Sang tên sổ đỏ là thủ tục không thể thiếu để hoàn tất quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người khác. Tuy nhiên, không ít những trường hợp sau khi mua đất thì không tìm được chủ cũ để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Vậy theo quy định, Sang tên sổ đỏ khi không tìm được chủ cũ có được không? Sang tên sổ đỏ khi không tìm được chủ cũ như thế nào? Có được sang tên Sổ đỏ khi người bán đã chết không? Bài viết “Sang tên sổ đỏ khi không tìm được chủ cũ có được không?” sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Sang tên sổ đỏ là gì?
Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).
Kết quả sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:
Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.
Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không được cấp Giấy chứng nhận mới.
Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ quyền.
Sang tên sổ đỏ khi không tìm được chủ cũ có được không?
Mua đất qua nhiều đời chủ đã được cấp sổ nhờ làm đăng ký sổ đỏ lần đầu với người chủ, nhưng chưa sang tên sổ đỏ xảy ra khá phổ biến. Tùy thuộc vào thời điểm chuyển nhượng khác nhau sẽ có cách giải quyết khác nhau để được cấp hoặc sang tên Sổ đỏ. Cụ thể như sau:
Trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014
Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên.
Theo đó, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà người đang sử dụng chỉ có Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì thực hiện theo thủ tục dưới đây để có Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.
Trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay
Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Nếu các bên lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng đó chưa hoàn tất.
Đất được chuyển nhượng qua nhiều người nhưng chưa sang tên mà chỉ chuyển nhượng trên thực tế thì giải quyết theo 02 cách sau:
Cách 1: Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực, không được pháp luật công nhận và bảo vệ, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Đánh giá: Cách này khó thực hiện vì phải thông qua Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó, nhất là khi đất chuyển nhượng qua nhiều người sẽ phải yêu cầu công nhận hiệu lực của nhiều giao dịch.
Cách 2: Người đang sử dụng đất liên hệ với với đang đứng tên trên Giấy chứng nhận để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên.
Đánh giá: Cách này là phương án xử lý mà hầu hết các hộ gia đình, cá nhân đang áp dụng.
Kết luận: Trên đây là quy định về việc cấp, sang tên Sổ đỏ khi mua đất qua nhiều đời chủ, mặc dù vậy nhiều địa phương vẫn khuyên người dân tìm chủ cũ để ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực, nhưng vấn đề mà người dân thường gặp phải là không biết chủ cũ đang ở đâu, thậm chí nhiều người đã chết.
Sang tên sổ đỏ khi không tìm được chủ cũ như thế nào?
Bạn cần chuẩn bị hồ sơ nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để tiến hành sang tên sổ đỏ.
Về hồ sơ:
Căn cứ khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực.
Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng mà có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người đang sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Có được sang tên Sổ đỏ khi người bán đã chết?
Để biết bạn có quyền sang tên Sổ đỏ đối với mảnh đất này hay không cần xác định xem mảnh đất cấp cho ai? Theo đó, sẽ có 02 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 01: Đất cấp cho cá nhân người bán
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Sau khi hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực, các bên cũng đã tiến hành thanh toán xong tiền mua bán đất thì hợp đồng mua bán này sẽ được coi là cơ sở để bên mua sang tên.
Xét trường hợp của bạn nếu mảnh đất mà bạn mua cấp riêng cho ông chủ bán đất thì khi mua bán, chuyển nhượng phần đất này chỉ cần một mình người bán đất ký xác nhận.
Do đó, sau khi chủ bán đất mất thì bạn có quyền làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn mà không cần phải được sự đồng ý của những thành viên khác trong gia đình người chủ bán đất này.
Trường hợp 02: Đất cấp cho hộ gia đình người bán
Căn cứ theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Điều này có nghĩa, tất cả những người được ghi nhận trong sổ hộ khẩu sẽ có quyền sở hữu ngang nhau đối với phần đất được giao. Theo đó, trong trường hợp người bán đất cho bạn muốn mua bán, chuyển nhượng phần đất này thì phải được sự đồng ý hoặc có giấy ủy quyền của những người đồng sở hữu còn lại.
Nếu trong hợp đồng mua bán đã được công chứng giữa bạn và người bán đất chưa có sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại trong gia đình thì hợp đồng mua bán này chưa có hiệu lực pháp luật.
Do vậy, sau khi người bán đất mất thì bạn chưa thể thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ đất đứng tên bạn được.
Trong trường hợp này, nếu muốn sang tên phải ký lại hợp đồng mua bán với những người đồng sở hữu đất và những người đồng thừa kế phần diện tích đất của ngươi bán.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?
Thông tin liên hệ
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Sang tên sổ đỏ khi không tìm được chủ cũ có được không?″. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến dịch vụ chia nhà đất sau ly hôn của chúng tôi. Nếu quy khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833.102.102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Mời quý khách liên hệ đến hotline của Luật sư X: 0833.102.102 hoặc liên hệ qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Sang tên là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”.
Ngoài ra, quy định bắt buộc còn thể hiện bằng quy định xử phạt vi phạm hành chính nếu không thực hiện (được trình bày ở phần sau).
Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau:
“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”.
Như vậy, phải sang tên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đăng cho nhà đất; nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
