hết các bên thường ủy quyền người khác mua đất hộ không có ký hợp đồng mà chỉ thông qua miệng. Do đó khi xảy ra tranh chấp thì đều rất khó giải quyết.
Khi ủy quyền cho người khác bán đất có phải kê khai thuế không?
Căn cứ theo quy định tại tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT_BTC thì trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền bán đất hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và các văn bản liên quan, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng là cá nhân sẽ phải nộp thuế TNCN với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận thu được.
Ngoài ra, để thực hiện đúng quy định việc thu thuế TNCN đối với trường hợp cá nhân có bất động sản ủy quyền cho cá nhân khác thực hiện giao dịch bất động sản, cần cập nhật thêm Công văn số 1133/TCT-TNCN:
- Người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN;
- Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.
Vậy người ủy quyền và bên được ủy quyền chuyển nhượng đều phải kê khai và nộp thuế TNCN như hướng dẫn tại Công văn 1133/TCT-TNCN.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật sư 247 về vấn đề “Ủy quyền cho người khác mua đất có được không?“. Chúng tôi hi vọng rằng thông tin trên có thể cho bạn thêm kiến thức về ….. . Để biết thêm thông tin chi tiết và có thêm sự tư vấn về vấn đề trên cũng như các vấn đề liên quan đến pháp luật như, đổi tên trong giấy khai sinh cho bé thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất,thành lập công ty; đăng ký bảo hộ nhãn hiệu; ..… hãy liên hệ đến đường dây nóng của luật sư 247, tel: 0833 102 102.
Câu hỏi thường gặp
Nội dung ủy quyền phải đảm bảo nguyên tắc không được ủy quyền những công việc trái pháp luật. Nội dung ủy quyền cần thỏa thuận chú ý về các yếu tố như:
Phạm vi ủy quyền như: người được ủy quyền được phép bán cho ai, giá bán ra sao,…;
Nếu trong hợp đồng ủy quyền xác định đích danh người mua thì người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng cho người mà hợp đồng ủy quyền đã chỉ định đích danh, không được bán cho người khác.
Nếu hợp đồng ủy quyền không xác định người mua đích danh thì mới có quyền bán cho bất cứ ai.
Thù lao khi ủy quyền (nếu có);
Trách nhiệm về thuế (nếu có): Do trong thực tế có nhiều trường hợp hai bên chuyển nhượng bất động sản cho nhau nhưng không làm hợp đồng chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế. Vì vậy, để hạn chế việc trốn tránh nêu trên cơ quan thuế sẽ tính thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền.
Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng;
Luật áp dụng và cơ quan giải quyết khi các bên có tranh chấp;…
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 không quy định cụ thể về giấy ủy quyền, mà quy định về ủy quyền thông qua hợp đồng.
Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Như vậy theo quy định trên thời hạn của hợp đồng ủy quyền được xác định trong ba trường hợp:
– Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận;
– Thời hạn ủy quyền do pháp luật quy định;
– Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
